裁判字號：臺灣基隆地方法院108年基簡字第1060號民事判決
裁判日期：民國109年01月09日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第1060號原告 陳秋蓉 被告 陳佳娟 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號底一層房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國108年10月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟貳佰伍拾陸元由被告負擔。
本判決第一項、第二項前段得假執行。
本判決第二項後段於所命各期給付到期後得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原聲明：「被告等應將坐落基隆市○○區○○街○○○號底一層房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓恢復房屋承租時屋況交還原告、終止租賃契約、遷出戶籍地及四期房屋租金新臺幣（下同）48,000元，並自民國108年10月1日至交屋日止將按月給付房屋租金12,000元。」嗣經本院於108年12月2
6日言詞辯論期日當庭向原告確認訴之聲明後，即更正為：「(一)被告應將系爭房屋遷讓返還原告。(二)被告應給付原告48,000元，並自108年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元」（頁67）。核原告所為，係屬不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告於105年5月1日與原告訂立租賃契約，向原告承租系爭房屋，約定租期自105年5月1日起至110年5月1日止，每月租金12,000元，押租金24,000元（下稱系爭租約），被告業已給付押租金24,000元予原告收訖。詎被告自108年6月起未再依約付款，迄至108年9月止，已達4期租金未付，經原告多次催繳未果，遂於108年9月19日寄發基隆百福郵局131號存證信函催請被告於函到7日內給付欠租，表明逾期將終止租約，仍未獲置理。為此，原告爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付及不當得利給付請求權提起本件訴訟，併再次以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及被告應給付積欠之租金48,000元，並自108年10月1日起至返還房屋之日止按月給付12,000元。並聲明：(一)被告應將系爭房屋遷讓返還原告。(二)被告應給付原告48,000元，並自108年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、租金受款存摺內頁等件為證（頁15至37）。且被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項之規定，視同自認。可知，原告之主張應為真實。
(二)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於「租賃關係消滅後」，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生「當然抵充」之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。又土地法第100條第3款為強制規定，當事人約定有違時，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號判決意旨參照）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨參照）。查兩造簽訂之系爭租約，第3、4、5條係約定被告向原告承租系爭房屋，租期自105年5月1日起至110年5月1日止，租金每月12,000元，押租金24,000元。而被告自108年6月起迄今仍未按期繳租，以押租金當然抵充後，遲延給付已逾2個月。又原告以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，依卷附送達證書所示，則兩造間租賃契約法律關係之終止日期為108年11月15日（頁61）。可知，原告自得依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋；並依租金給付及不當得利給付請求權，請求被告給付系爭租約終止前之租金暨系爭租約終止後之相當於租金之不當得利。至原告所請求被告支付自108年6月起至同年9月止之租金48,000元，雖系爭租約第6條明定「押金不得折抵租金」等語，但揆諸前揭說明，被告已付之押租金24,000元既係作為擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，即應與其所積欠之租金當然抵充，是此部分租金48,000元應扣除被告已付之押租金24,000元。從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付24,000元，併應自108年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元（包含兩造租賃契約法律關係終止前，原告依租金給付請求權所請求之租金，暨兩造租賃契約法律關係終止後，原告依不當得利給付請求權所請求相當於租金之不當得利），於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則乏所據，應予駁回。
(三)綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租金給付及不當得利給付請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；且被告應給付原告24,000元，及自108年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，均予准許；至原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。另原告主張返還房屋及給付租金、相當於租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，乃以一訴為附帶請求，後者不併算價額，是本件給付租金、不當得利部分未徵裁判費，僅就返還房屋部分徵裁判費，故訴訟費用仍應由被告負擔。又本件訴訟標的價額經核定為1,440,000元，應徵收第一審裁判費15,256元，是以，原告前先繳納之16,256元（15256＋1000），其中1,000元乃屬溢繳，自應退還予原告，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國109年1月9日
基隆簡易庭法官曹庭毓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月9日
書記官黃婉晴