裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第2313號民事判決
裁判日期：民國105年06月03日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第2313號原告 趙麗雲 訴訟代理人 陳姿樺 律師
趙家光 律師 鄭鈞懋 律師被告 田尚樺 訴訟代理人 林瑋庭 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國105年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國96年10月4日簽立買賣契約（下稱系爭契約），由原告買受被告所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000000地號土地（權利範圍均為萬分之182）及其上同區段637建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○號，權利範圍全部）、695建號建物（權利範圍萬分之397）（下合稱系爭房地），買賣總價金為新台幣（下同）390萬元。
兩造約定原告應於96年10月5日支付價金30萬元，其餘尾款360萬元以被告名義向上海商業儲蓄銀行(下稱上海銀行)辦理之貸款，由原告負擔，原告至遲應於101年10月5日前以現金全部清償或辦理轉貸後，被告再將系爭房地所有權移轉登記予原告（下稱系爭約定）。原告先於96年10月5日給付現金30萬元予被告之代理人訴外人 周坤鍾 ，被告即將系爭房地交付予原告使用，原告亦按月將系爭房地之貸款本息20,800元交予周坤鍾，或自行匯存入被告設於上海銀行帳號00000000000000號帳戶，足見原告已依約履行給付買賣價金之義務，惟原告屢向被告表示願依約清償全部貸款，希被告配合辦理系爭房地所有權移轉登記，被告均一再推託。又兩造約定系爭契約於原告支付30萬元價金後正式生效，系爭契約既有效成立，且未經兩造為解除契約之意思表示，被告依約即負有使原告取得系爭房地所有權之義務，原告自得依系爭契約約定及民法第348條第1項規定，請求被告於原告給付剩餘買賣價金2,601,638元同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，為此，提起本訴等語。並聲明：被告應於原告給付2,601,638元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：依系爭契約第2條第2款約定可知，至遲於101年10月5日前，原告需籌備現金全部清償貸款，或辦理轉貸後，被告始負移轉系爭房地所有權之義務。又系爭契約第9條固約定待價款付清時再點交系爭房地，然經原告請求後，為使原告便利使用系爭房地，被告亦同意將系爭房地提前交付原告使用，然條件為原告須依約履行，即至遲於101年10月5日前付清價款。 蓋斯 時考量被告年僅28歲，日後亦有購屋需求，倘其名下仍有房貸，將不利其向銀行辦理優惠貸款，故兩造就此履行期之約定，非僅單純期間之訂定，而係存有嚴守履行期間之特別重要合意。今系爭房地既已交付予原告使用，被告屢次口頭催告原告付清買賣價金，以利後續辦理系爭房地所有權移轉事宜，然原告迄今就剩餘價款之貸款，仍未全部清償亦不願辦理轉貸，已無法達成契約之目的，依民法第255條規定，並參照最高法院46年台上字第1685、1718號民事判例意旨，被告得不為催告，逕行解除契約。被告基於上情，於104年11月3日以存證信函向原告為解約之意思表示，該信函於翌（4）日送達原告，已生解約之效力，原告請求被告移轉系爭房地所有權顯無理由。又退步言之，縱以被告前因原告之請求寬延過戶期限而認系爭約定非屬定期行為之性質，惟被告多次定相當期限催告原告履行契約，原告仍遲遲未能遵期履行，於數次毀諾後，被告之代理人周坤鐘業於104年8月口頭向原告表示解除系爭契約，不再辦理移轉所有權登記，然因原告仍片面認為系爭契約有效存在，被告復於104年11月3日寄發存證信函重申系爭契約業已解除之事實，系爭契約既經被告合法解除，原告之請求自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年10月4日簽立系爭契約，由原告買受被告所有系爭房地。
㈡依系爭契約第2條第2款約定，尾款360萬元部分之貸款，由
原告承擔，原告至遲應於101年10月5日前以現金全部清償或辦理轉貸，再由被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈢被告已將系爭房地交付予原告占有使用，但尚未辦理所有權移轉登記予原告。
㈣原告尚未付清系爭房地之買賣價金。
四、得心證之理由：㈠系爭契約是否經被告合法解除？
1.按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。民法第255條定有明文。又民法第255條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付，不能達其契約目的之情形而言。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要(契約之目的所在)有所認識，始足當之。最高法院84年度台上字第1235號判決要旨可資參照。本件被告抗辯系爭約定有上開法條之適用，其得不經催告逕行解約，經原告否認，並主張被告未先定期催告原告履行即予解約，其解約不合法云云，經查，兩造於系爭契約(見本院卷第7頁至第10頁)第2條第2款約定「其餘尾款360萬元，此部分貸款由乙方(即原告)承擔，俟乙方籌備現金全部清償或銀行貸款能轉貸後再移轉予乙方名下(至遲至民國101年10月15日)」等語，足徵兩造係約定原告除按月繳納被告以系爭房地設定抵押向上海銀行申辦之房屋貸款本息外，原告至遲應於101年10月15日全部清償被告名下之貸款(原告自籌現金或以系爭房地辦理轉貸方式籌款)以給付買賣價金尾款。而本件原告應為之給付係清償貸款以給付買賣價金尾款，自客觀上觀察，殊無非於一定時期為給付，即不能契約目的之情形；又依兩造約定，原告固應於101年10月15日以前，清償被告以系爭房地設定抵押所申辦之貸款，惟並未特別約定:原告非於當日以前履行清償全數貸款之義務，即不能達兩造訂約之目的，則縱原告逾期未履行清償全部貸款金額之義務，應負給付遲延責任，被告仍不得援引民法第255條規定逕行解除契約，故本件尚無民法第255條適用之餘地，被告之抗辯應屬無據。
2.次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。本件被告復抗辯其代理人周坤鍾已多次定期催告原告履約，並向原告表示不再辦理移轉系爭房地所有權登記事宜，其意即為解除系爭契約之意思表示云云，經查，原告並未於101年10月15日前依約履行其全部清償被告名下貸款以給付買賣價金之義務，已生給付遲延之情事，又據證人 施美惠 於本院到庭證稱:(問:周坤鍾有受到被告特別委任，去處理系爭房地事宜，你瞭解嗎?)知道，我也認識被告。(你有無跟周坤鍾及被告去找原告談這件事?)有，因為這件事情已經很久了，在之前都有陸續打電話給原告，請她要辦理移轉登記，在104年的1月份，周坤鍾及我親自到系爭房屋去找原告，轉告她在半個月之內把事情處理好，希望她趕快把系爭房地過戶完成，但半個月經過，原告有打電話來說，找不到合適的人來辦理過戶，因為她不想用自己的名字辦理過戶，後來就請原告儘量找合適的人來辦理過戶的事情，之後原告又找我們去系爭房屋，談這件事情，我們希望她能在十天內趕快把事情處理好，但後來又拖了好幾個月還是沒有過戶，之後原告又找我們去系爭房屋，原告有說原告願意給被告280萬元，10天內會找合適的人辦理過戶，但之後原告還是沒有找到合適的人辦理過戶，之後原告又打電話給我們，我們又到系爭房屋，我們有跟原告說已經拖了這麼久，原告還是沒有辦法辦理過戶，那我們就不要辦過戶了，之後兩造之間就有這個訴訟了。(問:你記不記得最後一次何時去系爭房屋與原告商量過戶的事？)104年8月等語在卷。證人施美惠並非系爭契約當事人，於兩造亦無特別親誼或其他怨隙，當無甘冒偽證罪責而故意偏袒一方之餘地，所述應為真實可採。是被告之代理人周坤鍾確已定相當時日催告原告履行全部清償被告名下貸款之義務，其後並寬延履行期限，惟原告仍遲遲未能履約，周坤鍾遂於104年8月間向原告表達不願再辦理過戶等語，被告雖主張係等同對原告表示解約之意，惟所謂不願再辦理過戶僅係系爭契約約定權利義務內容其中之一，尚不足表徵兩造均無須再按系爭契約履行之意，是故系爭契約於104年8月間應尚未合法解除，被告抗辯周坤鐘於104年8月間已向原告表達解約之意，尚非可採。其後周坤鍾委任被告之訴訟代理人林瑋庭律師於104年11月3日以高雄地方法院郵局存證號碼第1839號存執信函向原告為解除系爭契約之意思表示，並於翌(4)日送達原告收受，有存證信函及回執收據在卷可稽(見本院卷第46頁至第49頁)，被告之代理人周坤鍾既已定相當期限催告原告履行，嗣因原告未為履行，再於104年11月間委任律師對原告表示欲解除系爭契約之意，已符民法第254條規定，職故，系爭契約於104年11月4日已合法解除。又上開存證信函雖表示其係依民法第255條解除系爭契約等語，與本院前揭論述不符，惟此並無礙被告通知原告解除系爭契約之意思表示，並已到達原告，其通知仍生解除契約之效力。
㈡原告得否請求被告於原告付清剩餘買賣價金後，將系爭房地
所有權移轉登記予原告？原告雖於104年10月23日起訴請求被告應於原告給付所餘買賣價金2,601,638元同時將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟上開起訴狀係於104年11月10日送達被告，有起訴狀上本院收文戳章印文、送達證書在卷可按(見本院卷第3頁、第41頁)，斯時被告業已合法解約，已如前述，原告自不得再依系爭契約請求被告移轉系爭房地所有權。況兩造於系爭契約係特別約定原告應以全部清償被告名下貸款作為給付買賣價金尾款之方法，之後被告始應辦理移轉系爭房地所有權登記，與原告單純給付買賣價金予被告方式仍屬有別，原告於被告合法解約前仍未依約履行提出給付，被告主張解約當為合法有據，系爭契約既經解除，原告即不得依約請求被告移轉系爭房地所有權，原告之主張洵非有據。
五、綜上所述，被告已於104年11月4日合法解除系爭契約，原告依系爭契約約定請求被告應於原告給付買賣價金2,601,638元同時，將系爭房地所有權移轉予原告，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年6月3日
民事第七庭法官李姝蒓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月3日
書記官陳建志