裁判字號：臺灣嘉義地方法院101年訴字第722號民事判決
裁判日期：民國102年01月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決101年度訴字第722號原告 莊天時 訴訟代理人 郭謹芳
莊 陳阿珠 被告 林佑儒
白適緯 即 白昇正 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林佑儒應將門牌號碼嘉義縣朴子市○○○○路○○○巷○○號一至四樓房屋騰空返還予原告。
被告林佑儒應給付原告柒萬柒仟元，及自一○一年十二月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之。
被告林佑儒應自一○一年十月一日起至遷讓房屋日止，按月給付原告柒仟元；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部份，原告提供拾萬伍仟元為被告擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明第一項原為：被告林佑儒應將門牌號碼嘉義縣朴子市○○○○路○○○巷○○號1至4樓房屋騰空返還予原告，嗣以書狀更正房屋門牌號碼為嘉義縣朴子市○○○○路○○○巷○○號（下稱系爭房屋），經核與前揭規定並無不符，應予准許。
二、被告經合法送達，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告林佑儒與原告於民國101年9月下旬簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），由其承租原告所有系爭房屋，被告白適緯即白昇正為保證人，雙方約定租賃期間自100年
10月1日起至101年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）7,000元，水電、第四台及網路等費用由被告林佑儒自行負擔，依約被告林佑儒應於每月1日前繳納租金。被告林佑儒自101年1月1日起即未給付租金，計已積欠9期租金共63,000元，水電費、第四台及網路費亦自同年2月即未繳納，經原告多次以電話及手機簡訊催告繳納，均置之不理，原告遂於同年9月18日寄發郵局存證信函，再次催告被告林佑儒給付積欠租金及未繳納之水電費，並告知終止租約，目前雙方租約業已終止，則被告林佑儒無占有使用系爭房屋之權限，原告依系爭契約第3條及民法第
455條前段、第767條前段之規定，自得請求被告林佑儒清空遷讓系爭房屋。
（二）又終止系爭契約前，被告林佑儒仍積欠原告租金63,000元未給付，依系爭契約第6條之規定，自得請求其加計遲延利息給付。再者，被告林佑儒使用系爭房屋1樓部分為修車廠房營業使用，屋內放置雜物、堆積垃圾，牆壁、地板污損嚴重，2樓廚房亦多處沾染油漬，依系爭契約被告林佑儒應回復出租當時之狀態，經原告限期催告其粉刷回復原狀，其迄今亦未粉刷，嗣原告委託估價後，需支付粉刷清除費28,000元，方能使系爭房屋修復至可使用之狀態，爰依法律及契約約定請求被告林佑儒以金錢賠償損害。另於契約終止後，原告並可沒收被告林佑儒押租金14,000元，且其於契約終止後未交還系爭房屋，原告依約亦可請求其自101年10月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告兩倍房租計算之違約金。而被告白適緯即白昇正為系爭契約之保證人，依民法第739條之規定，於被告林佑儒不履行債務時，由其代負履行責任，爰一併列為被告，並於被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白昇正給付之。
（三）並聲明：1.被告林佑儒應將門牌號碼嘉義縣朴子市○○○○路○○○巷○○號1至4樓房屋騰空返還予原告、2.被告林佑儒應給付原告63,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之、3.被告林佑儒應給付原告28,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之、4.被告林佑儒應自101年10月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告14,000元（違約金）；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之、5.訴訟費用由被告負擔、6.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均以：被告白適緯與姊姊於101年9月27日有約房屋油漆工及搬家公司至系爭房屋估價整修與搬遷費用，因原告已將遙控大門更換而無法整理、整修，故家具物品迄今尚留置該處。被告二人有誠意要解決，但因沒有工作，平時靠打臨工為生，且需扶養3名小孩而無多餘之費用，目前則因老么出生，所有經濟重擔全落在被告白適緯身上，扣除每月小孩學費、生活費、買奶粉尿布等費用，可挪出3,000元還款，希望可以分期付款。被告二人確有積欠原告房租63000元，但粉刷費28,000元則係因原告更換大門遙控，以致被告白適緯無法整理房屋，也害被告白適緯損失房屋內家具（家具估計為8至10萬元）。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.被告林佑儒與原告於101年9月下旬簽訂房屋租賃契約，由其承租原告所有系爭房屋，被告白適緯即白昇正為保證人，雙方約定租賃期間自100年10月1日起至101年9月30日止，每月租金7,000元，水電、第四台及網路等費用由被告林佑儒自行負擔，被告林佑儒應於每月1日前繳納租金。
被告林佑儒自101年1月1日起即未給付租金，計已積欠
9期租金共63,000元，水電費、第四台及網路費亦自同年
2月即未繳納，經原告多次以電話及手機簡訊催告繳納，均置之不理，原告遂於同年9月18日寄發郵局存證信函，再次催告被告林佑儒給付積欠租金及未繳納之水電費，並告知終止租約。
2.被告二人同意給付所積欠之租金63,000元？
（二）爭執事項：
1.原告依系爭契約第3條及民法第455條前段、第767條前段之規定，請求被告林佑儒清空遷讓系爭房屋，是否有理由？
2.原告依法律及契約請求被告給付粉刷清除費28,000元、無權占有使用系爭房屋之每月違約金14,000元，是否有理由？
五、法院之判斷
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文，經查本件租賃契約係定期契約於101年9月30日屆滿，有租賃契約書可按（本院卷第42頁），故被告林佑儒自應將系爭房屋騰空交還原告，雖其辯稱101年9月27日有至系爭房屋估價整修與搬遷費用，因原告已將遙控大門更換而無法整理及整修，且遭仲介恐嚇，故家具物品迄今尚留置該處等詞，經查原告否認有換鎖，且稱找不到被告等情，衡情被告林佑儒自認已未付
9期租金，若欲搬遷而無法入內，自應與原告連絡搬遷事宜，惟被告林佑儒均未提出此部份證據，無從採信，且所稱101年9月27日有入內欲搬遷一事，因該時間尚在被告林佑儒承租之期間內，縱有入內亦難認定被告林佑儒即有搬遷之意，另其所稱遭仲介恐嚇一事，又未提出任何證據，無從採信，故原告請求被告林佑儒將系爭房屋騰空返還，為有理由，應予准許。
（二）原告所主張被告林佑儒自101年1月1日起即未給付租金，計已積欠9期租金共63,000元，業據被告2人自認在卷，而被告白適緯即白昇正為被告林佑儒與原告所定租賃契約之保證人，亦有前開租賃契約書可稽，依民法第739條規定:「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」及第745條規定:民法第745條規定:「保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。」，自應在對被告林佑儒執行無效時，負債務履行責任，又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決亦採相同見解）。查本件依據契約書第
3條第1項之約定，被告已繳納押租保證金14,000元亦為原告所自認，核其性質應屬押租金，如被告有積欠原告債務，發生當然抵充之效力。則以該押租金抵充前揭金額後，被告尚應給付49,000元之租金(計算式：63,000-14,000=49,000)，原告主張沒收押租金之詞，亦非可採，故原告請求被告林佑儒應給付原告租金49,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（按為101年12月14日）起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之，為有理由，應予准許。逾前揭範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
（三）又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第45
5條定有明文，被告林佑儒應保持系爭房屋之生產力，即保持系爭房屋在可使用之狀態，經查原告係將房屋油漆過後始交由被告林佑儒承租，有相片19張可證（本院卷第50至54頁可證），而被告林佑儒承租後系爭房屋牆壁均已污損，亦有相片9張可稽（本院卷第6至10頁），被告林佑儒自有回復原狀之義務，且原告亦提出系爭房屋油漆之估價單為證（本院卷第48頁），堪信為真實，而被告被告白適緯即白昇正為被告林佑儒之保證人，已如前述，故原告請求被告林佑儒應給付原告28,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之，亦有理由，應予准許。
（四）末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民法第第250條第1項定有明文；又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條亦定有明文，經查兩造之租賃契約第六條第二項規定:「乙方（按指被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，應自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付案房租二倍之違約金。」，核其性質應屬約定之違約金，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，亦有最高法院51年台上字第19號判例可資參照。本件兩造約定之租金，如前所述係每月7,000元，如被告依約履行，則原告得享受之利益應即為7,000元，然依兩造約定之契約，此部分違約金額之計算為租金數額之加倍計算，顯屬過高，本院因認應酌減至每月為7,000元為合理，故原告請求被告林佑儒應自101年10月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告7,000元；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之，於法有據，應予准許。逾前揭範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，爰定相當金額105,000元（以原告勝訴後得假執行之金額:49,000＋28,000＋7,000×4＝105,000）准許之，原告敗訴部份，其假執行之聲請失所附麗，亦應一併駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國102年1月30日
民一庭法官林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月30日
書記官葉昱琳