裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第3558號民事判決
裁判日期：民國107年12月28日
裁判案由：調整租金
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第3558號原告 蔡致仁 訴訟代理人 沈政雄 律師被告 周國華 訴訟代理人 陳伯勳 上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地（面積一一二平方公尺）之租金數額，應自民國一○七年七月二十四日起調整為每月新臺幣參萬柒仟玖佰零陸元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其為臺北市○○區○○段0○段○000地號土地（面積112平方公尺，下稱系爭土地）之所有權人。被告因其所有之臺北市○○區○○段0○段0000000號（門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號之建物（含如附圖所示Ｂ部分之增建部分，下稱系爭建物）坐落於系爭土地上，兩造間依法成立租賃關係。前並經法院依民法第425條之1第2項規定及兩造間租賃法律關係，核定系爭建物占有系爭土地之每月租金，按土地申報價額年息7％計算為每月新臺幣（下同）30,811元確定（即本院100年度訴字第2745號，下稱給付租金案）。惟前開法院核定租金數額之基礎即申報地價，至
107年1月已調漲為每平方公尺58,020元，系爭土地所在士林區土地公告地價，自99年迄至107年上漲幅度達24.35％。另系爭土地之公告現值於自99年迄至107年1月，上漲幅度達65％。基此，可認系爭土地之價值已有升漲，並足影響租金核定標準，且非兩造間（推定）租賃關係成立時及前案判決確定時可得預料，如不予調整租金數額，確有顯失公平之情。故爰起訴請求擇一依民法第227條之1、第442條規定，請求按107年1月之土地申報價額年息7％計算，調整被告每月應繳付租金為37,906元等語，並聲明如主文第1項所示。
二、被告抗辯：被告可否優先購買現登記於原告名下之系爭土地，及原告是否有權向被告訴請系爭土地租金，乃至本件請求調整租金之訴，均應以被告所提與訴外人 周美惠 等確認優先承買權存在訴訟之終局判決為斷，苟被告就系爭土地尚有優先承買權並依法承買，兩造即間無租賃關係，自無庸給付租金，而上開確認優先承買權訴訟，現仍由最高法院審理中。另兩造間給付租金案，未經詳實調查、審認，並為公平合理之論斷，故給付租金案雖經審結，然給付租金案乃至本件請求調整租金訴訟，原告之請求權基礎均有疑義。又政府逐年調整土地公告現值作為照價課稅、收買之依據，應非原告起訴當時所不能逆料。公告現值與與土地市值有間，公告現值固已調漲，然近來市況低迷，系爭土地附近平均租金均較原告訴請給付租金當時不升反降；且衡量系爭建物土地現況，使用系爭土地所產生經濟效益，僅侷限於系爭建物得收取之租金。惟系爭建物自102年起多屬空屋狀態，租金已不如昔，系爭建物現租金為35,000元。另二樓部分未增建，使用面積為一樓之半，預估租金每月亦僅約有15,000元，現正整修中。是以，扣除系爭建物裝潢、維修、稅金、仲介等費用及取得建物成本所應負擔利息外，若每月尚須給付原告訴請之37,000元餘，將入不敷出。足證原告提起本件訴訟，請求提高租金並無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張被告所有系爭建物占用系爭土地全部（112平方公尺，即如附圖所示編號A、B），有臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖（見店司調卷第28頁）可證，復為被告所不爭執；至原告請求調整租金，則為被告所否認，茲敘述如下：
㈠按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。復按命債務人為給付之確定判決，就給付請求權之存在有既判力，依民事訴訟法第399條第1項之規定，債務人不得對於債權人更行提起確認該給付請求權不存在之訴；已起訴之事件，在訴訟繫屬中，該訴訟之原告或被告不得更以他造為被告，就同一訴訟標的提起新訴或反訴，此觀民事訴訟法第253條之規定自明。所謂就同一訴訟標的提起新訴或反訴，不僅指後訴係就同一訴訟標的求為與前訴內容相同之判決而言，即後訴係就同一訴訟標的，求為與前訴內容可以代用之判決，亦屬包含在內。故前訴以某請求為訴訟標的求為給付判決，而後訴以該請求為訴訟標的，求為積極或消極之確認判決，仍在上開法條禁止重訴之列（最高法院26年渝上字第1161號、46年台抗字第136號判例要旨參照）。又按命債務人為給付之確定判決，就給付請求權之存在有既判力，依民事訴訟法第
400條第1項之規定，債務人不得對於債權人更行提起確認該給付請求權不存在之訴（最高法院84年度台上字第2154號判決要旨）。按積極確認之訴，經確定判決，認法律關係存在時，就該法律關係之存在即有既判力，當事人應受該確定判決既判力之羈束，不容更為該法律關係不存在之主張，法院亦不得為反於該確定判決意旨之裁判（最高法院107年度台上字第1844號裁判參照）。查原告前依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係之訴訟標的，請求核定系爭建物占有原告系爭土地之租金及請求給付租金，經本院以100年度訴字第3745號判決原告請求核定租金為有理由，並核定被告就其所有系爭建物占有原告所有系爭土地，每月租金為30,811元；及判命被告應自100年7月11日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月10日給付原告30,811元，及按月於每月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣經臺灣高等法院102年度上字第38
4號判決、最高法院103年度台上字第2436號上訴駁回確定，係以租賃關係之「訴訟標的」求為核定租金及給付判決，上開主文判命自包含兩造間租賃關係之確認。是以就兩造間租賃關係之存在即有既判力，當事人應受上開給付租金案確定判決既判力之羈束，不容更為該法律關係不存在之主張，法院亦不得為反於該確定判決意旨之裁判。是本件被告仍以上開租金訴訟未經詳實調查或被告對系爭土地有優先承買權等於前案已提出之抗辯再於本件爭執兩造間無租賃關係，自無可採。
㈡租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。復按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項綜合考量，以維公平。經查，系爭土地前經法院參酌：系爭建物位於社子街，附近均為店家，臨近有社子公園、百齡左岸河岸公園、永豐銀行、台灣企銀等綜合性生活及休閒設施，前方20公尺至30公尺處有社子市場，且距延平北路及中正路離僅數百公尺，商業機能活絡、交通便利等情，以及系爭建物1樓部分自86年間出租予訴外人 黃郁文 開設杏輝診所，租金原為每月6萬元，隔年為63,000元，數額高於臺北巿社子街附近行情，因系爭建物有漏水情形，自95年起至102年3月19日之每月租金由48,000元遞減為38,000元。另臺北巿社子街附近每月租金未超過35,000元；系爭建物2樓部分自101年12月1日起至102年11月30日出租予訴外人 林春平 ，年租金18萬元（每月15,000元）等節，認被告應給付每月租金應按土地法第97條規定，以99年1月之系爭土地申報價額年息7％計算即30,811元為適當（見給付租金案地院、高院判決）。
㈢查系爭土地位於臺北市○○街，附近有便利商店、超市、銀
行、傳統市場、公車站牌、公園、內科、牙醫診所、蘗局等，交通便利及生活機能佳等情，有原告提出之系爭土地google相關位置圖及107年11月28日、12月5日拍攝附近周邊環境之照片（見本院卷第141至152頁）可佐。又系爭土地申報地價從99年1月每平方公尺47,160元，至107年1月調漲為58,020元，即每平方公尺上漲10,860元，幅度達23％（計算式：10,860元/47,160元×100％）。系爭土地之公告現值從99年1月每平方公尺106,175元，至107年1月調漲為175,250元，即調漲69,075元，上漲幅度達65％（計算式：
69,075元/106,175元×100％）等情，有土地登記第三類謄本、土地登記第二類謄本在卷可稽（見店司調卷第11、37頁），以及99年迄今臺北市士林區及全市土地價值有明顯增長等客觀情事，亦業據原告提出臺北市地政局公告地價調整表（見本院卷第33至35頁）為佐，則堪認系爭土地價值確有升漲。此外，系爭建物之1樓現出租租金為35,000元，為被告 陳明 在卷，亦有被告提出之房屋租賃契約書可稽（見本院卷第54、81頁）；另系爭建物尚有2樓可供出租，亦據被告陳述：二樓部分未增建，使用面積為一樓之半，預估出租後每月租金收入約15,000元，現正整修中等語（見本院卷第11
7、156頁），是本院審酌上情，認原告依民法第442條訴請調整系爭土地租金，以按土地法第97條規定以107年度之申報地價每平方公尺58,020元之年息7％計算，每月租金37,906元（計算式：《58,020元×112平方公尺×7％》/12個月=37,906元，元以下四捨五入）為適當。是原告本件請求自民事起訴狀送達被告即107年7月24日（見店司調卷第43頁）起，調整租金為每月37,906元，為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第442條請求被告向原告承租系爭土地，應自107年7月24日起調整租金為每月37,906元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年12月28日
民事第七庭法官黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月28日
書記官王曉雁附圖：