臺灣嘉義地方法院98年度訴字第46號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院98年訴字第46號民事判決

裁判日期：民國98年03月31日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決98年度訴字第46號原告甲○○訴訟代理人乙○○被告丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國98年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示土地及其上建物全部騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十七年五月三日起至遷讓返還上開不動產之日止，按月給付原告新臺幣參仟壹佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟零貳拾捌元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰柒拾壹萬零貳佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每屆滿一個月，原告以新臺幣壹仟零陸拾陸元為被告供擔保後，就該月得請求之金額得假執行，但被告如以新臺幣參仟壹佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告經由鈞院96年度執字第25531號強制執行程序，拍賣取得如附表所示坐落嘉義市○○段54之24地號土地與同段門牌號碼為嘉義市○○街○○號之2302建號、3799棟次建物（下稱系爭不動產），於民國97年4月28日受領權利移轉證書取得所有權，並已辦理登記完畢。然系爭不動產現由被告無權占有中，拒絕騰空遷讓返還原告，經催告給付租金、申請調解，均未獲回應，租約業經終止，系爭不動產位處嘉義市遠東百貨附近商圈，每月租金價格可達新臺幣（下同）3萬元，被告無權占用，原告受有損害，爰依民法第425條、第767條、第184條、第179條等規定，請求被告將系爭不動產遷讓返還原告，並給付原告相當於租金之損害。並聲明：㈠被告應將系爭不動產騰空遷讓返還原告。並應自97年4月28日起至騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告3萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產係以前夫丙○○名義向訴外人即原所有權人 蔡屈 承租，90年間離婚後由伊及兒子居住迄今，租期至102年6月9日止尚未到期，租金已繳至102年，並未約定何時搬遷，租約沒有公證，無法即時搬遷，原告要求每月租金3萬元過高等語置辯。並答辯聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張現由被告占用中之系爭不動產，係原告經由本院強制執行拍賣程序拍定取得所有權等情，業經提出權利移轉證書、建物登記謄本為證，被告不爭執，並經調取本院96年度執字第25531號執行案卷核閱屬實，堪信為真。
四、原告主張被告無權占用，應至遷讓返還之日止，按月賠償相當於租金之損害3萬元等情，被告辯稱：與原所有權人有租賃契約存在且已支付租金，原告要求之賠償額過高等語。則本件爭點在於被告是否為有權占有，原告得否請求賠償相當於租金損害及金額若干為適當。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條定有明文。本件原告經由強制執行程序拍定取得系爭不動產所有權，已如上述，原告據以主張被告無權占用，被告則以租賃關係存在置辯。然按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。此條第2項規定係於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），其規範意旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，若係在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有民法第425條第2項規定之適用（最高法院95年臺上字第521號判決意旨可資參照）。本件經調閱上開執行案卷所附租賃契約影本，該契約當事人為被告之前夫丙○○，並非被告，而丙○○到庭係陳稱：未離婚前曾住過1、2年，90年間離婚，沒有向蔡屈承租等語；被告則自承該契約是伊寫的等語（均見本院98年2月20日言詞辯論筆錄），參以被告與訴外人蔡屈為父女至親，有戶籍謄本在卷可稽，被告復未提出支付租金之證明，被告與訴外人 蔡屈間 是否確有租賃契約存在已非無疑。又縱認被告與訴外人蔡屈確有該超過5年之租賃契約，該租賃契約既未經公證，為被告所自認（見本院98年2月20日言詞辯論筆錄），依上揭規定，即已排除民法第425條第1項規定買賣不破租賃原則之適用，自難據此拘束非該契約當事人之原告。況於原告取得系爭不動產所有權後，被告未曾支付租金業經原告終止租約，被告不爭執，並有存證信函及送達證書影本在卷可參，被告抗辯有權占有云云，顯非可採，原告本於所有權主張被告無權占有，請求被告遷讓返還系爭不動產，於法有據，應予准許。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可供參照）。是原告主張被告無權占用系爭不動產，屬侵權行為，並依前開法條規定，請求被告賠償相當於租金之損害，自為可採。
㈢按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度臺上字第3071號判例意旨可資參照。而建物部分因無申報價額，以房屋之課稅現值為計算之基準，應屬允當。系爭土地96年迄今之申報地價為每平方公尺7,600元，系爭建物之課稅現值則為206,100元，有嘉義市地政事務所及嘉義市政府稅務局函文各1份在卷可憑，而系爭不動產坐落嘉義市遠東百貨商圈附近，交通便捷，生活機能良好，有原告提出之標的位置圖可稽，是本院斟酌上情，認本件按上揭房屋及土地總價年息9％計算相當於租金之損害金應為洽當。復參以原告收受系爭不動產權利移轉證書之時間為97年5月3日，此有本院上揭執行卷內所附送達證書可稽，是自該日起被告所指與訴外人蔡屈間的租賃契約即不能對抗原告，以該期日起至返還系爭不動產止，按月賠償原告3,199元（計算式：〔7,60029＋206,100〕9％12＝3,199，元以下4捨5入），洵為適當，至原告主張依附近商圈店面租金計算，並無確實契約資料，亦乏依據；又原告以權利移轉證書上所載期日而非送達日為受領權利移轉證書期日，尚有誤解，均難採憑。
五、綜上，原告為系爭不動產所有權人，被告為無權占有，是原告基於所有權的作用、侵權行為及不當得利法律關係，請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還原告，並自97年5月3日起至返還之日止，按月給付原告3,199元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件訴訟費用額確定為18,028元，應由被告負擔，爰併諭知如主文第4項所示。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年3月31日
民事第二庭法官陳端宜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年3月31日
書記官王美珍┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表（土地）：98年度訴字第46號│├──┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積││││├───┬────┬────┬────┬────────┤├──┬──┬──────┤權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│公頃│公畝│平方公尺│││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│001│嘉義市││白川││54-24│建│││29│全部││└──┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┘┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表（建物）︰98年度訴字第46號│├──┬──┬──────┬────┬────┬────────────────────────┬────────┬───┬───┤│││││建築式樣│建物面積（單位：平方公尺）│附屬建物││││編│建│││├───┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬─┼────┬─┬─┤權利│││││││主要建築││││││││合│主要建│面│面││││││建物門牌│基地坐落││1│2│3│4│5││││││積││備考││││││材料及│層│層│層│層│層││││築材料││││││號│號││││││││││││││單│範圍│││││││房屋層數││││││││計│及用途│積│位│││├──┼──┼──────┼────┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼────┼─┼─┼───┼───┤│001│2302│嘉義市○○街│嘉義市白│2層鋼筋││││││││28│││㎡│全部│││││56號│川段54-2│混凝土造│14.36│14.36││││││.7││││││││││4地號│住商用││││││││2││││││├──┼──┼──────┼────┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼────┼─┼─┼───┼───┤│002│3799│同上│同上│鋼筋混凝│││14.7│14.7│8.91│││38│涼棚鐵骨│16│㎡│全部││││棟次│││土造住房│││4│4││││.3│造│.0│││││││││││││││││9││8││││└──┴──┴──────┴────┴────┴───┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴─┴────┴─┴─┴───┴───┘