臺灣彰化地方法院98年度訴字第575號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第575號民事判決

裁判日期：民國98年10月28日

裁判案由：租佃爭議

臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第575號原告丙○○
乙○○被告甲○○○
丁○○戊○○上列當事人間租佃爭議等事件，本院於民國98年10月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告丙○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠被告向原告承租原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號
土地（下稱系爭土地），雙方約定被告應於每年7月、12月各繳納地租地瓜1,840台斤，並簽訂耕地三七五租約（下稱系爭租約）。惟被告（前手）未依約繳足地租，其積欠地租已達2年之總額。
㈡由於被告積欠地租已達2年之總額，爰依耕地三七五減租條
例（下稱減租條例）第17條第1項第3款規定，終止系爭租約。
㈢被告被繼承人 張水淋 自減租條例施行後每年給付地租現金新
台幣（下同）6百元，此租額係原告之父 張朝陽 所定，給付時間係每年農曆6月稻穀收成後，以此標準收租10餘年，近1、20年地租則調漲至每年1千元。
㈣原告乙○○之父張朝陽於民國71年間死亡，由於張朝陽死後
未遺留系爭租約契約書，被告於其繼承人張水淋97年間死後，要求原告乙○○配合辦理更正承租人之登記，原告乙○○至此始知系爭租約租額為地瓜1,840台斤。
㈤系爭土地每分地每年可收成地瓜數千台斤以上，何況被告現
在種植鳳梨，每分地每年收成所得金額超過10餘萬元以上，可見原租額地瓜1,840台斤，尚稱合理。
㈥被告實際占耕系爭土地北半部，即如附圖所示編號Ｂ部分面
積1,112平方公尺鳳梨田，及編號Ａ部分面積116平方公尺水泥道路。
㈦從而，由於被告歷年累欠地租已達2年以上總額，業經原告
合法終止系爭租約，爰請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ｂ部分面積1,112平方公尺鳳梨田、編號Ａ部分面積116平方公尺水泥道路，交還原告，並會同原告辦理註銷（原告誤稱為塗銷）租約登記等語。
三、被告辯稱：㈠系爭土地原由被告丁○○、戊○○之曾祖父 張火敦 承租耕作
，再由其祖父 張天生 、父親張水淋，以至於原告依序繼承耕作權，從未停止耕作，並依系爭租約，按時以作物代金繳租，未曾欠租。
㈡作物代金原議定為6百元，嗣由張水淋與原告乙○○協議調
漲為1千元，已繳納10餘年。詎原告於98年初以口頭告知調漲作物代金為萬餘元，此爭議業經彰化縣芬園鄉租佃爭議委員會調解，但雙方無法達成協議。原告遂以被告積欠租金已達2年總額不實之理由，主張終止系爭租約，顯有違法濫訴之嫌。
㈢系爭租約記載被告承租面積為0.2777公頃（2,777平方公尺
），但因張天生與其弟 張金連 就系爭土地與相毗鄰758地號土地約定分戶分耕，致被告實際耕作系爭土地之面積約0.1公頃而已，系爭土地其餘部分則由張金連之繼承人占耕。
㈣被告在系爭土地上栽種鳳梨及若干荔枝，鳳梨需3年始能收
成，每年約賣得2、3萬元，尚未扣除相關成本。至於荔枝等其他農產品收成，亦屬有限。原告採農產品較高時價作為核算代金標準，並依系爭租約正產物地瓜作為計價標的，固屬有據。惟環視市場現況，鳳梨價格遠不及於地瓜之2成。倘任令出租人恣意主張，完全無視事實現況，縱令被告將全部收成鳳梨繳交原告，亦無法達到法定租額千分之三七五，故與減租條例立法初衷背道而馳。職是之故，租金協議應兼顧法理與事實，公允可行，並無害於兩造權益始然。
㈤被告欲將98年地租1千元繳交原告，託由鄉公所人員及村長轉交，但遭原告拒收。
㈥從而，兩造既有減租協議，加上被告歷年未曾累欠地租，則
原告終止系爭租約不合法，其請求收回土地及註銷租約登記，即無依據，爰請求駁回原告之訴等語。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，每位原告應有部分各2分之1。
㈡依據彰化縣芬園鄉公所97年租約清查資料顯示，系爭租約字
號為芬竹字第20號，現出租人為於42年3月14日辦理繼承登記之原告丙○○，及於74年8月29日辦理分割繼承之原告乙○○（自其父張朝陽繼承而來），承租人原為被告被繼承人張水淋，被告於張水淋97年間死後因繼承而取得耕作權，承租面積為0.2777公頃，租額為1,840台斤，約定繳租時間為每年7月、12月。
㈢張水淋自減租條例施行後每年給付地租6百元，給付時間係
每年農曆6月稻穀收成後，以此標準收租10餘年，近1、20年地租調漲為1千元。
㈣被告欲將98年租金1千元繳交原告，託由鄉公所人員及村長轉交，但遭原告拒絕。
㈤被告實際占耕系爭土地北半部，即如附圖所示編號Ｂ部分面
積1,112平方公尺鳳梨田、編號Ａ部分面積116平方公尺水泥道路。
㈥地瓜（台農66號）自70年起至97年止，每公斤約8元至17元，平均每公斤約12.5元，折合每台斤7.5元。
五、兩造爭執事項：㈠兩造或其前手間有無減租協議？㈡原告以被告欠租達2年以上總額為由，主張終止系爭租約並
收回土地、註銷租約登記，有無依據？
六、按耕地三七五減租條例第2條第1項，所謂主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，乃耕地租額之最高限制，契約當事人有較低之約定者，應從其約定（最高法院89年台上字第2104號民事判決要旨參照）。次按「租率─依正產物收穫總量千分之三百七十五為最高額、其原低於千分之三百七十五者，從其原有約定之規定計算。」，系爭租約第3條亦載有明文。經查：原告自承被告繼承人張水淋自減租條例施行後每年給付地租現金6百元，此租額係原告之父張朝陽所定，給付時間係每年農曆6月稻穀收成後，以此標準收租10餘年，近1、20年地租則調漲至每年1千元等語（本院98年9月17日勘驗筆錄、98年10月14日言詞辯論筆錄參照），核與被告辯稱：截至張水淋於97年間死亡為止，均有持續繳租，每年繳納1次，原來租額為6百元；根據張水淋生前所述，後來地租漲至1千元出於原告提議，因原告嫌6百元太便宜，1千元地租已繳納10餘年等語（本院98年8月26日、98年10月14日言詞辯論筆錄參照），大抵相符。再佐以卷附彰化縣芬園鄉公所97年租約資料清查顯示，原告乙○○於81年度換約時已在系爭租約契約書上用印，是其明知系爭租約租額為1,840台斤（以每台斤7.5元計算，折合13,800元），猶願意每年僅收取地租1千元，10餘年來未曾異議，足見被告辯稱兩造（或前手）間確有減租協議，核與事實相符，洵值採信。至於原告乙○○主張其於張水淋97年間死後始見到系爭租約契約書云云，顯然與前開事證不符，不足採信。準此，揆諸前開判決及系爭租約意旨，兩造應同受減租協議之拘束，是被告或其前手既已遵照減租協議，按期繳納地租不曾間斷，加以98年度地租業經被告提出，但遭原告拒收，亦為原告所不爭執，則原告主張被告歷年累欠租金（差額）已達2年以上，即屬無據，故難採認。
七、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左（下）列情形之一不得終止：地租積欠達兩年之總額時。」，減租條例第17條第1項第3款定有明文。準此規定，可知出租人依此規定終止租約者，必須承租人積欠地租達兩年之總額時，始足當之。查被告既無積欠地租達兩年總額之情事，是原告依此規定，主張終止系爭租約，即無依據。
八、從而，系爭租約既未經原告合法終止，仍繼續有效存在，是原告請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ｂ部分面積1,112平方公尺鳳梨田、編號Ａ部分面積116平方公尺水泥道路，交還原告，並會同原告辦理註銷租約登記，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論列。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國98年10月28日
民事第一庭法官陳正禧以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國98年10月29日
書記官莊素美