裁判字號：最高法院85年台上字第1128號民事判決
裁判日期：民國85年05月17日
裁判案由：遷讓房屋
最高法院民事判決八十五年度台上字第一一二八號
上訴人甲○○
乙○○被上訴人丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年二月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第四二○號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國七十六年七月二十五日以新台幣（以下同）八十六萬元，向上訴人甲○○買受坐落台北市○○○路○段○○○巷○弄臨三七號、臨四十號（現編門牌為同巷三九號、四二號）房屋二棟（以下稱系爭房屋），言明於通知交屋日起一個月內負責騰空點交，伊已付清價金。 嗣伊 欲興建房屋，於八十一年七月二十三日通知上訴人甲○○應於同年九月一日將房屋騰空點交，竟不置理。另上訴人乙○○無法律關係居住系爭三九號房屋，屬無權占有，應自系爭房屋遷出。且上訴人乙○○係因上訴人甲○○之允許而居住三九號房屋，上訴人甲○○依買賣契約負有騰空交屋之義務，竟怠於行使對乙○○之權利，伊亦得代位上訴人甲○○請求上訴人乙○○遷出等情，爰求為命上訴人甲○○應將系爭房屋遷讓交付伊，上訴人乙○○應自上開三九號房屋遷出之判決（被上訴人另請求上訴人甲○○賠償損害金部分，業經原審更審前判決其敗訴確定）。
上訴人則以：被上訴人因未依契約第六條約定繳交土地租金，上訴人甲○○已於七十八年四月三日通知解除契約，被上訴人自無權請求遷讓交付房屋；且被上訴人未舉證已取得建造執照，定期開工，契約第三條約定於開工前始有騰空點交房屋之停止條件顯未成就，被上訴人亦不得請求交屋；又被上訴人尚未取得系爭房屋之所有權及收益權，也不得主張乙○○無權占用，且上訴人甲○○於退還價金及賠償損害後，亦得不賣系爭房屋等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以﹕被上訴人於七十六年七月二十五日以八十六萬元向上訴人甲○○購買系爭房屋，價款已付清之事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、收據影本（一審卷第七至九頁）為證，且為上訴人甲○○所自認，堪信為真實。依上開不動產買賣契約書第十條違約解除之約定內容，無論就沒收或返還、賠償款項之約定，均僅提及「價款」，且同契約第六條第二項僅係約定出賣人原繳納之土地租金，自簽約日起歸買方即被上訴人負擔，亦未約定被上訴人應給付土地租金之日期，可知第十條有關被上訴人不按約定日期付款時，上訴人甲○○得解約之約定，係指被上訴人未依約給付價款而言，並不包括未依約給付土地租金之情形。上訴人甲○○依第六條第二項之約定，固得請求被上訴人給付所繳納之土地租金，但不得以被上訴人未給付該租金為由，依第十條之約定解除契約。上訴人所為買賣契約已解除之抗辯，為無足取。上訴人甲○○雖又抗辯：依契約第十條後段約定，伊願給付被上訴人一百七十二萬元，不賣系爭房屋等語。惟第十條所定：「……如乙方不賣時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加賠償……與甲方後，本約方得解除」云云，並非甲乙雙方均得任意不買或不賣之約定，而係解除契約時價金如何處理及賠償之問題，非上訴人甲○○可任意不賣，解除契約。系爭房屋買賣契約於七十六年七月二十五日簽訂後，被上訴人於同年十月十一日即付清全部價金（一審卷第九頁）。而被上訴人出資購買系爭老舊房屋，並非供居住之用，而係與毗鄰老舊房屋價購後予以拆除，與地主 莊仁和 合建房屋，有「合作承攬興建房屋合約書」乙份可參（上字卷第五六至六四頁），基地上之房屋已大部分拆除完畢，待整地後興建新屋，上訴人甲○○於系爭房屋出售並收受全部價金後，歷經七年餘於本件訴訟中始表示不賣，自非法之所許，亦與誠信原則有悖。查兩造之不動產買賣契約書第三條第三項記載：「地上物房屋於開工前，甲方（即被上訴人）通知交屋日起一個月內，乙方（即上訴人甲○○）負全責騰空點交，否則遺留之物品視同廢棄物任憑甲方處理」等語，其所稱「開工」一詞之含義，自須探求兩造簽約當時之真意，斟酌立約當時之情形以為斷。證人即書立系爭買賣契約書之代書 王樹南 結證：「……我記得簽約當時賣方要求因目前房屋還在使用，搬家要一段時間，買方在拆除前一個月通知賣方，當時的意思所謂開工前是指依買方的意思，如買方須要用到地，整地拆房子時，即可通知在一個月後要交屋，並不是說要等買方申請建築執照或動工建房子時才可通知交屋」等語（上字卷第一五七頁）。衡諸被上訴人自簽約日起即應負擔該屋坐落之土地租金，而上訴人甲○○於通知交屋前均得無償使用該屋等情，並斟酌被上訴人買受系爭房屋後，至通知上訴人甲○○交屋，其間長達五年之久等情以觀，可見證人王樹南上開所為證言，應屬客觀實在。上開契約第三條第三項有關交屋情形之記載，既係因被上訴人予上訴人甲○○便利，而允其暫緩履行交屋所為之約定，則上訴人甲○○自應係於被上訴人認有拆屋之必要時，即予以配合交屋，以利被上訴人進行整地動工興建房屋，始符常理。故所謂「開工」一詞，不能嚴格拘泥於建築法所指申領建造執照或雜項執照後之施工之情形。再查被上訴人於交付價金後，原即可要求上訴人甲○○交屋，其仍續供甲○○居住，無非順其要求，便利甲○○之故，通觀契約全文及立約當時之情形，「開工」一詞自不能為上開嚴格之解釋。事實上，被上訴人於八十一年七月間通知上訴人甲○○於同年九月一日前騰空交屋，距七十六年七月間訂約，長達五年之久，鄰地房屋已次第拆除，為上訴人所不否認之事實，可見被上訴人係認已有拆除系爭房屋、整地規劃必要之情形下，始通知上訴人甲○○騰空交屋，而其認有拆除之必要確與客觀環境相符，並非被上訴人一己之意思任意而為。況被上訴人主張其已與地主達成合建協議，須將地上房屋拆除規劃興建，相鄰房屋多已拆除之事實，有照片三張為證（上字卷第五十、五十一頁）。證人莊仁和雖證稱：「丙○○到目前還沒通知要蓋」云云，然亦證稱：「我與丙○○所簽合建土地上約有百分之九十幾的房子已拆除了」等語（上字卷第九十五頁），在在顯示被上訴人確有因與地主訂有合建房屋之契約已在進行拆屋整地工作而須拆除系爭房屋。被上訴人業已依約於八十一年七月二十三日通知上訴人甲○○應於同年九月一日前將系爭房屋遷讓交付，上訴人甲○○並於八十一年七月二十九日收受通知，有律師函及收受函之郵件回執各乙份在卷可稽（一審卷第十頁），上訴人甲○○自應於該通知期限內將房屋遷讓交付被上訴人，其所為被上訴人未取得建造執照，定期開工，交付房屋之停止條件尚未成就之抗辯，自不可採。系爭三九號房屋未辦理第一次所有權登記，被上訴人雖向上訴人甲○○購買該屋，僅得向其請求遷讓交付，不生所有權移轉之效力，被上訴人既未取得該屋之所有權，其主張上訴人乙○○係無權占用其所有之房屋，自無可取。惟上訴人乙○○自認該屋係上訴人甲○○所有，上訴人甲○○亦陳明其係將該屋借與乙○○居住（一審卷第四七頁），乙○○係甲○○之弟，自應知其兄已將該屋出售，有隨時須將房屋返還甲○○以便交付買受人之情事，故其應於甲○○隨時請求返還借用房屋時即予交還。又上訴人甲○○依買賣契約既負有將該屋騰空點交被上訴人之義務，自應於被上訴人通知其交屋時即向上訴人乙○○請求返還該屋以便交付與被上訴人，竟怠於向上訴人乙○○請求，被上訴人主張代位上訴人甲○○請求上訴人乙○○遷出該屋，應屬有據。被上訴人依買賣關係請求上訴人甲○○遷讓交付系爭房屋，為有理由。被上訴人主張上訴人乙○○無權占用系爭房屋，雖無理由，惟其於上訴第二審後已追加以代位上訴人甲○○對上訴人乙○○得請求返還房屋之權利，請求上訴人乙○○應自系爭三九號房屋遷出，則有理由。爰維持第一審所為上訴人應分別遷讓交還房屋及自房屋遷出部分之判決，駁回其上訴。並說明被上訴人雖已依第一審宣告假執行之判決為執行名義，聲請對上訴人執行完畢。惟原審既駁回上訴人上開部分之上訴，上訴人依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定請求被上訴人將系爭房屋返還上訴人甲○○，將已拆除之三九號房屋回復原狀後交付上訴人，及賠償上訴人因假執行遷出系爭房屋後另行租屋居住之租金損害，自無理由，應予駁回，經核於法並無違背。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年五月十七日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官蘇達志右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年五月二十九日