裁判字號：臺灣桃園地方法院110年訴字第687號民事判決
裁判日期：民國110年12月13日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第687號原告 呂一帆 兼上一人之訴訟代理人 鄒佳 蒝被告 黃仲杰 籍設臺北市○○區○○○路○段00號0樓（臺北○○○○○○○○○）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110年10月18日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○○○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告 鄒佳蒝 。
被告應給付原告呂一帆新臺幣肆拾肆萬伍仟元，及自民國一一○年六月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○九年八月二十五日起至第一項房屋遷讓返還之日止，按月給付原告呂一帆新臺幣參萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告鄒佳蒝以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告呂一帆以新臺幣壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項所命各期給付到期部分，原告呂一帆每期以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文。查本件原告請求被告遷讓之房屋坐落於桃園市中壢區，在本院轄區內，本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告呂一帆於民國107年6月25日將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間至109年6月25日止，押租保證金新臺幣（下同）4萬元、每月租金2萬元。惟被告於租賃期間存續中時有未依期繳納租金，至109年2月底時僅繳納10萬5,000元，尚積欠14.75個月租金29萬5,000元，於扣除押租保證金4萬元後，被告尚欠租金25萬5,000元。兩造業於109年2月29日合意終止系爭租約，惟被告迄未返還系爭房屋，原告呂一帆自得依系爭租約第7條約定，請求被告給付自109年3月至8月共6個月相當月租金額12萬元及租金一倍之違約金12萬元，共24萬元，另自109年8月25日起至返還系爭房屋為止，每月相當月租金額2萬元及租金一倍之違約金2萬元共4萬元。原告呂一帆為提起本件訴訟委由律師撰寫書狀而支出1萬元，被告依系爭租約第13條約定亦應負責賠償，被告合計應給付原告呂一帆50萬5,000元。另原告鄒佳蒝為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，原告鄒佳蒝自得依民法第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭房屋等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還原告鄒佳蒝。㈡被告應給付原告呂一帆50萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應按月給付原告呂一帆自109年8月25日起至返還系爭房屋之日止每月4萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭房屋為原告鄒佳蒝所有，而被告於107年6月
25日起向原告呂一帆承租系爭房屋，約定每月租金2萬元，被告並交付押租金4萬元予原告呂一帆。原告呂一帆與被告嗣合意於109年2月29日終止系爭租約，被告於租賃期間繳納10萬5,000元租金等情，業據原告提出系爭租約、通訊軟體LINE對話紀錄、系爭房屋之土地及建物登記第一類謄本、系爭房屋稅單等件在卷可稽（見本院109年度壢簡字第1238號卷，下稱壢簡卷，第5頁至第8頁；本院卷第11頁至第19頁），並經本院依職權向桃園市政府地方稅務局中壢分局調取系爭房屋109年期房屋課稅明細表（見本院卷第25頁至第29頁）核閱無訛；又被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依據前揭卷證資料，認原告主張之事實為真實可採。
四、本院得心證之理由分述如下：
㈠、就原告鄒佳蒝請求遷讓返還系爭房屋部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租約既於109年2月29日因原告呂一帆與被告合意終止，被告已無繼續占有系爭房屋之權利，原告鄒佳蒝為系爭房屋之所有權人，此復有系爭房屋之土地及建物登記第一類謄本在卷可稽，則原告鄒佳蒝本於所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
㈡、就原告呂一帆請求被告給付租金、違約金及律師費用部分：
1.就租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。經查，系爭租約第4條記載每月租金為2萬元，而被告自107年6月25日起至109年2月29日共20個月之租賃期間本應繳納40萬元之租金（計算式：20個月×2萬元＝40萬元），惟被告僅繳納租金10萬5,000元，已如前述，則原告呂一帆於扣除被告前已給付之押租保證金4萬元後，請求被告給付尚積欠之租金25萬5,000元（計算式：40萬元－10萬5,000元－4萬元＝25萬5,000元），即屬有據。
2.就109年3月至8月相當月租金額及違約金部分：⑴系爭租約第7條約定：「乙方（按：即被告，下同）於租期
屆滿時，除經甲方（按：即原告呂一帆，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍或其他登記交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利；如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，乙方及連帶保證人丙方決無異議」（見壢簡卷第5頁反面），被告於系爭房屋租約於109年2月29日終止後未返還租賃物，原告呂一帆依前開約定，向被告請求給付自109年3月至8月共6個月相當月租金額12萬元（計算式：6個月×2萬元＝12萬元），應屬有據。
⑵原告呂一帆雖另請求被告給付109年3月至8月共6個月相當月
租金額一倍之違約金12萬元，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，為民法第252條所明定，故為衡平正義起見，約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌被告欠租至今已2年餘，仍然占有使用系爭房屋，且系爭租約逾期違約金之約定，其目的無非在督促契約當事人儘速交還承租之房屋，供出租人再行出租或自行使用，認原告呂一帆因被告遲未遷讓房屋所得請求之違約金額應酌減為按原定租金數額0.5倍即1萬元（計算式：2萬元×0.5倍＝1萬元）計算，始為相當，故原告呂一帆請求被告給付109年3月至8月間之違約金應為6萬元（計算式：6個月×1萬元＝6萬元）。
3.就律師費部分：按系爭租約第13條約定：「乙方（按：即被告，下同）若有違規情事，致損害甲方（按：即原告呂一帆，下同）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見壢簡卷第5頁反面）。經查，原告呂一帆主張其因提起本件訴訟而支出律師撰狀費1萬元一節，業據其提出收款收據一紙可憑（見壢簡卷第9頁），堪信屬實，是原告呂一帆依前開約定請求被告給付1萬元律師費用，要屬有據。
4.綜上，原告呂一帆得請求被告給付44萬5,000元（計算式：租金25萬5,000元＋相當月租金12萬元＋違約金6萬元＋律師費1萬元＝44萬5,000元），逾此部分，即無理由，應予駁回。
5.就109年8月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當月租金額及違約金部分：
經查，系爭租約業於109年2月29日合法終止，而被告迄仍未將系爭房屋之占有返還原告，依系爭租約第7條之約定應給付原告呂一帆相當月租金額及違約金，已如前述，準此，原告呂一帆請求被告自109年8月25日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付其所受領相當月租金額及違約金3萬元【計算式：2萬元＋（2萬元×0.5倍）＝3萬元】部分，應認有據，逾此部分，即屬無由。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第
203條分別定有明文。經查，原告呂一帆請求被告給付之租金於起訴前均已屆清償期，而其請求相當月租金、違約金及律師費用，核屬無確定期限之給付，是原告呂一帆請求其中44萬5,000元部分自起訴狀繕本送達翌日即110年6月8日（見本院卷第45頁）起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及每月3萬元部分按月各期給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定及系爭租約之約定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告鄒佳蒝；並應給付原告呂一帆44萬5,000元，及自110年6月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另應自109年8月25日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告呂一帆3萬元及自各期給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年12月13日
民事第三庭法官卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國110年12月14日
書記官謝宛橙