裁判字號：臺灣新竹地方法院105年竹簡字第226號民事判決
裁判日期：民國105年06月22日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決105年度竹簡字第226號原告 李美雪 訴訟代理人 黃福民 被告 李陳芳 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年6月8日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○路○○號一樓、二樓、B1房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一０五年六月起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明原係請求被告應將門牌號碼新竹市○○路○○號1樓、2樓、B1房屋（以下簡稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付原告新台幣（下同）14萬元，及自民國105年5月28日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告35,000元。嗣於訴訟程序進行中，原告更正訴之聲明為被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付原告8萬元，及自105年6月起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告35,000元（見本院卷第23頁），應認係減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定並無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張：緣原告於101年7月17日與被告簽立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），將原告所有系爭房屋出租予被告作為補習班使用，雙方約定租賃期間自101年10月15日起至
106年10月14日止，共計5年，每月租金為40,000元（不含稅），應於每月15日前繳納，每次應繳納6個月，押金則約定為80,000元，後經雙方協議自102年8月15日起每月租金調降為35,000元，應於每月15日匯款繳納。詎被告自104年12月15日起未依約繳納租金，經原告多次傳送簡訊催繳，被告僅於105年3月17日繳納50,000元，即未再予繳納，嗣經原告寄發存證信函向被告為限時催繳積欠租金，及逾期即視為終止系爭租賃契約之意思表示，被告於收受前開存證信函後仍置之不理，則系爭租賃契約既經原告合法終止，則被告繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，爰依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租賃契約終止前尚積欠租金104年12月起至105年5月止，共210,000元之租金（即35,000×6＝210,000）未給付，經扣除被告已給付50,000元及扣抵押租金80,000元後（即210,000－50,000－80,000＝80,000），被告尚積欠80,000元之租金，再者，被告於系爭租賃契約終止後仍占有使用系爭房屋，自受有利益，並因此致原告受有損害，爰另依系爭租賃契約約定及不當得利之法律關係，訴請被告給付80,000元及自105年6月起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付35,000元予原告，並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、同意書、郵局存證信函、回執、新竹市稅務局
104年房屋稅繳款書、建物所有權狀及催繳租金之簡訊等件為證，而被告經合法通知，並未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告主張之事實為真實。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第44
0條第1、2項及第455條前段分別定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決亦同此見解）。再按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。
（三）經查，被告自104年12月起即未依約繳納租金，原告前以被告遲延給付租金為由，多次發送簡訊向被告催討，詎被告僅於105年3月17日給付50,000元，即未再予清償，嗣經原告寄送郵局存證向被告終止系爭租賃契約之意思表示，此有郵局存證信函、回執及催繳租金之簡訊等件附卷可稽，是原告主張兩造間之系爭租賃契約已經原告合法予以終止之情，堪可認定。是以，兩造之租賃契約既因原告合法終止而消滅，則被告自無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，從而，原告本於租賃物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋，即屬於法有據，原告此部分請求應予准許。
（四）次查，兩造原約定每月租金為40,000元，應於每月15日繳納，每次應繳6個月，後經雙方協議約定自102年8月15日起，調降每月租金為35,000元，應於每月15日匯款繳納等情，此觀系爭房屋租賃契約及同意書等件自明，是被告依約應於每月15日前支付租金35,000元，詎被告自104年12月起即未依約按時繳納租金，僅於105年3月17日繳納50,000元，迄至系爭租賃契約終止之日止，尚積欠租金160,000元未清償，經扣抵押租保證金80,000元後，仍有80,000元尚未給付，則原告依系爭租賃契約之約定，請求被告給付積欠之租金80,000元，亦屬有據。
（五）第按被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，此為通常之觀念；無權占有他人之土地，係侵害該土地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害，最高法院著有61年台上字第1695號、67年台上字第3622號等判例可資參照；再按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。查，系爭租賃契約經原告合法終止後，被告迄仍繼續占有系爭房屋，並未騰空返還原告，揆諸前開說明，應認被告自屬無權占有，且可能因此而獲得相當於租金之利益自明。本院審酌系爭房屋附近之商業及生活機能俱佳，而兩造就系爭房屋所約定之租金為自102年8月15日起至106年10月14日止，每月35,000元（不含稅），此有原告所提同意書附卷可稽，則兩造所認知系爭房屋之價值與現今社會經濟狀況、系爭房屋週邊工商業繁榮程度等情狀應屬相當，是以原告請求以每月35,000元作為計算不當得利損害賠償金之標準自為適當。準此，原告依不當得利之法律規定，訴請被告應自105年6月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元，於法亦無不合，所訴亦應准許。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋予原告，並依系爭租賃契約約定及不當得利之法律關係，訴請被告給付80,000元，及自105年6月起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按月給付35,000元予原告，於法均無不合，所訴應予准許。
五、本件係屬民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為之判決，為被告敗訴判決之部分，本院爰依同法第389條第1項第
3款規定，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年6月22日
新竹簡易庭法官高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國105年6月22日
書記官吳月華