臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度桃簡字第812號
原告 郭麗卿
共同
訴訟代理人 蕭萬龍 律師
複代理人 李庚道 律師
被告香港商世界健身事業有限公司臺灣分公司
法定代理人 柯約翰
訴訟代理人 陳昱澤 律師
何翊慈 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國111年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：1.被告應給付原告新臺幣（下同）8,080,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應自桃園市○○區○○路000號地下一層、547號地下一層房屋（下合稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋返還予原告。3.被告應向桃園市政府撤回民國108年9月10日變更使用執照申請書。4.被告應自110年4月1日起至返還系爭房屋予原告及撤回上開申請書之日止，按月給付原告180,000元。5.願供擔保，請求准予宣告假執行（見本院卷第4至5頁）。嗣具狀變更其訴之聲明為：1.被告應給付原告7,540,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請求准予宣告假執行（見本院卷第268頁）。核其所為，屬於減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告郭麗卿、訴外人 楊大安 與被告於107年5月31日訂定租賃契約（下稱系爭租約），由被告向郭麗卿、楊大安承租系爭房屋，其後楊大安於109年5月5日死亡，其遺產經協議分割後，就系爭租約之權利義務則由原告楊啓威、楊啓揚繼承之。依系爭租約第5.1條約定，被告應於取得健身服務業(D1)之使用執照及室內裝修圖審經主管機關核准後通知原告，並於通知後7日內約定點交期日，以將系爭房屋點交予被告，但至遲不得逾107年7月31日。第3.1條並約定自系爭房屋點交完成起4個月內為免付租金之裝潢期（下稱免租期）。至於租金則依第3.2條之約定，自免租期滿翌日起3年內，每月為180,000元。然而，郭麗卿、楊大安於簽立系爭契約後，即將系爭房屋實際交予被告排他使用，但被告迄於約定之點交期限屆滿，仍一再假藉使用執照變更尚未獲核准之事由，遲不依約約定點交期日，系爭房屋即應於期限屆至之107年7月31日視為點交完成，而於計算4個月之免租期後，自同年12月1日開始給付租金。退而言之，被告依約既有依限取得使用執照及申請室裝圖審核准，並通知點交之義務，卻怠於遵期履行，自屬可歸責之給付遲延，且自點交期限屆滿再加計免租期之翌日即107年12月1日起，致原告受有不能取得租金之損害，自應就此負賠償之責。又原告於110年3月22日，已經以被告積欠租金達2月以上，以存證信函催告其給付租金，被告亦於同年月31日以存證信函回覆原告而表示解約之意思，系爭租約即應於110年3月31日終止。是自107年12月1日起至系爭租約終止之110年3月31日止，共計28月間，被告應給付之租金或損害賠償金額即為5,040,000元。另依系爭租約第12.2條之約定，系爭租約定有5年之保證租期，被告於此期間未滿提前解約者，應支付2,500,000元之違約金；系爭租約既於視為點交完成後未滿5年即為終止，被告自應依約給付之。綜上，原告依租賃契約與民法給付遲延之規定提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：依系爭租約第5.6條、14.7條、16.1條之約定，原告應於依上開第5.1條約定點交日前，提供約定之合法空間供被告放置空調設備，及協助合法取得被告所指定之空調管道空間位置；並應於系爭房屋點交前，協助被告向系爭房屋所屬管委會及相關地上物所有權人取得在約定位置設置廣告招牌及燈箱之同意。然迄於110年3月止，原告均未履行上開義務，始導致被告無法依約約定點交期日，而系爭房屋既尚未完成點交，上開約定之免租期即無從起算，原告自無從請求開始給付租金。至於原告主張於約定期限屆滿時，視為點交完成，欠缺法律上之依據，並非可採。又被告簽立系爭租約後調閱相關資料，查知系爭房屋所屬使用分區為工業區，健身服務場所受有總量管制，因而須先與主管機關交涉，請求放寬管制，始能進而申請使用執照變更，並非怠於申請，應無可歸責之給付遲延情事。再者，系爭租約第12.2條關於違約金之約定，係以系爭房屋點交完成、租賃期間起算後，被告因違反原告長期出租之期待，片面提前終止契約者，始有適用；然本件被告係於110年3月5日、18日催告原告依約提供空調設備空間，因原告仍不履行，而於同年月29日以原告給付遲延之事由，對原告為解除契約之意思表示；是以本件租賃期間既未開始起算，契約亦非經終止，又非可歸責於被告，自不符上開違約金之發生要件。從而，原告上開請求均無理由。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第267頁正面）：
(一)楊大安、郭麗卿於107年5月31日，與被告簽立內容如本院卷第21至42頁所示之系爭租約，嗣楊大安就系爭租約之權利義務關係則由原告楊啓威、楊啓揚繼承之。
(二)被告已經給付押租金180,000元予原告，此押租金現仍由原告所持有。
(三)兩造自系爭租約簽訂後，迄於110年3月31日止，均未進行系爭租約第5.1條所約定之點交程序。
(四)被告於110年3月29日以台中黎明郵局000220號存證信函表示解除系爭租約，經原告於110年3月31日收受。
四、本院之判斷：
(一)關於給付租金之主張：
1.關於系爭租約之租賃期間、租金之起算方式、租賃物交付時期與方式等節，系爭租約第2.1條、第3.1條前段、第3.2條前段、第5.1條前段分別約定「本租約租賃期間為15年又4個月，自點交完成日起算並持續迄至點交完成日後屆滿15年又4個月之末日24時止。」、「承租人就全部之租賃標的物得享有自點交完成起4個月之免租金裝潢期，於此免租期間內，承租人就期租賃標的物之使用毋庸給付租金。」、「每月租金之給付係自免租期屆滿日之翌日起算」、「承租人應於取得政府建築物使照為健身服務業(D1)及室裝圖審經主管機關核准後通知出租人，並應於通知後7日內約定點交日（最遲不得逾107年7月31日），將租賃標的物點交予承租人。」，有上開「三、(一)」項所示契約書附卷可參（見本院卷第21至23頁）。依此等約定，系爭租約之租賃物即系爭房屋，即應於被告取得健身服務業之使用執照，且通過室裝圖審之條件成就後，再行約定期日以進行點檢、交付；其租賃期間以及免租期，亦係自兩造約定期日完成點交後始能開始計算；被告給付租金之義務，亦係於點交完成起算4個月之免租期屆滿後始能發生甚明。而兩造自系爭租約訂定後，迄於110年3月31日止，均未曾進行上開5.1條前段所定之點交程序，既為兩造所不爭執，依上說明，其租賃期間、免租期、免租期滿之租金起付日即無從起算，原告請求被告給付租金，即與上開約款之要件有所不符。
2.原告雖稱依其認知，系爭房屋於訂約後即已交由被告使用，其得居於承租人之地位通知管理室開啟鐵門，自由進入丈量、繪圖以申請使用執照變更，且原告或第三人於其申請使用執照變更期間，均無從另為利用，足認被告已取得排他之使用權限，而實際上完成點交云云。然觀諸原告方面負責接洽之郭麗卿、楊大安之女 楊雨蒨 （通訊軟體暱稱\"Rainy\"）與被告承辦人 李秀娥 （通訊軟體暱稱\"April\"）之對話紀錄，可見李秀娥迄於109年6月3日，仍有向楊雨蒨表示因機電會勘之需求，請其協助開門之情形（見本院卷第238頁正面），與原告所稱得以不經原告自行進出似有出入。且依上開約款，被告就系爭房屋使用執照之變更申請本已明定為點交之前置行為，原告將此前置行為之更前階段準備行為，指為後階段之點交行為，亦欠缺理據。再依通常認知，所謂「點交」應係指將標的物與附屬設備之數量、品質等項，逐一點檢而交付占有，並確認交付時租賃物狀態之事實行為，與單純受容任進出者亦有差異。從而，原告以此主張系爭房屋已經實際點交完成，應非可採。
3.原告雖另主張於約定點交期限屆滿之107年7月31日，系爭房屋即視為點交完成云云，但將未成就之條件、未屆至之期限、未為之法律或事實行為「視為」已經成就、已經屆至或已經為之，而賦予法律上之效力者，乃是法律概念上之擬制，必須以法律或契約有特別規定、約定為限，始能發生。依上開系爭契約第5.1條所示，其內容既未載有「逾期未為點交者，視為點交完成」之約定，原告主張視為完成點交，顯然欠缺法律或契約上之依據，自非可採。
4.綜上，本件原告就系爭租約之租金給付請求權，給付條件尚未成就，其依租賃之法律關係請求被告給付租金，應非有理。
(二)關於遲延賠償之主張：
1.按民法債權債務關係上之「遲延」，可分為給付遲延與受領遲延二種類型；前者係指債務人對自己所負之給付義務，未能按期或按所受催告而為給付，將因而產生債務不履行之問題；後者則係債權人對他方已經提出之給付未能受領，並非債務不履行，而僅係減輕他方債務人所負責任而已。以系爭租約第5.1條而言，租賃標的物之受領固為被告基於債權人地位之權利，然本條既已明定其有於申請使用執照變更與室內裝修圖說審查核准後，通知原告、約定點交期日之義務，且此等義務與原告租金給付請求權有重要關聯，自應認為其給付義務之一環。是被告如因可歸責之事由，而未能按期為此等通知、約定者，即應依民法關於給付遲延之規定負責，先予說明。
2.又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第1項、第230條、第231條第1項分別定有明文。本件被告於系爭租約第5.1條所定107年7月31日之點交期限屆滿後，未能依約通知原告、約定期日點交系爭房屋，已為兩造所不爭執，原告因未完成點交，而未能收取原定免租期屆滿後，自107年12月1日起可得預期之租金，而受有損害，亦可認定。此部分所應審酌者即在於：被告未依限完成使用執照變更申請與室裝圖審，並約定點交期日，是否有可歸責之事由而須負遲延責任。
3.經查，依卷附桃園市政府109年4月28日府都建使字第1090103517號函所示，被告申請取得之系爭房屋用途變更，應係於108年8月26日首次送件掛號（見本院卷第149頁），與第5.1條約定之點交期限似有相當之時間差距。然依上開通訊軟體對話紀錄，可見李秀娥於訂約前之107年4月12日即表明被告須申請變更用途為運動休閒設施之面積，至少須有系爭房屋之70%；經楊雨蒨於簽約前夕之107年5月28日詢問若於同年7月31日之點交期限未能取得核准之處理方式，李秀娥則回覆「如7/31未取得核准公文，只是因時間程序問題，我們會希望合約繼續，但如果是法規問題，雙方只能解除合約。」（見本院卷第228頁反面）；依系爭契約第10.2條中段，並為此情形定有「若建築物使用執照用途變更圖審及室裝圖審之核准於點交前知悉無法取得，承租人得於知悉後解除或終止本租約，出租人並應將承租人已繳之租賃保證金無息退還。承租人於點交後知悉，須支付點交日起至解除或終止本租約期間之租金及繳清第7條之費用、附圖(五)區域之隔間、管線被拆除須恢復之費用120萬元後，出租人並應將租賃保證金之全額無息退還。」之明文（見本院卷第25頁）。再觀諸上開對話紀錄，可見兩造於系爭契約訂定後，即有陸續委託建築師處理申請事務、與市政府承辦單位開會討論相關事宜，然李秀娥嗣於107年8月21日傳送「桃園區中路段1604-1地號基地面積為2251㎡，市府公告各目可申請為*5%，（運動休閒設施）2,251*5%＝112.55㎡，本案地下室面積為685.51㎡，僅可以合法申請使用112.55㎡，徐建築師說只能變更如上面積」，再於107年10月15日經楊雨蒨詢問後續意向時，回覆以「我們希望合法使用此標的，但徐建築師說不知市府何時會修改刪除基地面積5%之條文」等語（見本院卷第229頁正面至第231頁正面）。以此內容，可知系爭房屋於點交期限屆至前，即有因建管法令之限制，無法將足夠面積變更用途為運動休閒設施之情形，系爭租約之目的即有不達，依上開10.2條中段約定，被告本得解除系爭租約。至於兩造於此之後，陸續確認繼續系爭租約之意願、與建築師、該管公務人員商討、委請議員居中協調（見本院卷第231至235頁），乃至於108年8月26日送件申請使用執照變更，迄於109年4月28日經核准，應係各自考量利害後，基於不希望契約逕行解消之動機，對於業已陷於法規上不能之契約標的，試圖將之轉變為可能之行為。從而，本件被告就使用執照之變更申請，雖有延後送件，仍難認有對於可能之契約標的給付遲延之情事。
4.再按「出租人應於約定點交日前履行第14條之義務」、「出租人應提供合法空間供承租人放置空調設備，且出租人應協助承租人在合法規劃下取得依承租人指定之管線配管之管道空間位置。（如附圖6位置）」，系爭租約第5.6條前段、第14.7條定有明文。原告依約提供系爭租約附圖6所示位置（見本院卷第37至39頁）供被告合法放置空調設備，為系爭房屋點交之停止條件，應可認定。而關於此節，原告陳稱附圖6所示位置均為原告所有1樓房屋之牆面範圍，本得自行放置冷空調設備使用，然為被告所否認，辯稱該區域涉及大樓外牆，依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，原告應為被告取得區分所有權人會議，或受區分所有權人會議授權之管委會同意，始能合法使用等語。經查，依附圖6照片內所示，本件預計放置空調設備之處所，應係系爭房屋所屬公寓大廈之後院之矮墩上、1樓之外牆面及牆底空地等處，而區分所有建物之外牆面屬共用部分，並非區分所有權人單獨所有權之所及範圍，區分所有權人在該等共用部分放置空調設備，自須以規約、區分所有權人會議決議、經授權之管委會決議之同意，始得為之。且此同意為其權利發生之特別要件，應由原告負舉證之責。然而，原告就此雖提出中山天廈管理委員會出具、載有同意系爭房屋所有權人使用附圖6範圍放置空調設備及管線等事項之聲明書（見本院卷第275頁），但亦坦承該聲明書係由管委會於本件訴訟後始行出具（見本院卷第266頁反面），管委會於此前是否已有同意使用該等空間，即難單獨以此證明。況且，亦未見有規約、區分所有權人會議決議等資料，可證系爭建物所屬管委會有就共用部分設置空調設備之事宜獲得准否之授權，其聲明之效力亦屬有疑。再觀諸上開通訊軟體對話紀錄，可見李秀娥於109年6月10日即向楊雨蒨詢問空調位置是否已和管委會談妥（見本院卷第238頁反面），但迄於同年9月18日管委會會議、12月6日區分所有權人會議，卻仍分別提出放置空調設備於玉山銀行後方花圃、541號1樓後方公設空間之議案，而均遭否決（見本院卷第141、147頁），亦可徵被告應有未能裝置空調設備之情形，始會一再更改位置而徵求同意。從而，原告已經提供空調設備合法放置空間之事實，尚屬不能證明，即難認其已經履行系爭租約第14.7條之義務。
5.綜上，本件尚難認被告就使用執照之變更申請，有因可歸責之事由而怠於為之之情形，亦未能證明原告已經履行系爭租約第14.7條之義務，系爭房屋之點交條件即難認成就，自不能以被告逾期未為點交為由，令其負遲延責任。
(三)關於違約金之主張：
按「本租約受有保證租期5年之限制，如承租方未滿5年保租期而提前解約時，應支付出租方2,500,000元之違約金」，為系爭租約第12.2條所約定（見本院卷第25頁）。衡其意旨，應係出租人考量其長期之預期租金收益，而同意給予承租人租金、免租期等優惠，卻將因承租人片面提前終止租賃關係，而使預期收益落空，而約定之補償。是此等違約金之發生，應以租賃物已經交付並開始起算租金與租賃期間，且終止係可歸責於承租人為其要件。否則租賃契約若於承租人受領租賃物前解消，其約定之租金優惠尚未實現，或契約之解消並非可歸責於承租人，其卻仍須給付違約金，似有失對價平衡。從而，本件租賃物即系爭房屋尚未點交予被告，租賃期間尚未起算，已經認定如上，自不生租期已滿未滿之問題，且依上述，被告就系爭租約之未能履行，亦難認有可歸責之事由，即不符上開違約金約定之要件。原告此部分之請求亦難認有理。
五、綜上所述，本件原告依租賃契約、給付遲延、繼承之法律關係，請求被告給付如其聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依附，亦應併予駁回。
六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
桃園簡易庭法官陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
書記官潘昱臻