裁判字號：臺灣高雄地方法院106年重訴字第168號民事判決
裁判日期：民國107年08月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決106年度重訴字第168號原告南和興產股份有限公司法定代理人RichardJayReitknecht訴訟代理人 柯尊仁 律師被告 東王 大戲院股份有限公司兼法定代理人 陳文武 共同訴訟代理人 黃國瑋 律師
林慶雲 律師 鄭翊秀 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告東王大戲院股份有限公司應自高雄市○○區○○段○○○○○號建物遷出，將上開建物及坐落之同段四九五地號土地如附圖所示A部分土地返還予原告；並應將高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地如附圖編號B、C1、C2、D1、D2、E1、E2、F、g～g'所示之地上物拆除，將該部分土地返還予原告。
被告東王大戲院股份有限公司、陳文武應連帶給付原告新臺幣貳佰零壹萬元，及自民國一○六年六月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；另自民國一○六年五月一日起至遷讓交還第一項不動產之日起，按月連帶給付原告新臺幣陸拾柒萬元，暨按日連帶給付原告新臺幣貳萬壹仟元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹億零捌佰伍拾參萬零壹佰玖拾貳元供擔保後得假執行。但被告以新臺幣參億貳仟伍佰伍拾玖萬零伍佰柒拾伍元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地(下分別稱495、495之7地號土地)及495地號土地上同段8524建號建物(下稱系爭房屋，與495地號土地下合稱系爭房地）均為原告所有。被告東王大戲院股份有限公司（下稱被告東王公司）於民國101年1月17日向原告承租系爭房屋作為經營電影業之用，租賃期間自101年2月1日起至106年1月31日止，租金每月新臺幣（下同）600,000元（下稱系爭租約）。
原告於102年1月1日依系爭租約第7、8條規定，將系爭房屋租金調整為每月604,000元，於105年1月1日再將租金調整為每月670,000元。嗣因被告東王公司於租期屆至前未與原告達成續租條件之共識，兩造間租賃關係業於106年1月31日租期屆滿時消滅。嗣被告拒不搬遷，故原告函知被告東王公司同意以106年4月30日為期限，而被告至今仍未返還，原告自得請求被告東王公司遷讓交還系爭房地。被告東王公司於租期屆至後仍繼續使用系爭房地，屬無權占用，致原告因而受有相當於租金之損害，應按系爭租約約定之租金金額計算損害賠償金。另系爭租約約定逾期未搬遷得按日租金3倍即每日67,000元計收違約金。而被告陳文武為系爭租約之連帶保證人，自應與求被告東王公司連帶給付相當於租金之損害金及違約金。另被告東王公司承租系爭房屋後，未經原告同意，擅自占有使用495、495之7地號土地如附圖所示B、C1、C2、D1、D2、E1、E2、F、g～g'部分土地作為機踏車棚、攤販及招牌出租或自行使用(下合稱系爭機踏車棚等地上物)，屬無權占有使用，應將系爭機踏車棚等地上物拆除並返還該部份土地予原告。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條、第250條及系爭租約提起本件訴訟。並聲明：
㈠被告東王公司應自系爭房屋遷出，將系爭房地交還原告；並將系爭機踏車棚等地上物拆除，將該部份土地返還原告。㈡被告東王公司、陳文武應連帶給付原告2,010,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；另自106年5月1日起至遷讓交還系爭房地之日起，按月連帶給付原告670,000元之損害金；㈢被告東王公司、陳文武應自106年5月1日起至遷讓交還上開房地之日起，按日連帶給付原告67,000元之違約金；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於74年由被告出資興建，借名登記於原告名下，實屬被告所有，且被告東王公司亦於94至95年間出資改建系爭房屋3樓，可見系爭房屋確為被告所有。縱認非被告所有，亦存有租地建屋之關係，又被告東王公司承租時，原告時任法定代理人 陳田植 應允被告東王公司可繼續承租，故租賃期限應至系爭房屋不能使用為止。被告東王公司承租迄今已近30年，系爭租約定有被告得優先承租條款，可繼續承租，於105年更新設備請求續約，業經原告同意續約，爾後原告拒絕依同意之內容簽定書面租約，故原告請求返還系爭房地無理由。另系爭機踏車棚等地上物，其中店面攤販及機踏車棚部分為被告東王公司搭建出租等詞置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠被告東王公司以被告陳文武為連帶保證人，於101年1月17日
向原告承租系爭房地作為營業之用，租賃期間自101年2月1日起至止，約定租金得隨稅率或物價波動調整。租金原每月600,000元，102年1月1日調整為每月604,000元，105年1月1日調整為每月670,000元。
㈡原告與被告東王公司未合意續租條件，系爭租約於106年1月
31日期滿屆至，兩造同意搬遷日期延至106年4月30日，被告東王公司至今尚未遷讓返還系爭房地予原告。
㈢被告陳文武為被告東王公司相當於租金不當得利損害金及違約金之連帶保證人。
四、兩造爭執事項㈠系爭房屋係借名登記在原告名下?㈡被告東王公司是否無權占用系爭房地及系爭機踏車棚等地上
物占用之土地，應遷讓返還原告?㈢原告請求相當於租金之不當得利金額若干適當?㈣原告請求違約金若干為適當?㈤原告請求被告陳文武與被告東王公司連帶給付有無理由?
五、得心證之理由㈠系爭房屋係借名登記在原告名下?⒈按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證(最高法院19年上字第2345號裁判意旨參照)。又按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1亦有明文。
⒉原告主張系爭房屋為其所有，並提出建物謄本為證(見本院
卷ㄧ第9頁)，依上引規定自可推定原告為系爭房屋所有權人。被告雖辯稱係借名登記於原告名下云云。惟查：
⑴原告與訴外人即被告陳文武為時任法定代理人之國堡育樂股
份有限公司、國堡興業股份有限公司(下合稱國堡公司)，於74年間定有合約書，約定由原告興建系爭房屋出租，租期自76年2月1日起10年，有合約書可考(見本院卷ㄧ第158至164頁)，可見該時約定出資興建系爭房屋者為原告。爾後系爭房屋於76年9月11日辦理所有權第一次登記亦為原告所有，隨後由國堡公司作電影院使用。原告76年間時任法定代理人陳田植證稱：系爭建物好像是原告出錢蓋的，蓋電影院的錢因為太久了，不記得是不是陳文武出的；原告沒有經營電影院，蓋電影院專門要租給被告陳文武作電影院使用等語(見本院卷二第55至56頁)。證人陳田植年事已高，具結為上開證詞，要無冒偽證重罪風險為虛偽陳述之虞，且其證述除系爭房屋出資者外，尚就租期部分為證，證詞內容非全然偏頗原告，亦與原告及國堡公司簽定之合約書約定之前開內容相符，堪予採信，益徵系爭房屋為原告出資興建。況系爭租約租賃物標的亦為系爭房屋，倘係借名登記在原告名下，租賃物標的列495地號土地即可，無記載系爭房屋之必要。縱原告興建系爭房屋之資金源自被告，該筆金額要屬原告租金收入，有發票為證(見本院卷二第85至90頁)，原告得自由使用該租金收入，難謂原告使用其租金收入興建系爭房屋即可謂屬被告所有。
⑵被告雖提出94至95年間改建系爭房屋3樓，及96至97年間裝
潢系爭房屋費用收據為證(見本院卷第138至221頁)。被告自稱3樓為內部格局之變動(見本院卷第145頁反面)，可見同屬建物內部裝潢整修工程，倘裝潢成為系爭房屋重要部分無法分離者，即附合屬系爭房屋之一部，不影響系爭房屋所有權之更易，系爭房屋不因被告支付內部裝潢費用而取得所有權。此外，被告復未提出其他事證證明兩造間就系爭房屋有借名登記契約存在，故被告此部分所辯，不足採信。
㈡被告東王公司是否無權占用系爭房地及系爭機踏車棚等地上
物占用之土地，應遷讓返還原告?⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條定有明文。
查：
⑴被告固辯稱與原告就495地號土地間存有租地建屋之契約關
係，故租賃期限應解為至系爭房屋不能使用為止云云。惟系爭房屋所有權人係原告，已如前述，要無租地建屋之情事，自無租賃期限至系爭房屋不能使用為止之情事，被告此部分所辯，不足採信。
⑵證人陳田植雖證述：任法定代理人時曾跟被告陳文武表示讓
他繼續租，租到不能租為止等語；惟經詢問是要租給公司或被告陳文武時，證人陳田植立即表示被告陳文武等語，嗣經再次確認詢問後表示要看契約書等語；且其又證稱：約定租多久契約有寫；伊係替公司答應被告陳文武能租多久就多久；契約書只寫5年係因為公司規定5年，但公司規定歸規定，還是可以說等語(見本院卷二第56至58頁)，顯見證人陳田植係以承租人為被告陳文武之要件下，為租到不能租為止之表示，非國堡公司或被告東王公司，堪認證人陳田植係基於其與被告陳文武間之私人情誼之快語，被告陳文武亦知上情，其擔任國堡公司及被告東王公司法定代理人時，始會以公司名義定期與原告更換租約續租，故國堡公司或被告東王公司均未與證人陳田植為不定期租賃之合意。
⑶被告東王公司復辯稱原告已同意續租云云，然證人即原告法
務人員 林嘉修 證述：伊及營運副總都沒有權限，必須以簽呈向上呈報經同意才算數；當時有與伊談到租約，伊有提到租期要長一點，因為是電影院；當時有談到租金希望是1,330,000元及抽成，但被告不置可否，因為還在租期上打轉，租期對方希望可以短一點；最後沒有結論等語(見本院卷二第52頁)。被告陳文武則稱：之前都在講租期，沒有講到租金，原告說10至15年，伊覺得太長，因為都是5年這樣簽，伊就表示原告先寫ㄧ份契約來看看，上面才有寫到租金跟抽成，租期只有11個月，跟原告承辦窗口反應後表示改成2年，如果是15年伊就會同意租金1,330,000元等語(見本院卷第55頁)。對照證人林嘉修與被告陳文武所述，可見洽談時被告陳文武係認為租期過長，且就租金未合意，被告陳文武既希望原告先出具草擬租約供參，足徵就租金及租期等租賃契約必要之點，證人林嘉修與被告陳文武洽談時並未合致，自無原告已同意續租之說。縱嗣後認同證人林嘉修提出較長租期之租賃條件，亦無從撤回其原先否定長租期條件，希望原告另提草擬租約協商之意思表示。爾後原告初擬之租約，又未獲同意，是被告東王公司辯稱原告於已同意續租云云，尚難採認。
⑷綜上，被告東王公司向原告承租系爭房屋之租期為定期租賃
契約，非不定期租約，系爭租約租賃期間自101年2月1日起至106年1月31日止，有租賃契約書為證(見本院卷一第10、11頁)，為兩造所不爭，已於106年1月31日屆至，復未達成續約之合意，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋及坐落之495地號土地，洵屬有據。
⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。系爭租約租賃標的物為系爭房屋，已如前述，故除系爭房屋坐落之495地號土地外，其他部分之495地號土地及495之7地號土地，非屬被告東王公司因系爭租約而得占有使用之範圍。而系爭機踏車棚等地上物占用部分495、495之7地號土地如附圖所示，非在被告東王公司依系爭租約得使用之範圍，其中店面、攤販及機踏車棚部分為被告東王公司搭建出租乙情，為被告東王公司所不爭，至附圖所示編號g～g'之招牌，與系爭機踏車棚等地上物相鄰，內容為介紹內有攤販，可寄機車之標示，堪認設置管理店面、攤販及機踏車棚之被告東王公司一同設置。而被告東王公司未向原告承租系爭機踏車棚等地上物坐落之
495、495之7地號土地，原告主張被告東王公司無權占用該部份土地，應拆除系爭機踏車棚等地上物並返還土地，自有理由。
㈢原告請求相當於租金之不當得利金額若干適當?⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上第1695號判例意旨參照)。又按參酌土地法第97條限制房屋租金之立法意旨係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要，復就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言，故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨(最高法院61年台上第1695號判例、92年度台簡上字第20號裁判意旨參照)。
⒉本件被告東王公司租期屆滿後占用系爭房屋，應將系爭房地
返還原告，已如前述，是原告主張其享有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法適用收益系爭房屋之損害，為有理由。而系爭房屋為營業用使用，依上開意旨，自無受土地法第97條租金最高限額之限制。兩造先前既約定系爭房屋租金為每月670,000元，堪認被告東王公司使用系爭房屋享有之利益為此數額，故原告請求被告東王公司給付2,010,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；另自106年5月1日起至遷讓交還系爭房地之日起，按月給付原告670,000元之相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈣原告請求違約金若干為適當?⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法第250條所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付或不履行之損害賠償。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為因不履行而生損害之賠償總額，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院101年台上字第956號判決意旨參照)。
⒉經查，系爭租約第13條約定略以：租期消滅時，如不及時交
還租賃物，得按日請求平均日租金3倍之違約金至交還之日止等語(見本院卷一第11頁背面)。依上開條文約定之違約金，並未指明性質，而依其文義，被告東王公司應於租賃關係消滅之翌日即交還租賃物，違者則按日計其違約金等情，應係為避免被告東王公司於租賃關係消滅後怠於返還租賃物，造成收回租賃物之困難，使原告無法使用租賃物，受有損害，而屬賠償額預定性違約金之性質。而系爭租約業已屆滿終止，如前所述；原告自承同意被告遲至106年4月30日返還系爭房屋，亦為被告所不爭執。則依系爭租約上開條文約定，被告東王公司應於106年5月1日將系爭房屋騰空交還予原告，被告東王公司違反約定，至今未返還，原告依系爭租約第13條約定，請求被告東王公司給付違約金，核屬有據。
⒊再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，應予以尊重，始符契約約定之本旨。被告東王公司於租期屆滿後，未於上開期限內自系爭房屋遷出，現仍占有系爭房屋，原告雖已另請求被告東王公司相當於租金之不當得利賠償金，惟此外，原告亦徒增勞力、時間、費用對被告提起本件訴訟遭致訟累，又系爭土地價值甚鉅，原告無法為更具經濟價值之規劃及使用，難謂除租金外無損失。是審酌上情及社會經濟狀況等一切客觀情狀，認遽以日租金3倍之違約金，顯屬過高，有失衡平，應酌減為系爭租約平均日租金1倍，每日21,000元違約金為適當(計算式：101年2月1日至12月31日每月600,000元，102年1月1日至104年12月31日每月604,000元，105年1月1日至106年1月31日每月670,000元，每日約為21,000元，元以下4捨5入)。
㈤原告請求被告陳文武與被告東王公司連帶給付有無理由?
系爭租約第16條約定略以：連帶保證人對承租人即被告東王公司違反系爭租約所生之債務及賠償願負連帶責任等語(見本院卷一第11頁背面)，而被告陳文武為系爭租約連帶保證人等情，為兩造所不爭。則原告請求被告陳文武就被告東王公司給付原告2,010,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；另自106年5月1日起至遷讓交還系爭房地之日起，按月給付原告670,000元之相當於租金之不當得利，暨按日給付21,000元之違約金，負連帶給付之責，洵屬有據。
六、原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條、第250條及系爭租約請求被告東王公司應自系爭房屋遷出，將系爭房地交還原告；並將系爭機踏車棚等地上物拆除，將該部份土地返還原告；暨被告東王公司、陳文武連帶給付原告2,010,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年6月21日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；另自106年5月1日起至遷讓交還系爭房地之日起，按月連帶給付原告670,000元，暨按日連帶給付原告21,000元之違約金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求無理由，應予駁回。
七、兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就上開准許部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至上開駁回部分，原告假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年8月17日
民事第七庭法官楊詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月17日
書記官冒佩妤