裁判字號：臺灣臺南地方法院90年訴字第36號民事判決
裁判日期：民國90年02月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決九十年度訴字第三六號
原告乙○○訴訟代理人 謝碧連 律師被告丁○○○住台
丙○○住同戊○○住同甲○○住台右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告丁○○○、丙○○應將坐落台南市○區○○段九九０、九九一之一地號，建物門牌台南市○區○○路○○○號地下層面積三一．八八平方公尺，二層面積一四六．八三平方公尺，三層面積一四六．八三平方公尺，四層面積一四六．八三平方公尺房屋交還原告。
被告戊○○、甲○○應將前項建物一層面積一０九．五０平方公尺、騎樓地平面積三
七．００平方公尺山交還原告。前二項履行期間均為參個月。
訴訟費用由被告丁○○○、丙○○負擔三分之二，餘由被告甲○○、戊○○負擔。
本判決第一項、第二項於原告依序以新臺幣壹佰萬元、貳拾伍萬元供擔保後得假執行，被告丁○○○、丙○○於假執行程序實施前以新台幣參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告丙○○向第一商業銀行股份有限公司(下稱第一銀行)借款而以其配偶被告丁○○○所有坐落台南市○區○○段○○○號建地一三三平方公尺及同所九九一－一號建地四七平方公尺各全部所有權暨建於同上兩地號上之建號四０四，建物門牌台南市○區○○路○○○號鋼筋混凝土造四層樓房住商用建物地下層三一．八八平方公尺，一層一０九．五０平方公尺，二層一四六．八三平方公尺，三層一四六．八三平方公尺，四層一四六．八三平方公尺，騎樓三七平方公尺之各所有權全部為擔保設定抵押權登記。惟屆清償期未為清償借款，經債權人第一銀行台南分公司聲請鈞院以八十九年度執字第二０七八號強制執行事件拍賣上述之抵押物不動產。由原告於民國（下同）八十九年十一月十七日以土地部分新台幣（下同）一千三百七十八萬八千元，建物部分三百七十三萬二千元拍定承買。並經辦訖所有權移轉登記。
（二）由於被告丁○○○於八十八年八月二十日將系爭建物一樓出租與被告甲○○。租期自八十八年八月二十日起至九十一年八月二十日，租金一百萬元。甲○○於八十八年十一月二十日將所租建物全部轉租與被告戊○○。租期自八十八年十一月二十日起至九十一年八月二十日租金每月一百萬元。於強制執行程序中經被告戊○○於八十九年十月三十日向鈞院聲明異議而檢附被告丁○○○與甲○○之租賃契約書及甲○○與被告戊○○之租賃契約書。因之
鈞院拍賣公示註明：「．．．拍賣之建物出租與第三人作拉麵館，應買人應自行查證，拍定後不點交」,原告承買系爭建物，因未受鈞院點交。
（三）按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人。執行法院即屬代債務人出賣之人，被告丁○○○既為債務人之出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，物之出賣人負有交付其物於買受人之義務。惟仍占不交還，因之原告請求被告丁○○○交還上述建物。被告丙○○為被告丁○○○配偶，其使用系爭建物，為使用借貸關係，依最高法院五十九年台上字第二四九０號判例，對原告並無主張使用建物之權利。
倘有得主張使用建物，然既未有期限，亦不能依借貸目的而定其期限，原告爰依民法第四百七十條第三項以本訴狀終止使用借貸關係；而基於使用借貸關係及本於所有權，請求遷交系爭建物。
（四）按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，無須另立租賃契約，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。本案被告丁○○○，將系爭建物，上述之一層部分出租與被告甲○○。甲○○旋全部轉租與被告戊○○。依被告丁○○○與甲○○之租賃契約第七條明載「承租人不得將承租權或承租物轉租他人．．．」。第十條「承租人如有違背，．．．
出租人即得予以解除契約請求遷讓房屋」。民法第四百四十三條第三項「承租人．．．將租賃物轉租與他人者出租人得終止契約」。原告爰以本訴狀表示終止對甲○○租約。按租約既終止，被告戊○○之直接占有及被告甲○○之間接占有，均無正當權源，原告自得以建物所有人地位請求遷交建物。至騎樓地平面部分係接連一層樓使用，因一併請求交還。被告等要求要搬遷費，原告則願以原價加銀行利息讓被告買回，惟雙方亦無法和解。
三、證據：提出土地及建物登記簿謄本、八十九年十一月十七日南院鵬執廉字第二０七八號函及附表、戊○○異議狀各一件、租賃契約書二件。
乙、被告方面：
壹、被告丁○○○、丙○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告丙○○自六十五年起即於該房屋自營紡織布業，近幾年適逢產業環境變異，惡性倒閉繁多，導致被告經營之公司於八十八年發生財務困難，無力負擔本房屋每月近二十萬元之貸款利息，遂於八十九年遭銀行向鈞院聲請查封拍賣。
（二）本房屋遭查封拍賣期間，囿於對房屋之情感（因自費興建）及該房屋對家人之意義，被告經與親友討論，同意於法院拍賣期間出面購回，同時由於被告丁○○○、丙○○對拍賣流程之不熟稔，數度洽詢代書，經由代書得知法院拍賣中不點交之房屋向不會成交，因此被告親友遂決定於第三次拍賣購買，殊不知原告於第三次拍賣中投標拍定。由於事出意料，造成被告丁○○○、丙○○及家人措手不及，在未有準備下，被告 劉慧根 、丙○○實很難在短期內即能另覓住處，且被告劉慧根、丙○○之家戶人口因上有長者下有稚齡幼子，搬遷一事非單純之居住環境變更，更涉及家中長者對房屋之情感牽絆，敬請鈞院體恤下情。
（三）坐落台南市○區○○段九九０及九九一之一號建地之建物門牌除南市○區○○路○○○號，尚有四四０號，從而原告依鈞院拍賣公告所標得之樓房僅門牌四四二號並不包括門牌成功路四四０號，原告竟請求遷讓全部樓房，於法係屬無據。因被告 陳乾昆 還不起押租金故同意其轉租。
貳、被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前次到場所為之聲明及陳述與被告戊○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：因被告陳乾昆還不起押租金被告丁○○○才同意其轉租，原先是被告甲○○開拉麵的，後來師傅不來，才轉租給被告戊○○去開，希望原告能再讓被告戊○○營業。
理由
一、被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張被告丙○○向第一銀行借款而以其配偶被告丁○○○所有坐落台南市○區○○段○○○號建地一三三平方公尺及同所九九一之一號土地及建號四０四，建物門牌台南市○區○○路○○○號鋼筋混凝土造四層樓房（下稱系爭建物）為擔保設定抵押權登記。惟屆清償期未為清償，經第一銀行聲請鈞院強制執行，於八十九年十一月十七日由原告拍定並經辦訖所有權移轉登記。由於被告丁○○○於八十八年八月二十日將系爭建物一樓出租與被告甲○○。租期至九十一年八月二十日，甲○○於八十八年十一月二十日將所租建物全部轉租與被告戊○○，租期至九十一年八月二十日止。於強制執行程序中經被告戊○○鈞院聲明異議而檢附被告丁○○○與甲○○之租賃契約書及甲○○與被告戊○○之租賃契約書。因之鈞院拍賣公示註明拍定後不點交，被告丁○○○既為債務人之出賣人，依法負有交付其物於買受人之義務。惟仍不交還，因之原告請求被告丁○○○遷交上述建物。被告丙○○為被告丁○○○配偶，其使用系爭建物，為使用借貸關係，對原告並無主張使用建物之權利。倘有得主張使用建物，然既未有期限，亦不能依借貸目的而定其期限，原告爰以本訴狀終止使用借貸關係；請求交還系爭建物。按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依法其租賃契約既對於受讓人繼續存在，惟被告劉慧根將上述之一層部分出租與被告甲○○。甲○○旋全部轉租與被告戊○○。依被告丁○○○與甲○○之租約「承租人不得將承租權或承租物轉租他人．．．」、「承租人如有違背，．．．出租人即得予以解除契約請求遷讓房屋」。民法第四百四十三條第三項「承租人．．．將租賃物轉租與他人者出租人得終止契約」。原告爰以本訴狀表示終止對甲○○租約。按租約既終止，被告戊○○之直接占有及被告甲○○之間接占有，均無正當權源，原告自得以建物所有人地位請求交還建物等語，被告劉慧根、丙○○辯稱：系爭房屋遭查封拍賣期間，被告與親友討論，囿於對房屋之情感因此被告親友遂決定於第三次拍賣購買，殊不知原告於第三次拍賣中投標拍定。因一時覓屋不易被告劉慧根、丙○○實很難在短期內即能搬遷。又坐落台南市○區○○段九九０及九九一之一號建地之建物門牌除南市○區○○路○○○號，尚有四四０號，從而原告依鈞院拍賣公告所標得之樓房僅門牌四四二號，原告竟請求遷讓全部樓房，於法係屬無據云云，被告甲○○、戊○○則辯稱：因被告陳乾昆還不起押租金故被告丁○○○同意其轉租云云。
三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第九十八條第一項定有明文。查原告主張系爭建物，原為被告丁○○○所有，丁○○○因積欠訴外人第一銀行債務，經本院以八十九年度執字第二０七八號民事執行事件拍賣，於八十九年十一月十七日由原告向本院標購得標，已取得系爭建物不動產權利移轉證書，隨即辦妥所有權移轉登記手續，原告於取得系爭房屋之所有權前，系爭建物其中地下層及第二至四層係供被告丁○○○及其配偶即被告丙○○使用，另第一層及騎樓由被告丁○○○出租與被告甲○○，被告甲○○再將該租賃標的物轉租交由被告戊○○使用等情，業據原告提出租賃契約書二件、民事執行處函、土地、建物登記謄本各一件為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、查強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人。執行法院即屬代債務人出賣之人，被告丁○○○既為債務人之出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，物之出賣人負有交付其物於買受人之義務。另被告丙○○為被告丁○○○配偶，其使用系爭建物，為使用借貸關係，惟「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」（最高法院五十九年台上字第二四九０號判例可資參照），是被告丙○○對原告並無主張使用建物之權利。至被告丁○○○、丙○○雖辯稱：一時覓屋不易，無法搬遷云云，惟尚難執為拒絕交還之法律上依據，其等另以上開建物編有二個門牌，原告不得請求全部遷讓云云，惟本件原告係依本院以八十九年度執字第二０七八號民事執行事件拍定取得之標的及建物登簿謄本登載之建物建號、門牌及面積範圍請求被告丁○○○、丙○○二人交還系爭建物，且建物門牌本係行政管理便利所設，尚難影響原告所得行使所有權範圍。所辯均難憑採。
五、按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。按本件被告丁○○○，將系爭建物之一層部分出租與被告甲○○。甲○○旋全部轉租與被告戊○○，固非法所不許。惟「承租人不得將承租權或承租物轉租他人．．．」及「承租人如有違背，．．．出租人即得予以解除契約請求遷讓房屋」。被告丁○○○與甲○○之租賃契約第七條及第十條載明綦詳，有租賃契約一件在卷可稽，雖被告等辯稱因被告陳乾昆還不起押租金故被告丁○○○同意其轉租云云，惟與上開租約所載不符，被告等復未舉證以實其說，自難採信。又依民法第四百四十三條第三項「承租人．．．將租賃物轉租與他人者出租人得終止契約」。本件原告復以起訴狀表示終止對甲○○租約。按原告既已終止與被告甲○○間之租約，則被告甲○○、戊○○二人之租賃契約亦無所據，被告戊○○之直接占有及被告甲○○之間接占有，均無正當權源，原告自得以建物所有人地位請求被告甲○○、戊○○二人交還其使用之建物第一層及接連一層樓使用騎樓地面部分。綜上，原告分別本於買賣及所有物返還請求權請求被告交還所占有之建物，即屬有據，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。
六、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行者，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。本判決第一、二項命被告所為之給付，由於系爭土地上之房屋現正由被告居住或營業使用中，非立時覓妥住居所或營業處所，無法自原告所有之系爭房屋遷離，爰酌定三個月之履行期間，以使被告有充裕之時間履行。
七、原告及被告劉慧根、丙○○均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中華民國九十年二月二十七日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官周素秋右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年一月日~B法院書記官洪淵重