裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年訴字第202號民事判決
裁判日期：民國103年01月17日
裁判案由：返還房屋等
臺灣花蓮地方法院民事判決102年度訴字第202號原告寬德信置業股份有限公司法定代理人 藍重豐 訴訟代理人 陳益盛 律師被告 張玉鳳 兼訴訟代理人 登金麟 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國102年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段○○○號建物騰空返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾萬玖仟陸佰伍拾柒元，及自民國101年2月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國101年2月23日起至返還第1項建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾貳萬元或同面額之台灣銀行股份有限公司台東分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國99年5月24日取得花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號
建物即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段○○○號之房屋（下稱系爭房屋），及系爭房屋坐落之花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地，並辦妥所有權移轉登記。詎料，原告於取得系爭房地所有權後，發現被告無權占用中，經告知後仍不願返還。原告為維護自身權益，乃以台中大隆路郵局存證信函000111號請求被告於文到後五日內交付系爭房屋鑰匙、遷讓及返還房屋予原告，並給付相當於租金之不當得利，被告於101年2月22日收受送達，惟至今日被告仍繼續無權占用系爭房屋，且未給付租金。原告依民法第767條第1項前段規定提起本件訴訟，請求返還房屋。
㈡被告未經原告同意且無法令依據，無權占用原告所有之系爭
房屋，依最高法院89年度台上字第1902號判決意旨，被告受有相當於租金之利益，而原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之損害金。系爭房屋之租金，參照訴外人（亦為曾占用原告房屋之人） 林偲閔 承租同建案、同地號房屋中原路一段243號房屋時，與該屋前手 周國正 曾簽立之房屋租賃契約，約定租金每個月為新臺幣（下同）1萬元。參照上開租金數額，被告自99年5月24日起無權占用系爭房屋，至101年2月22日收受存證信函送達時止，計占用20個月又29日，應給付租金209,657元，並應依民法第203條規定，自101年2月23日起按法定利率年息百分之五計算遲延利息；暨自101年2月23日起，被告應按日連帶給付333元之日租金予原告。
㈢被告未經原告同意且無法令依據，擅自占用系爭房屋，係明
知無權占用，故意共同侵害原告之所有權，致原告無法使用系爭房屋而受有損害，且損害結果與被告共同侵權行為有因果關係，應依民法第184條、第185條第1項連帶對原告負損害賠償責任。原告自99年5月24日取得系爭房地所有權之日起，即因被告之侵權行為致受有無法使用系爭房地之損害，此項損害因無法回復原狀，被告應以金錢賠償原告之損害。至原告之損害應參照同棟大樓租金計算。原告請求以每日333元計，並加計年息5%之法定利息，核算標準如前述。
㈣依被告所述，縱被告與訴外人 吳元裕 確有買賣之承諾，然並
未完成移轉登記，被告自始至終皆未登記為系爭房屋之所有權人，依民法第758條規定，未經登記，被告並不取得系爭房屋之所有權。故被告不得依物權關係，主張其係有權占用系爭房地。被告陳稱有買賣系爭房屋情事，卻未附任何證據以佐證，況且原告僅見被告於答辯狀內陳稱上開情事，恐為臨訟杜撰之詞，無從辨別真偽，故無從表示意見。被告並未取得系爭房地之所有權，被告主張其與吳元裕有買賣契約存在，縱使被告所言為真，其與吳元裕所口頭協定之買賣契約，亦僅為債權契約。基於債權之相對性，只在債權人和債務人間發生效力，原則上債權人和債務人之間的債之關係不能對抗第三人，此為債權相對性之基礎理論，亦有最高法院102年台上字第425號判決意旨可參。是故，縱使被告與吳元裕有買賣契約存在，亦僅能對吳元裕主張履行契約責任，而不得以之對抗原告，主張其有合法占有系爭房地之權源。縱使被告所言屬實，被告並非善意購買房屋，蓋由被告陳述內容可知被告已於買受（原告否認之）系爭房地時，便知悉系爭房地有設定抵押、不能移轉登記等情事。被告既為明知，自非善意購買系爭房地，更無立場主張原告有趁火打劫之嫌。被告所陳述其損失皆係信任吳元裕而訂定之協定所致，被告應向吳元裕主張權利，而非主張其有系爭房屋合法占有權源。積欠被告工程款者並非原告，整理修繕系爭房屋工程亦非原告要求被告所為。依被告所述，今被告係因信任吳元裕之承諾，而訂定買賣契約，嗣後吳元裕卻未履行契約責任，才導致被告之損失。被告應向契約相對人，即未履行契約承諾之吳元裕主張權利。原告係依法院強制執行程序，合法取得系爭房地之所有權，且原告並未造成被告之損失。被告向原告主張權利，主張「絕非無法令依據擅自占用系爭房屋」，係屬誤解。是故，被告之主張皆不得對抗原告，被告應逕對吳元裕主張契約責任，以維權利，而非張冠李戴，以吳元裕為證人，向原告主張有權占用系爭房地。
㈤爰依民法第767條第1項（訴之聲明第1項）、第184條、第
185條第1項、第179條規定請求（訴之聲明第2、3項，請先審酌民法第184條、第185條第1項之請求，如認無理由才審酌民法第179條）。並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應自101年2月23日起至返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告333元。⒊被告應連帶給付原告209,657元，及自101年2月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋原告願供現金或台灣銀行股份有限公司台東分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋工地是被告自90年起即配合訴外人友信營造有限公
司（下稱友信公司）吳元裕（為友信公司之工地負責人）從事水電及其他營造修繕工程下包之施作關係，起初工程施作數量及進度皆按期交差按期請領工程款項，期間因工程需要，被告向吳元裕提出要求在工地中騰出一間房屋供作儲存工程工具及備料倉庫之用，於是友信公司即選系爭房屋給被告當作倉庫使用，雙方約定租金為6,000元，後來租金調整至8,000元，系爭房屋啟用之初並未完全施作完工，充其量只是房屋的雛形而已，若要施作至現況尚須花費一百餘萬元方能有現有屋況。工程持續施作，友信公司工程款請領逐漸有脫期情形，而且越來越嚴重，有時常出現領不到工程款的情況，因此才逐漸累積欠工程款120萬元的由來，至96年友信公司吳元裕與被告協調工程款請領及系爭房屋租金給付辦法，協商結果友信公司同意將系爭房屋以半成品方式出售讓與被告，但因為系爭房屋工地建築融資尚有糾葛無法排除，因此無法辦理塗銷設定和辦理分戶貸款甚至尚無法將系爭房屋產權移轉登記，但是吳元裕再三強調該融資借貸與友信公司無關，更與系爭房屋無涉，因此被告完全相信友信公司吳元裕的說詞，便以口頭方式完成了系爭房屋的買賣，成交系爭房屋的條件為友信公司將系爭房屋出售與被告，結算積欠被告工程款120萬元，待友信公司與台開銀行解決後當作系爭房屋的買賣價金，解決前則是以積欠工程款120萬元之利息抵租金，雙方約定所有後續施作工程由被告自行完成，所需耗費的工程款由被告負擔。故被告是依法且有給付價金而取得系爭房屋，被告與友信公司吳元裕雙方經口頭協定所達成之諾成契約，絕非無法令依據擅自占用系爭房屋。
㈡原告取得系爭房屋前即明知該屋工地有諸多糾紛，而原告以
購買不良債權方式取得債權，再以債權向鈞院承受的方式取得系爭房屋，本質上即有趁火打劫之嫌，被告則是無辜且善意支付房屋價金依法購買系爭房屋，只是對法律不懂，而且處置不夠完善，為此被告誠摯向原告提出要求，當初原告取得系爭房屋之價金損失，被告願意按照原價且加計利息向原告購回，否則被告的損失除了積欠之工程款120萬元外，連同修繕系爭房屋工程款合計超過數百萬元將化為烏有，這數百萬元是被告畢生僅有的一切，若喪失無異逼被告全家老小上絕路。請求傳訊證人吳元裕，以證明被告絕非原告所指無法令依據擅自占用系爭房屋。被告是夫妻，當時吳元裕強調房屋本身沒有債權問題，才口頭協議等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告為系爭房屋之所有權人，原告是在99年5月24日以拍賣為原因取得所有權。
㈡系爭房屋現由被告共同占有，被告張玉鳳在該處經營美容事業，被告的住所另住在花蓮縣○○鄉○○○街○號之2。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空返
還原告，是否有理？㈡原告依民法第184條、第185條第1項規定，如認無理由，另
依民法第179條規定，請求如其訴之聲明第2、3項所示，是否有理？㈢被告辯稱其以對友信公司的工程款債權做為價金，向友信公司買得系爭房屋，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：㈠原告主張其於99年5月24日因拍賣取得系爭房屋之所有權，
被告迄今仍共同占用系爭房屋，經原告催告仍不願返還房屋等情，已據其提出與所述相符之土地及建物登記謄本、存證信函、本院不動產權利移轉證書等為憑，並為兩造所不爭，是上開事實應堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第767條第1項前段、第758條第1項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。被告固稱其向友信公司工地負責人吳元裕購得系爭房屋云云，並聲請傳喚證人吳元裕，惟原告為系爭房屋之所有權人，被告並未經登記為所有權人，依民法第758條第1項規定，自不生取得系爭房屋所有權之效力，縱其所述與吳元裕間之約定非虛，亦僅生債權效力，依債權相對性原則，被告僅得對吳元裕主張權利，並不能對抗系爭房屋所有權人即原告，此外，被告復未能舉證證明其有何使用系爭房屋之正當權源，依據前述說明，其既未能舉證證明占有系爭房屋有合法權源，即屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條前段定有明文。所有人使用土地，可以獲得租金之利益為社會通常之觀念，則無權占用他人土地，造成所有權人因無法使用收益，而受有相當於租金之損害。故無權占有他人之房屋者，亦應造成所有權人受有相當於租金之利益。至計算相當於房屋租金之損害金額，須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益、鄰近房屋之租金等情事，以為決定。被告無合法權源，共同占用原告所有之系爭房屋，且經原告以存證信函（卷17、18頁）催告返還，迄今仍拒絕返還，即屬共同故意不法侵害原告就系爭房屋之所有權，原告依民法第184條第1項、第185條第1項規定請求被告連帶賠償相當於租金之損害，自屬有據。而系爭房屋位於花蓮縣○○鄉○○路○段上，該路附近多為商家、住宅，原告提出鄰近之中原路一段243號房屋租金每月1萬元之租賃契約（卷22至24頁），被告自承該屋現由張玉鳳經營美容事業使用，且其於系爭房屋未施作完全時向友信公司承租做為倉庫使用，租金即為6,000元，後調整至8,000元，當時距今已有數年，則依據前述說明，原告請求系爭房屋每月租金以1萬元計，應屬適當，此為被告無權占用系爭房屋導致原告之損害，即應賠償原告。故原告請求自99年5月24日起至101年2月22日（存證信函送達被告日）止計20個月又29日之損害209,657元（200,000＋10,000×〈29／30〉＝209,667，元以下四捨五入。原告僅請求209,657元），及自101年2月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元，自屬有據。再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2項前段、第3項定有明文。原告寄給被告之存證信函請求被告騰空遷讓返還房屋，並請求「函到5日內給付自99年5月24日起至搬遷日止期間相當於租金之損害賠償」，而被告係於101年2月22日收受該存證信函，有存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執可憑（卷17至19頁），則209,657元遲延利息之起算日，應係原告催告所定期間（函到5日內）屆滿之翌日即101年2月28日起算，併予敘明。
六、從而，原告依民法第767條第1項、第184條第1項、第185條第1項規定請求如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。原告依民法第184條第1項、第185條第1項規定請求相當於租金之損害已屬有據，則其備位依民法第179條規定之請求，本院即無庸再為審酌。本件事證已明，被告尚聲請傳喚吳元裕證明其等間有約定買賣情事，核無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國103年1月17日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年1月17日
法院書記官張永田