裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第107號民事判決
裁判日期：民國105年05月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決105年度上易字第107號上訴人 周進生 訴訟代理人 許志嘉 律師被上訴人 覃克正 （即阿基商行）上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年12月25日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4305號第一審判決提起上訴，並減縮上訴聲明，本院於105年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定、減縮部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物即臺北市○○區○○路○○○號一樓之房屋遷讓交還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣拾萬壹仟元整，及自民國一０四年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自一０四年十二月一日起至遷讓返還第二項之房屋予上訴人之日止，按月給付上訴人新臺幣伍萬零伍佰元整。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但，減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。查上訴人原起訴請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）10萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自民國（下同）104年9月15日起至遷讓返還被上訴人向伊承租之臺北市○○區○○路○○○號1樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）止，按月給付上訴人5萬0,500元部分，經原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴後，上訴人減縮請求為被上訴人應給付上訴人10萬1,000元，及自104年12月1日（即原審104年11月25日民事辯論意旨狀【下稱系爭原審辯論狀】繕本於104年11月27日送達被上訴人，催告期限於104年11月30日屆至之翌日，見原審卷第78、101、102頁）起算至清償日止，按年息5％計算之利息，並自104年11月15日起至遷讓返還系爭房屋予上訴人止，按月給付上訴人5萬0,500元等語（見本院卷第23頁）。核其基礎事實並未變更，僅減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：被上訴人於102年12月15日向伊承租系爭房屋，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭第1份租約，兩造間之租賃關係下通稱系爭租約），租期自102年12月15日起至113年1月14日止為期10年1個月，被上訴人應於每月15日前給付租金，每月租金於前4年為5萬0,500元，自第5年、第7年、第9年起分別為5萬1,500元、5萬2,500元、5萬3,500元。被上訴人承租後，偶未準時給付租金，於103年9月起更明顯遲延給付，至104年8月14日止，已積欠2個月租金10萬1,000元。伊乃依民法第440條規定，於104年8月17日以土城青雲郵局第241號存證信函（下稱系爭存證信函），催告被上訴人於函到後5日內給付積欠之租金，否則逕行終止租約，不另為終止之意思表示等語，經被上訴人於同年月18日收受後，未於期限內給付，系爭租約依法業經終止。倘認系爭租約不能依系爭存證信函予以終止，因被上訴人至104年11月14日止共積欠4個月租金20萬2,000元，以押租金扣抵後，尚欠2個月租金10萬1,000元未給付，伊亦於104年11月25日以系爭原審辯論狀，再為催告被上訴人於狀到後3日內給付積欠之租金，否則逕行終止租約，不另為終止之意思表示等語，復經被上訴人於同年月27日收受後，猶未為期限內給付，系爭租約至此應已終止。故伊得依民法第455條前段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，且得依系爭第1份租約第3、4條約定請求被上訴人給付積欠之租金10萬1,000元。又系爭租約終止後，被上訴人繼續占有使用系爭房屋，係屬無權占有，伊得依民法第767條第1項前段規定，本於所有權人地位請求被上訴人返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利等情。
二、被上訴人則以：兩造於104年間因房屋修繕、二代健保費及稅金等問題，合意簽訂另一租賃契約(下稱系爭第2份租約），以取代102年之系爭第1份租約，租賃期間不變，每月租金則改為2萬元，自102年12月15日至104年12月15日應繳之保證金及租金計為54萬元，然伊自102年12月15日至104年6月15日繳付之保證金及租金為106萬0,500元，已溢繳52萬0,500元，上訴人自不得終止系爭租約，請求遷讓返還系爭房屋及相當於租金之不當得利。系爭第2份租約有上訴人之簽名蓋章，騎縫處等細節亦經蓋妥，被上訴人復依系爭第2份租約之約定負責系爭房屋之修繕及房屋稅繳納，自不得主張系爭第2份租約無效。縱認上訴人得請求伊給付前揭款項，伊亦得以保證金抵銷等語置辯。
三、上訴人於原審起訴聲明為：（一）被上訴人應將系爭房屋遷讓交還伊。（二）被上訴人應給付上訴人10萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自104年9月15日起至遷讓返還系爭房屋予伊止，按月給付伊5萬0,500元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，並為聲明之減縮，聲明為：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將系爭房屋遷讓交還伊。（三）被上訴人應給付上訴人10萬1,000元，及自104年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
並自104年12月1日起至遷讓返還系爭房屋予伊止，按月給付伊5萬0,500元。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見原審卷第97頁反面、98頁）：
（一）上訴人將其所有之系爭房屋於102年12月15日出租予被上訴人使用，租期自102年12月15日起至113年1月14日止，並訂有租賃租約（即系爭第1份租約，見原審卷第1頁○○○區○○段○○段○○○○○號建物登記第一類謄本）。
（二）上訴人已收取被上訴人所繳付之押租金10萬1,000元，尚未返還（見原審卷第9頁）。
（三）上訴人以租金收入5萬0,500元為所得稅之申報（見原審卷第51至53頁之103年度綜合所得稅電子結算（網路）申報收執聯）。
（四）上訴人曾於104年8月17日以土城青雲郵局第241號存證信函（即系爭存證信函）催告被上訴人於函到5日內給付積欠之租金，否則即逕行終止租約，不再另為終止之意思表示，被上訴人於同年月18日收受上開存證信函（見原審卷第15至17頁之存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執）。
（五）系爭房屋仍為被上訴人占有使用中。
五、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：上訴人主張被上訴人未按期繳付租金，經上訴人催告仍不履行，上訴人自得終止系爭租約，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並請求被上訴人給付積欠之租金及無權占有期間相當於租金之不當得利等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠系爭第1份租約是否已為系爭第2份租約取代？㈡系爭租約是否業經上訴人終止？如是，上訴人得否請求被上訴人遷讓返還系爭房屋？㈢上訴人得否請求被上訴人給付積欠之租金暨遲延利息？及相當於租金之不當得利？茲分別論述如下：
（一）系爭第1份租約未為系爭第2份租約所取代。
１、上訴人主張：兩造間未曾另訂系爭第2份租約，系爭第1份租約方為真正，被上訴人至104年11月14日止已積欠4個月租金，應依約給付等語。被上訴人則辯稱：兩造於104年6月做結算，及簽訂系爭第2份租約以取代系爭第1份租約，而該2份合約日期相同，由合約開始繳付租金2萬元，依系爭第2份租約，伊至104年6月已溢繳租金，因而其後未再匯款繳納，並非積欠租金未繳云云（見原審卷第70頁反面、71頁、本院卷第19頁）。
２、查系爭第1份租約定，租期自102年12月15日起至113年1月14日止為期10年1個月，被上訴人應於每月15日前給付租金，每月租金於前4年為5萬0,500元，自第5年、第7年、第9年起分別為5萬1,500元、5萬2,500元、5萬3,500元，簽約時間為102年12月15日（見原審卷第9至12頁）。系爭第2份租約則約定，租期自102年12月15日起至113年1月14日止為期10年1個月，被上訴人應於每月15日前給付租金『2萬元』，簽約時間亦載為102年12月15日（見原審卷第35頁)，被上訴人並辯稱系爭第2份租約係於104年6月中旬簽訂（見原審卷第33頁），惟依被上訴人所提出之繳納租金之明細、匯款資料(見原審卷第63、64頁），其於104年7月15日轉帳繳納104年5月租金、於104年9月11日轉帳繳納104年6月之租金，則依被上訴人所辯稱兩造已於104年6月中旬簽訂系爭第2份租約取代系爭第1份租約，則於簽訂系爭第2份租約前被上訴人既是每月均多繳納3萬元，自無簽訂系爭第2份租約後之104年7月15日、9月11日再按月繳納5萬0,500元之理，是上訴人主張系爭第2份租約係因被上訴人向伊聲稱因稅費問題，請伊給予方便始書立該系爭第2份租約，系爭第2份租約兩造係通謀虛偽意思表示而無效等情，即屬可採。參諸兩造果欲以新契約取代舊契約，衡情於簽訂系爭第2份租約時，或記載用以取代系爭第1份租約，或逕將被上訴人多繳納之租金數額、可抵繳之租賃期數等相關事項加以載明，以避免資生爭議，惟細譯系爭第2份租約之內容，全然未曾提及上情。再者，上訴人於104年6月間既已就被上訴人使用系爭房屋而取對租金對價，又豈有無由的同意將已得之租金溯及的同意減少而有退還或抵扣之必要，核與常情理相違，則被上訴人前開所辯，已難遽以採信。
３、至被上訴人辯稱：「因為要繳到6月到7月，才能把之前繳的錢統計起來，跟我後續應該要繳的2萬元的錢才能計算出來」等語（見本院卷第18頁反面），惟依被上訴人主張既然系爭第2份租約之租金遠少於系爭第1份租約之租金，無論如何均無於簽訂系爭第2份租約後猶有再繳納5萬0,500元之理，被上訴人所辯，要屬臨訟飾詞，委無可採。益證上訴人主張系爭第2份租約兩造係通謀虛偽意思表示而無效，無拘束兩造之效力。是以，系爭第1份租約未經系爭第2份租約所取代，即可認定。
（二）系爭租約業於104年11月30日經上訴人終止，且上訴人得請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。則上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且係一體適用於定期及不定期之租賃關係。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。另契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度台上字第564號裁判要旨參照）。
２、被上訴人依系爭租約，除第1個月免付租金供作裝修外，應於每月15日前給付租金(見原審卷第9、12頁），上訴人雖於104年8月17日以系爭存證信函催告被上訴人於函到5日內給付積欠之租金，並表明否則逕行終止租約不另為終止之意思表示，業經被上訴人收受，有系爭第1份租約、系爭存證信函暨收件回執在卷供參(見原審卷第8至12、15至17頁)，惟核諸上訴人自102年12月15日至104年8月14日止，總計應支付19個月共95萬9,500元(計算式：50,500元×19月＝959,500元)之租金，但實際僅支付17個月共85萬8,500元（計算式：50,500元×17月＝858,500元），有系爭明細、系爭存摺內頁在卷可佐（見原審卷第41、42、13、14頁)，未支付之租金核為10萬1,000元，然倘以被上訴人前已繳付之押租金10萬1,000元(見原審卷第41頁之系爭付款明細所載）為抵償，其時被上訴人難謂有積欠租金達2個月情形，系爭存證信函尚不生終止系爭租約之效力。
３、上訴人嗣於104年11月25日提出系爭原審辯論狀，催告被上訴人於狀到後3日內給付積欠之租金，否則逕行終止租約，不另為終止之意思表示，經被上訴人於同年月27日收受，有系爭原審辯論狀及收件回執附卷可證（見原審卷第78至81、101、102頁），亦為被上訴人所不爭（見本院卷第20頁）。被上訴人自103年1月15日至104年11月14日止，應支付22個月共111萬1,000元（計算式：50,500元×22月＝1,111,000元）之租金，惟僅支付自103年11月15日至104年6月15日共18個月共90萬9,000元（計算式：50,500元×18月＝909,000元），此觀系爭明細亦明（見原審卷第41、42頁），且經被上訴人自認：繳到104年6月的租金，之後的都沒有繳，算到104年11月份是4個月(租金)沒有繳等語（見本院卷第20頁），堪認，被上訴人至104年11月14日止，共積欠4個月租金20萬2,000元，以押租金扣抵後，尚欠2個月租金10萬1,000元未給付，而上訴人於104年11月25日再以系爭原審辯論狀，催告未依限給付，將逕行終止租約，被上訴人猶未於同年月30日期限內給付。從而，上訴人主張於104年11月30日起終止兩造間之系爭租約等語，即屬可採。至被上訴人辯稱自102年12月15日至104年6月15日共繳了106萬0,500元云云（見原審卷第33頁)，惟觀之被上訴人所提出之房租收款明細欄102年12月至103年1月14日乃載明「第1個月不收錢」(見原審卷第41頁），被上訴人迄無提出其除上開18個月按月繳納5萬500元及押金二個月10萬1,000元外(上開金額合計租金共繳納90萬9,000元，加計押金為101萬元），有支付102年12月至103年1月14日之5萬500元之租金，是被上訴人辯稱其合計支付租金及押金共106萬500元云云，即無可採。
４、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。兩造間系爭租約，業經上訴人合法終止，業如上述，則被上訴人於租賃契約終止後，即負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，被上訴人依據所有權及租賃物返還請求權之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
（三）上訴人得請求被上訴人給付積欠之租金10萬1,000元，及自104年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息暨相當於租金之不當得利。
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。而契約之終止，乃繼續性契約當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼續之契約關係向將來消滅之意思表示。契約終止無溯及效力，僅使契約效力向將來消滅而已。終止前之契約關係仍然有效存在，故契約終止前之履約爭議，仍屬契約有效期間內之履約爭議（最高法院92年度台上字第405號裁判意旨參照）。被上訴人至104年11月14日止，積欠之租金，已達2個月租額10萬1,000元，且未於催告期限內給付，經上訴人以系爭原審辯論狀終止系爭租約，均如上（二）３所述。是以，上訴人終止系爭租約後，請求被上訴人給付系爭租約終止前所積欠之租金10萬1,000元，並加計自系爭原審辯論狀催告期限屆滿(（即104年11月30日，見原審卷第80、102頁)之翌日即104年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，自屬合法有據。
２、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人無法律上原因而受占有使用房屋之利益，致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。被上訴人無權占用系爭房屋，如前所述，其占有使用系爭房屋，為無法律上之原因而受利益，致上訴人受有損害。揆諸上揭說明，上訴人主張依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，為於法有據。
３、又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂法定地價，係指土地所有人依土地法所申報之地價而言，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第101條第1項所謂之法定地價，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額(最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。然上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供建築住宅用之基地，始有其適用，至非供居住之營業用房屋基地並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。
４、查系爭房屋為被上訴人經營彩券行使用一節，為被上訴人自陳在卷（見原審卷第83頁），並有被上訴人提出之照片附卷可參（見原審卷第90頁），被上訴人占用系爭房屋既係作為營業使用，其租金自不受土地法第97條第1項規定之限制甚明。爰審酌系爭房屋為68年9月10日建築完成，面積95.59平方公尺（約28.92坪），係整棟5層建築之第1層，屋齡雖已有38年，惟仍有高達88萬7,410元之價值，現為被上訴人占用作為店家使用等情，有建物登記謄本、估價報告及被上訴人所提出之照片數幀在卷可稽（見原審卷第7、19、90頁），足認被上訴人利用系爭房屋確能發揮最大的經濟效用。參諸系爭租約係約定承租系爭房屋自102年12月15日至113年1月14日止每月租金5萬0,500元（見原審卷第9頁)；系爭房屋於104年度之課稅現值為9萬2,400元，有臺北市稅捐稽徵處104年房屋稅繳款書在卷足參（見原審卷第91頁）等情，認上訴人主張被上訴人所受相當於租金之利益係每月5萬0,500元，為有理由，上訴人請求被上訴人自系爭租約終止之翌日（即104年12月1日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬0,500元之不當得利，即屬有當，應予准許。
六、綜上所述，上訴人以系爭租約業經終止為由，依民法第455條前段、第767條第1項、系爭租約、不當得利之法律關係，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並給付租金10萬1,000元，及自104年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及自104年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人5萬0,500元，洵屬有據，應予准許。原判決未及審酌上訴人就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄改判如主文第2、3項所示。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷之結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國105年5月31日
民事第五庭
審判長法官張靜女
法官陳章榮法官許翠玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年5月31日
書記官張淑芳