臺灣高雄地方法院108年度訴字第662號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院108年訴字第662號民事判決

裁判日期：民國109年07月10日

裁判案由：返還房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決108年度訴字第662號原告 蘇慧娥 訴訟代理人 周慶順 律師
廖懿涵 律師被告 楊殿鼎 訴訟代理人 嚴庚辰 律師
江立偉 律師 陳旻沂 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國109年6月
9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上同段三四四六建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○○號房屋，於民國一０八年三月五日以調解移轉為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
被告應將上開土地及房屋（含如附圖所示增建部分）遷讓返還予原告，並自民國一○七年九月二十四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟參佰伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。原告起訴時原依民法第470條第1項前段、第767條、第179條規定聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地上之高雄市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱18號房屋，以下與188-9地號土地合稱18號房地）遷讓返還予原告，並自民國107年
2月23日起至返還該房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,000元；㈡被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之高雄市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋，以下與系爭土地合稱系爭房地）遷讓返還予原告，並自107年2月23日起至返還該房屋之日止，按月給付原告25,000元；㈢被告應將持有之系爭房地所有權狀正本返還原告（見本院卷一第9頁）。嗣於本院審理中，因被告已從18號房屋遷出，系爭房地所有權亦遭辦理移轉登記至被告名下，且原告於107年8月31日替被告清償以系爭房地擔保之貸款2,431,277元而對被告取得債權，原告遂依民法第767條、第179條、第749條及第312條等規定，於108年7月23日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房地於108年3月5日以調解移轉為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並均回復登記為原告所有；㈡被告應將系爭房地遷讓返還予原告，並自107年8月31日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元；㈢被告應給付原告2,431,277元，及自民事準備續二狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷二第109-111頁）。被告雖不同意原告訴之變更（見本院卷二第103頁），惟原告上開變更均係就系爭房地衍生之糾紛有所請求，訴訟之證據資料具有共通性，得於同一程序加以解決，且於本件第一次言詞辯論期日即已提出，被告得對之充分答辯及舉證，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與首揭規定相符，應予准許之。
二、原告主張：㈠兩造原為夫妻，嗣於104年11月23日經臺灣高雄少年及家事
法院（下稱高雄少家法院）調解離婚成立，作成調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），並於系爭調解筆錄第4點約定：「㈠被告應按期繳納當時以原告所有18號房地、系爭房地，以及坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（權利範圍1/22）、同段403之10地號土地（權利範圍全部）及其上同段559建號建物（權利範圍全部，以下合稱 萬丹 鄉房地），所擔保之貸款債務（不含104年11月23日以後，原告再以上開不動產為擔保所生之一切債務），於被告正常繳納貸款期間，原告同意提供上開不動產予被告無償使用，並不得處分上開不動產（下稱系爭甲約款）；㈡被告繳納萬丹鄉房地或系爭房地之貸款完畢，並取得銀行之清償證明時，原告應依被告之指示，於收受清償證明之日起15日內，將已繳清貸款之萬丹鄉房地或系爭房地，辦理移轉登記予被告或被告指定之人（下稱系爭乙約款）」等語。亦即兩造就系爭房地成立使用借貸契約，約定以被告繳納貸款完畢作為使用借貸契約之存續期限，且原告就萬丹鄉房地及系爭房地僅須擇一辦理移轉登記予被告。
㈡原告已於107年2月3日將萬丹鄉房地辦理所有權移轉登記
予被告，自無須再將系爭房地所有權移轉登記予被告，詎被告竟於108年3月5日未經原告同意，自行持系爭調解筆錄為證明文件，向地政機關逕以調解為原因，將系爭房地所有權移轉登記至其名下（下稱系爭登記），然兩造間從未成立移轉系爭房地所有權之物權契約，系爭登記自不生所有權移轉效力，原告仍為系爭房地所有權人，但系爭登記已對原告之所有權造成妨害，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭登記。另被告前於104年4月14日邀原告為一般保證人，向玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）借款300萬元（下稱系爭貸款），並將18號房地及系爭房地設定抵押權予玉山銀行以擔保系爭貸款，但原告已於107年8月31日以保證人身分替被告一次清償系爭貸款餘額共2,431,277元，故系爭房地之使用借貸契約期限已於107年8月31日屆滿，被告自斯時起即無權占有系爭房地，且受有相當於租金之不當得利，而因被告占有系爭房地非供住宅之用，故系爭房地之租金不受土地法第97條規定限制，應依鄰近區域透天厝月租行情每月25,000元計算不當得利，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房地及給付不當得利。又被告之系爭貸款債務已由原告代其清償完畢，依民法第312條前段及第749條前段規定，原告於代償限度內承受玉山銀行對被告之系爭貸款債權，故被告依上開規定應給付原告2,431,277元。為此，爰依民法第
767條第1項中段及前段、第179條、第312條前段及第74
9條前段規定，提起本件訴訟等語。㈢並聲明：①被告應將系爭房地於108年3月5日以調解移轉
為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並均回復登記為原告所有；②被告應將系爭房地含增建部分如高雄市政府地政局鳳山地政事務所複丈日期109年2月7日複丈成果圖所示，遷讓返還予原告，並自107年8月31日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元；③被告應給付原告2,431,
277元，及自民事準備續二狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告則以：依系爭調解筆錄所載內容可知，於被告正常繳納貸款期間，原告應提供系爭房地供被告無償使用，並於貸款清償完畢後，即應將系爭房地及萬丹鄉房地之所有權移轉登記予被告。而系爭貸款債務既已清償完畢，被告即有權請求將系爭房地所有權移轉登記與被告，被告亦辦畢系爭登記成為系爭房地之所有權人，依民法第758條規定，不動產物權之得喪變更採登記要件主義，非經登記不生法律上效力，原告已非系爭房地之登記所有權人，無權依民法第767條規定訴請被告塗銷系爭登記及遷讓返還系爭房地，並向被告索討不當得利。又系爭調解筆錄約定被告按期清償系爭貸款期間，均得無償使用系爭房地，因兩造當時無法確定被告能否將系爭貸款清償完畢，故此約定乃係以將來客觀上不確定之事實有無成就，來決定兩造之使用借貸契約是否繼續有效，故此約定係屬條件，而原告亦明知至107年8月23日止被告均有按期繳納系爭貸款，竟未經被告同意逕向玉山銀行清償系爭貸款餘額，造成被告喪失系爭房地之使用權，原告係以不正當行為促使條件成就，依民法第101條第2項規定應視為條件不成就，被告非無權占有系爭房地，原告請求被告遷讓返還系爭房地及給付不當得利，要屬無據。再者，原告向玉山銀行清償系爭貸款後，已於107年10月7日向被告稱「新強路已經不需要你繳貸款」等語，而有免除被告債務之意思表示，原告自不得再向被告請求清償系爭貸款。退步言，倘認原告未免除被告之債務，因被告與玉山銀行約定得按月清償系爭貸款本息，而享有分期清償之期限利益，縱使原告因代被告清償系爭貸款餘額而取得玉山銀行對被告之系爭貸款債權，被告仍享有分期利益，且原告清償系爭貸款後，亦未向被告為債權讓與之通知及催告，直至108年7月23日始以民事準備（續二）狀中追加請求被告清償其代繳之系爭貸款，故迄108年7月23日前被告未向原告按期清償系爭貸款本息並未違約，而自108年7月23日後，因本件訴訟尚在進行中無從確定兩造之權利義務，故被告於本件判決確定前應可暫不給付，要無原告所稱系爭貸款因一期未清償而視為全部到期之情事，故原告不得請求一次清償代償之款項。此外，系爭房地雖登記為訴外人永鈊企業有限公司（下稱永鈊公司）之營業地址，但永鈊公司已於96年搬離系爭房地，系爭房地已非供作營業處所使用，縱使原告得請求給付不當得利，仍應受土地法第97條規定之限制等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造原為夫妻，嗣於104年11月23日經高雄少家法院調解離
婚成立（案號：104年度家調字第1071號、104年度家調字第2184號、104年度家非調字第1964號、104年度家非調字第1965號、104年度家非調字第1963號），並作成系爭調解筆錄，約定系爭甲約款及系爭乙約款。
㈡原告已於107年2月3日將萬丹鄉房地以調解移轉為原因，辦畢所有權移轉登記予被告。
㈢被告自行持系爭調解筆錄為證明文件，於108年3月5日將
系爭房地以調解移轉為原因，辦畢所有權移轉登記予被告（即系爭登記）。
㈣被告前於104年4月14日邀原告為一般保證人，向玉山銀行
借款300萬元（即系爭貸款），而與玉山銀行簽立個人借款契約，約定借款期間自104年4月23日起至119年4月23日止，本息定額分期攤還，自撥款日之次月起於每月23日攤還一次，並依年金法分180期平均攤還本息完畢（下稱系爭貸款契約），並將系爭房地及18號房地設定抵押權予玉山銀行，以擔保系爭貸款。
㈤被告迄107年8月23日止均按期清償系爭貸款本息，已繳納
第40期本息，原告則於107年8月31日向玉山銀行清償系爭貸款餘額2,431,277元。
㈥若原告未代被告清償系爭貸款餘額，於本件言詞辯論終結時
，系爭貸款第41期至第59期款本息合計388,170元業已到期。
㈦系爭房地現由被告占有使用。
㈧系爭房屋有如附圖所示增建部分，增建部分與原辦理保存登
記部分緊密相連，無圍牆間隔，且使用同一樓梯上下聯通，均由一樓大門對外出入，無獨立出入口，不具使用上及構造上之獨立性，與原辦理保存登記建物所有權同一。
五、本院得心證之理由：原告主張其為系爭房地之所有權人，並為被告之系爭貸款債權人，被告無權占用系爭房地而受有不當得利，且系爭登記亦妨害其所有權之行使等情，為被告所否認並以前詞置辯，故本件爭點應為：㈠系爭乙約款之真意為何？㈡原告依民法第767條第1項中段規定請求塗銷系爭登記，有無理由？㈢原告請求被告清償系爭貸款有無理由？數額若干？㈣原告請求被告遷讓返還系爭房地，有無理由？㈤原告請求被告返還不當得利有無理由？數額若干？茲將本院判斷說明如下：
㈠系爭乙約款之真意為何？
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院98年度台上字第1925號判決要旨參照）。
2.原告主張系爭乙約款文義係指當被告清償以萬丹鄉房地或系爭房地為擔保之貸款後，原告應將萬丹鄉房地及系爭房地擇一移轉登記予被告等語。惟被告否認之，辯稱萬丹鄉房地及系爭房地均係被告出資購買借名登記於原告名下者，因被告以萬丹鄉房地及系爭房地為擔保向銀行貸款時，邀原告擔任保證人，兩造為確保被告將貸款清償完畢，始約定被告將各筆貸款清償完畢後，原告再將萬丹鄉房地及系爭房地所有權逐一移轉登記給被告等語。經查：
⑴依證人甲○○證述：伊係原告在兩造離婚訴訟中委任之訴訟
代理人，兩造調解時都有離婚意願，對小孩的監護權有沒有爭執，但有剩餘財產分配的問題，系爭調解筆錄所載內容是兩造私下先講好後告知伊結論，原告當初有三筆房地，三筆房地都有設定抵押貸款，貸得的資金是供被告經營事業用，兩造約定原告名下的三棟房地由原告保留鳳山其中一筆，另兩筆房地等被告清償貸款後，原告無條件同意給被告其指定的其中一筆房地，亦即原告要保留兩筆房地，只給被告一筆，但被告可以指定要萬丹的房地或鳳山的房地，系爭乙約款就是指由被告選擇要系爭房地或萬丹鄉房地，不是兩筆都給被告等語（見本院卷二第338-339頁）。本院審酌證人甲○○雖係原告在兩造離婚事件委任之訴訟代理人，但其與本件訴訟無利害關係，應無為偏袒原告而虛偽陳述之虞，是其具結後所為前揭證述，應堪採信。
⑵被告雖辯稱萬丹鄉房地及系爭房地均係被告出資購買借名登
記於原告名下者，並引用原告於104年5月寄給被告之信件及離婚協議書上稱「你的房產在我名下，隨時可以過戶」等語（見本院卷二第37、39頁）及購買系爭房地及萬丹鄉房地之價金計算及簽收紀錄等件（見本院卷二第295-317頁）為其論據。然依證人甲○○之前揭證詞，兩造簽立系爭調解筆錄前係因剩餘財產分配迭有爭執始未能達成離婚協議，縱使系爭房地及萬丹鄉房地均係被告出資購買而借名登記在原告名下之財產，仍屬被告之婚後財產，原告並非無權要求分配，無從憑此推論系爭乙約款係指系爭房地及萬丹鄉房地全數分歸被告所有。再者，原告雖於104年5月間曾在信件中對被告稱在其名下之財產隨時可以過戶給被告，但兩造之離婚事件在高雄少家法院調解時，原告先於104年8月24日稱同意不要被告任何財產，復於同年9月17日改稱其要被告的不動產，有調解紀錄表可參（見本院卷第281頁資料袋內），可見原告對於兩造婚姻關係中剩餘財產分配方式之想法屢有變更，僅憑上開信件，亦不足認兩造最終約定系爭房地及萬丹鄉房地均分歸被告所有。
⑶此外，觀諸被告所提出其於104年11月21日之個人筆記係記
載「離婚協議共識：①系爭房地和萬丹鄉房地貸款逐年以50萬元至100萬元還清，贈與二兒子，由被告決定；②完成①贈與後，被告將18號房地貸款比照①的模式還清；③萬丹鄉房地和系爭房地管理使用權屬被告，被告住18號房地，依協議完成還貸及監交動作」等語（見本院卷二第41頁），可知被告在筆記中係記載系爭房地、18號房地及萬丹鄉房地貸款均由被告清償，且清償後均應贈與兩造之子，亦與被告稱兩造約定系爭房地及萬丹鄉房地均於貸款清償完畢後分歸被告之抗辯未合，自不足信被告所辯為真。
3.從而，系爭乙約款之真意當指被告得於清償貸款後，擇一請求原告辦理系爭房地或萬丹鄉房地之所有權移轉登記，應堪認定。
㈡原告依民法第767條第1項中段規定請求塗銷系爭登記，有
無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第
759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。如直接前手為真正權利人，於第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，而提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利（最高法院102年度台上字第1577號、39年台上字第1109號判決意旨參照）。是不動產所有權之登記，在第三人尚未信賴該登記而取得權利新登記前，並不能據以排斥真正之權利人，如該登記原因有無效或撤銷之情形，真正所有人對於登記名義人仍得為民法第767條所有人之物上請求權之主張（最高法院民事判決88年度台上字第1511號判決參照）。
2.次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法第
758條定有明文。亦即，物權行為係法律行為之一種，除具備法律行為成立之一般要件外，尚須當事人間有物權變動之意思表示（物權變動之合意）及踐行法定之程序（登記或交付）始足當之。又按侵害型不當得利，因受益人與受損人間並無發生物權變動之合意，受益人僅為形式上登記之名義人，而未取得真正之權利，無權利可資返還，此際受損人應請求受益人塗銷登記，以除去受益人無法律上原因所受之利益（最高法院106年度台上字第2671號民事判決參照）。關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度台上字第387號判決意旨參照）。
3.經查，兩造關於系爭乙約款係約定被告清償貸款後，得就系爭房地或萬丹鄉房地擇一請求原告辦理所有權移轉登記，業經本院認定如前。而原告已於107年2月3日將萬丹鄉房地移轉登記予被告，亦為兩造所不爭執，可知原告將萬丹鄉房地移轉登記予被告時，其已履行系爭乙約款之約定，自無再同意將系爭房地所有權讓與被告之可能。又被告係自行持系爭調解筆錄為證明文件，於108年3月5日將系爭房地以調解移轉為原因，辦畢系爭登記，亦為兩造所不爭，故原告否認與被告成立系爭房地所有權讓與之合意，要屬有據。據此，兩造間既無讓與系爭房地所有權之合意，縱已完成系爭登記，揆諸前揭說明及規定，仍不發生所有權變動之效力。是以，原告仍為系爭房地所有權人，但系爭登記與所有權真實狀態不符，已妨害原告所有權之行使，故原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭登記，為有理由。㈢原告請求被告清償系爭貸款有無理由？數額若干？
1.按就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益。保證人向債權人為清償後，於其清償之限度內，承受債權人對於主債務人之債權。但不得有害於債權人之利益。民法第312條、第749條分別定有明文。又所稱「利害關係」係指法律上之利害關係而言。第三人代償對債權人有利，對債務人無大害，利害關係乙詞，應採從寬解釋，不以連帶債務人、一般保證人、或其他因該主債務不履行而將受債權人追償之第三人為限（最高法院107年度台上字第48號判決參照）。
2.經查：⑴原告為系爭貸款之一般保證人，其於107年8月31日代被告
向玉山銀行清償系爭貸款餘額2,431,277元一情，為兩造所不爭執，已如前述。揆諸前揭說明，原告自屬民法第312條所稱之就債之履行有利害關係之第三人，且因其具有一般保證人之身分，同符亦合民法第749條之規定，故原告代被告清償系爭貸款餘額後，已承受玉山銀行對被告之債權，應堪認定。則原告於107年8月31日向玉山銀行清償系爭貸款後，已承受玉山銀行對被告依系爭貸款契約所生債權，依系爭貸款契約之約定，被告自應按期向原告清償系爭貸款之各期分期款。
⑵惟兩造已於系爭甲約款約定，被告按期繳納以18號房地及系
爭房地為擔保之貸款即系爭貸款期間，被告得無償使用系爭房地及18號房地，業如前述。原告復於107年10月7日以Line通知被告稱：「楊先生，我要回去整理新強路180巷18號的房子，請你搬離開，新強路離婚是借你住而已，請你儘速搬離，新強路已將不需要你繳貸款，在法院有聲明我要如何動用新強路180巷有我的自己權利，有志氣的男人，房子讓你住那麼久了，離婚你也要自動搬出去，你在住繳貸款是理所當然的，天底下有免費的房子可住嗎」等語，有Line對話紀錄截圖可憑（見本院卷二第235-236頁）。而18號房地及系爭房地均位在高雄市○○區○○路○○○巷內，且系爭貸款係以18號房地及系爭房地設定抵押供擔保，可知原告在上開對話紀錄中所稱「新強路已將不需要你繳貸款」，即係指系爭貸款已不需要被告繳納之意，因而請被告搬離18號房地。
⑶本院考量兩造既約定被告按期清償系爭貸款期間，被告得無
償使用系爭房地及18號房地，但原告卻於承受系爭貸款債權後，對被告為不需繼續繳納貸款之表示，並請求被告搬離18號房地，可見原告主觀上已認定被告不須再負清償系爭貸款債務之責，因此兩造間關於18號房地之使用借貸契約亦一併因被告無法繼續繳納系爭貸款分期款而終止，其遂請求被告搬離18號房地，故原告於上開對話紀錄所稱「新強路已將不需要你繳貸款」，確係免除被告之系爭貸款債務之意。故被告抗辯原告已向其為免除系爭貸款債務之意思表示，要屬有據。則依民法第343條規定，兩造間關於系爭貸款之債權債務關係已於107年10月7日消滅，原告仍依系爭貸款契約請求被告一次清償系爭貸款餘額2,431,277元，即無理由。
㈣原告請求被告遷讓返還系爭房地，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責任，為民事訴訟法第277條本文所明定。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按期限係當事人約定以將來確定事實之到來，決定其法律行為效力發生或消滅之一種附款，與條件乃當事人約定以將來客觀上不確定事實之成就與否，決定其法律行為效力發生或消滅之附款，並不相同。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至（最高法院85年度台上字第1202號、88年度台上字第1451號判決要旨可參）。
2.原告為系爭房地之所有權人，業經本院認定如前，而系爭房地現由被告占有使用一情，為兩造所不爭執，已如前述。被告抗辯兩造間就系爭房地存在使用借貸契約，其係有權使用系爭房地，惟原告否認之，依前引規定及說明，應由被告就占有系爭房地有正當權源之利己事實，負舉證責任。而查：⑴兩造於系爭甲約款約定，被告按期繳納以18號房地及系爭房
地為擔保之貸款即系爭貸款期間，被告得無償使用系爭房地及18號房地。亦即，兩造係約定以被告按期清償系爭貸款分期款之期間，作為系爭房地使用借貸契約之存續期間，倘被告逾期未繳納分期款或已依約清償系爭貸款債務完畢，系爭房地使用借貸契約之終期即屆至。原告雖於108年7月31日逕以系爭貸款一般保證人身分代被告向玉山銀行清償系爭貸款餘額，然原告已承受系爭貸款債權，被告清償系爭貸款債務之義務並未消滅，是依系爭甲約款之約定，倘被告仍按期清償系爭貸款，兩造間之系爭房地使用借貸契約即仍存續，被告自得繼續無償使用系爭房地及18號房地。又依系爭貸款契約之約定，被告應於每月23日攤還系爭貸款分期款，惟被告於107年8月23日繳納第40期貸款本息後，因原告已代其向玉山銀行清償系爭貸款，被告即未再按期給付系爭貸款分期款，此為兩造所不爭。可知原告於107年8月31日承受玉山銀行之系爭貸款債權後，被告依系爭貸款契約之約定本應於107年9月23日清償第41期分期款，但被告並未如期繳納。則依系爭甲約款之約定，因被告未於107年9月23日按期繳納分期款，致兩造間之系爭房地使用借貸契約存續期限之終期已於107年9月23日屆至，故兩造就系爭房地之使用借貸契約應自翌日即107年9月24日起即已終止。
⑵被告固辯稱：原告未經被告同意，擅自向玉山銀行清償系爭
貸款餘額，致系爭房地之使用借貸契約提前終止，原告係以不正當行為促使解除條件成就，依民法第101條第2項規定應視為條件不成就，故系爭使用借貸契約應持續至系爭貸款契約原訂清償期限為止等語。然兩造就系爭甲約款之約定，係以被告不再清償系爭貸款之分期款作為系爭房地使用借貸契約終止時點之附款，而被告不再繳納系爭貸款之時點雖尚不確定，但因如被告均按期清償分期款，系爭貸款仍究有清償完畢之日，是屬將來確定將到來之事實，故依前揭說明，上開附款應屬期限之性質，而非條件，要無因原告清償系爭貸款餘額致解除條件成就之情事。再者，原告於107年8月31日代償系爭貸款餘額後，被告所負系爭貸款債務仍存在，僅債權人變更為原告，其仍應繼續清償系爭貸款之分期款，亦不因原告代償系爭貸款餘額，致被告不得清償系爭貸款分期款，而使系爭房地之使用借貸契約終期提前屆至，是以，被告此部分所辯，難認有理。
3.基此，兩造之系爭房地使用借貸契約已自107年9月24日起終止，被告要無繼續占有系爭房地之正當權源，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房地含如附圖所示增建部分，為有理由。
㈣原告請求被告返還不當得利有無理由？數額若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲有相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價年息百分之10為限。
所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價。土地法第79條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條亦有明定。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。
2.而查：⑴原告係系爭房地所有權人，且兩造就系爭房地之使用借貸契
約已自107年9月24日起終止，業經本院認定如前。故被告自107年9月24日起繼續占有系爭房地，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告請求被告返還自107年9月24日起至被告遷讓返還系爭房地日止之不當得利，要屬有據；逾此期間之請求，則無理由。
⑵本院審酌系爭房屋之房屋稅申報現值為225,200元，系爭土
地面積為52平方公尺，107年1月申報地價為每平方公尺8,
240元，有系爭土地登記謄本及系爭房屋房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷一第19、33頁）。且系爭房地位於巷弄間之住宅區，巷寬約2米，鄰近新富路及大明路，新富路上商店林立，有公車通行，附近有新甲國小、鳳新高中，有數間超市、鳳山運動公園，生活機能上屬便利，有google地圖可參（見本院卷二第524頁）等一切情事，故認系爭房地之租金按土地申報地價及房屋稅課稅現值年息8％計算為適當。
原告固主張系爭房地為永鈊公司之公司登記地址，非供住宅使用，不受土地法第97條規定之限制等語，並提出永鈊公司之經濟部商工登記公示資料查詢結果為其論據（見本院卷一第124頁）。然被告否認永沁公司仍在該址營業（見本院卷二第31頁），且本院於109年2月7日至現場履勘時，亦見系爭房屋內環境髒亂，僅堆放部分雜物及家具，並無人實際居住或營業，有現場照片可憑（見本院卷第437頁），是原告主張系爭房屋現供營業使用，不受土地法第97條規定之限制，尚屬無據。
⑶準此，被告自系爭房地使用借貸契約終止翌日即107年9月
24日起，因無權占用系爭房地，每月應返還原告相當於租金之利益為4,358元【計算式：〔225,200元＋（8,240元×52平方公尺）〕×8％÷12月＝4,357.86元，元以下四捨五入】，應堪認定。原告逾此範圍之請求為無理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段及前段、第179條規定，請求被告塗銷系爭登記，並將系爭房地含如附圖所示增建部分遷讓返還原告，及自107年9月24日起至被告遷讓返還系爭房地之日止按月給付原告4,358元，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國109年7月10日
民事第二庭法官徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月10日
書記官廖佳玲