裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第802號民事判決
裁判日期：民國100年05月12日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第802號原告 蔡奕蓮 訴訟代理人 陳宏瑄 律師被告富堤實業股份有限公司兼上1人法定代理人 李訓治 上2人共同訴訟代理人 孔令 則律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告富堤實業股份有限公司（下稱富堤公司）於桃園縣○○
鄉○○○段1764之12地號上興建「元昌凱悅店鋪別墅」住宅（下稱系爭住宅）。原告於民國97年間在網路上看到富堤公司刊登之「元昌店鋪、別墅」、「出居居家兩相宜」之預售屋廣告後，至上開推案銷售地點實地參觀，在場銷售人員向原告表示系爭住宅將來1樓可作為店面，出租他人購取租金之用。又被告李訓治為富堤公司負責人，明知系爭住宅之房屋用途僅為住家用，其地面層原設計及建造、使用執照登記均為停車空間，承購戶並不能以其建物申請營利事業登記證，竟隱匿此等訊息而於銷售海報為系爭住宅1樓可為店面使用之不實廣告，不僅未於系爭住宅之買賣契約明示系爭住宅之地面層為停車空間，不得供營業使用，甚至在該買賣契約明白記載「元昌凱悅店鋪別墅」，顯然誤導承購戶以為系爭住宅之1樓可作為經營商業之店鋪使用，原告信以為真，因而於97年12月27日以總價款新台幣（下同）12,880,000元，與富堤公司簽立預定房屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），及與李訓治簽立預定土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），購買系爭住宅D棟房屋（門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○號及該屋坐落之基地（下稱系爭房屋及土地，簡稱系爭房地），並於98年4月22日完成移轉登記及點交完畢。嗣原告欲將系爭房屋之1樓店面出租予他人營業使用，該承租戶向縣政府申請營利事業登記竟不獲通過，而向原告退租，原告始發現系爭房屋之1樓地面為停車空間，無法申請營利事業登記證為營業使用。再者，系爭房屋1樓前方之斜坡係原告自行製作，可知依被告原來之設計，該屋1樓本係要作為店面使用。富堤公司上開欺罔、詐欺與不實廣告之行為，有違消費者保護法（下稱消保法）第22條之規定，原告因此受有損害，自得依民法第184條第2項請求富堤公司負損害賠償責任。又原告所受損害係因富堤公司之故意所致，依消保法第51條規定，請求2倍之懲罰性賠償金。另依民法第354條第1項、第359條、第360條關於物之瑕疵擔保請求權之規定，請求減少系爭房地之價金及損害賠償。
㈡系爭土地坐落於農業區，被告未將此重要交易事項記載於系
爭土地買賣契約，致原告誤以為本件為一般住宅區土地而購買，被告以不當隱瞞之手法，掩飾系爭土地坐落於農業區，藉此抬高交易價格，該行為已違反內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，構成民法第184條第2項違反保護他人法律之侵權行為。又當地農業區一般交易行情每坪土地約為100,000元，系爭土地為40.535坪，合理價格為4,053,000元，被告卻以7,084,000元之高價出售予原告，價差高達3,000,000元，致原告日後出售交易價格必有所減損，原告因被告之欺罔行為造成預期利益之減損，依民法第216條第2項規定，此部分可請求之損害賠償為3,000,00
0元。另系爭房地設定抵押權之金額為10,800,000元，實際貸款為設定之8成計算，系爭房地僅值800多萬元，與本件買賣金額12,880,000元相去甚遠。
㈢李訓治為富堤公司之代表人，其執行公司業務違反消保法及
其他保護他人法律之行為，致原告受有上開損害，依公司法第23條第2項之規定，請求其與富堤公司負連帶賠償責任。
㈣原告並未將系爭房地買賣契約帶回審閱，簽約後被告才將系
爭房地買賣契約交給原告，該買賣契約亦未附有建物平面圖。原告購買系爭房地時，不知該屋前方是法定車位，且該停車位之面積44.88平方公尺佔1樓總面積79.74平方公尺逾1半以上。
㈤被告出售系爭房屋，廣告內容標榜「出租自用兩相宜」、「
店鋪別墅」，故其廣告既標榜系爭房屋可作為店鋪，如其使用有所限制，依誠實信用原則，自應於交易過程中如實告知消費者，以盡其說明義務，並保護當事人人身財產上利益，使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足。被告怠於說明，致原告實際使用後，方發現該附屬停車空間之使用上限制，而無法實現原先出租予他人經營商店收取租金之利益，被告違反契約附隨義務，應依民法第227條第1項不完全給付之規定，負損害賠償責任。
㈥依鑑定人永慶不動產估價聯合事務所之鑑定報告（下稱系爭
鑑定報告），系爭房地之合理總價為9,466,000元，然富堤公司故意隱瞞系爭土地坐落於農業區及該屋1樓為法定停車位等事實，而以12,880,000元高價出售予原告，價差逾3,000,000元。又系爭房屋1樓停車空間不能作為店面使用之損害金額為733,271元，此部分原告得向被告請求被告賠償之金額為2,199,813元（含2倍之懲罰性賠償金）。綜上，原告所受損害共計5,199,813元，惟原告考量訴訟費用龐大，僅請求1,800,000元。
㈦原告與富堤公司簽立之系爭房屋買賣契約，及其與李訓治簽
立之系爭土地買賣契約，兩者具有結合關係及不可分性，為聯立契約，故不論本件係富堤公司或李訓治之疏失，致原告受有損害，被告均應負連帶損害賠償責任。
㈧聲明：
⒈被告應連帶給付原告1,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠消保法第2條第3款及第5款規定，該法所稱消費訴訟，係
指因消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係而向法院提起之訴訟。又消費訴訟應包括消費者個人所提起之消費訴訟，及消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟在內。消保法第51條係適用於「依本法所提之訴訟」，而非「消費訴訟」，故「依本法所提之訴訟」應係指消保官或消保團體依該法第50條或第53條規定所提起之消費訴訟而言，非謂舉凡消費者與企業經營者間因產品或服務發生紛爭所提起之消費訴訟均屬之，是原告基於侵權行為之相關規定提起本件訴訟，自不得依消保法第51條請求懲罰性賠償金。
㈡依桃園縣政府城鄉發展處都市計畫書圖資料管理及查詢系統
所示及都市計畫法台灣省施行細則第30條第2款之規定，可知系爭房屋坐落於蘆竹（大竹地區）都市計畫範圍劃定之農業區內，系爭土地於農業區土地在都市計畫發布前已為建地目，編定為可供作興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，除作居住及建築物之第1層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。復依桃園縣政府99年7月9日府工使字第0990259360號函所示，系爭房屋地上1層H2住宅部分得依「桃園縣一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」免辦理變更使用執照，作為店鋪等使用，故被告於網路上登載之「店鋪、別墅」之廣告，非屬誇大之文字。又系爭房地旁亦有他人經營之汽車修理廠及傢俱販售廠，原告亦已在該址設立登記廣錡木業有限公司，足見系爭房屋1樓確可作為店面使用。此外，系爭房屋地上1層H2住宅（附屬停車空間）部分，雖屬法定停車位，然此涉及容積率，本件有足夠之容積率變更，且系爭房地位於都市計劃區域外，依建築技術規定建築設計施工編第59條規定，屬於第2類住宅，面積在500平方公尺以下，依法免設停車空間，足認被告廣告上所載「店鋪」並非不實，亦未違反消保法第22條之規定。本件兩造簽訂系爭房地買賣契約時，主體結構已完成可供檢視，原告是否購買系爭房地之決定，及其購置系爭房地動機之產生，並非僅能信賴被告作成之廣告，是被告所作之廣告標示並不能成為契約內容之一部。況且，本件廣告內容為「元昌店鋪、別墅」、「出租+自用兩相宜」，並未特定店鋪應達何種標準。
㈢系爭房地買賣契約第1條記載「建造號碼為桃園縣政府工務
局建造執照（96）桃縣工建執照字第會蘆01469號」、第16條記載「本契約業已經甲方（即原告）攜回閱覽7日，有關雙方權利義務均已充分瞭解無誤，若有未盡事宜依有關法令規定處理」，系爭房地契約條款之內容業經兩造詳細閱讀，充分討論後合意訂定，原告亦簽名及蓋章於該買賣契約及系爭房屋1樓平面圖之上，對於系爭房地坐落位置，原告知悉甚詳，亦隨時有建造執照可供其查詢，使用執照上亦載明為住宅，被告從未以掩飾系爭基地為農業區土地，抬高交易價格，以一般住宅區價格出售，原告自不能於事後反悔推諉其不知。又原告提出之估價單與系爭房地不在同一區，且系爭房地市場價格本會因新、舊、材質及地點而有不同，被告否認該估價單之真實性。況且，系爭房地可向銀行貸款10,800,000元，以貸款之8成計算，與本件買賣價額相當。㈣系爭鑑定報告僅有考量系爭房地之市價，並未將相關之設計
及管銷等費用計入。又營業損失之認定須視原告欲經營之店面種類加以決定，應有客觀之標準，並由原告對此負舉證責任。
㈤答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張富堤公司於桃園縣○○鄉○○○段1764之12地號上
上興建系爭住宅，原告於97年間在網路上看到富堤公司刊登之「元昌店鋪、別墅」、「出居居家兩相宜」之預售屋廣告後，至上開推案銷售地點實地參觀，嗣原告於97年12月27日以總價款12,880,000元向被告購買系爭房地，並分別與富堤公司及李訓治簽立系爭房屋及土地買賣契約，嗣於98年4月22日完成移轉登記及點交完畢等語，業據其提出系爭房屋預售屋廣告、系爭房地之建物及土地登記第2類謄本、系爭房屋之使用執照、系爭房屋買賣契約各1件為證（參見本院卷第6至15頁、第85至93頁），為被告所不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張系爭住宅之在場銷售人員向原告表示系爭住宅將
來1樓可作為店面，出租他人購取租金之用。又李訓治為富堤公司負責人，明知系爭住宅之房屋用途僅為住家用，其地面層原設計及建造、使用執照登記均為停車空間，承購戶並不能以其建物申請營利事業登記證，竟隱匿此等訊息而於銷售海報為系爭住宅1樓可為店面使用之不實廣告，未於系爭住宅之買賣契約明示系爭住宅之地面層為停車空間，不得供營業使用，甚至在該買賣契約明白記載「元昌凱悅店鋪別墅」，顯然誤導承購戶以為系爭住宅之1樓可作為經營商業之店鋪使用。嗣原告欲將系爭房屋之1樓店面出租予他人營業使用，該承租戶向縣政府申請營利事業登記竟不獲通過，而向原告退租，原告始發現系爭房屋之1樓地面為停車空間，無法申請營利事業登記證為營業使用。富堤公司上開欺罔、詐欺與不實廣告之行為，有違消保法第22條之規定，原告因此受有損害，依民法第184條第2項請求富堤公司負損害賠償責任。又原告所受損害係因富堤公司之故意所致，依消保法第51條規定，請求2倍之懲罰性賠償金，依系爭鑑定報告所載，系爭房屋1樓停車空間不能作為店面使用之損害金額為733,271元，此部分原告得向被告請求被告賠償之金額為2,199,813元（含2倍之懲罰性賠償金）。再者，依民法第
354條第1項、第359條、第360條關於物之瑕疵擔保請求權之規定，請求減少系爭房地之價金及損害賠償。又系爭土地坐落於農業區，被告未將此重要交易事項記載於系爭土地買賣契約，致原告誤以為本件為一般住宅區土地而購買，被告以不當隱瞞之手法，藉此抬高交易價格，該行為已違反內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，構成民法第184條第2項違反保護他人法律之侵權行為，且致原告日後出售交易價格必有所減損，原告因被告之欺罔行為造成預期利益之減損，依民法第216條第2項規定，此部分可請求之損害賠償為3,000,000元。此外，上開廣告既標榜系爭房屋可作為店鋪，如其使用有所限制，依誠實信用原則，自應於交易過程中如實告知消費者，以盡其說明義務，並保護當事人人身財產上利益，使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足。被告怠於說明，致原告實際使用後，方發現該附屬停車空間之使用上限制，而無法實現原先出租予他人經營商店收取租金之利益，被告違反契約附隨義務，應依民法第227條第1項不完全給付之規定，負損害賠償責任。又系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約，兩者具有結合關係及不可分性，為聯立契約，不論本件係富堤公司或李訓治之疏失，致原告受有損害，被告均應負連帶損害賠償責任等語，為被告所否認，並執前詞置辯。茲本件所應審究者為：⒈被告是否有不實廣告之行為，原告依民法第184條第2項及消保法第22條及第51條規定，請求損害賠償及懲罰性賠償金，有無理由？⒉原告依民法第354條第1項、第359條、第
360條關於物之瑕疵擔保請求權之規定，請求減少系爭房地之價金及損害賠償，有無理由？⒊被告有無隱瞞系爭土地坐落於農業區，藉此抬高交易價格，被告未將此部分內容記載於系爭土地買賣契約，有無違反內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，構成民法第184條第2項違反保護他人法律之侵權行為，且原告請求因被告之欺罔行為造成預期利益之減損，是否有理？⒋被告是否有違反契約附隨義務，而應依民法第227條第1項不完全給付之規定，負損害賠償責任？⒈被告並未為不實之廣告，原告以被告違反消保法第22條規定
為由，依民法第184條第2項及消保法第51條規定，請求損害賠償及懲罰性賠償金，並無理由。
⑴按「消保法第22條係規定：『企業經營者應確保廣告內容之
真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容』，並未明定『廣告為要約』或『廣告必為契約內容之一部』，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照）。次按消保法施行細則第23條規定，本法（即消保法）第22條及第23條所稱廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。
⑵經查，依原告提出之系爭房屋廣告所示，其上記載：「元昌
店舖、別墅」、「出租＋居住兩相宜」、「近桃園縣○○鄉○○路○○○號20米路旁」、「土地40坪，建坪100坪」等語（參見本院卷第6至7頁），可知上開廣告已足使消費者相信系爭房屋可作店舖出租使用，且系爭房屋買賣契約第1條記載：．．．茲為「元昌凱悅店舖別墅」等語（參見本院卷第85頁），且證人即被告現場銷售人員 徐慧君 亦到庭證稱：
（契約第1條有記載「作店鋪使用」是何意？）就是1樓部分可以當店鋪使用等語（參見本院卷第106頁），足見上開廣告內容應屬系爭房屋買賣契約之一部分。
⑶次查，系爭房屋之使用執照記載：地上1層之用途為H2住宅
，住宅（附屬停車空間）等語（參見本院卷第14頁），嗣本院依兩造聲請向桃園縣政府函詢系爭房屋可否作為店舖使用，桃園縣政府於99年7月9日及99年8月30日分別以府工使字第0990259360號及府工使字第0990336459號函覆本院略以：經查旨案建物使用執照（98桃縣工建使字第蘆00143號，即系爭房屋之使用執照）建築概要地上1層登載為H2住宅，H2住宅（附屬停車空間）。倘符合土地使用管制相關規定，其H2住宅部分使用樓地板面積未達300平方公尺，應得依「桃園縣一定規模以下建築物免辦變更使用執照管理辦法」免辦理變更使用執照，作為店舖等使用。惟本建物所有權人仍應向目的事業主管機關申請許可後使得營業使用。有關H2住宅（附屬停車空間）部分，係屬法定停車空間，尚無條件變更為其他用途使用等語，有上開2份函文在卷可稽（參見本院卷第69頁、第120頁）。又訴外人廣錡木業有限公司業將系爭房屋1樓設為營利事業所在地，亦有該公司之營業登記資料公示查詢及現場照片2張附卷可佐（參見本院卷第64頁、第74頁），是系爭房屋1樓已供作營業使用之事實，應堪認定。
⑷原告雖主張其欲將系爭房屋之1樓店面出租予他人營業使用
，該承租戶向縣政府申請營利事業登記竟不獲通過，而向原告退租，原告始發現系爭房屋之1樓地面為停車空間，無法申請營利事業登記證為營業使用云云。然查，證人徐慧君證稱：（當時有無提到房屋的特色？）沒有。（從看屋到簽約過程中你是否有向原告提及系爭房屋可做為店面使用？）沒有。（當時有無向原告說可作何種店鋪使用？）他沒有針對店鋪部分問過我，只問過能否為公司之設立登記，若不能登記公司，買這間房子就沒用了。（你有無告知原告店鋪使用有何限制？）我只負責第1次帶看，她沒有問，我也沒有特別提到等語（參見本院卷第105至106頁），且證人即原告配偶 陳居忠 到庭證稱：（在看房子過程中，原告或證人有無提及1樓部分要作為店面使用？）沒有，是李訓治介紹的。
（李訓治介紹時有無提及1樓之使用有何限制？）沒有等語（參見本院卷第136頁反面）。由此可知，原告及其配偶並未在本件簽約前告知被告，其購買系爭房屋之目的係要出租予他人作為店舖使用，且原告亦未將此重要事項載明於系爭房屋買賣契約中，是原告能否將系爭房屋之1樓全部出租予他人作為店鋪使用一事，自非屬系爭房屋買賣契約之一部分。參以桃園縣政府之上開函文所示，系爭房屋1樓之H2住宅部分，因使用樓地板面積未達300平方公尺，得依「桃園縣一定規模以下建築物免辦變更使用執照管理辦法」免辦理變更使用執照，作為店舖等使用，足認被告之上開廣告並無不實之處。倘原告認為上開廣告之內容應係指系爭房屋1樓全部可供作店鋪使用，且此部分為其購買系爭房地與否之重要考量因素，則原告理應向被告再次確認系爭房屋1樓可供店舖營業使用之範圍，而非單憑被告之簡略介紹及上開廣告內容，原告即自行為上述推論。況且，依被告提出之系爭房屋
1樓平面圖所示，其上已標明住宅及停車空間，並有兩造之蓋印確認（參見本院卷第110頁），原告更應就該停車空間可否作為店鋪使用，與被告詳加確認。至於證人陳居忠雖證稱：「（提示被證8之建物平面圖，有何意見？）印章是原告交由被告蓋的。我們確有翻閱，但沒有注意到是停車格，被告也沒有強調裡面有停車格」等語，然系爭房屋1樓可否全部作為店鋪使用，本係原告所認為之重要交易事項，自應由原告提出此項疑義後，再由被告加以說明，而非課予被告須強調系爭房屋1樓有上述停車空間存在，是原告主張被告故意為不實之廣告，且未於系爭房屋買賣契約明示系爭住宅之地面層有停車空間，致原告受有損害云云，自難採信。
⑸廣告之性質本為吸引消費者、激發消費者購買動機。因則廣
告文字以使用概括、不確定性之用語為其常態。當然企業性經營者不得以完全反於真實之用語欺騙消費者，然若其出售之商品確有部分具有廣告聲稱之效用，則並未違反消保法第22條所規定「不得低於廣告內容」之義務，自難謂為其廣告內容不實。本件原告雖主張系爭房屋1樓面積為79.74平方公尺，其中停車空間為44.88平方公尺超過1樓面積之一半，且可作店鋪使用之位置位於1樓後方，無法作生意云云。
惟查，系爭房屋之廣告內容為「元昌店鋪、別墅；出租+居住兩相宜」，所謂「店鋪」並未特定應達何種客觀標準，就其文義而言，可供營業使用即可謂店鋪。系爭房屋1樓H2住宅部分既可供作店鋪使用，被告所為之給付即未低於上開廣告內容，自難認被告有違反消保法第22條之規定。
⑹綜上，被告並未為不實之廣告，原告以被告違反消保法第22
條規定為由，依民法第184條第2項及消保法第51條規定，請求損害賠償及懲罰性賠償金，即屬無據。
⒉原告依民法第354條第1項、第359條、第360條關於物之
瑕疵擔保請求權之規定，請求減少系爭房地之價金及損害賠償，亦無理由。
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1、
2項、第359、360條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⑵經查，系爭房屋之廣告記載：「元昌店舖、別墅」、「出租
＋居住兩相宜」等語，且此部分屬於系爭房屋買賣契約之一部分，已如前述。復依桃園縣政府之上開函文所示，系爭房屋1樓之H2住宅部分，因使用樓地板面積未達300平方公尺，得依「桃園縣一定規模以下建築物免辦變更使用執照管理辦法」免辦理變更使用執照，作為店舖等使用，足認系爭房屋1樓確有被告所擔保之契約效用。
⑶倘原告購買之初，即要求被告保證系爭房屋1樓全部均應可
供店鋪使用，則原告理應將此內容載明於系爭房屋買賣契約中，單憑上開廣告內容及被告之簡略介紹，並無法認定此部分已屬系爭房屋買賣契約之一部分。是原告於簽約後，始以系爭房屋1樓不能全部供作店鋪使用為由，依民法第354條第1項、第359條、第360條規定，行使物之瑕疵擔保請求權，即屬無據。
⒊被告並未隱瞞系爭土地坐落於農業區，藉此抬高交易價格，
而此部分內容未載明於系爭土地買賣契約，並不違反內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之保護目的，亦不構成民法第184條第2項違反保護他人法律之侵權行為，故原告請求因被告之欺罔行為造成預期利益之減損，為無理由。
⑴按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。原告主張被告掩飾系爭土地坐落於農業區，藉此抬高交易格價格，違反內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載事項，應依民法第184條第2項負損害賠償責任等節，為被告所否認，則原告對此即應舉證以實其說。
⑵經查，本院依兩造聲請將系爭土地送請永慶不動產估價師事
務所鑑定結果，該事務所評估97年間12月間，系爭土地合理市價為3,792,786元，99年12月間合理市價為4,260,691元，有系爭鑑定報告1件附卷可憑，以此觀之，上述市價與原告購買系爭土地之價格7,084,000元確有差距，惟買賣價格來自於雙方考量眾多因素下最後協商的成果，本涉及雙方議價能力優劣等因素。關於原告購買價格與鑑定價格之差距，原告應舉證證明係來自於被告未記載系爭土地坐落於農業區之行為，非可從其購買價格高於市價，逕論價差來自於未記載土地之使用分區。同理，原告欲向被告請求將來轉賣利益之減損，亦須證明與未記載使用分區有因果關係，而非來自於其他因素。是原告主張被告隱瞞系爭土地坐落於農業區，藉此抬高交易價格，致其受有預期利益之減損云云，尚乏所據。
⑶按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消保法第12條、第17條第1項、第
2項，消保法施行細則第15條第2項分別定有明文。又按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。消保法第11條亦有明文。上開條文之制定，其目的係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，因定型化契約條款係企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。為避免企業經營者利用其交易上之優勢地位，於定型化契約中事先訂立不公平之條款以刻意減低自己或加重消費者之義務，係由中央主管機關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載之事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其法律效果為未記載為契約內容之一部分，不得記載者為無效，以此方式強制雙方所付之契約給付義務內容，以達定型化契約平等互惠之原則。經查，原告主張被告未記載者，為系爭土地之使用分區，惟此實非關於契約雙方所負之權利義務，揆諸上開規定及說明，被告未為上述記載，自難認有違反制定定型化契約應記載及不得記載事項之保護目的。
⑷再者，主管機關特別針對預售屋買賣訂立應記載及不得記載
事項，而未對已建造完成之成屋買賣為相同處理，在於預售屋尚未能特定將來建物完成之具體樣貌，且是否能順利如期完工亦在未定之數而頻生爭端，故有預先加以規制之必要。所謂應記載與不得記載事項亦係基於上述考量而生，亦即所謂應記載事項，非必與該公告事項一字不差，而應從該條記載之目的加以考量，不得以所載與規定之細節不盡相符逕認有違。經查，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項記載略以：「三、房地標示及停車位規格：（一）土地坐落：＿縣（市）＿鄉（鎮、市○區○○段＿小段＿地號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺（＿坪），使用分區為都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為＿區＿用地）」（參見本院卷第94頁），上開條款重點在於標示買賣土地之坐落位置。參以系爭房地買賣契約已載明足以特定系爭房屋坐落位置之土地地號，有系爭房屋及土地買賣契約各1份可佐（參見本院卷第43、90頁）。準此，系爭房地買賣契約雖未標示系爭土地之使用分區，亦難認有違上開定型化契約應記載事項之要求。況且，原告並不否認其於簽約前曾數次前往系爭房地參觀，且系爭房屋買賣契約第1條亦載明，系爭房屋建照號碼為桃園縣政府工務局建造執照（96）桃縣工建執照字第會蘆01469號，則原告既已知悉系爭房地坐落位置，亦有建築執照可供隨時調閱，即可輕易查詢系爭土地之使用分區，自難認被告有故意隱瞞系爭土地坐落於農業區之情事。
⑸此外，房屋買賣依通常情形首供居住之用，系爭房屋買賣時
既依法為建地目，可供建築房屋即已達原房屋買賣契約之目的，尚非得認其使用分區係客觀上重要之交易條件，仍待交易雙方特別提出始得謂有交易上之重要性。倘原告認惟系爭土地使用分區位置為其購買該屋價格決定之重要條件，應提出與出賣人磋商，被告捨此不為，自難謂被告有隱瞞重要交易資訊之情形。
⑹綜上，被告並無原告所述民法第184條第2項違反保護他人
法律之侵權行為，故原告請求因被告之欺罔行為造成預期利益之減損，即屬無據。
⒋被告並未違反契約附隨義務，自不須依民法第227條第1項不完全給付之規定，負損害賠償責任。
⑴按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第78號判決意旨參照）。
⑵原告雖主張系爭房屋之廣告既標榜系爭房屋可作為店鋪，如
其使用有所限制，依誠實信用原則，自應於交易過程中如實告知消費者，以盡其說明義務，並保護當事人人身財產上利益，使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足。被告怠於說明，致原告實際使用後，方發現該附屬停車空間之使用上限制，而無法實現原先出租予他人經營商店收取租金之利益，被告此舉即屬違反契約附隨義務云云。然查，依系爭房屋之廣告以觀，並未能認定系爭房屋1樓全部均應可供作店鋪使用，且原告對此亦未向被告確認，並將之納入系爭房屋買賣契約之一部分。參以系爭房屋1樓之平面圖上已載明有停車空間，且該平面圖業經兩造蓋印確認，原告對於其所重視之前揭交易事項既未提出與被告討論，且為被告所難以知悉，依誠實信用原則，該部分自難作為系爭房屋買賣契約之附隨義務，否則無異係變相加重被告單方面之契約責任，是原告主張被告違反契約附隨義務，並依民法第227條規定，請求被告負損害賠償責任云云，不足採信。
四、從而，原告依民法第227條、第184條第2項、第354條第
1項、第359條、第360條及消保法第22條、第51條等規定，請求被告連帶給付原告1,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經本院斟酌後，認均與本件之結論不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年5月12日
民事第一庭法官林哲賢以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月12日
書記官陳佳彬