臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度投簡字第215號
原 告 丙○○
訴訟代理人 林政德 律師
被 告 甲○○
被 告 乙○
上當事人間遷讓房屋事件，本院於民國97年6月11日言詞辯論終
結，茲判決如下：
主文
被告應將坐落南投縣○○鎮○○段車店子小段一地號土地上門牌
號碼南投縣○○鎮○○路一一八之二六號、面積二六一點二五平
方公尺之鋼架造有牆一層農舍及面積五三點四七平方公尺之鋼架
烤漆板涼棚騰空遷讓予原告。
訴訟費用新台幣肆仟陸佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國96年8月29日以本院95年度執字
第10860號強制執行事件，以新台幣（下同）430,200元拍定
被告甲○○所有坐落南投縣○○鎮○○段車店子小段1地號
土地上門牌號碼南投縣○○鎮○○路118之26號、面積261.2
5之鋼架造有牆一層農舍（建號15）及面積53.47平方公尺之
鋼架烤漆板涼棚增建部分（下稱系爭建物），並取得所有權
。現系爭建物為被告乙○向被告甲○○所承租使用。而被告
間之租賃契約始期為94年6月1日，期間為10年，且未經公證
，依法不生買賣不破租賃之效力，故被告乙○現為無權占用
。而被告甲○○為系爭建物之出賣人，亦應履行交付系爭建
物之義務，爰依民法第767條及買賣關係提起本訴。
並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告間之租賃契約始期為94年，租賃期間雖為10
年，在5年內皆有民法第425條第1項買賣不破租賃之適用；
且依法農舍與其坐落之農地須一併移轉，坐落農地所有權人
亦未經通知優先承買，故系爭建物之拍賣顯然違法而無效，
原告自不得行使所有權等語置辯。
並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於民國96年8月29日以本院95年度執字第10860號強制執
行事件，以430,200元拍定被告甲○○所有坐落南投縣○○
鎮○○段車店子小段1地號土地上之系爭建物。
㈡系爭建物現為被告乙○向被告甲○○所承租，租賃契約未經
公證，租賃期間自94年6月1日起至114年6月1日止。
四、本件兩造爭執之處在於：原告是否為系爭建物合法所有權人
？被告乙○有無租賃關係之合法占有權源？茲析述如下：
㈠按強制執行法上之拍賣，雖經公權力介入，但解釋上仍為買
賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（最高法
院88年台上字第986號判決意旨參照）。而出賣人依民法第
348條第1項之規定，則負有交付其物於買受人之義務。該交
付義務之內容，出賣人仍應依買賣之本旨為履行。經查，原
告已於96年8月29日經本院95年度執字第10860號執行案件拍
定原屬被告甲○○所有之系爭建物，並取得所有權，業據本
院調取95年度執字第10860號則原告主張：其得依買賣關係
請求被告甲○○交付系爭建物予原告，自屬有理。
㈡被告雖抗辯：系爭建物為農地上之建物，依法農舍與其坐落
之農地須一併移轉，故系爭建物之拍賣顯然違法而無效等語
。然按本條例中華民國89年1月4日修正施行後取得農業用地
之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣(市)主管
機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集
村方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農
業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因
繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。本條例中華民國89
年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建
者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍
。第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人
；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農業發
展條例第18條第1項、第2項、第3項、第4項定有明文。是揆
諸前開規定，依新修正規定起造農舍者，該農舍起造人須與
坐落土地之所有權人為同一人，方有農業發展條例第18條第
4項所規定應一併移轉農舍及其坐落用地之適用。經查，系
爭建物為被告甲○○所建，坐落之農地為其父 陳地基 所有，
此為兩造所不爭，是本院民事執行處單獨拍賣系爭建物並無
違法之處，原告已合法取得所有權。被告上開所辯，尚非可
採。
㈢被告又抗辯：本院民事執行處並未通知被告之父陳地基優先
承買系爭建物，系爭建物之拍賣有違法之瑕疵等語。然按基
地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購
買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買
之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項亦規
定明確。是房屋出賣時，須房屋所有權人為基地之地上權人
、典權人或承租人，基地所有權人方有優先購買權。經查，
被告並未舉證證明被告甲○○為系爭建物坐落農地之地上權
人、典權人或承租人，訴外人陳地基對系爭建物自無優先承
買權。而本院民事執行處亦以此理由駁回訴外人陳地基之異
議，是系爭建物之拍賣合法。被告此部分抗辯，亦屬無據。
㈣被告再抗辯：被告乙○與被告甲○○之租賃契約效力對原告
仍然存在，並非無權占有云云。然按出租人於租賃物交付後
，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，
對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租
賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第42
5條定有明文。是未經公證之不動產租約期限逾五年者，並
無買賣不破租賃之效力。經查，被告間之租賃契約期限為10
年，且未經公證，此為兩造所不爭，堪信為真實。揆諸前開
規定，被告間之租賃契約對原告已不存在，被告乙○不得以
其與被告甲○○之租賃關係為占有系爭建物之合法權源。是
被告前開抗辯，復不可採。
五、綜上所述，原告主張其為系爭建物之合法所有權人，被告乙
○並無占有之合法權源，被告甲○○尚未履行交付系爭建物
之出賣人義務等語，堪可信採。從而，原告請求被告將系爭
建物騰空遷讓交還予原告，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請求為假執行之宣告，
然此應視為促請本院為職權之發動，爰不另為准駁之諭知。
七、末原告因本件訴訟，支出裁判費4,630元，而本件被告既受
敗訴判決，自應負擔全部之訴訟費用，爰依民事訴訟法第87
條第1項規定，就本件之訴訟費用，依職權併予裁判。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 6 月 25 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官趙思芸
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 6 月 25 日
書記官陳慶樹