臺灣新北地方法院103年度重訴字第411號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院103年重訴字第411號民事判決

裁判日期：民國104年12月29日

裁判案由：減少價金

臺灣新北地方法院民事判決103年度重訴字第411號原告 楊雅淇 訴訟代理人 徐志明 律師
方瓊英 律師被告 許紘銘 訴訟代理人 彭意森 律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國104年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參佰壹拾玖萬伍仟參佰貳拾元，及自民國一百零三年五月十六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之四十六，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零陸萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰壹拾玖萬伍仟參佰貳拾元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴，原請求被告給付包括減少價金後之不當得利593萬9,790元，以及賠償其自民國102年11月15日起至103年4月間提起本件訴訟所受5個月租金之損害14萬元（下稱系爭租金請求），共應給付607萬9,790元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷㈠第3至10頁），嗣因撤回給付系爭租金之部分，變更聲明為請求被告給付593萬9,790元之本息（見本院卷㈡第8頁），核屬未變更訴訟標的，減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於102年8月23日與被告簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊以新臺幣（下同）1,270萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○號（重測前地號為同市區○○○段○○○○段00○00地號）土地所有權應有部分5分之1（下稱系爭土地），及其上同段建號2315門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭不動產），被告於同年10月23日辦竣所有權移轉登記，伊於102年11月1日付清價金，被告亦於同日交付系爭不動產。伊於簽訂系爭買賣契約後，雖請求被告同意借屋裝潢、拆除天花板等木材裝潢、或於天花板另開維修孔等，檢視系爭房屋是否存有瑕疵，然均經被告拒絕， 嗣伊 於102年11月13日雇工拆除系爭房屋之天花板時，發現系爭房屋之廚房、餐廳及房間之天花板多處出現大面積水泥剝落、鋼筋外露、漏水及海砂屋等情事，無法居住或為其他用途利用，經被告委請臺灣省土木技師公會於103年1月27日出具安全鑑定報告書（下稱系爭土木技師公會鑑定報告），認為系爭房屋屬於高氯離子建物，伊始發現系爭房屋之瑕疵嚴重。被告於102年7月30日在標的物現況說明書第21點「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」中之「□否」欄位內打勾，又在簽約後拒絕伊提出拆除天花板或另開維修孔等檢視屋況檢視之要求，即屬惡意隱瞞系爭房屋之瑕疵情形，違反前揭系爭買賣契約第九條第五項「乙方應保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」之約定。茲系爭房屋之上開瑕疵，已減少系爭不動產之價值及通常效用，故伊依民法第354條、第359條等規定，自得依中華不動產估價師聯合事務所103年4月出具之鑑價報告書（下稱系爭中華估價師事務所鑑價報告）所載系爭房屋因屬於高氯離子建築物，減損價值593萬9,790元，請求被告減少價金593萬9,790元，並因被告已收取全部價金，故依不當得利之法則，請求原告返還該部分價金等語。爰求為命被告給付593萬9,790元，併加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等情。
並聲明：㈠被告應給付原告593萬9,790元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係70年7月間即已興建完成之建物，在兩造訂立系爭買賣契約之際，屋齡已有33年之久，系爭土木技師公會鑑定報告關於「混凝土抗壓強度」未以系爭房屋興建設計當時之混凝土強度為試驗標準，結論亦未直言系爭房屋存有結構安全性而不能居住使用之瑕疪，難認系爭房屋屋結構已達須拆除重建之程度。又伊約於98年5月向前手買受系爭不動產，系爭房屋客廳、房間及廚房等之隔間及天花板早以木材包裹裝潢，迄至兩造簽約、交屋前依舊維持原樣，被告並未重新裝潢或從同棟住戶中聽聞有海砂屋情況，伊於簽訂系爭買賣契約前並不知情系爭房屋不符合氯離子含量標準，並無故意隱瞞之情形。系爭房屋交屋後，原告認有氯離子超標之海砂屋問題，委請正中土木實驗室進行混凝土氯離子含量檢測作業並取得檢測報告（下爭系爭正中實驗室報告）後，即向處理系爭不動產買賣仲介事務之永慶房屋三重捷運加盟店（下稱永慶公司三重捷運店）申請調停，經兩造於102年11月29日晚間在永慶公司三重捷運店內進行協商，原告稱依系爭正中實驗室報告，系爭房屋氯離子濃度過高，要求伊退回價金1,270萬元及賠償過戶所產生額外費用41萬9,000元（含代書過戶稅金6萬元、彰銀貸款保險1萬、房貸違約金8萬5,000元、貸款利息支出2萬5,000元、拆屋費4萬2,000元、裝潢違約金14萬5,000元、海砂屋檢查費2,000元、預估3個月期貸款利息5萬元），如伊懷疑該報告，須在會後15日內自費委託其他機構進行第二次檢測，逾期未為第二次檢測，即視同放棄，其餘問題則隻字未提，伊表明將自費進行第二次檢測，重新取樣，原告須配合檢測日期到場，如檢驗為海砂屋，伊同意無條件退回買賣價金及延伸費用，但不包含原告所提出之賠償，如檢驗不是海砂屋，伊將另外提出民事損害賠償訴訟，因兩造就第二次檢測系爭房屋如為海砂屋時，將採解約退款處理模式，已有初步共識，因此締結協議書（下稱系爭協議書），在買方楊雅淇說明欄加註第5點印刷文字「雙方同意如檢測出買賣標的為海砂屋，賣方於15日內將買賣價金撥放給履約保證人 合泰 建經，並委由永慶房屋不動產管理」，然因系爭協議書加註第5點未論及系爭房屋須如何回復原狀等相關問題，伊表示原告僅須現況還屋即可，伊願意吸收回復原狀工程費用，經兩造合意以手寫方式補充「檢測後如為海砂屋，買方則不恢復原狀，以現況點交予賣方」等文字，並因代書提醒考量如未經法院程序辦理原價買回，會有二年內產權異動所生之額外奢侈稅，兩造又以口頭協議原告須配合在第二次檢測結果出來後10日內，進行解約退款之法院調解或提起訴訟。嗣伊於102年12月2日向臺灣省土木技師公會申請檢驗，兩造於102年12月23日陪同土木技師於系爭房屋進行採樣送驗，被告於103年1月底收到系爭土木技師公會鑑定報告，得知第二次檢測平均值為
0.532，即通知永慶公司三重捷運店店長請其轉達原告，並請其依合意協議共識，於十天內申請調解或法院判決，伊並同意臺灣省土木技師公會交付上開鑑定報告副本予原告。惟原告竟違背兩造先前合意，交付該鑑定報告予中華不動產估價師聯合事務所，由其計算交易貶損之價格，據之提起本件訴訟，請求減少價金及依不當得利返還，係為加鉅伊之損害，違反系爭協議書合意解約及退款還屋等約定，其行使權利未依誠實及信用方法。又系爭中華估價師事務所鑑價報告係原告單方面委託，且價值減損比率46.77％之計算，僅係採用數個比較標的之平均值，未考量系爭房屋實際狀況，且以買賣契約總價計算價值減損交易金額，未將土地價格排除在外，有失公允；至新北市不動產估價師公會估價報告書第5頁提及「系爭房地損失比例為25.16％，減損金額新台幣319萬5,320元，基地減損比例為總減損比例之84.49％，減損金額為269萬9,667元；建物減損比例為總減損比例之15.51%，減損金額為49萬5,643元」之結論，係以建物存有瑕疵，無法或極不容易排除或修復為前提，惟原告既得提出系爭房屋修復費用報價，足見系爭房屋即有修復可能，不再存有混凝土氯離子含量過高之物之瑕疵問題，系爭土地亦不會有任何價值減損，因此原告據以請求系爭土地減損金額，亦無依據；何況本件僅有系爭房屋混凝土氯離子含量過高之瑕疵，系爭土地並無此類瑕疵問題，隨者系爭房屋耐用年限將近，系爭房屋及土地之價值之差距逐漸擴大，自不得將系爭土地減損金額269萬9,667元列入受損範圍等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、經查，原告主張其於102年8月23日透過永慶房屋三重捷運加盟店之仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，向被告買受系爭不動產，買賣價金為1,270萬元，其已交付全部價金，雙方亦於同年10月23日辦竣所有權移轉登記，復於同年11月1日完成系爭不動產之交付，臺灣省土木技師公會於102年12月23日會同兩造對系爭房屋進行鑑定結果，其結論與建議略以「㈠依據『附件八、新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點』九、高氯離子建築物經鑑定符合下列情形之一者，得辦理拆除重建。其中㈡混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/cm3以上且混凝土鑽心抗壓強度平均值小於
0.45fc'之樓層比二分之一以上者。本鑑定標的物之混凝土鑽心抗壓強度試驗，硬固混凝土氯離子含量試驗及混凝土中性深度試驗檢測結果，水溶性氯離子含量平均值為0.532kg/米立方>0.3kg/米立方，混凝土鑽心抗壓強度為94.3kgf/c㎡<0.45fc',＝94.5kgf/c㎡，鑑定標的物混凝土符合上述㈡之混凝土規定...」，有系爭買賣契約、原告自行簽發之本票及訴外人交付由泰熙工程科技有限公司簽發之支票、系爭不動產之登記謄本、土木技師公會鑑定報告可稽（見本院卷㈠第11至23、25至28、59頁），並為被告所不爭（見本院卷㈠第234頁反面），堪信真正。惟原告主張系爭房屋之廚房、餐廳及房間等多處天花板出現混凝土保護層脫落及鋼筋裸露鏽蝕等物之瑕疵，已減少系爭不動產之價值及通常效用，依民法第354、359條等規定請求被告減少價金，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點即為：㈠系爭房屋有無瑕疵及其程度已否達到滅失或減少價值之程度？㈡被告抗辯原告未依兩造約定採解除契約方式處理，提起本件訴訟請求減少價金有違誠信原則，有無理由？㈢原告如得請求減少價金，其數額？經查：
㈠關於系爭房屋有無瑕疵及其程度已否達到滅失或減少價值之程度之爭點：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
⒉查系爭不動產由被告出售予原告後，原告於102年11月18日
委請正中土木實驗室就系爭房屋混凝土氯離子含量進行試驗，認該房屋內水溶性氯離子重量為3.312kg/立方米，有上開實驗室試驗報告可稽（見本院㈠卷第240頁），嗣被告於起訴前委請臺灣省土木技師公會進行鑑定，經該公會於102年12月23日會同兩造對於現場混凝土鑽心三處取樣工作，並進行混凝土鑽心抗壓強度試驗，硬固混凝土氯離子含量試驗及混凝土中性深度試驗檢測結果，其三處取樣所在之混凝土抗壓強度分別為109kgf/c㎡、109kgf/c㎡及65kgf/c㎡，平均抗壓強度為94.3kgf/c㎡，較一般建物混凝土強度94.5kgf/c㎡（按即0.45fc'）為低，又三處取樣所在混凝土氯離子含量分別為0.895kg/米立方、0.514kg/米立方及0.187kg/米立方，平均值為0.532kg/米立方，超逾CNS規定鋼筋混凝土結構，混凝土氯離子含量標準值應小於0.3kg/米立方，與新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第九點所載「混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/米平方以上且混凝土鑽心抗壓強度平均值小於0.45fc'」，於樓層比達二分之一以上時，得辦理拆除重建之規定相符，有該鑑定報告可稽（見本院卷㈠第50至59頁），因此原告主張系爭房屋確有氯離子過高等瑕疵，並達到減少價值之程度等情，即非無據。被告雖辯稱系爭房屋現況未達到不足堪用程度，惟本件經臺灣省土木技師公會函覆略以：系爭房屋屬「高氯離子混凝土建物」，目前廚房天花板之混凝土保護層約有百分之50已完全剝落，外露之鋼筋嚴重鏽蝕，建物之結構強度勢必受到影響，其抵抗外力之能力必然減弱，當遭受重大天然災害時，必較一般「非高氯離子混凝土建物」更易毀損、倒塌或發生相關損害」，與「高氯離子混凝土建物」因其修復困難且費用極高，修復方式亦依建物氯離子含量及損壞程度而有所不同，一般均建議以拆除重建方式進行等情，有該公會104年4月2日（104）省土技字第1473號函可稽（見本院卷㈢第131頁），顯見系爭房屋之結構強度已因混凝土之氯離子過高受到影響，又上開影響，並致系爭房屋之交易價值因此受有減損乙節，除有社團法人新北市不動產估價師公會104年10月7日（104）估字第9號估價報告書可稽外（外附），並經鑑定人 王政倫 到場陳述明白（見本院卷㈢第178至179頁），堪認系爭房屋確有因氯離子含量過高，依通常交易觀念，欠缺系爭房屋供人安全居住所應具備之價值、效用或品質之瑕疵存在。雖被告辯稱系爭房屋屋齡已有33年，前述鋼筋鏽蝕、漏水等情況與房屋老舊有關，惟依臺灣省土木技師公會至現場觀測結果，兩向鋼筋（縱向與橫向）所用號數不同，有些鋼筋之直徑比目前市面上通用之＃3鋼筋還細，且已有斷裂現象；鋼筋排列之間距亦大小不一，可見標的物建造時施工之粗造、品質之簡陋；另有多處鋼筋混凝土保護層鼓起、剝落，而裸露之鋼筋均已嚴重鏽蝕，此皆為典型高氯離子混凝土建物之現象，有系爭土木技師公會鑑定報告可稽（見本院卷㈠第57頁），足見系爭房屋氯離子含量過高，非因屋齡老舊所致。此外，本件原告所主張之瑕疵擔保請求權，係屬無過失之責任，被告既未能擔保於危險移轉時系爭房屋並無滅失或減少預定效用之氯離子含量過高瑕疵，縱該等瑕疵係因系爭房屋建造過程中第三人之行為所致，被告對於瑕疵並無所悉，仍應負擔保責任。是以被告上開辯解，均屬無稽，難以採信。
㈡關於被告抗辯原告未循解除契約方式處理，提起本件訴訟請求減少價金係違誠信原則，有無理由之爭點。
⒈按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之
瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。是依上規定，買賣因物有瑕疵，出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金，此在實體法上為兩種不同之形成權，惟究如何選擇行使，係歸買受人決定。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號民事判例可以參考）。
⒉被告雖辯稱兩造於102年11月29日於永慶公司三重捷運店內
已就系爭房屋如經檢驗為海砂屋，採解約退款處理方式達成共識，因此原告以減少價金為由提起本件訴訟，有違誠信云云。惟查，遍觀系爭協議書，並未限制或排除原告除解約退款外，不得採取維持契約僅減少價金之方式解決。其次，系爭協議書買方第5點固記載「雙方同意如檢測出買賣標的誤為海砂屋，賣方於15日內將買賣價金撥放合泰建經，並委由永慶房屋不動產管理，檢測後如為海砂屋，買方則不恢復原狀，以現況點交予賣方」（見本院卷㈠第239頁），惟被告即系爭不動產之出賣人於系爭土木技師公會鑑定報告產生後，迄今未依系爭協議書買方第5點約定，於15日內將價金交予合泰建經，並委由永慶房屋管理，此為被告所不爭，證人即參與系爭協議書締結經過之永慶公司三重捷運加盟店店長 楊世旭 亦證實因雙方繼續協調下去，沒有定案，故被告應該不會在15日把買賣價金放到合泰建經的帳戶，因為繼續協調，沒有定案，故兩造在檢驗系爭房屋為海砂屋時，應是採賣方第1點，而非買方第5點，但賣方第1點所稱賣方退回延伸的費用之內容尚待討論，並未提到具體內容，買方所稱之賠償，亦未達成共識等情（見本院卷㈢第54頁正反面），證人亦參與系爭協議書締結經過之代書 李晏彰 證稱被告迄未依系爭協議書第5點履行，兩造對於被告買回後之後續處分方式亦未達成合意，雙方對於系爭協議書中買方第3點要求賣方賠償過戶時產生之額外費用，以及賣方第1點所稱買方提出之賠償情節，亦未達成共識（見本院卷㈢第55頁反面至56頁）。揆諸系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，得依民法第359條規定主張瑕疵擔保請求權，關於倘如採取解除契約方式處理所涉及之被告應否負賠償及其項目、數額等事宜，係屬重要之爭執點，依上開證人所述，兩造既未就此達成共識，被告事後亦未依約履行將買賣價金放到合泰建經帳戶，交由仲介永慶房屋管理等事項，則綜參上情，兩造對於系爭協議書之約定內容，意思表示尚未合致，上開約款，並未發生拘束兩造之效力，亦難充為限制或排除原告就民法有關買賣瑕疵擔保請求權行使之依據。是以本件原告採取請求減少價金之方式提起本件訴訟，核屬權利之正當行使，被告抗辯兩造因締結系爭協議書，合意採解約退款方式處理，即與真實不符，其進而辯稱被告本件起訴有違誠信原則云云，亦難憑採。
㈢關於原告得請求減少價金數額之爭點：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。本件系爭房屋既有如上所述混凝土含氯量超過CNS規定之安全標準、中性化深度平均值超標及最小抗壓強度不足之瑕疵，已如前述，原告主張依上開規定減少價金，於法自無不合。又原告就系爭不動產上開瑕疵主張應減少價金593萬9,790元云云，係引據其自行委託就系爭房屋因含氯量超過標準及抗壓強度不足之瑕疵所減損價值進行估價之系爭中華估價師事務所鑑價報告意見為憑，有該所鑑價報告書附卷可稽（下稱中華事務所估價報告，見本院卷㈠第92至216頁）。惟查該鑑價報告係原告自行提出，其內容真實性尚非無疑，何況上開鑑價報告係採比較法進行評估，於不動產交易市場蒐集類似案例，依其個別條件、狀況，分析其不動產市場價值減損率，用以評估系爭不動產因瑕疵所產生之市場價值減損，以及法院就氯離子含量超標買賣爭議事件判決價值減損比率作為參考依據，並依各案例之屋齡、樓層、價格期日、區域因素、建物構造、商業效益、面前道路等不同因素進行調整，進而決定系爭不動產之價值減損比率為46.77％、減損價值為593萬9,790元，核固非無據。然原告主張系爭房屋非無修復可能，並提出錦實工程股份有限公司出具之報價單為其依據（見本院卷㈢第167頁），上開報價單並據鑑定人王政倫證實為其應原告要求交付做為維修補強系爭房屋之費用（見本院卷㈢第178頁），乃上開中華事務所估價報告鑑定價值減損僅採比較法，未考量系爭房屋於修復後仍可出租收益之情形，即未於鑑定過程兼採比較法及折現現金流量分析法予以評估，顯見該等鑑價結果即難採為系爭不動產於兩造交易時價值減損之標準。本院審酌系爭房屋有氯離子含量超逾國家標準及最小抗壓強度不足等瑕疵存在，目前尚無消除氯離子含量之治本方法，雖修復困難，惟依王政倫交付原告之報價單所載，如予適度補強地坪、對於鋼筋進行除鏽及防鏽、以環氧樹脂砂漿修補平頂及架等方式就現況予以修復、補強、維護等措施之治標方式予以整修，仍非不得適度使用，與因房地一體，即系爭房屋及系爭土地之交易價值均會因此貶損，認兩造合意選定之鑑定機關社團法人新北市不動產估價師公會於104年10月7日出具之（104）估字第009號估價報告書（下稱估價師公會報告，外附）所載，於採用比較法及現金流量法等估價方式進行評估價值損失比例各為24.10％及26.1％，及考量價格形成因素之相近程度，決定系爭不動產價值損失比例為25.1％，減損金額319萬5,320元等情，可以採取。
⒉被告雖辯稱：上開估價師公會報告係以建物存有瑕疵，無法
或極不容易排除或修復為前提，惟本件依原告提出之報價單既有修復可能，則該鑑定報告內容即不足採云云。惟查，依該估價師公會報告所載，其估價條件為「...⒉本報告書以堪估標的尚可修復補強為前提進行評估，若經專業鑑定後為不可修復需立即停止使用，則需另案進行估價」，有該估價報告可按（外附，見該報告第14頁），是以被告此部分爭執，即難憑採。被告又抗辯本件僅有系爭房屋存在氯離子過高之瑕疵，系爭土地之價值不會因此減損，不得將土地之減損列為本件價金減少之範圍等語。惟查，建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。系爭房屋為5層樓集合式住宅之第4層，坐落基地亦屬共有，有系爭不動產登記謄本可稽（見本院卷㈠第25至28頁），即屬集合式住宅建物。又一般房地買賣價格，包括基地成本價格加建物價格及相當利潤。故因買賣房屋存在氯離子含量過高之瑕疵所致之價格減損，雖不直接影響基地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔。換言之，房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，除令減損建物交易價格外，對應分配至土地之相當利潤亦有減損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有氯離子含量過高之瑕疵，對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。參諸兩造所簽署之系爭契約第4條僅載買賣總價1,270萬元，並未就土地、房屋分別約定價格（見本院卷㈠第14頁），顯見兩造係就系爭不動產整體作為單一交易標的物。縱系爭房屋坐落之系爭土地並無含氯離子過高之瑕疵，但因系爭有瑕疵之房屋存在於土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，系爭土地之價值當然亦同受影響；乃上開估價師公會估價報告亦認系爭房屋有高氯離子瑕疵，對於坐落所在之系爭土地使用即造成限制，影響土地價值，無法發揮最有效利用（外附）；又鑑定人王政倫亦陳稱本件標的為區分所有建物，無從區分房屋及土地價格後再相加，故只能先行算出房地減損價值，再拆分土地及建物價值，以及房地是一體的，不能只看建物的折損，要連土地一起看，雖然瑕疵只存在建物身上，但是沒有辦法直接把氯離子過高的房子拆掉重建，沒有辦法發揮土地應有的效用，因此氯離子的價格減損，會影響到土地的價格區分所有建物在不動產技術規則，都是採聯合貢獻說等語（見本院卷第178至179頁），核與本院所認相同，均可為證。是以被告辯稱系爭土地價格不因系爭房屋混凝土氯離子過高而有價值貶損，原告不得將系爭土地之減損列為本件價金減少之範圍云云，亦不足採。
㈣據上，堪認原告主張系爭不動產應減少之價金於319萬5,320
元範圍內，核屬有據。其依不當得利之規定，請求被告返還該部分之價金，應予准許；其超逾部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依買賣關係主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，並依不當得利法則請求被告給付319萬5,320元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月16日（送達證書見本院卷㈠第228頁）起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。又兩造分別陳明願供擔保請求宣告准、免假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年12月29日
民事第二庭法官蕭胤瑮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中華民國104年12月29日
書記官林怡秀