臺灣高等法院臺中分院107年度上字第173號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上字第173號民事判決

裁判日期：民國109年03月04日

裁判案由：回復原狀

臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上字第173號上訴人 葉錦華 訴訟代理人 汪玉蓮 律師被上訴人 洪瑞煌 （即 洪惠齡 之承受訴訟人）訴訟代理人 陳姿君 律師複代理人 黃若甯 律師被上訴人 游湞冠 （即洪惠齡之承受訴訟人）
游朝鈿 （即洪惠齡之承受訴訟人）上列當事人間回復原狀事件，上訴人對於中華民國106年12月25日臺灣臺中地方法院105年度訴字第774號第一審判決，提起上訴，本院於109年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，此民事訴訟法第168條、第175條及第178條分別定有明文。本件被上訴人洪惠齡在訴訟進行中於民國107年9月16日死亡，洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿為被上訴人洪惠齡之繼承人，另洪惠齡之子 游順義 及其女 游芳昕 、 游悅淑 3人則已依法為拋棄繼承之事實，有被上訴人洪惠齡之戶籍謄本（除戶部分，見本院卷一第69頁）；及洪惠齡之繼承系統表（見本院卷一第70頁）附卷可稽，並經本院向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）調取107年度司繼字第3249號（即洪惠齡之子游順義及其女游芳昕、游悅淑3人拋棄繼承事件）卷宗核對無訛。是以洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿既為洪惠齡之繼承人，則應為承受訴訟人，惟前開得聲明承受訴訟之人，繼承人洪瑞煌已具狀聲明承受訴訟，並於108年4月25日送達予上訴人，有本院送達證書1紙附卷可稽（見本院卷一第134頁、第136頁），其餘繼承人游湞冠、游朝鈿迄未聲明承受訴訟，為本件訴訟得順利進行，本院乃依職權於108年4月24日以裁定命洪惠齡其餘之繼承人游湞冠、游朝鈿為承受訴訟人，續行訴訟（見本院卷一第138頁），並於108年4月30日送達上開裁定予上訴人（見本院卷一第141頁），依法已生承受訴訟效力，合先敘明。
二、被上訴人游湞冠、游朝鈿經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於101年3月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣標的為洪惠齡所有坐落臺中市○○區鎮○段○○○○○○○○○○○○○○○號，以下稱原000）、000地號土地，及坐落於原000地號土地上之同段000建號建物，價金為新臺幣（下同）47,000,000元。上訴人於簽約時已給付簽約款4,700,000元，洪惠齡嗣將原000地號土地分割獨立出000-0地號土地，而將000建號建物及000-0地號土地所有權移轉登記予上訴人。嗣000（即分割出000-0地號土地外之剩餘部分，以下稱新000）、000地號土地為抵押權人實行抵押權，新000地號土地並遭拍定，原審既認定洪惠齡不得解除系爭買賣契約，則上訴人僅給付簽約款4,700,000元，卻取得市價9,096,800元之000-0地號土地及000建號建物，被上訴人應可依系爭買賣契約請求000-0地號土地及000建號建物之剩餘價金3,948,635元等情，求為命：⑴上訴人應給付被上訴人3,948,635元，及自民事準備㈡暨追加備位聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行（原審依備位聲明判命上訴人應給付洪惠齡3,948,635元，及自106年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分(即先位之訴部分及備位之訴逾3,948,635元本息部分)，則未上訴，自不在本院審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：有關土地價格之真正數額，應以訂定契約之際，而非以不同時間之價格作為判斷之參考，系爭買賣契約因未個別列明各筆不動產單價，僅約明總價，雙方並未合意000-1地號土地及000建號建物另以市價計價。不能以事後105年10月26日環宇不動產估價師聯合事務所鑑之估價報告，單獨切割000-0地號土地每坪以48,000元計價，000建號建物以200萬元計價，作為101年3月19日時之買賣價金。且本件因抵押權人林○○之債權未全部受償，故000-0地號土地及000建號建物至目前為止第一、二順位最高限額抵押權皆尚未塗銷（第一順位抵押權債權原本為2,600萬元，尚有設定登記違約金520萬元，第二順位抵押權債權原本4,216,220元，且有設定違約金200萬元，林○○第一、二順位抵押權之違約金520萬元及200萬元皆未受償，還提存在法院），故000-1地號土地及000建號建物之殘值為零。另000地號土地（估價為2,387,968元）現仍在洪惠齡名下，伊及其子 葉奕辰 且另以40,109,999元拍賣取得新000地號土地，故伊已付款加上損失計47,433,267元，已超過買賣價金4,700萬元，伊所付價金亦已超過全部房地之殘值，實無如原審所認伊尚應給付被上訴人3,948,635元之問題。此外，伊於被上訴人塗銷抵押權登記前，並無給付尾款義務。且兩造於101年4月9日另訂契約，合意000-0土地價金為3,519,000元、000建號建物價金為774,800元，伊所給付簽約款已超過000-0地號土地及000建號建物價金總和，自無庸就該二筆不動產再行給付價金與被上訴人云云，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決對上訴人不利部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項為：㈠兩造於101年3月19日簽訂新000、000、000-0（當時000-0地
號土地尚未自000地號土地分割出來）等3筆土地及同段000建物之買賣契約，價金47,000,000元，上訴人於簽約時已給付簽約款4,700,000元。
㈡000-1地號土地、000建號建物已依系爭買賣契約為法律上原因移轉所有權登記予上訴人。
㈢新000地號土地於前述㈠、㈡事項辦理完畢後，經訴外人林
○○聲請拍賣抵押物，由上訴人及其子葉奕辰於強制執行程序拍得新000地號土地，另000地號土地因沒有拍賣出去，目前登記在洪惠齡名下。
㈣000建號建物101年之房屋稅9,049元，應由被上訴人負擔。
㈤如上訴人應給付000-0地號土地、000建號建物等不動產之剩
餘價金，且如房屋稅9,049元、土地增值稅226,251元等款項均係上訴人支付，剩餘價金應扣除該二筆稅款。
四、兩造爭執事項為：㈠被上訴人得否請求上訴人給付000-0地號土地、000建號建物
逾簽約款以外之買賣價金？㈡000-0地號土地、000建號建物之價金，是否如101年4月9日
所立土地、建築改良物所有權移轉買賣契約書所約定之3,519,000元及774,800元？
五、本院得心證之理由：
(一)按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。本件被上訴人主張上訴人已取得000-0地號土地及其上000建號建物之所有權，卻僅給付簽約款4,700,000元乙節，為兩造所不爭執，堪信為真。被上訴人提起本訴係請求上訴人給付000-0地號土地及000建號建物之剩餘價金。被上訴人雖未能依系爭買賣契約，將全數買賣標的物之所有權移轉予上訴人，然上訴人就已取得之買賣標的物所有權，仍應支付相對應之價金予被上訴人。觀諸系爭買賣契約於簽約時，並未個別列明各筆不動產之單價，僅約明總價；及買賣雙方同意就原000地號先行辦理土地分割，待分割完畢亦一併移轉買賣予買方（見原審卷第46頁），故僅能透過解釋契約方式，探究000-0地號土地及000建號建物應有價金各為若干。
(二)承上，原000（此時000-0尚未自000分割獨立）、000地號土地、000建號建物等不動產，於100年8月31日時之市價為34,144,000元（見原審卷第165至166頁，即臺中地院100年度司執字第60866號卷昊詮不動產估價師事務所估價報告書），而兩造訂立系爭買賣契約時點為101年3月19日，距離前述估價時點非遠，所約定價金數額卻較估價金額高出約37％（二者金額差距為12,856,000元），衡情應可推知上訴人簽立系爭買賣契約時之價購金額顯較市價為高，是如以兩造訂立系爭買賣契約時，000-0地號土地、000建號建物之市價作為該二筆不動產於之價金，對上訴人顯非過苛，核亦與不動產市場交易買賣之常情無違。而000-0地號土地、000建號建物於兩造訂立系爭買賣契約時之市價共計為9,096,800元，有環宇不動產估價師聯合事務所出具之估價報告1份在卷可參（見外放資料價格日期101年3月19日報告書第4頁），故系爭買賣契約於簽約時雖未個別列明各筆不動產之單價，僅約明總價及買賣雙方同意就原000地號先行辦理土地分割，待分割完畢亦一併移轉買賣予買方之解釋方式及依不動產市場交易常規，本院認上訴人因取得000-0地號土地、000建號建物之不動產所有權，所應支付之價金應為9,096,800元【查本院又於108年8月5日另函請環宇不動產估價師聯合事務所，就兩造訂立系爭買賣契約時(即101年3月19日)000-0地號土地、000建號建物之市場價格為鑑定，其結果認000建號建物之價格為200萬元；000之1地號於101年4月6日分割自000地號時之價格為7,096,656元，故二者合計為9,096,656元，審酌101年3月19日與101年4月6日兩者時間差異不大，而原審所認之9,096,800元亦與本院送鑑之結果9,096,656元幾無不同，故本院認原審所認之9,096,800元尚無不妥，爰併予敘明（見外放資料，環宇不動產估價師聯合事務所108年11月28日環宇第000000000字號函附報告書第5頁）】。惟系爭買賣契約第3條約定上訴人給付尾款時期為「不動產所有權移轉完竣後，賣方(即被上訴人)依約第9條規定點交標的物予買方(即上訴人)之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之」（見原審卷第47頁），而000-0地號土地、000建號建物雖已辦畢所有權移轉登記程序，然未見被上訴人有交付該等不動產與上訴人之情事，故上訴人尚無庸給付尾款，如此上訴人應給付與被上訴人之價金數額如不計尾款，僅計算簽約款、用印款、完稅款應為8,883,935元（計算式：1,100,000元（即系爭買賣契約約定之尾款金額）÷47,000,000元（即系爭買賣契約約定之價金總額）＝0.0234〈小數點後第4位四捨五入〉，依此比例計算000-1地號土地、000建號建物價金之尾款，9,096,800元×0.0234＝212,865元，9,096,800元－212,865元＝8,883,935元），扣除上訴人已給付之4,700,000元簽約款、房屋稅9,049元、土地增值稅226,251元後，上訴人尚應給付被上訴人3,948,635元（計算式8,883,935元－4,700,000元－9,049元－226,251元＝3,948,635元）。
(三)上訴人抗辯兩造於101年4月9日另行合意000-0土地、000建物價金各為3,519,000元、774,800元云云，並提出土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書各1份為證（見原審卷第57至58頁）。然觀上訴人所提出之上開2份契約書上均貼有印花稅，顯係不動產買賣契約當事人申辦所有權移轉登記時，持之向主管機關辦理登記之規定格式契約，亦即俗稱之「公契」，而因持公契辦理物權登記時，應貼繳契約金額千分之一之印花稅，故於不動產交易實務上，買賣當事人為圖避稅（除印花稅外，另有土地增值稅），公契所載買賣金額常低於實際交易金額。本件000-0地號土地、000建號建物於101年3月19日時之市價，經鑑價為9,096,800元已如上述，上開公契所載買賣價金卻低於市價一半、僅有4,293,800元，實與常情有違甚明，故本院認上訴人所提出之土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，應係依循上述公契所載金額低於實際交易金額之模式所做成無誤，又參酌以兩造訂立系爭買賣契約時即101年3月19日，核與101年4月9日兩者時間差異不大，若上訴人上揭抗辯兩造於101年4月9日，有另行合意000-0地號土地及000建號建物價金各為3,519,000元、774,800元為可採，則兩造訂立系爭買賣契約時之原000、000地號土地之價金又當如何計算，系爭買賣契約所約付款之效力如何，均未見上訴人有所舉證說明，故上訴人尚難執上開土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，逕為抗辯兩造已於101年4月9日另行合意000-0土地、000建物價金各為3,519,000元、774,800元。
(四)至上訴人另抗辯稱：抵押權所擔保之主債權未全部消滅前，抵押人尚不得請求塗銷該抵押權設定登記，本件因抵押權人林○○之債權未全部受償，故000-0地號土地及000建號建物至目前為止第一、二順位最高限額抵押權皆尚未塗銷（第一順位抵押權債權原本為2,600萬元，尚有設定登記違約520萬元，第二順位抵押權債權原本4,216,220元，且有設定違約金200萬元，林○○第一、二順位抵押權之違約金520萬元及200萬元皆未受償，還提存在法院），故000-0地號土地及000建號建物之殘值為零。另000地號土地（估價為2,387,968元）現仍在洪惠齡名下，故伊已付款加上損失計47,433,267元，已超過買賣價金4,700萬元，伊所付價金亦已超過全部房地之殘值，實無如原審所認伊尚應給付被上訴人3,948,635元之問題云云。然查，上訴人上揭所指有關債權人林○○之抵押債權部分，因林○○之抵押債權已因拍賣新000地號土地而受償完畢，未清償不足額部分則僅為普通債權，復因林○○未提出其他普通債權之執行名義，故000地號土地亦因此而未進行拍賣。而違約金520萬元及200萬元現已提存在臺中地院提存所，此經本院調取臺中地院104年度司執字第75382號強制執行卷全宗核對無訛，並有強制執行金額計算書1份及提存書2紙在卷可稽（見外放資料），況被上訴人對林○○之抵押權設定契約書中有關遲延利息、違約金部分仍存有爭執（參見臺中地院108年12月6日104年度司執字第75382號民事裁定），是000-0地號土地及000建號建物，當不致因目前登記簿上之林○○第一、二順位抵押權登記，而被強制執行。故至本院言詞辯論終結前，尚無上訴人所陳林○○之抵押債權扣抵債務而形成殘值為零之問題。再者，兩造所訂系爭買賣契約既未經解除，上訴人若因系爭買賣契約之履行致受有損害，核亦與本件無涉，爰末此敘明。
六、綜上所述，被上訴人於原審備位主張依系爭買賣契約，請求上訴人給付000-0地號土地、000建號建物之剩餘價金3,948,635元，及自106年11月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審所為上訴人此部分敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國109年3月4日
民事第八庭審判長法官蔡秉宸
法官吳國聖法官許旭聖正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官陳麗玉中華民國109年3月4日