臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
108年度新簡字第26號
原 告 涂一香
訴訟代理人 蘇正川
被 告 林信良
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年3月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○○○弄○號房
屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬參仟肆佰玖拾參元，及自民國一百零
七年十二月十日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新
臺幣貳萬參仟元，暨自民國一百零八年三月三日起至遷讓交還上
開房屋之日止，按日給付原告新臺幣參佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到庭，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、原告主張：
(一)原告於民國107年3月28日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系
爭租約），由原告將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○○
弄○號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，約定租期自107年
4月10日起至110年4月9日止，每月租金新臺幣（下同）23,0
00元，應於每月10日前匯入原告指定帳戶，押租金46,000元
；又被告積欠租金達2個月總額，原告得終止租約收回系爭
房屋，並得要求被告給付違約金46,000元，被告不得異議；
租賃期間屆滿或中途終止租約時，被告應即搬遷，將系爭房
屋以原狀交還原告，如有遲延，每逾期限1日應給付原告800
元之違約金。
(二)詎被告自107年5月起未依約按期繳足租金，原告曾多次以存
證信函催告被告繳納租金，然被告均置之不理，截至107年1
1月27日止，被告已積欠租金77,993元，扣抵押租金46,000
元後，尚餘租金31,993元未給付。而迄至108年2月12日言詞
辯論期日被告積欠之租金數額已達2個月，依約原告得請求
被告給付違約金46,000元，並請求以該次言詞辯論筆錄之送
達催告被告於15日內繳付租金，否則以該筆錄之送達作為終
止系爭租約之意思表示，而被告於上述催告期間仍未繳納租
金，是系爭租約業已於108年3月2日終止。
(三)兩造間租賃關係既已終止，被告自應將所系爭房屋遷讓返還
原告。又系爭租約在終止前，被告有依系爭租約給付每月租
金之義務，在系爭租約終止後，被告仍繼續使用系爭房屋，
被告即屬無權占用，每月可獲得相當於租金之利益，致原告
受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規
定，請求被告至遷讓返還系爭房屋之日止給付相當於租金之
不當得利為每月23,000元，並依系爭租約約定請求被告按日
給付違約金800元。並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓返還
原告。2.被告應給付原告77,993元（含違約金46,000元），
及自107年12月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給
付原告23,000元，暨自108年3月3日起至遷讓交還系爭房屋
之日止，按日給付原告違約金800元。3.願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或
陳述。
三、得心證之理由：
(一)兩造於107年3月28日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋
出租與被告，租賃期間自107年4月10日起至110年4月9日止
，每月租金23,000元，應於每月10日前匯入原告指定帳戶，
押租金46,000元，被告自107年5月起即未依約按期匯入足額
之租金至上開帳戶內，至107年11月27日止扣抵押租金後尚
欠租金31,993元，且嗣後均未再繳付租金等情，業據原告提
出公證書、房屋租賃契約、房租、押金付款一覽表、存摺內
頁影本、存證信函、掛號回執、退回信封、房屋稅籍證明書
等件為證，且被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任
何書狀為任何陳述或聲明，依上開調查證據之結果，堪信此
部分事實為真實。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法440條第1項、第2項前段、第455
條前段分別定有明文。且系爭租約特別約定事項第10條亦有
承租人積欠租金達兩個月總額，出租人得終止租約之約定，
有該租約1份存卷可參。查被告自107年5月起即未依約按期
繳足租金，迄至108年2月12日言詞辯論期日，被告積欠之租
金扣抵押租金後積欠之租金已達2個月以上之租金總額（計
算式：起訴前積欠租金31,993元、107年12月起至108年2月
止之租金69,000元），則原告請求以該次言詞辯論筆錄送達
催告被告於15日內繳付積欠之租金，否則即以該次筆錄送達
作為終止租約之意思表示，依上述規定，即屬有據。又上開
筆錄已於108年2月15日送達被告，有本院送達證書1紙在卷
可稽，而被告仍未於催告期間繳付任何租金，是系爭租約應
於108年3月2日（同年2月16日起算15日）合法終止。而系爭
租約既已終止，則原告依租賃物返還請求權請求被告遷讓交
還系爭房屋，自屬有據。
(三)又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，
民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。再按無法
律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民
法第179條前段有明文規定。又依不當得利之法則請求返還
不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為
其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度
，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台
上字第1695號判例參照）。查系爭租約約定被告應於每月10
日前給付租金，而被告自107年5月起即未按期繳足租金，截
至107年11月被告積欠之租金為77,993元，扣抵押租金46,00
0元後，尚欠租金31,993元，此後亦未繳納租金，故原告自
得請求被告自107年12月10日起至系爭租約終止前，按月給
付23,000元之租金。另被告自108年3月3日起即因系爭租約
終止而屬無權占用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受有使
用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，
揆諸前開規定，原告自可請求被告給付相當於同額租金之不
當得利。故原告依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求
被告給付31,993元及自107年12月10日起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告租金或相當於租金之不當得利23,0
00元，均屬有據。
(四)再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之
數額。亦為民法第250條、第252條所明定。又違約金之酌減
是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損
害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照
債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事
，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人
請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之
，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年台上字第807
號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例意旨參
照）。經查：
1.依系爭租約特別約定事項第10條約定：「乙方（即被告）積
欠租金時達兩個月總額，……，甲方（即原告）得終止租約
，收回租賃物，甲方得要求乙方給付違約金46,000元，乙方
不得異議」，此觀之系爭租約即明。而被告積欠之租金已達
2個月租金總額乙情，已如前述。是被告未依約繳付租金，
至107年12月10日積欠之租金總額已達2個月租額，並經原告
於108年3月2日合法終止租約，被告依上開約定請求被告給
付違約金46,000元，雖尚屬有據。但原告如遲延收取到租金
，則受遲延受償之損害至多僅為不能利用該筆租金收入之利
息損害（因系爭租約特別約定事項第12條另就被告遲延搬遷
之損害另有違約金之約定，且原告亦已另向被告請求相當於
租金之不當得利）。而該項損失之利率，應依法定利率即週
年利率百分之5計算，且不受利率波動之影響，較為客觀妥
適。因此，可認原告未按期收得2個月租金因此每年利息損
失2,300元（計算式：46,000元5％＝2,300元），原告請
求被告給付46,000元之違約金達每年利息損害之20倍，顯屬
過高，且亦未提出其他證明足認原告因此受有其他損害，故
此部分違約金應核減為11,500元（計算式：2,300元5年＝
11,500元）較為適當。
2.另系爭租約特別約定事項第12條約定：「租賃期間屆滿或中
途終止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物以原狀
交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延除仍應給
付相等於原租金之賠償金外，每逾期1日應給付甲方800元之
違約金」。原告依此約定主張自108年3月3日終止系爭租賃
契約後至被告遷讓交還系爭房屋之日止，被告應按日給付違
約金等情，雖非無據。然本院審酌系爭房屋每月租金23,000
元，且原約定之租期仍未屆滿，依通常情形原告在原訂租約
期限內當無其他使用計畫。兼以原告請求相當租金之不當得
利，已經本院准許於前，如再按日以800元計算違約金，加
計上述不當得利數額，等同被告每月因使用系爭房屋之代價
為47,000元或47,800元【計算式：不當得利23,000元+違約
金（80030＝24,000元）或（80031＝24,800元）】，相
較於原告不能再將系爭房屋出租與他人所受損害，即為系爭
房屋每月租金23,000元，亦高出一倍有餘，而仍有過苛之情
事，而應以上開規定酌減之。然考量被告具有上述可歸責於
被告之違約事由，並導致原告需有本件訴訟之勞費支出始得
請求被告遷出，故認原告請求被告自系爭租約終止之翌日即
108年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告
之違約金酌減至每日300元，較屬適當，逾此範圍請求，尚
屬無據。
四、綜上所述，原告本於租賃物返還請求權、系爭租約、不當得
利之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋，並請求被告給
付43,493元（到期租金31,993元+違約金11,500元），及自
107年12月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原
告23,000元，暨自108年3月3日起至遷讓交還系爭房屋之日
止，按日給付原告300元之違約金，為有理由，應予准許；
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告
部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就
原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保，聲
請宣告假執行，惟其聲請就此部分不過促請法院職權發動，
本院無庸就其聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執
行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（本件訟爭既係因
被告遲延給付租金而生，且原告之違約金請求敗訴部分乃本
院依職權酌減所致，是訴訟費用仍應由被告負擔為宜）。
中華民國108年4月16日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官李音儀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月16日
書記官蘇豐展