裁判字號：臺灣臺中地方法院101年簡上字第135號民事判決
裁判日期：民國102年03月15日
裁判案由：返還押租金等
臺灣臺中地方法院民事判決101年度簡上字第135號上訴人即原告即反訴被告 周紜希 即 周美玲 訴訟代理人 呂勝賢 律師被上訴人即被告即反訴原告 洪暖 訴訟代理人 陳光龍 律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國一百零一年三月三十日本院臺中簡易庭一百年度中簡字第五五四號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國一百零二年二月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人即原告後開第二項，及被上訴人即反訴原告勝訴部分，暨反訴原告得假執行之宣告及訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人即被告應給付上訴人即原告新台幣貳拾萬元，及自民國一百年一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上開廢棄（反訴）部分，被上訴人即反訴原告在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審本訴、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
第一審反訴訴訟費用，由被上訴人即反訴原告負擔。
事實及理由
一、上訴人即原告主張：上訴人即原告於民國97年4月1日，與被上訴人即被告簽訂房屋租賃契約，向被上訴人承租其所有坐落臺中市○區○○○路○段00號6樓之1之房屋（下稱系爭房屋），約定租期至99年3月31日止，每月租金為新臺幣（下同）5萬元，押租金為20萬元。被上訴人自84年間起即陸續將系爭房屋出租予他人經營卡拉OK店使用，系爭房屋於上訴人承租前，亦作為卡拉OK店使用，詎料上訴人於98年7月31日（租賃暨執業期間）曾向經濟部申請設立愛瑪士視聽歌唱有限公司（下稱愛瑪士公司），並經經濟部以經授字中字第00000000000號函准予設立登記後，因大意失察，於98年11月經營期間接獲臺中市政府98年11月16日府都管字第00000000000號函檢送行政裁處書及行政罰鍰通知單，隨即通知被上訴人需辦理建築物用途變更使用，惟被上訴人始終推託不願辦理，至99年2月26日最後1次電話協調未果，上訴人即以口頭通知被上訴人終止租約，惟被上訴人仍堅持同年3月2日欲行雙方洽談，豈料，系爭房屋於同年3月1日即遭臺中市政府執行斷水斷電處分，故而上訴人以被上訴人違反善良管理人責任，漏未告知上訴人承租前曾有違法使用已遭臺中市政府列管之事實，復於要求辦理建築物用途變更時，仍強詞辯稱不知先前之承租人曾開設卡拉OK店之事實，並違反常理收取高額之押租金（即租金4倍之金額），實屬故意陷上訴人於不查之困境，實有使上訴人交付高額租金以供被上訴人坑殺之嫌，另上訴人復於99年3月23日及4月6日均以上開事由寄發郵局存證信函予被上訴人終止雙方租約關係，另於99年3月14日實際完成搬遷事宜，同年月17日完成公司地址變更登記，兩造上開租約既已終止，故依據民法第767條規定，請求被上訴人返還押租金20萬元及退還99年3月預收房租5萬元等語。並補稱略以：依系爭房屋租約第1條及第8條約定及民法規定，佐以證人 邱明德 前於原審中證述情節，足認被上訴人顯然明知系爭房屋原出租予訴外人羅先生係於系爭房屋內經營卡拉OK店，上訴人繼續承租系爭房屋，亦係欲供繼續經營卡拉OK店營業使用，且被上訴人交予上訴人營業使用之系爭房屋之現狀，應為合法營業使用之房屋；又被上訴人係明知上訴人承租系爭房屋乃欲供經營卡拉OK店，竟未曾告知上訴人系爭房屋之現狀作為上開營業用為不合法，否則上訴人實無可能冒險以每月高達5萬元之高額租金訂約，且交付被上訴人高出行情1倍之4個月租金共計20萬元之押金金額及1次按月簽發租賃期間之全部支票，而向被上訴人承租系爭房屋經營卡拉OK店之理。是系爭房屋事後於98年11月遭臺中市政府為行政裁處，再於99年3月1日即遭臺中市政府執行斷水斷電處分，均係緣於上開可歸責被上訴人之違約事由。況被上訴人前於84年至86年間，曾將系爭房屋出租予他人作為喜悅酒店及東京之夜卡拉OK店之營業使用，並曾因違規使用遭臺中市政府先後對使用人或所有權人為行政處分，其中86年11月8日中工建字第66362號及88年4月16日中工建字第46273號處分書均合法送達予所有權人即被上訴人；另被上訴人因88年4月16日88工建字第46275號違反建築法第77條之裁罰案件於88年5月19日確定後，亦經臺中市政府以94年9月13日94府法執字第0000000000號臺中市政府行政執行案件移送書，移請法務部行政執行署臺中行政執行處對被上訴人之財產為強制執行，足證被上訴人10幾年前迄今一直將系爭房屋出租供作酒店或卡拉OK店等營業使用，且因違反建築法令而遭裁罰，早已明知系爭房屋並不得作為經營卡拉OK店之使用，因此亦明知本件簽訂系爭租約時之房屋「現狀」作為經營卡拉OK店之使用係違反建築法令甚明，被上訴人一再辯稱因未曾收到上開裁罰之處分書及行政執行處之通知等，而辯稱不知其所出租之系爭房屋係由承租人作為經營卡拉OK店之使用，然上開裁罰之處分書及行政執行處之通知等既經合法送達，被上訴人自不能諉為不知。甚且，系爭房屋自84年、85年、86年間年年遭稽查，88年及90年間又由臺中市政府開立處分書，且於97年4月1日與上訴人簽訂系爭租約前，由被上訴人出租予訴外人「羅先生」期間，對出租系爭房屋係作何用途又是否作為卡拉OK店之違法使用，被上訴人竟稱10餘年來均未加聞問，實非常情所能想像，背離事理至甚，要難採認。退步言，被上訴人10幾年均將系爭房屋出租予他人，卻仍設籍於業經出租之系爭房屋地址迄今，顯係惡意規避建築法令有關房屋所有權人之相關責任，難謂無可歸責。又上訴人承租系爭房屋原即為作卡拉OK店之經營使用，為永續經營，並於租賃暨執業期間之98年7月31日，以系爭租賃房屋所在地為營業地址，向經濟部申請設立愛瑪士公司，並經經濟部以經授字中字第00000000000號函准予設立登記，可證兩造於訂約時均明知系爭房屋之「現狀」為卡拉OK店之營業使用，並續作為卡拉OK店之營業使用無疑；且建築法第73條第2項及第77條等相關規定，建築物之所有權人對於建築物之使用、管理、維護等，負有相當之法律責任，有關建築法規定之建築物所有權人之使用、管理、維護責任，亦經常有政府機關宣導、討論並由媒體報導經常報導討論，尤其每遇有建築物是否違反建築法令引致公共安全事件時，其宣導、討論及報導尤烈，被上訴人身為系爭房屋之所有權人，並常年將系爭房屋出租供他人使用，豈可能對系爭房屋承租人之使用方式及內容等不加視察聞問之理。且被上訴人於系爭房屋出租前後，亦均未曾提供系爭房屋所有權狀或使用執照予上訴人，更未曾表示過系爭房屋現狀為經營卡拉OK店之營業使用係違法，被上訴人顯為求收取高額租金，故意隱瞞系爭房屋並不能作卡拉OK店之經營使用，而未依民法規定及約定交付合於經營卡拉OK店使用收益之租賃房屋，亦未能於租賃關係存續中，保持其合於卡拉OK店之經營使用、收益狀態，係被上訴人違約而可歸責無疑。上訴人於98年11月接獲臺中市政府98年11月16日府都管字第00000000000號函檢送行政裁處書及行政罰鍰通知單，隨即通知被上訴人需辦理建築物用途變更使用，以使系爭租賃房屋合於經營卡拉OK店之使用，惟被上訴人始終推託不願辦理，至99年2月26日最後1次再以電話協調未果，上訴人即以口頭通知被上訴人終止租約；嗣上訴人為求慎重復於99年3月23日及4月6日再以上開事由分別以臺北正義郵局000080號、臺中漢口路郵局000181號存證信函寄發予被上訴人，重申表示終止雙方租約關係，並於99年3月14日遷清完成搬遷事宜，並於99年3月17日完成上開公司地址遷移之變更登記，系爭房屋租賃契約業於99年2月26日由上訴人以口頭通知被上訴人終止，是被上訴人應依民法第179條不當得利、系爭房屋租賃契約第4條約定及民法第767條規定，返還上訴人預付之99年3月份租金5萬元及押租金20萬元，合計25萬元。並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人即被告應給付上訴人即原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5算之利息。
二、被上訴人即被告則以：上訴人即原告承租系爭房屋時，未與被上訴人約定系爭房屋乃供做上訴人經營卡拉OK店之用，系爭房屋遭臺中市政府執行斷水斷電乃可歸責於上訴人之事由。依照兩造租約第1條約定，被上訴人出租系爭房屋予上訴人固作為營業使用，然對於作何營業使用則未明白約定，又第9條約定，上訴人應依系爭房屋之使用性質而為使用，不得逾越系爭建物之使用目的。再依證人邱明德證述及上訴人於原審101年3月1日言詞辯論時所陳，足見上訴人承租系爭房屋之目的是否為經營卡拉OK乙節，雙方並未約定，亦未討論有關經營卡拉OK是否會違反系爭建物之使用目的；縱依證人所述，系爭房屋在出租予上訴人之前，確作為卡拉OK店使用無誤，然被上訴人並未曾對上訴人表示或保證其所出租之房屋可經營卡拉OK店使用，上訴人主張系爭房屋遭斷水斷電乃可歸責於被上訴人，自難認有理由。又上訴人主張依系爭租賃契約第8條約定，系爭房屋現狀即應為合法卡拉OK店之營業使用之房屋無疑云云；惟依系爭租賃契約第8條前後文觀之，現狀使用所指應房屋設備等硬體現狀，與房屋使用目的無涉。而依系爭租賃契約第9條約定，本件乃因上訴人變更房屋使用用途（餐廳）供作（B類1組飲酒店附設卡拉OK）場所使用，遭市政府裁罰後仍未改善，系爭房屋乃遭執行斷水斷電處分，則兩造既未約定系爭房屋係供卡拉OK之用，上訴人違反契約，違規使用該房屋致該房屋遭執行斷水斷電，此自係可歸責於上訴人之事由。另被上訴人於出租系爭房屋予上訴人後，已提供上訴人系爭房屋之所有權狀及使用執照，上訴人辯稱不知系爭房屋作為卡拉OK店之使用係不合法，顯為推諉之詞，且上訴人嗣後於系爭房屋附近另租他屋經營卡拉OK，每月租金高達10萬元，且被上訴人先前將系爭房屋出租予前手承租人時，亦約定收取20萬元之押金，並無上訴人主張「收取高額租金、高於行情之押金」之情。另被上訴人所關注者僅係房租之收取，前承租人違規使用系爭房屋為被上訴人所不知；且縱前承租人羅先生違規使用系爭房屋，上訴人亦未告知被上訴人其承租該屋乃同樣作為卡拉OK之用，前承租人如何使用、是否違規，自與本件無涉。另依系爭租賃契約第12條約定，上訴人如有需要解約，應提前1個月書面通知被上訴人，而上訴人雖主張於99年2月26日即以「口頭通知」被上訴人終止租約，惟被上訴人否認之，且上訴人不僅就「口頭通知提前解約」無法提出證明，此更不符系爭契約第12條之「書面通知」要件。至上訴人嗣後於99年3月23日及4月6日雖以存證信函向被上訴人表示終止雙方租約關係，惟此距雙方約定之租賃關係終止期日即99年3月31日已不滿1個月，自亦不符系爭契約12條約定提前1個月之要件，且上訴人亦未與被上訴人點交房屋，甚而遺留系爭房屋遭斷水斷電之瑕疵狀態而未回復，又僅於99年3月31日方託人將系爭房屋鑰匙擲回，上訴人主張提前解約，請求返還99年3月租金5萬元，並無理由。又系爭房屋係因上訴人提供他人違規使用遭受臺中市政府於99年3月1日斷水斷電，是可歸責於上訴人之事由致不能為租賃物全部之使用，依兩造所簽訂之房屋租賃契約書第5條規定，上訴人自不得向被上訴人請求返還99年3月之租金5萬元。又上訴人於原審並未表明被上訴人有何符合民法第179條不當得利之情事，亦未表明民法第179條為訴訟標的，迨至二審提出民法第179條不當得利，是為訴訟標的之追加，被上訴人並不同意，且如前所述，上訴人解除契約無理由，兩造間於99年3月間仍存有租賃契約，被上訴人受有租金5萬元，自有法律上之原因，上訴人主張並無理由。另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號著有判決可參）；上訴人提前終止租約既無理由，而兩造租約租期既約定至99年3月31日為止，而上訴人因違反建築法第73條第2項，遭臺中市政府依照同法第91之規定為處罰，並於99年3月1遭執行停止供水供電之強制處分，且至今仍未辦理恢復及供水供電，則上訴人所交付之20萬元押租金之擔保原因尚未消滅，是上訴人以租約業已終止，依照民法第767條之規定，請求返還押租金自難認為有理由。且依兩造所簽訂之房屋租賃物契約書第4條及第6條約定，上訴人於租期內應繳納之水費為2388元、電費為17497元（14538＋2959＝17497）、天然氣費為750元，以上合計20635元尚未給付予被上訴人，應自保證金中扣除，是上訴人請求返還20萬元押租金，並無理由等語，以資抗辯。
三、反訴部分：
（一）被上訴人即反訴原告主張：依兩造簽立之租約第8條及第9條約定，系爭房屋因可歸責於上訴人即反訴被告之事由，致臺中市政府於99年3月1日斷水斷電，而上訴人即反訴被告於兩造所簽訂租約租約屆滿時，當晚始委託不明人士擲回鑰匙，卻未能回復未被斷水斷電之狀態，亦未點交予被上訴人即反訴原告，導致被上訴人即反訴原告無法再將系爭房屋出租於他人，遭致被上訴人受有相當於每月租金5萬元之損害，而自99年4月1日起至100年7月31日為止，共16個月共受有80萬元損害（即5萬元X16=80萬元），而原告原先所繳納之20萬元押租金，扣除原告所積欠未繳納之水費2,388元、電費17,497元、天然瓦斯費750元，剩餘179,365元（即000000-0000-00000-000=179365），此部分被上訴人即反訴原告自尚得請求620,635元（即000000-000000=620635）；另100年8月1日起至上訴人即反訴被告遷讓返還日為止，請求上訴人即反訴被告按月給付5萬元等語。並反訴聲明：⑴上訴人即反訴被告應給付被上訴人反訴原告620,635元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵上訴人即反訴被告應自100年8月1日起至返還房屋日止，按月給付被上訴人即反訴原告5萬元。⑶願供擔保請准宣告假執行。並補陳：系爭房屋遭臺中市政府執行斷水斷電之強制處分，係可歸責於上訴人之事由，被上訴人自得向上訴人請求因此所致生之損害賠償，並得以系爭押租金扣抵之。本件遭受罰鍰係因上訴人將所承租之房屋提供予愛瑪士公司作為視聽歌唱場所使用，而有擅自變更建物使用用途之情形，並非可歸責於被上訴人之事由，上訴人於多次接獲行政罰鍰通知單後，均未通知被上訴人，直至98年11月接獲臺中市政府98年11月16日府都管字第00000000000號函時，才告知被上訴人。而被上訴人之後也多次向上訴人表示若上訴人需要變更用途，被上訴人同意上訴人申請辦理，且若需被上訴人提供資料，被上訴人亦會配合提供辦理，且願意依兩造間租賃契約第13條給予上訴人優先承租權，但因上訴人一拖再拖，以致於99年3月1日遭臺中市政府斷水斷電。本件上訴人提前終止契約並無理由，已如前述。依據兩造簽立之租約第8條及第9條約定，被上訴人於雙方租賃期間屆滿後，主張以押租金折抵因可歸責於上訴人之事由，致上訴人對被上訴人應負之損害賠償責任，自有理由。系爭房屋遭停止供水供電乃可歸責於上訴人，而上訴人卻將責任推諉與被上訴人，而不願承認過錯，亦不願負責系爭房屋改善之事由，縱使申請人為建築物所有權人，惟仍應由上訴人負責房屋之改善，而被上訴人應僅於上訴人改善房屋後，配合遞送相關文件而已，自不得僅因相關條文規定由所有權人提出申請，即謂「未能恢復使用及供水供電乃可歸責於被上訴人」或「被上訴人對於損害之發生及擴大亦應認與有過失」。另相關建築法規並未課予房屋所有權人於出租房屋之時，有何告知義務，於一般合理情況下，出租人應均可期待承租人會合法使用房屋，況被上訴人既不知上訴人有經營卡拉OK店之特殊需求，如何預先告知上訴人不得經營卡拉OK店之使用，又縱使建築物有違規使用之情形將課予房屋所有權人罰鍰，惟此時出租人並非不得透過契約向承租人求償，且此亦非當然可推論出建築物出租人有何告知義務。並聲明：⑴上訴駁回。⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。
（二）上訴人即反訴被告所為抗辯：本件係因被上訴人即反訴原告為求收取高額租金，故意隱瞞系爭房屋並不能作卡拉OK店之經營使用，而未依民法規定及約定交付合於經營卡拉OK店使用收益之租賃房屋，亦未能於租賃關係存續中，保持其合於卡拉OK店之經營使用、收益狀態，系爭房屋於99年3月1遭臺中市政府執行停止供水供電之強制處分，係被上訴人即反訴原告違約而可歸責之事由所導致。上訴人即反訴被告於98年11月接獲臺中市政府98年11月16日府都管字第00000000000號函檢送行政裁處書及行政罰鍰通知單，即通知被上訴人即反訴原告需辦理建築物用途變更使用，惟被上訴人因辦理變理需花費數10萬元而不願負擔為由，始終推託不願辦理，系爭房屋方於99年3月1遭臺中市政府執行停止供水供電之強制處分，如前所述，實係可歸責於被上訴人即反訴原告。綜前，系爭租賃契約業經上訴人即反訴被告終止，被上訴人即反訴原告即無權請求並受領系爭99年3月份之房屋租金，並應返還押租金20萬元，系爭房屋自99年3月份起未能使用收益，係可歸責於被上訴人即反訴原告之事由，被上訴人即無權以押租金為折抵被上訴人所主張相當於租金之損害，是被上訴人即反訴原告之反訴顯無理由。又依建築法第94-1條及臺中市建築物恢復使用及供水供電審察作業要點第1至3項等規定，足見系爭建築物申請恢復使用及供水供電之申請人限於「建築物所有權人」，上訴人即反訴被告並非系爭建築物房屋之所有權人，並無申請之權利，亦無義務。又依同作業要點第5項規定所應備具之申請文件均為建築物所有權人即被上訴人所有或所有權人始能取得或出具之文件，非上訴人所能取得或備具，則就系爭房屋之申請恢復使用及供水供電權責乃在於被上訴人，系爭房屋迄未能恢復使用及供水供電乃可歸責於被上訴人，實無令由上訴人負擔損害之理；至少依民法第217條規定，被上訴人對於損害之發生及擴大亦應認與有過失。再者，系爭房屋10幾年出租供為經營卡拉OK店之使用，上訴人願以高價每月5萬元之租金承租，亦係承租人認為可以作為經營卡拉OK店之合法使用，才願意支付如此高價，系爭房屋亦才能以如此高價出租；然被上訴人主張受有相當於租金每月5萬元之損害，除系爭租約外，並未舉證證明系爭房屋若無法作為經營卡拉OK店之合法使用，是否能順利出租及出租之租金若干，則上訴人即反訴原告之主張及請求並無可採。且被上訴人既未於系爭房屋出租時，對於房屋之使用限制向承租人即上訴人詳加說明，即令依被上訴人所辯對於系爭房屋現狀作為經營卡拉OK店之使用不知情，已有違反建築法規定之使用規定，因未查明其所有出租房屋供違法經營卡拉OK店，而未能於出租時向承租人說明系爭房屋不得為經營卡拉OK店之使用，顯有可歸責之事由者應為被上訴人即反訴原告。又被上訴人自承系爭房屋約90坪，歷來每月租金在5萬元以上，押租金則為4個月租金計算為20萬元，姑不論系爭房屋之每月租金實已偏高，且押租金較一般以2個月租金計收為高，顯見被上訴人確明知系爭房屋係為供作經營卡拉OK之營業使用，因此收取較行情高出1倍之押租金。再依證人邱明德於原審100年10月13日審理時到庭證述情節，足證被上訴人於訂約時確明知系爭房屋原即係出租予羅先生即 羅敬沅 為裝潢供作經營卡拉OK店，被上訴人所交付予上訴人營業使用之系爭租賃標的房屋之「現狀」，亦即為卡拉OK店營業使用之隔間裝潢，上訴人並無另作裝潢，此見上訴人即原告於原審100年7月26日當庭即明確主張依租賃契約第8條，被上訴人將租賃物現狀交給上訴人即原告使用，上訴人非原始承租者，也未將租賃物改造等語，而未曾自承有何自行重新裝潢之情，是被上訴人辯稱上訴人承租後增設違規裝潢，乃與事實不符，且此乃變態事實應由被上訴人負舉證之責，若系爭房屋須拆除屋內裝潢隔間等，方可恢復水電，自應由被上訴人自行負責並負擔有關之費用以及相關恢復水電所須費用等語。並聲明：⑴被上訴人即反訴原告第一審之反訴駁回。⑵訴訟費用由被上訴人即反訴原告負擔。
四、本院得心證之理由：
（一）不爭執事項：兩造間就下列情事均不予爭執，復據原告提出公證書、系爭房屋租賃契約書（詳見原審卷一第11頁至第17頁）、上開經濟部函及愛瑪士公司設立變更登記（詳見原審卷二第70頁至第71頁、原審函調法務部行政執行署臺中行政執行處中華民國94年度建罰執字第00000000號行政執行卷及送達被上訴人之回執證明（詳見原審卷二第9頁至第12頁）、臺中市政府影響治安行業統一聯合稽查紀錄表、臺中市政府工務局函及行政處分書等（詳見原審卷二第24頁至第37頁）、被上訴人所提出罰鍰資料列印、臺中市政府行政裁決書及公告等（詳見原審卷二第55頁至第71頁）在卷可證，自堪先認屬真實。
（1）上訴人乃於97年4月1日，與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約，向被上訴人承租系爭房屋，約定租期至99年3月31日止，每月租金為5萬元，押租金為20萬元，上訴人於締約時即1次按月簽發租賃期間之全部租金支票及交付上開押租金予被上訴人收執。
（2）上訴人其後則於98年7月31日向經濟部申請設立愛瑪士公司，並經經濟部函准設立登記，然事後則於98年11月經臺中市政府98年11月16日府都管字第00000000000號函檢送行政裁處書及行政罰鍰通知單，再於99年3月1日遭臺中市政府執行斷水斷電處分。
（3）上訴人於99年3月23日及4月6日均以上開事由寄發郵局存證信函予被上訴人終止雙方租約關係，另於99年3月14日實際完成搬遷事宜，同年月17日完成公司地址變更登記。
（4）證人邱明德前於原審中確曾證稱系爭房屋原出租予訴外人羅先生係於系爭房屋內經營卡拉OK店，兩造於締約時並未談論上訴人要經營卡拉OK店之問題，雙方是說契約會公證等語，系爭契約中亦未約明，被上訴人前自84年起即將系爭房屋出租予他人經營喜悅酒店或東京之夜卡拉OK店等，系爭房屋前確曾因未維護合法使用與其結構及設備安全等違規使用，遭臺中市政府先後對使用人或所有權人為行政處分裁罰，其中86年11月8日中工建字第66362號及88年4月16日中工建字第46273號處分書均合法送達予所有權人即被上訴人，而由與被上訴人同住之被上訴人子 尹紹舜 簽收。
（5）被上訴人並因88年4月16日88工建字第46275號違反建築法第77條之裁罰案件於88年5月19日確定後，經臺中市政府以94年9月13日94府法執字第0000000000號臺中市政府行政執行案件移送書，移請法務部行政執行署臺中行政執行處對被上訴人之財產為強制執行；另上訴人承租系爭房屋後，則自98年4月2日起先後4次經臺中市政府依建築法第73條第2項及第91條第1項第1款規定，對訴外人 陳幸滿 、 汪秀琴 等人為行政裁罰，至99年2月24日則依同一事由對上訴人為行政裁罰，並於99年3月1日為斷水斷電之處分。
（二）本件爭點厥為：
（1）系爭房屋於99年3月1日遭臺中市政府為斷水斷電之處分，致上訴人無法繼續經營卡拉OK店使用，究可歸責於被上訴人或上訴人？此乃涉及：①被上訴人是否明知系爭房屋前曾多次遭行政裁罰，又上訴人前手使用系爭房屋之現狀即為經營卡拉OK店，且該營業使用亦屬違規？②被上訴人出租系爭房屋時，究否知悉上訴人亦係預供經營卡拉OK店營業之用？③被上訴人交付系爭房屋之現狀後，上訴人有無變更系爭房屋裝潢，方致上開行政裁處？
（2）承上，若可歸責於被上訴人，則被上訴人所為上開反訴請求，即無理由，下列（3）之爭點即毋庸再予論述。而上訴人即原告依系爭契約第4條約定、民法第767條或第179條不當得利等法律關係，請求被上訴人返還已交付之押租金20萬元及99年3月預收房租5萬元，有無理由？
（3）承上，若應歸責於上訴人，則上訴人所為上開請求，即無理由。而被上訴人即反訴原告依系爭契約第8條及第9條約定，請求上訴人為上開給付，有無理由？
（三）經查：
（1）系爭房屋自84年至90年間，即多次因違規供酒店類、卡拉OK店使用遭臺中市政府裁罰，其中系爭88年4月16日88中工建字第0000000號處違反建築法第77條之裁罰案件，於88年5月19日確定後，復經臺中市政府以94年9月13日94府法執字第0000000000號臺中市政府行政執行案件移送書，移請法務部行政執行署臺中行政執行處對被上訴人之財產為強制執行，且送達之公文則由與被上訴人同住之被上訴人之子尹紹舜所收受等情，已如前述，則被上訴人對系爭房屋於出租多年間，長期均供作經營卡拉OK店之裝潢及營業使用，而此等違法營業使用業遭臺中市政府以違反建築法違規裁罰多次等相關公文內容及該等情事，甚至招致被上訴人受到連累而遭強制執行所有之財產等情，當無推諉陳稱不知之理。次以，被上訴人亦自承系爭房屋自77年間即開始出租他人供營業使用，租金均高達5萬元以上等情在卷，復有被上訴人所提91年至92年間出租予訴外人鄭立舟之房屋租賃契約書及公證書等存卷可參（詳見本院案卷第83至第85頁）；倘再對照被上訴人與訴外人 蕭昌 均於92年1月15日所簽訂系爭房屋租賃契約書之附註欄載明由被上訴人系爭房屋附帶交予承租人使用之生財器具另有（一）冷卻水塔1台（二）排油煙機、爐罩及瓦斯爐各1具（三）水槽1個、料理工作臺1張及飲水機1臺（四）桌子7張等物，而被上訴人與上訴人於97年4月1日所簽訂系爭房屋租賃契約書之附註欄則載明除上開（一）至（三）物品外，另有系爭契約上所載（4）大型不鏽鋼茶桶1個及不鏽鋼烘毛巾機1臺，但已無上開（四）之桌子7張等情，亦有上開房屋租賃契約書2份足資比對（詳見本院案卷第111頁至第115頁及原審案卷卷一第13頁至第17頁），益徵被上訴人不僅尚無於20餘年間，對其所出租系爭房屋之歷次交屋時屋況及各別租約期間之房屋使用用途與情況，在歷次簽訂契約時及出租他人期間，均未予聞問關心之可能，甚且可見被上訴人於歷次交屋予承租人使用時，尚均仔細清點系爭房屋於出租前究有何現存之營業用生財器具等足供承租人使用，並於各該租賃契約中詳細載明，且於出租時一併交予承租人供營業使用，容無可疑，而被上訴人辯稱房屋出租時並無裝潢，亦無點交云云，顯非可信。再者，上訴人乃係自訴外人即前手邱明德處受讓承租系爭房屋，而邱明德則係自訴外人羅敬沅處受讓經營實為卡拉OK店之BOSS餐廳，原向被上訴人承租之租期本至97年3月31日止，然邱明德乃提早於96年11月11日終止租賃契約，並返還系爭房屋予被上訴人等情，亦有被上訴人所提終止房屋租賃同意書及切結書等在卷可參（詳見本院案卷第86頁至第87頁），復為兩造所不爭執，自堪認為真。而查，依證人邱明德於原審100年10月13日言詞辯論期日中到庭證稱：「羅先生（指羅敬沅）有欠被告（下均指被上訴人）5個月房租，我才詢問原告（下均指上訴人）若有意承租，叫原告拿一些錢將羅先生之前欠被告的房租還掉，再由原告繼續承租。（問：簽約時，原告是要做什麼經營？）當時原告要來承租之前，羅先生是經營卡拉OK店，所以原告也是要繼續經營卡拉OK店。（問：原告要承租經營卡拉OK店，被告如何說？）被告對於羅先生所積欠之房租比較關心。…（原告問：我是否以現況去承租的？）是。」等語（詳見原審卷一第134頁至第135頁），乃為兩造所不爭執，且被上訴人於本院言詞辯論期日中亦自承：「他們（指上訴人與伊前手）都是這樣一手頂一手讓一手，我就照第1次的契約就寫原狀這麼延續下來。」等語在卷（詳見本院案卷第168頁背面），佐以被上訴人與上訴人所簽訂之系爭契約書第1條、第8條及第10條第6項乃約定被上訴人就系爭房屋係以現況交予上訴人供營業使用等情，既有系爭契約書存卷可參（詳見原審卷一第13頁至第17頁），復為兩造所不爭執，則堪認上訴人為受讓自羅敬沅以向被上訴人續租系爭房屋為上開經營卡拉OK店之同一用途，尚曾於簽訂系爭契約時，就羅敬沅於經營卡拉OK店期間所積欠被上訴人之5個月租金部分與被上訴人商談代償處理事宜，而被上訴人於訂約時乃確實明知系爭房屋原即係出租予羅敬沅為裝潢供作經營卡拉OK店，且被上訴人所交付予上訴人營業使用之系爭租賃標的房屋之「現狀」即為原卡拉OK店營業使用之隔間裝潢甚明。準此，上訴人主張被上訴人前早已明知系爭房屋出租供作他人經營卡拉OK店等營業使用乃屬違反建築法規，而上訴人之前手羅敬沅亦係承租供違規經營同一性質之卡拉OK店使用，並將系爭房屋予以隔間裝潢，被上訴人簽訂系爭契約時不僅明知系爭租賃標的房屋之「現狀」乃為經營卡拉OK店之營業使用，且仍以該現狀出租予上訴人供續作卡拉OK店之營業使用而收取同等高額租金及押租金等語，已屬有據。
（2）復以，被上訴人雖另辯稱因上訴人於承租系爭房屋後另作裝潢，方遭舉發違規及斷水斷電，且兩造締約時曾約明上訴人另作裝潢期間不收租金云云；然此則為上訴人所否認，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是被上訴人主張上訴人於現狀交屋後，另有增設違規裝潢，方遭斷水斷電一節，即應負積極舉證責任。然則，被上訴人就其所稱上開情節，迄今均未能舉證以實其說，自已非可採信。甚且，核諸被上訴人前對上訴人乃於97年4月1日起承租系爭房屋，簽約時即已1次簽發按月繳付租金之全數支票予其收執等情亦未曾爭執；惟於本院102年2月22日言詞辯論期日則另稱：「上訴人曾要求說要多少天裝潢，但沒有收租金，我也忘記給他多久時間裝潢。」等語在卷（詳見本院案卷第168頁背面），益見被上訴人前後所述有所矛盾，已非無疑；況被上訴人對其確曾給予上訴人裝潢期間免收租金之優惠一節亦未能提出證據以證其實，自屬無可採信。基此，上訴人主張伊係以原現狀承租系爭房屋，並無另設裝潢等語，當可憑信。
（3）綜上，再參諸被上訴人前於原審言詞辯論期日時曾陳稱：「原告（即上訴人）收到被罰6萬元，一直跟我說我的房子不合法，我當時覺得我的房子是營業用的，原告一直要叫我變更房子使用執照，這跟契約內容完全不對。」等語（詳見原審卷一第136頁），更足認上訴人主張伊向被上訴人承租系爭房屋時之現狀，即為事後遭臺中市政府以違反建築法規予以裁處，再遭斷水斷電之現狀，並無另設違規裝潢，被上訴人乃明知系爭房屋供作該等卡拉OK店營業使用係屬違規，猶仍以原卡拉OK店之現狀出租交付予伊供經營同類店家之用，該等招致斷水斷電之違規事由係屬被上訴人於簽訂系爭契約時所明知，被上訴人係為獲取高額租金，而出租交付不合於上訴人上開營業使用目的之系爭房屋，方有可歸責之事由，上訴人則無明知違規仍甘冒遭裁罰甚且斷水斷電無法營業之風險而向被上訴人承租系爭房屋，直至遭裁罰6萬元後方要求被上訴人配合變更房屋使用執照之可能等語，洵屬可採。基此，上訴人主張被上訴人明知系爭房屋不能合法供作卡拉OK店之經營使用，而未依民法規定及約定交付合於經營卡拉OK店使用收益之租賃房屋，亦未能於租賃關係存續中，保持其合於兩造間約定之卡拉OK店之經營使用、收益狀態，當係被上訴人違約而可歸責等語，既有理由，則被上訴人依系爭租賃契約第8條及第9條約定，主張上訴人既應負善良管理人責任，而上開違規情事係屬可歸責於上訴人，是上訴人應負回復租賃物原狀即被上訴人因系爭房屋遭斷水斷電後無法出租他人之損害賠償責任（自99年4月1日起至100年7月31日止共16個月，每月租金5萬元計算，共計80萬元），及被上訴人因此代墊支出之99年3月至4月水電瓦斯費共20,635元，及自100年8月1日起至上訴人遷讓返還系爭房屋前，按月給付5萬元之損害賠償責任云云，即屬無理由，應予駁回。被上訴人即反訴原告所為假執行之聲請亦失所依據，當併予駁回之。
（4）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而查，依兩造間系爭租賃契約第12條約定，上訴人若有需要解約，應提前1個月書面通知被上訴人等情，業據被上訴人提出系爭契約書存卷可參（詳見原審卷一第15頁），且為兩造所不爭執，自堪認為真。
而上訴人固主張伊於99年2月26日即已在電話中以口頭通知被上訴人終止系爭租約，自得請求被上訴人返還99年3月之預收租金5萬元等情，然此則為被上訴人所否認。而查，上訴人自始均未能提出相關證據以實其說，且事後雖主張伊於99年3月23日寄予被上訴人之存證信函內容可資為證，然此既僅為上訴人片面所為陳述之內容，自無從作為上訴人確有為上開口頭通知被上訴人提前解約之證據；況且，縱認上訴人確有為上開電話通知解約，亦因不符兩造間系爭契約第12條所為書面通知要件之約定，自不生終止租約之效力無訛。又以，上訴人事後雖曾另於99年3月23日及同年4月6日具名周紜希寄發存證信函向被上訴人表示系爭房屋已於99年3月1日遭臺中市政府斷水斷電，是欲終止雙方租約關係，並提出存證信函2份在卷可參（詳見原審卷一第55頁至第58頁、第62頁至第63頁），且為被上訴人所是認；然而，觀諸被上訴人於99年3月29日寄予上訴人之存證信函，既表明收件人為周紜希，副本收件人為周美玲，且內容載明系爭契約之承租人應為周美玲，不知前開存證信函具名之周紜希是否為同1人改名者等情，亦有被上訴人提出之存證信函1份附卷足稽（詳見原審卷一第59頁），是足認被上訴人辯稱上訴人嗣後縱曾於99年3月23日及4月6日以周紜希名義寄發存證信函向被上訴人表示終止雙方租約關係，然此距雙方約定之租賃關係終止期日即99年3月31日已不滿1個月，自亦不符系爭契約12條約定應提前1個月以書面通知終止契約之要件，故系爭租賃契約應於99年3月31日因租期屆滿而兩造間不再續約時方為消滅，被上訴人收取99年3月租金乃有法律上原因，上訴人並無依不當得利等規定請求返還之權利等語，當屬有憑。基此，上訴人與被上訴人間系爭租賃契約於99年3月31日方為消滅，業經本院審認如前，則被上訴人本於系爭租賃契約關係，受領上訴人給付之99年3月租金5萬元，即非無法律上之原因而受利益，核與不當得利之要件即不相符，故上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還上訴人預先交付之租金5萬元，為無理由，應予駁回。
（5）另者，上訴人主張被上訴人迄今尚未歸還上開押租金20萬元等情，乃為被上訴人所是認；而系爭契約應已於99年3月31日租期屆滿時消滅，且系爭房屋於租賃期間遭斷水斷電係因可歸責於被上訴人，至承租人即上訴人則無未盡善良管理人責任等可歸責事由，既如前述，則上訴人主張99年3月1日遭斷水斷電後被上訴人所繳納之水電費、天然氣費、管理費及相關罰款，本應由被上訴人承擔，尚無自上開押租金中扣抵之理，並援引系爭契約第4條約定及民法第767條規定，請求被上訴人返還上訴人所交付上開押租金20萬元，即有理由，應予准許。
（6）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查上訴人得請求被上訴人給付之前揭押租金金額20萬元，未據上訴人主張定有給付期限，則上訴人追加請求自本件民事起訴狀繕本送達被上訴人之翌日（即100年1月20日合法送達，詳見原審卷一第21頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，未逾上開規定之範圍，應予准許。至上訴人逾此所為追加遲延利息之請求，則屬無據，不應准許。
五、綜上，原審駁回上訴人對被上訴人所為返還押租金20萬元之請求，尚有未合，上訴人指原判決此部分不當，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至上訴人之請求不應准許部分（即原審駁回租金5萬元請求部分），原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴人上訴求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。另上訴意旨指摘原審關於反訴原告勝訴判決暨反訴原告得假執行之宣告及訴訟費用負擔之裁判部分亦屬不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第4項、第6項及第7項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第463條，判決如主文。
中華民國102年3月15日
民事第四庭審判長法官陳學德
法官吳蕙玟法官許惠瑜上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國102年3月15日
書記官