臺灣士林地方法院93年度簡上字第129號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院93年簡上字第129號民事判決

裁判日期：民國95年09月14日

裁判案由：給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決93年度簡上字第129號上訴人太和開發企業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林詮勝 律師複代理人 高秀枝 律師被上訴人E-PARK智價園區管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○
陳長甫 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國93年7月27日本院內湖簡易庭93年度湖簡字第358號第一審判決提起上訴，本院於95年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及返還假執行給付之請求均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、依公寓大廈管理條例第38條規定，管理委員會有當事人能力，本件被上訴人為E-PARK智價園區管理委員會（下稱管委會），依上揭規定具有當事人能力。又被上訴人法定代理人原為主任委員 李培民 ，於上訴人上訴後，嗣於民國94年6月間改選主任委員為 林建吉 ，又於95年7月間改選主任委員為丙○○，有臺北市政府94年6月17日府工建字第09413736100號函、95年7月14日府工建字第09566570200號函在卷可稽，是被上訴人之法定代理人已變更為丙○○，並由丙○○聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又按法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，被告未聲明者，應告以得為聲明，此觀同法第395條第2項、第
463條規定自明；本件上訴人依上開規定，以上訴聲明第3項，請求就原判決廢棄部分被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）42萬319元，嗣追加請求自93年12月18日起至返還日止，按年息百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法洵屬有據，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件被上訴人起訴主張：㈠上訴人為E-PARK智價園區大廈（下稱智價園區）之區分所有
權人，擁有園區內門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○號（即坐落於○○區○○段○○段○○○○○號基地上之同小段1901建號建物，下稱Ａ棟）10樓及11樓2樓層之房屋（下稱系爭房屋），依公寓大廈管理條例第10條第1項規定、於92年3月4日經智價園區第2次區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）通過之E-PARK智價園區廠戶公約（下稱廠戶公約）、管理委員會組織章程、廠戶管理規章等規約，訂定區分所有權人房屋之管理費收取標準為每月每坪120元、車位之管理費為每月每位400元，依此標準計算，上訴人每月應繳交13萬1,307元管理費，惟上訴人迄未繳納92年7月份起至同年
9月份之管理費（下稱系爭管理費）共計39萬3,921元，屢經催繳，被上訴人並以存證信函催告，上訴人均置之不理。
㈡上訴人雖稱系爭決議因會議出席人數不足而非合法作成，惟
依上開區分所有權人名冊，31戶區分所有權人之區分所有權比例，係以1000為分母，非上訴人所主張以2500為分母，顯見上訴人援引資料有誤。再者，91年3月4日區分所有權人會議僅上訴人1戶區分所有權人未出席，而上訴人之區分所有權比例為千分之179，出席之所有權比例為千分之821，且通過規約係全體通過，出席與通過規約之區分所有權比例為千分之771，仍高過區分所有權比例合計3分之2，是被上訴人據以請求管理費之規約及其所定收費標準，符合修正前公寓大廈管理條例第31條之規定，上訴人主張規約及管理費收費標準未經區分所有權人會議合法通過，並稱被上訴人並非合法組成之管委會，即無可採。
㈢管理費減半係上訴人主動向大樓總幹事提出之要求，經93年
3月12日之區分所有權人會議討論，僅同意上訴人於期限之內履行時，方可減半92年度之管理費，93年則須給付全額；故係附條件減半，條件為上訴人在一定期間內須履行給付管理費之義務。該次區分所有權人會議，上訴人亦有概括授權委託代理人 陳俊華 出席，對上開決議附有條件知之甚詳，然上訴人並未於期限內履行，因此仍須給付全額管理費。
㈣Ｃ棟生活館係坐落台北市○○區○○段4小段87地號之土地
，門牌號碼為台北市○○區○○街○○○號、366號之建物，雖與系爭大樓分別坐落不同基地，分屬不同使用執照，而非系爭大樓之法定共同使用部份，惟查，Ｃ棟生活館於華固建設公司興建出售時，依其與客戶之買賣契約，已約定不論購買Ａ或Ｂ棟客戶，均同時為Ｃ棟建物之共同持分所有權人，且同意Ｃ棟生活館之使用方式列為約定共同使用部份，故依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，被上訴人對Ｃ棟生活館有管理權，自得依區分所有權人之決議將Ｃ棟生活館委外經營，其所訂立委外經營契約，並無不法侵害被上訴人之權利，更非無法律上原因受利益。且上訴人已依被上訴人與業者之委外經營合約約定內容申請VIP卡，足徵其已默示同意Ｃ棟生活館之委外經營。再者，被上訴人係依區分所有權人決議將Ｃ棟生活館委外經營，僅係代表區分所有權人為委外經營之契約，故如委外經營有構成侵權行為應為決議之區分所有權人，又被上訴人所收取委外經營之對價，實際上亦屬全體區分所有權人共有，而使用於管理維護共同使用部份，上訴人亦同蒙受利，被上訴人本身並無受有任何利益。是以，上訴人不得依侵權行為或不當得利請求賠償或返還利益，並與本件管理費抵銷。
㈤從而，被上訴人爰依公寓大廈管理條例第21條規定起訴請求
上訴人支付管理費39萬3,921元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並聲明：上訴與假執行損害賠償之訴均駁回。
二、上訴人抗辯略以：㈠智價園區第2次區分所有權人會議合法出席之區分所有權人
人數，未達修正前公寓大價管理條例第31條之特別決議人數及區分所有權比例之成數，所為決議應屬無效。從而廠戶公約應屬無效，本件公寓大廈管理委員會尚未合法成立，被上訴人自無當事人能力，其起訴不合法，遑論向上訴人請求管理費。
㈡上訴人並未使用園區大廈之設備，卻與有使用之區分所有權人收費相同，管理費之收費標準不合理。
㈢被上訴人已就系爭管理費為減免一半之債務免除：依93年3
月12日之區分所有權人會議記錄，同意上訴人以半價繳交管理費所附必須在93年3月底前繳清之條件，僅係被上訴人之財務委員提出之臨時動議，且並未當場獲得區分所有權人會議之決議，而另授權被上訴人處理，至於被上訴人委託陳俊華出席該次會議，則係授權代為選舉管理委員，與管理費如何支付無涉。又被上訴人於93年3月18日召開之管理委員會，固於第6點作成限上訴人於同年3月31日前繳交本件管理費之決議，惟該次會議係管理委員會之內部會議，所為決議內容自非上訴人所能知悉。被上訴人嗣於93年4月14日，以傳真向上訴人表示92年4月份至12月份之管理費，以半價計算，亦即本件同年7月份至9月份之管理費，折價後為19萬6,960元，並未要求上訴人須於93年4月底前繳清，被上訴人所為條件一說，即非真實。綜上，被上訴人獲得區分所有權人會議之授權，已就92年4月至同年12月管理費，達成以半價方式繳交之決議，並以傳真之方式通知上訴人，其所為之債務免除，即有法律效力。從而，本件管理費逾19萬6,96
0元範圍之金額，已因被上訴人之免除而消滅。㈣Ｃ棟生活館與Ａ棟乃屬不同且各自獨立之建物，確非Ａ棟之
共用部分之建物或附屬設施，被上訴人明知Ｃ棟生活館係由上訴人與他人分別共有，竟未經上訴人同意，擅自以每月5萬5,000元之低價，與訴外人亞特蘭大運動休閒名店（下稱亞特蘭大公司）訂定名為委託經營管理合約，實為租賃之契約書，將之出租迄今已達3年又2個月，侵害上訴人使用、收益之權利，上訴人自得依民法第184條第1項規定，請求被上訴人賠償上訴人及共有人每年租金412萬8,000元之所失利益（租金額不受土地法第97條第1項限制，有最高法院92年度台上字第2305號判決可參），共計1,307萬2,000元之損害賠償；被上訴人每月自亞特蘭大運動休閒名店所收之租金5萬5,000元，係屬無法律上之原因而受有利益，致上訴人受有損害，上訴人亦得依民法第179條，請求被上訴人返還所受利益共計187萬元於上訴人及共有人。而上訴人對於Ｃ棟生活館之應有部分為2500分之218，則上訴人得向被上訴人請求給付之金額為132萬2,126元，並於被上訴人本件請求之範圍予以抵銷。
㈤被上訴人以原審判決及本院93年度湖簡字第357號、93年度
湖簡字第359號判決之假執行宣告為執行名義，對上訴人聲請強制執行（執行案號為本院93年度執字第20377號），但上訴人已於93年12月17日，給付被上訴人包括上開判決之訴訟標的金額、第一審訴訟費用、計算至當日之遲延利息，及上開執行程序之執行費用與鑑定費用，合計126萬956元，被上訴人並撤回執行。若本院於本訴訟為廢棄或變更假執行之判決，則上訴人爰依民事訴訟法第395條第2項規定，請求判命被上訴人應返還上訴人本件假執行所為42萬319元之給付及法定遲延利息。
㈥並聲明：⒈原判決及假執行之宣告均廢棄。⒉上開廢棄部分
，被上訴人於第一審之訴駁回。⒊被上訴人應給付上訴人42萬319元，及自93年12月18日起，至返還日止，按年息百分之5計算之利息。
三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人為系爭房屋之所有權人。智價園區於92年3月14日召
開第2次區分所有權人大會，決議通過智價園區管理費之收費標準為房屋每月每坪120元、停車位每月每位400元。上訴人並未出席或委託他人代為出席該次會議。
㈡Ａ棟、Ｂ棟（即瑞光路362號建物）區分所有權人與Ｃ棟生
活館之區分所有權人一致，惟Ｃ棟生活館並非Ａ棟及Ｂ棟區分所有標的。管委會與亞特蘭大公司於92年4月15日訂立委託經營管理合約書，約定Ｃ棟366號1樓及364號與366號2樓、3樓部分之不動產之相關設施，由亞特蘭大公司經營管理，並按月收取月租5萬5,000元。
㈢被上訴人曾於92年9月3日以內湖江南郵局第968號存證信
函催告上訴人繳納自92年4月份至同年8月份之管理費，惟上訴人迄未繳納本件請求之92年7月份至同年9月份共39萬3,921元管理費予被上訴人。
㈣於93年3月12日智價園區區分所有權人大會第3屆第1次會
議中，被上訴人之財務委員以臨時動議提出就上訴人92年度應繳之管理費減半收取，嗣於同年月18日所召開之管委會會議中，決議通過減半收取訴人92年度應繳納之管理費，惟上訴人應於93年3月31日前繳清92年度及93年1月份至3月份應繳之管理費。被上訴人並於93年4月14日將減半收費之計算標準傳真予上訴人。
四、本件經兩造協議簡化爭點為：㈠被上訴人據以請求管理費之規約及其所定收費標準，是否依
公寓大廈管理條例之規定經區分所有權人會議決議？㈡被上訴人所請求上訴人給付之92年7月至9月之管理費，被
上訴人有無向上訴人為免除一半之意思表示？㈢Ｃ棟生活館，被上訴人是否無權委外經營，上訴人得否依據
侵權行為或不當得利請求賠償或返還利益，並與本件管理費抵銷？茲分述如下：
㈠被上訴人據以請求管理費之規約及其所定收費標準，是否依
公寓大廈管理條例之規定經區分所有權人會議決議？
1.按公寓大廈管理條例於92年12月31日修正公布全文，並自公布日施行，惟並無溯及既往之規定，被上訴人之成立及上訴人欠繳管理費，均發生於公寓大廈管理條例修正前，故被上訴人訴請上訴人繳納管理費，是否合於公寓大廈管理條例之規定，自應依修正前之規定認定之，合先敘明。
2.按區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力。由此觀之，區分所有權人於公寓大廈之組織狀態，及區分所有權人會議之性質，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，具有相同之特徵。且區分所有權人會議決議係多數人意思表示凝聚之結論，自不得容許個別區分所有權人片面否認該決議之效力，而應委由法院決定之，是以，為維護區分所有權人間權利義務之安定性，並使社區事務得順利推展，應得依修正前公寓大廈管理條例第
1條第2項規定，類推適用民法有關社團總會決議之規定，以資解決。而總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，違反法令或章程時，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項定有明文。是區分所有權人召集會議程序或決議方法如有瑕疵，應類推適用民法第56條第1項之規定，有爭執之區分所有權人應於決議後3個月內訴請法院撤銷其決議；系爭決議於未經撤銷前，仍屬有效。本件上訴人如對系爭決議之效力有所爭議，應另行訴請撤銷系爭決議，系爭決議既未經訴請撤銷，仍屬有效，上訴人抗辯系爭決議因出席數不足而不合法，為無理由。次按公寓大廈管理條例所定規約，除應載明專有部分及共同部分範圍外，管理委員會之主任委員、管理委員之選任、解任、權限與委員人數、召集方式及事務執行方法，經載明於規約即生效力；此觀修正前公寓大廈管理條例施行細則第2條第2款規定反面解釋自明。上訴人之組成及職務，既經載明於規約，且有廠戶公約影本乙件，附卷足憑（見一審卷第34頁至第50頁），自屬合法有效成立。
3.公寓大廈區分所有權人為公寓大廈全體住戶團體之成員，共有設施之管理、使用，自應尊重全體住戶之共同意見，區分所有權人就共同部分管理費用之負擔，應按公寓大廈管理條例之規定，依私法自治原則，經由區分所有權人合議繳納，而由管理委員會保管運用支付，以符合現代群居生活之要求，上開合議應屬合同行為，已具有團體規範之性質，全體區分所有權人自應遵守，始能提昇居住品質，確保良好生活環境，是上訴人亦不得以未參與規約之訂定而片面主張不受規約之拘束。
4.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，修正前公寓大廈管理條例第10條第2項本文、第3項定有明文。該等管理費用之收取，係以支付共用部分及約定共用部分之修繕、管理及維護為目的，其收費標準除區分所有權人會議或規約另有規定，從其規定者外，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，此乃區分所有權人間對共用或約定共用部分所負擔之義務，僅須管理委員會就共用或約定共用部分有修繕、管理及維護之事實存在，各區分所有權人即有繳交管理費之義務，各區分所有權人如何使用其專有部分與管理費之支付係屬二事，若未經有權決定管理費用者之同意前，各區分所有權人不因其專有部分未為使用或無法使用而異其繳納管理費之標準。查本件管理費之收取標準，係以住戶於社區內不動產所有權之面積及停車位之數量為計算準據，並未約定依實際管理、使用公共設施或其他標準來決定收費，事實上，國內社區區分所有權人會議召開不易，實務上多數社區均係以區分所有之面積作為計算準據，除面積多者通常使用共用部分之機會亦較多，理論上有其正當性外，此一標準確屬明確，茍任由區分所有權人另為主張未使用某項特定之公共設施、未動用社區資源或其他理由云云主張變更收費基準或免除收費，無異使收費標準趨於複雜化，致公寓大廈之管理更形不易；上訴人固抗辯其未實際占用系爭房屋，惟查，上訴人既為智價園區之區分所有權人，即應受區分所有權人會議決議之拘束，系爭決議所通過之收費標準，並不因房屋有無實際占有使用而有所不同；上訴人如認管理費收取標準之合理性有疑義，應於區分所有權人會議內表達意見尋求解決，尚不得執此拒付管理費。從而，上訴人以其未實際使用系爭房屋為由，而認應減輕其繳納管理費之義務，尚屬無據。
㈡被上訴人所請求上訴人給付之92年7月至9月之管理費，被
上訴人有無向上訴人為免除一半之意思表示？按債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅，民法第343條規定可資參照。上訴人固稱其所欠繳之管理費債務已因被上訴人減半收取之意思表示而免除一半；被上訴人則稱該免除之意思表示業因條件不成就而歸於消滅。經查：
1.智價園區區分所有權人大會於93年3月12日之會議紀錄中所載92年度管理費減半且應於93年3月底前繳清之旨，僅係被上訴人之財務委員之提議，並未獲會議決議通過，自不生免除管理費債務之效力，更無庸探究是否附有條件及條件是否成就。
2.被上訴人於93年3月18日所召開之管委會會議決議通過減半收取上訴人92年度應繳之管理費，惟上訴人應於93年3月31日前繳清92年度及93年1月份至3月份應繳之管理費，被上訴人並於93年4月14日將減半收費之計算標準傳真予上訴人。然揆諸前揭說明，管理費之約定係全體區分所有權人間之合同行為，應由區分所有權人會議決之，且依廠戶公約第25條第6款、第29條、第30條及廠戶管理規章第4條第5款規約（見一審卷第38、39、41頁），經費（包括管理費）之收支運用固係被上訴人之職務，惟管理費收取標準之變更須經區分所有權人大會追認，廠戶公約所附管委會經費來源及收支規約第9條亦規定：「管理費之收取標準，得經管委會之決議提報區分所有權大會追認後增減之。」（見一審卷第43頁）是以管理費收取標準之訂定及變更係屬區分所有權人大會之權限，管委會僅係執行區分所有權人大會之決策，無權更動管理費之收取標準。揆諸前開93年3月12日會議紀錄，於財務委員報告中所載：「委員會再商議」一語，既載於財務委員提議項目之下，且未記載表決數等記錄，顯係財務委員提議之臨時動議，而須由委員會再行商議，並非區分所有權大會會議決議之結果，亦難據以認定係區分所有權人大會授權予管委會就系爭房屋之管理費收取標準是否減半為決定。從而被上訴人並無增減管理費收取標準之權限，其於93年3月18日作成之減半管理費之決議，亦未經區分所有權人大會追認，係屬無效之決議，自不生債務免除之效力。
㈢Ｃ棟生活館，被上訴人是否無權委外經營，上訴人得否依據
侵權行為或不當得利請求賠償或返還利益，並與本件管理費抵銷？按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷」，民法第334條第1項前段固有明定，惟仍須探究上訴人對被上訴人是否確有侵權行為損害賠償債權及不當得利還請求權債權存在。
1.侵權行為部分：按修正前公寓大廈管理條例第27條第1項規定，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈管理委員會成立猶如公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權人團體；管理委員會有一定名稱、目的、會址，且以主任委員為代表人（參見修正前公寓大廈管理條例第27條第2項），且管理委員會以自己名義代公寓大廈住戶為各項交易之情形，屢見不鮮，故修正前公寓大廈管理條例第35條及修正後公寓大廈管理條例第38條均規定：管理委員會有當事人能力。是以，依公寓大廈管理條例規定，管理委員會雖於訴訟法上具有訴訟當事人之能力，但因管理委員會僅為公寓或大廈區分所有權人團體之代表機關，並無權利能力，本質上即不能享有權利，負擔義務，至其可與他人為執行管理事務而訂立契約，成為契約當事人，享有權利，負擔義務，純係為適應社會生活，不得已之便宜措施，此為法律規範尚未能解決之問題，是管理委員會並不當然具有侵權行為能力。從而，被上訴人既不能認為具有侵權行為能力，上訴人主張應由被上訴人就無權出租Ｃ棟一事負擔損害賠償責任，並與被上訴人之系爭管理費債權相抵銷云云，尚屬無據。
2.不當得利部分：上訴人固稱被上訴人就Ｃ棟經營所得之利益係屬不當得利，惟如前所述，管委會並無權利能力，與社團法人有同一實質者，實為區分所有權人團體，被上訴人僅是該團體之代表，其管理經營Ｃ棟建物之權能乃源於區分所有權人大會以廠戶公約第25條第11款所為之授權。是以上開經營利益乃歸屬於智價園區全體區分所有權人，上訴人若對該利益之歸屬有所爭執，自屬智價園區全體區分所有權人與上訴人間實體爭執之私權糾紛，被上訴人既非利益歸屬之主體，自未受有利益，並非該私權糾紛之債務人。從而，上訴人以被上訴人對其負有不當得利返還請求權債務，而對於被上訴人主張抵銷，於法不合，洵屬無據。
㈣綜上所述，被上訴人據以請求管理費之規約及區分所有權人
決議之收費標準，既未經訴請撤銷，自係有效。被上訴人雖曾於93年3月18日之管委會會議中就92年7月份至9月份之管理費作成減半收取之決議，然該決議之作成未經區分所有權人大會事前授權或事後追認，自非有效。又被上訴人並無實體法上之權利能力，無從享受權利或負擔義務，上訴人以被上訴人對其負有侵權行為損害賠償債務及不當得利返還債務為由，主張抵銷系爭管理費債務，亦屬無據。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付之金額及遲延利息，修正前公寓大廈管理條例第21條定有明文。上訴人業經催告而未繳納92年7月份至同年9月份之39萬3,921元管理費，有智價園區管理委員會管理費繳費通知單6紙、內湖江南郵局第968號存證信函在卷可證（見一審卷第13頁至第17頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實；從而，被上訴人據以請求上訴人給付92年7月份至同年9月份止共3個月之管理費，計39萬3,921元，暨自支付命令（應為起訴狀繕本之誤）送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬於法有據，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件上訴既屬無理由，則上訴人請求就原判決廢棄部分，被上訴人應返還上訴人就假執行所為之42萬319元給付及遲延利息，亦無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國95年9月14日
民事第一庭審判長法官黃小瑩
法官高愈杰法官陳麗芬以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國95年9月15日
書記官趙信義