裁判字號：臺灣彰化地方法院109年重訴字第87號民事判決
裁判日期：民國109年11月18日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣彰化地方法院民事判決109年度重訴字第87號原告 陳萬生 訴訟代理人 謝秉錡 律師複代理人 劉靜芬 律師被告 鄭精讚 訴訟代理人 李進建 律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國109年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與訴外人 鄭志騰 於民國（下同）109年2月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣），約定以總價金新臺幣（下同）800萬元整購買鄭志騰所有彰化縣員林市○○段○○○○○○○○號土地及彰化縣○○市○○段○○○號（即門牌號碼：彰化縣○○市○○路○段○○○號）權利範圍二分之一（下合稱系爭房地），鄭志騰於出售系爭房地之應有部分前即詢問系爭房地之共有人即被告是否購買，因被告表示無力買受，鄭志騰即與原告訂立前揭買賣契約。惟被告於109年3月30日委託仲成法律事務所發文予鄭志騰及原告，表示欲行使共有人之優先購買權，然被告早於109年2月26日，因要辦理塗銷系爭房地上之抵押權事宜即知悉上開買賣條件，原告並代鄭志騰及被告清償貸款共計127萬元，被告並因此開立到期日為109年3月31日之本票一紙予原告，然直至原告持上開本票為強制執行時，被告始清償63萬5,000元，是被告至遲於109年2月26日已知悉買賣條件。被告更於109年3月2日代理鄭志騰到現場辦理系爭房地之指界，則依土地法第34條之1第4項規定，被告當於109年3月12日前聲明是否願主張優先購買權，惟被告怠及原告與鄭志騰履約至點交及付清尾款階段，始稱欲主張優先承買，致使原告對系爭房地之承買權及取得系爭房地所有權之法律上地位陷於不明確之狀態，爰依民事訴訟法第247條及土地法第34條之1規定提起本訴等語。並聲明：確認被告就原告與訴外人鄭志騰於109年2月11日所訂立之不動產買賣契約書之標的即彰化縣○○市○○段○○○○○○○○號土地及彰化縣○○市○○段○○○號（門牌號碼：彰化縣○○市○○路○段○○○號）權利範圍二分之一，其優先承買權不存在；訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告否認於109年2月26日即知悉原告與鄭志騰間買賣關係，被告向原告借款清償花壇鄉農會借款債務，經原告對被告聲請本票裁定，業經被告向原告清償等情，與本件無涉，被告並非當然知悉原告與鄭志騰間有關系爭房地之一切買賣細節，被告經聽聞出賣訊息後，旋即以仲成法律事務所109年3月30日函主張優先購買權，俟鄭志騰即以109年4月14日台中英才郵局第000651號存證信函通知被告，並附系爭買賣之契約書命被告於收文後15日內與 林春進 代書辦理移轉過戶事宜，經被告再次委託律師以員林三橋郵局第000059號存證信函主張同意優先購買並請林春進代書聯絡買賣事宜，卻經林春進代書收受後表示不再接受被告與鄭志騰間買賣事宜，鄭志騰因而至今不願由被告優先承買等語。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之。」民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次按「所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。」（最高法院52年度台上字第1240號判例要旨參照）。查本件被告主張對坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○號土地及其上彰化縣○○市○○段○○○號即門牌號碼：彰化縣員林市○○路○段○○○號建物之權利範圍二分之一（下合稱系爭房地）有優先承買權，然為原告所否認，則被告就系爭房地是否存有優先承買權之法律關係即有不明之處，致原告得否因系爭買賣契約而買受取得系爭房地之法律上地位，有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是應認原告提起本件確認之訴有確認之利益。
㈡原告主張被告與訴外人鄭志騰就系爭房地為共有人之關係，
訴外人鄭志騰將其應有部分出售與原告，被告早於109年2月26日即已知悉系爭買賣，因被告表示無力買受，且被告於109年3月30日委託仲成法律事務所主張優先承買權已逾法定期間10日而喪失等語。被告抗辯如上，意指被告直至收受鄭志騰於109年4月14日寄發台中英才郵局第000651號存證信函始知系爭買賣之一切條件，並於期間內以109年4月20日員林三橋郵局000059號存證信函向鄭志騰表示願意承買系爭房地，被告得依土地法第34條之1規定行使優先承買權等語。按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。經查，兩造對鄭志騰於109年4月14日寄發台中英才郵局第000651號存證信函並附系爭買賣契約書，通知被告於函到15日內補足同樣條件之買賣契約，否則視同放棄優先承買權，經被告於109年4月20日以員林三橋郵局000000號存證信函向鄭志騰表示願意以相同條件承買系爭房地等情均不爭執，則依據前揭土地法第34條之1第4項規定，堪認被告已合法行使優先承買權，則系爭共有房地之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承買之共有人間成立。原告辯稱被告於本件之優先承買權已因其拒絕買受且已逾期行使而喪失云云，並不足採。
㈢綜上所述，被告為系爭房地之共有人，且有遵期行使優先承
買權，就本件系爭房地之出售應具優先承買權，則原告請求確認被告就系爭房地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國109年11月18日
民事第一庭法官姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月18日
書記官陳品潔