裁判字號：臺灣高雄地方法院109年訴字第462號民事判決
裁判日期：民國109年07月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決109年度訴字第462號原告禮安國際生技有限公司法定代理人 楊樹林 訴訟代理人 黃佩瑩 被告小太陽股份有限公司法定代理人 林明志 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十樓之二房屋遷出，並將前揭房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟肆佰貳拾參元，及自民國一○九年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年十一月十四日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項於原告以新臺幣參拾萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾貳萬肆仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國107年11月5日起，承租原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號10樓之2房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限為107年12月1日起至108年11月30日止，且依系爭租約第3、5條約定，系爭房屋每月租金為新臺幣（下同）1萬5,000元、管理費為3,880元（自108年3月1日起經系爭房屋所在大樓管理委員會調整為4,850元，被告依系爭租約約定於管理費調漲後每月應負擔金額為3,977元），被告應於每月10日前繳納租金，且水電費由被告負擔。詎被告於108年3月起開始藉故拖延繳交租金及管理費，迄同年10月底止，所積欠之租金及管理費已達10萬6,885元，水電費則共欠2,786元（已由原告代墊而得依民法第179條規定向被告請求），原告多次催繳無效，遂於108年10月7日寄發苓雅郵局存證號碼511號存證信函，通知被告於3日內繳清所欠租金及管理費，惟被告仍未繳清。原告復於108年11月11日寄發苓雅郵局存證號碼569號存證信函予被告，向被告表明終止系爭租約之意思表示，並限定被告於108年11月13日前繳清積欠之租金及管理費並返還系爭房屋，經被告於108年11月12日收受該存證信函，詎被告仍無回應，是兩造間系爭租約至遲於原告給予被告之搬遷期限末日即108年11月13日終止，被告於系爭租約終止仍繼續占有使用系爭房屋乃無權占有，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告自108年11月14日起按月給付相當於不當得利之租金及依系爭租約第12條第3項約定給付相當於租金金額一倍之違約金（共計3萬元）。又上開被告欠繳之租金、管理費、水電費經扣除原告前向被告收取之擔保金3萬元後，被告尚積欠原告7萬9,671元（本件僅請求7萬2,423元）。爰依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條、第18
4條第1項前段規定，以及系爭租約第3條、第5條、第12條提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告7萬2,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自108年11月14日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，惟以書狀辯稱：被告有要搬離系爭房屋，但原告會計拒絕，並阻止被告進入系爭房屋取回公司財物，且被告欠繳費用金額應經兩造核對，原告請求被告於遷讓交還系爭房屋前按月給付3萬元並無理由等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、法院得心證之理由：㈠查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之所有權狀
、系爭租約、存證信函及回執、水電費繳費憑證、被告積欠租金及管理費一覽表、交易明細等件在卷可佐（見本院審訴卷第31至81頁，本院訴字卷第57至69頁）；被告雖以前詞置辯，然其經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出有利事證供本院參酌，是本院依調查證據之結果，認原告本件主張之事實為真。因此，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付欠繳租金、管理費、原告代墊水電費共計
7萬2,423元，應屬有據。㈡又被告迄至108年10月既已欠繳租金達2個月以上，則原告
於108年10月間寄發存證信函予被告並定相當期限命被告支付欠繳租金，復於被告未於期限內支付時，再次於108年11月11日寄發存證信函予被告為終止系爭租約之意思表示，即屬正當，是原告主張兩造間系爭租約已於108年11月13日終止，堪以採信。原告自得於系爭租約終止後，依民法第455條前段請求被告自系爭房屋遷出，並將之騰空返還原告；而原告併依民法第767條規定為訴之聲明第一項請求部分，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院既已擇一（民法第455條前段）判決原告勝訴，即毋庸就原告另依民法第767條規定請求部分加以審究。
㈢另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。查兩造間系爭租約於108年11月13日終止，已如前述，被告自108年11月14日起繼續占有系爭房屋乃屬無權占有，原告依不當得利之規定請求被告給付相當於租金之利益，應為可採；而原告併依民法第184條第
1項前段規定請求被告給付無權占有期間相當租金不當得利部分，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院既已擇一（民法第179條前段）判決原告勝訴，即毋庸就原告另依民法第184條第1項前段規定請求部分加以審究。再者，本院審酌系爭房屋雖係80年8月間即已興建完成，然其屬鋼筋混凝土造房屋，且主要用途為商業用一情，有建物所有權狀附卷可考（見本院審訴字卷第31頁），則兩造系爭租約所約定之每月租金1萬5,000元實與系爭房屋所處區位及現今社會經濟狀況相當，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。是以，原告請求被告自系爭租約終止後之108年11月14日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利1萬5,000元，應屬有據。
㈣末按違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條定有明文。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。查依系爭契約第12條第3項（見本院審訴字卷第41頁）約定，被告如未於系爭租約終止後返還系爭房屋，原告尚可請求被告給付相當月租金額一倍之違約金（即每月1萬5,000元）至被告返還系爭房屋為止，而前開條文並未記載其性質上為懲罰性違約金，依民法第250條第2項規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。又本院審酌原告因被告遲延返還系爭房屋，除受有相當於租金金額之損失外，尚難認有其他損害，而原告既已依民法第179條規定請求被告於系爭租約終止後按月給付相當租金之不當得利，並經本院核准如前，若再課予被告給付系爭契約第12條第3項所示之違約金義務，則被告因違約所負之賠償責任，明顯偏高，則揆諸前開說明及規定，本院認原告請求之違約金金額過高，對被告有失公平，爰予酌減至0元為適當。
五、綜上所述，原告依系爭租約、系爭租約終止後之租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出，並將之騰空返還原告，以及請求被告給付7萬2,423元及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自108年11月14日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付1萬5,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年7月20日
民事第二庭法官林明慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月20日
書記官林雅婷