臺灣桃園地方法院102年度訴字第1515號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第1515號民事判決

裁判日期：民國103年04月18日

裁判案由：解除買賣契約等

臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第1515號原告 蔡松年 訴訟代理人 黃東源
張克西 律師 陳宏彬 律師被告 劉惠蘭 訴訟代理人 張世炎 律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國103年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾伍萬元，及自民國一百零二年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實與理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查原告提起本件訴訟，係主張被告未告知廁所為增建且無化糞池排放管線等不具合法使用功能，應屬物之瑕疵，依民法第359條規定解除買賣契約，並訴之聲明「被告關於標的坐落桃園縣中壢市○○街○○號房屋一戶含應有土地持分之不動產買賣契約應解除，並返還價金。」（見本院卷第5頁），嗣於民國103年1月22日，變更聲明暨追加備位聲明為「㈠先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）
285萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告應給付原告185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。原告前開聲明之變更及追加，核屬請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）先位聲明部分：原告前於102年6月7日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價285萬元購買被告所有位於桃園縣中壢市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），並於102年
8月16日移轉所有權登記完畢。原告於買受系爭房屋後發現屋內廁所並無合法化糞池管線設計，竟以水管將排泄物排放於門外水溝，致門口惡臭而無法正常使用系爭房屋。
被告於原告購屋時並未誠實告知上情，反以系爭房屋配有獨立廁所，有利於經營生意，與系爭房屋相鄰之其他店面並無獨立廁所，誘使原告儘速簽訂買賣契約，原告之所以願意購買系爭房屋，乃綜合考量現況使用設備之方便性，欲做為經營餐飲、咖啡生意，如有獨立廁所使用，可增加消費者來客數，有助於營業利益；又被告於出具之不動產標的物現況說明書第14項次「是否有增建部份（若否，則
15、16項免填）」欄位，親筆確認系爭房屋為無增建而免填第15、16項次，另於建物現況確認書第1項次「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄位，親筆勾選「否」，確認無未登記之改建、增建、加建、違建部分等情，均足徵被告確實隱瞞原告無增建物，以致原告信賴被告所述不知廁所為增建物而買受。然依一般人常理認知，設置廁所均會有合法、獨立之糞水系統，被告故意不告知廁所為增建且無化糞池管線設計，排泄物係以水管直接排放於門外水溝，致原告陷於錯誤而購買，於買受後鄰居抗議時始發現。系爭房屋因有廁所才有上開交易價值並符合原告購買之目的，惟因有上開物之瑕疵，致原告無法如期營業不能達到買賣契約目的，爰依民法第359條買賣物之瑕疵擔保法律關係，提起本件訴訟，主張依法解除契約，並以起訴狀、準備書狀等為告知解除契約之意思表示，系爭契約既已解除，被告應依民法第179條規定返還已收取之買賣價金285萬元。
（二）備位聲明部分：被告出售系爭房屋不具有通常效用之重大物之瑕疵，原告得主張解除契約，已如前述。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條但書亦有明文。倘鈞院認為解除契約顯失公平而無法解除契約者，則請求減少買賣價金。系爭房屋因有獨立廁所使用，始有本件交易之價格，減少價金部分，經原告請聯邦銀行人員到場評估若無可獨立使用之廁所時系爭房屋之價值，經評估後認系爭房屋僅價值100萬元，有聯邦銀行不動產鑑估報告書可憑，則原告得請求被告減少價金185萬元。原告既主張減少價金，出賣人前受領185萬元價金之法律上原因即失其存在，自應依民法第179條、第182條第2項規定將該減少價金部份附加利息一併償還。
（三）並聲明：㈠先位聲明：被告應給付原告285萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告應給付原告
185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前於102年5月28日將系爭房屋委託訴外人全國不動產青埔高鐵銓家建設有限公司（下稱銓家公司）仲介銷售，委託時即已將系爭房屋現況加以說明，如不動產標的物現況說明書所載，其中就第14項次「是否有增建部份」，因被告有疑慮屋內之隔間廁所是否屬於增建不明，於勾選「否」之後，又將之刪除，並加以簽名，顯見被告並無欺瞞行為。又該廁所係位於系爭房屋內，屬於內部裝修設置，並非改建、增建、加建、違建，且為原告知悉，並無異議，而於建物現況確認書簽名，被告並無何欺瞞或虛偽不實之情形。況原告於購買系爭房屋前已多次至現場察看，並知悉系爭房屋原屬攤位，原告同意購買並約定以現況交屋，復經點交完畢，並無任何瑕疵。再被告於委託仲介時已將廁所無化糞池、排泄物是排向門前水溝狀況告知仲介人員，並無隱瞞；且縱認系爭房屋有廁所排放之問題，然該項瑕疵並非重大，只要拆除廁所即可解決困擾，衡量廁所之價值，占系爭房屋總價285萬元之比例甚微，而系爭房屋之移轉並無任何瑕疵存在，原告主張解除契約，實為顯失公平，亦無理由等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）查被告於102年5月29日將系爭房屋委託銓家公司由營業員 張倉宸 負責仲介銷售，經由張倉宸仲介，兩造於102年
6月7日簽訂不動產買賣契約書，買賣價金為285萬元，原告已付清價金，被告並於102年7月18日完成點交，業據原告提出不動產買賣契約書、不動產標的物現況說明書、建物現況確認書等件為證（見本院卷第6、10、61頁），並為被告所不爭執，應堪信為真實。原告主張被告未誠實告知系爭房屋之廁所係屬未經登記之增建、改建、加建、違建物且未設置糞水管線排放系統（化糞池），排泄物係直接排放至門前路旁水溝，致臭味沖天污染環境衛生，引發鄰居抗議，無法達其原購買目的（作餐飲、咖啡店營業生意）使用之交易價值，且其瑕疵為重大。被告明知廁所係屬增建物且無化糞池，竟故意隱瞞事實致原告受騙錯誤而買受系爭房屋，原告自得依法解除系爭契約並請求被告返還買賣價金等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點應為：㈠系爭房屋廁所乃未設置糞水排放管線（化糞池）系統之增建物，原告於訂約前是否知悉？此是否屬於物之瑕疵？㈡原告依民法第359條規定解除系爭契約，請求返還買賣價金，有無理由？茲分述如下：
⒈系爭房屋廁所乃未設置糞水排放管線（化糞池）系統之增
建物，原告於訂約前是否知悉？此是否屬於物之瑕疵？
(1)原告於訂約時確實不知系爭房屋為一攤位且內部廁所係一不具正常使用功能之違建廁所，有下列證詞可佐：
①被告委託仲介之營業員即證人張倉宸到庭證述：系爭房
屋有門牌號碼，屬於一般房屋，被告原是供賣珠寶之店面使用。在賣方委託仲介時，我有先請賣方提供資料並根據提供之資料製作「房屋物件銷售表」交由賣方簽名確認後再拿給客戶看；在我提出製作之「房屋物件銷售表」交給被告簽名過程中，被告均未告知我系爭房屋是一個攤位等語，並提出「房屋物件銷售表」及「不動產說明書」為憑（見本院卷第67、68頁）。經核上開由被告簽名認可之「不動產說明書」中記載，本件房屋銷售案名為「青果市場別緻店面」，主建物約6.31坪、附屬建物約2.15坪、權狀登記面積8.46坪，物件現況調查：
為一中古屋，類型係大樓、用途係店面，且所附建物謄本係一5層樓房中之第一層，用途記載為商業用，被告顯係以店面方式銷售系爭房屋無訛。身為仲介銷售員之證人張倉宸既不知系爭房屋係屬攤位，且上開資料亦未揭露系爭房屋為攤位之事實，則原告更無可能知悉系爭房屋為攤位之情。被告又以建物現況確認書第10項次載有「交尾款點交攤位」等文字，原告應知悉系爭房屋為一攤位，而攤位即不可能有合法之廁所等語為辨，惟據證人張倉宸證稱：上開第10項次雖由代書記載有「交尾款點交攤位」等文字，但該項次揭露之重點在於房屋「現況是否有占用他人土地之情形，若有，或由賣方交屋前拆除、排除…或以現況交屋、或雙方另有協議」，因系爭房屋店面之前方是騎樓外推，占用到騎樓空間，而騎樓部分屬於公用，買賣雙方為避免占用騎樓部分事後發生爭議，所以註記「交尾款點交攤位」，而該「攤位」係指占用騎樓之部分稱之為「攤位」等語明確（見本院卷第53頁）。顯見該項記載「點交攤位」中之「攤位」是指騎樓外推一事，並非揭露系爭房屋是攤位，故被告辯稱原告知悉系爭房屋為攤位乙節，亦非可採。
②被告另又辯稱伊沒有隱瞞廁所係增建乙情，乃因系爭房
屋廁所係別間建物所無，是否為增建或違建有所疑慮，故於不動產標的物現況說明書第14項次「是否有增建部份」欄位，將先前勾選「否」加以刪除，且不敢勾選「是」，其無隱瞞；並雙方同意以現況交屋云云。此亦經證人張倉宸所否認並證稱：被告先勾選「否」之後又刪除的原因，是因為系爭房屋之店面是自「騎樓」外推加蓋出去的，如果被告不確定前方騎樓使用範圍空間，我建議她就先不要勾選，等買方簽立不動產買賣契約時再當面告知，避免產生糾紛，因此被告才刪掉勾選「否」的部分。足證被告並非就廁所是否為增建物事實為真實揭露。參以證人張倉宸證稱：系爭房屋係被告委託我幫她銷售，之前與被告商談仲介事宜時，被告有告知我系爭房屋內是設有廁所可以正常使用，但沒有告訴我該廁所沒有設置化糞池；我也有使用過該廁所，但不知道該廁所沒有化糞池；買賣前被告並沒有告知我廁所排泄物是排向門前水溝及廁所無化糞池一事，如果房屋有違反廁所沒有化糞池情況，伊都會請賣方在不動產標的物現況說明書第30項次「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等任何補充）」欄位做說明等語；及證稱：除騎樓外推部分外，被告並沒有告知我有其他增建，故我沒有告訴買方廁所是增建；又系爭契約書及現況說明書中均未記載為現況點交，本件買賣並非依現況點交等語明甚（見本院卷第50、52頁背面）。準此，是房屋仲介人員既不知廁所乃增建物，原告更無可能知悉廁所為增建乙事，被告辯稱原告知悉廁所係增建並同意現況交屋與證人上開所證不符，均難以採信。
③被告再以系爭房屋係一攤位，該區每間店面均無廁所，
而是使用公共廁所，為原告所知悉，且其已誠實告知仲介人員廁所無合法排放管線云云。惟證人張倉宸證稱：我之前不知道該區做早市的房子是否都有廁所，是經被告告訴我除了系爭房屋外其他周遭店面沒有廁所後，我才知道。被告有跟我說後面市場有公廁，我有去看，該公廁燈光昏暗，女廁門前被阻擋無法開啟使用，男廁也很髒亂；我在仲介時有跟原告介紹這間是有廁所的跟別人的不一樣等語（見本院卷第52頁）。益見原告經由被告及仲介人員告知系爭房屋是配備有廁所、可正常使用之衛浴設備，縱該區之其他店面均使用公共廁所，亦不足以推論原告事先知悉系爭房屋廁所為一不具有正常使用功能之廁所。佐以證人證述：被告於簽約時從頭到尾都沒有跟原告講廁所無獨立糞水排放系統之事，如果伊事先知道也不會想要去成交本案等語（見本院卷第54頁），顯見證人亦係遭被告矇騙從事不實仲介。亦足證被告並未告知原告廁所係增建物且無糞水排放管線之不具合法使用功能之事實，其辯稱已告知仲介人員廁所排泄物係排向門前水溝等語，顯屬虛偽。
(2)被告另抗辯以，廁所係屬室內裝修裝潢，與燈飾、冷氣、流理台、櫥櫃等係一併贈送予買方，非買賣標的云云。惟查，依兩造簽訂之系爭契約書第七條房地點交中第五項約定「買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物、門窗、廚房、衛浴…」，及第十四條點交約定「買賣價金包含房屋及其室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及…」，足見本件買賣標的物及價金均包括衛浴設備之廁所，為契約條件之一，被告辯稱廁所非買賣標的，顯不可採。又被告簽署之不動產標的物現況說明書第4項次針對「屋內自來水及排水系統是否正常」欄位，勾選「是」，有標的物現況說明書影本足稽（見本院卷第85頁）；又於建物現況確認書第1項次「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄位及其備註說明欄「若為違建（未依法申請增建、加建之建物），賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍，隨時有被訴拆除之虞或其他危險」，被告勾選「否」，而上開買賣契約書及標的物現況說明書之內容，業經買賣雙方互為確認，應成為買賣契約之一部分。然由上開標的物現況說明書及建物現況確認書內容，顯見被告於簽訂系爭契約時，確實隱瞞系爭廁所為增（加）建物且無糞水排放管線（化糞池）系統之事實。
(3)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疪，為民法第354條第1項前段所明定。此項關於物之瑕疪擔保責任之規定，係基於買賣為一方移轉財產權於他方，而他方支付價金之契約，為求買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上認為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。原告主張伊購買系爭房屋主要係因房屋面臨馬路，外觀為店面，有獨立門牌，屋內設有廁所，伊準備作餐飲生意或咖啡店，如有合法獨立、乾淨廁所可使用，有利於增加來客人數俾益於事業之經營，此廁所為買賣契約標的之一部分等語，核與證人張倉宸證稱：原告購買房屋是要做生意，好像說要做吃的；在仲介系爭標的時，伊有跟原告介紹本件標的有廁所，且弄的非常漂亮，馬桶很特殊跟一般不同，洗手台在水箱上方，原告並有向伊表示對廁所很滿意等語相符（見本院卷第50頁背面、52、53頁背面）。且證人亦證稱：
在接洽委託仲介過程中被告有告訴我這一區房子只有系爭房屋有廁所，其他的房子沒有廁所，是想要讓系爭房屋價額賣高一點，伊身為仲介想要達成委託人要求，所以仲介時有向原告介紹這間是有廁所的跟別人的不一樣等語（見本院卷第52頁）。徵諸原告購買系爭房屋主要目的係為營業使用，並考量提供消費者使用舒適性，有利於增加來客人數俾益於事業之經營，需有合法使用功能之廁所。被告向仲介人員告知亦標榜系爭房屋有正常使用功能之廁所，以增加締約之機會，然系爭房屋廁所卻為未設置糞水排放管線（化糞池）系統之增建物，無法合法正常使用，顯已失其通常效用與契約預定之效用，應認為屬於物之瑕疵。
⒉原告依民法第359條規定解除系爭契約，請求返還買賣價
金，有無理由？
(1)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，此有最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。而房屋買賣中雙方就房屋標的所著重者，除房屋須具備穩固、安全耐用之形體、結構或其他該屋本身之軟硬體品質，亦為買賣房屋所應具備之通常或預定效用。房屋內有未具使用功能之衛浴設備廁所且將糞水排放於門前水溝產生惡臭之房屋，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，然就一般社會大眾言，仍會於心理、健康層面產生嫌惡狀況，對使用或居住於其內之住戶言，嚴重減損生活品質；且與週遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。次按依民法第359條但書規定，出賣人應負物的瑕疵擔保責任時，如依其情形解除契約顯失公平者，買受人固不得解除契約，而僅得請求減少價金。惟解除契約是否顯失公平，應就瑕疵之全部為整體之觀察，如觀察結果，因有該瑕疵而不能達契約之目的或於買受人已無利益，自可解除契約（最高法院92年度台上字第1625號判決要旨參照）。
(2)被告並不爭執系爭房屋廁所確為無化糞池管線之增建物，如前所述，而系爭房屋有上開物之瑕疵，亦經本院認定如前，雖被告抗辯系爭房屋廁所縱有無化糞池管線問題，僅需拆除廁所即可解決困擾，瑕疵並非重大，且廁所價值僅占買賣標的價值之比例甚微，如解除契約有顯失公平云云。惟衡諸社會通念，設有廁所之房屋不論是供作店面或一般住家，均係提供民眾安全舒適營業或居住使用之處所，若欠缺可正常使用功能之廁所，除影響原可享有居住或使用之舒適性，自當影響一般民眾之使用與交易意願。查原告購買系爭房屋原欲供營業使用之場所，而系爭房屋之廁所不具有正常使用功能，除無法達到原告契約之使用目的外，亦嚴重減損其營業生活上可享受之品質及使用機能，對營業使用之舒適性及便利性造成影響；況系爭房屋室內面積僅11.88平方公尺，約3.5937坪（不含騎樓外推部分），扣除廁所占用之面積後，剩餘可使用範圍無幾，而廁所占系爭房屋之重要性已詳述如前，系爭房屋之情形顯然已減少系爭房屋應具備之通常效用與契約預定之效用及價值，應屬民法第
354條所規定之物之瑕疵，亦可認定。況被告係以配備有別間店面所無之獨立廁所為重要宣傳之賣點吸引原告購買，且房屋廁所未有化糞池設置，應認屬於交易上之重大資訊，無論買受人是否詢問，出賣人均應主動告知上情，以落實資訊公開義務，賦予買受人決定是否購買之裁量權，維持交易之公平性，被告卻隱瞞廁所無正常使用功能，顯屬惡意重大，原告解除契約並未有失公平。是原告依據民法第354條以下之規定，主張被告應就此負擔物之瑕疵擔保責任並解除契約，應屬有據。被告前揭所辯，均無可採。本件系爭房屋既有前述物之瑕疵存在，且買受人即原告解除契約並無顯失公平，則原告以起訴狀、準備書狀為解除系爭契約之表示，自屬合法有效。
(3)又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。系爭契約既經原告依法解除，揆諸上開規定，被告自應將所受領之全部價金28
5萬元返還予原告。故原告請求被告返還已受領之買賣價金285萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起算之法定遲延利息，要屬有據。
（二）從而，原告依買賣物之瑕疵擔保法律關係，主張解除買賣契約並請求返還價金285萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年9月28日）起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
（三）末按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。因本件原告先位之訴既為有理由，業如前述，則本院即無庸就其備位之訴另為裁判，併此敘明。
四、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及未經援用之證據，經核與本件判決之基礎及結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年4月18日
民事第二庭法官林文慧以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月18日
書記官陳秀鳳