臺灣新竹地方法院民事簡易判決 95年度竹北簡字第213號
原 告
即反訴被告 甲○○
被 告
即反訴原告 乙○○○○○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國96年1月10日辯
論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟壹佰零壹元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔新臺幣陸佰壹拾伍元，餘新臺幣貳仟伍
佰捌拾伍元由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。
五、反訴原告之訴駁回。
六、反訴訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、原告之聲明：
一、被告應給付原告新臺幣（下同）291,900元。
二、訴訟費用由被告負擔。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）緣原告於民國（下同）94年間將坐落新竹縣竹北市縣○○
路○○號房屋之卡拉OK（內附裝潢、音響設備及沙發椅）部
分（下稱系爭房屋）出租被告，租期至95年6月30日止，
約定每月租金5萬元，被告並在系爭房屋經營「杏花村飲
食店」，惟被告並未依約正常繳交租金，租金都由押金扣
抵，原告乃於租約到期前對被告寄發存證信函催繳房租，
告知若不補足房租將不再續為出租，並請求被告遷出，然
被告仍舊故我，既不繳交租金，亦不願搬遷，原告遂於6
月10日、15日傳送簡訊給被告，被告亦置之不理。原告為
維護自身權益，於95年7月11日在系爭房屋大門口加裝大
鎖，並在門口貼上不得任意破壞開啟之告示，詎被告不但
不予理會，還讓員工破壞門鎖，強行進入繼續營業，經原
告向竹北派出所報案處理，兩造遂於7月12日晚上至六家
派出所進行協調，然仍無效，被告仍在系爭房屋營業至95
年8月24日止。
（二）按被告自95年5月起至8月底止即未再支付系爭房屋租金，
所積欠4個月租金扣除被告原給付之150,000元押金後，被
告尚須給付原告50,000元。而系爭房屋之電話費、水電及
電費亦經原告共計代為墊付33,776元，該等費用自應由被
告負擔。另被告不接受消保官開單告發，續於系爭房屋經
營特種行業至95年8月24日，並將原告所有於系爭房屋內
之物品帶走，造成原告受有84,700元之財物損失。再者，
被告不肯給付租金，也不聽阻止，導致系爭房屋於8月25
日經消保官帶隊拆除，電路亦遭到破壞，因此所需之電路
修復費用32,945元及外部裝修費用（即重建鐵皮屋費用）
90,480元均應由被告負責賠償，綜上，爰起訴請求被告給
付之。
二、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告不請求被告返還系爭房屋，因該房屋已經被拆掉了，
但原告與地主的合約並沒有到期，還可以續租3年，地主
也說100,000元是其向被告借得款項，不是押金，也不是
租金。另系爭房屋並無合法的建築或是使用執照。
（二）被告以人頭 陳德旺 向稅捐處登記經營「杏花村飲食店」，
但實際上被告係在系爭房屋經營地下酒家，而因為被告經
營特種行業，系爭房屋才會被查報、拆除。且消保官告知
原告，6月就有告訴被告，並寄告發單，被告不理，還去
找縣議員幫忙關說，至8月22日縣議員才告知原告縣政府
25日要來拆屋，請原告向縣府陳情，但為時已晚。按系爭
房屋被拆是因為被告違法所致，所以原告所受修復費用、
占用時間之房租、水電費、物品損壞遺失等損害，須由被
告負責賠償。
（三）被告已當庭自陳其自95年5月至8月底共計4個月時間未繳
交租金予原告。而原告所提證物一至四雖都是原告自己寫
的，但原告都有清點。系爭房屋被拆除後，原告於95年9
月14日才進去，所以電話不是原告使用的。電費部分確實
是被告負擔3分之2。
（四）電話費是5,856元，但因為9月份80元不是被告打的，所以
要扣除，而為5,776元。水費為9,823元，計費期間從95年
7月12日到95年9月11日；電費為24,423元，計費期間從95
年8月1日到95年10月2日。本來8、10月水、電費是33,246
元，但被告說9月沒有用，經原告與出借電力者協調，對
方願意減免5,246元，所以原告實付給電力出借者28,000
元，明細如賠償總清單，金額合計為291,901元，但原告
只請求291,900元。依原告所呈照片六楨，都是物品遭破
壞致不堪使用。
三、被告答辯：
（一）原告訴之聲明第1項請求鈞院判命被告將系爭房屋遷讓交
還原告云云，惟查系爭房屋因屬違章建築，早於95年8月
25日即由新竹縣政府消保官靳邦忠召急建管、警察、工程
、建設、消防、政風及竹北分局等單位，會同新竹地方法
院檢察署主任檢察官等人到場拆除執行完畢，有ETtoday
電子報一份可參，且拆除當天，被告有將此事通知原告，
原告也有來，則本件系爭房屋既經公權力機關強制拆除完
畢，原告再訴請被告遷讓，即屬不可能，就此，原告之訴
應顯無理由，懇請鈞院逕依法為駁回之判決。
（二）原告雖又請求被告應賠償未繳租金、電話費、水電費云云
，惟於起訴狀內並未具體陳明被告有積欠上開費用之相關
事證及金額，就此被告實無從答辯。而原告所提電話費是
到9月，但被告只有用到8月底。水費部分，被告用的不多
，是隔壁的洗車廠用比較多。至於電費，被告只用1個月
，且當初是約定被告負擔3分之2，隔壁修車廠負擔3分之1
。
（三）系爭房屋於原告租給被告時就是違章建築，原告提出的是
修復違章建築的費用，沒有理由要被告負擔。而水費、電
費、電話費等，應由原告負擔，因為被告還有20,000元在
原告那裡。原告是向地主承租土地建屋，之後將系爭房屋
租給被告，被告與原告訂有租賃契約，承租時被告並給付
原告150,000元的押金，契約訂到95年6月底，但是95年5
、6月各50,000元租金被告沒有付給原告，從150,000元押
金扣掉之後，原告應該還欠被告50,000元。嗣原告與地主
的租約到期，地上物即系爭房屋變成地主的，地主叫被告
不要再付租金給原告，另向他租，被告並給地主100,000
元的押金，所以被告又租了95年7、8月，每月租金40,000
元，從押金中扣抵。
（四）原告所提證物一到四即物品遺失毀損清單、電線修復費用
單據、鐵皮搭蓋修復費用及未繳費用賠償清單都是原告自
己寫的。電話費中，繳費期限95年8月30日，金額2,977元
之費用，是被告所使用，被告願意支付；但繳費期限95年
10月2日，金額2,879元之費用，不是被告所使用，被告不
願意付，因為被告只有營業到8月底。綜上，爰請求駁回
原告之訴。
參、法院之判斷：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限；
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視
為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、4款及第
2項定有明文。本件原告於起訴時，原係請求被告遷讓系爭
房屋，並請求被告賠償積欠之租金及水電、電話費，復於訴
狀送達被告後，因系爭房屋已遭拆除，而就遷讓系爭房屋部
份之聲明，改為請求被告賠償系爭房屋內原告所有物品遭被
告帶走或毀損及系爭房屋因遭拆除所生電路修復及重建修復
費用之損害，並補正請求被告給付之總金額為291,900元。
查原告上開所為訴之變更、追加，係因情事變更而以他項聲
明代最初之聲明，而被告對之亦無異議，並為本案之言詞辯
論，經核合於上開法條之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張其於94年間將所有系爭房屋出租被告，約定每月租
金50,000元，租期至95年6月30日，其並已收受被告所給付
150,000元之押金，嗣系爭房屋於95年8月25日遭新竹縣政府
會同有關機關強制拆除，被告僅使用系爭房屋至95年8月24
日之事實，業據兩造分別提出房屋租賃契約書、續租增加條
款、電子報資料為證，並為渠等所不爭執，則原告此部分之
主張堪信為真。原告又謂因被告未依約繳交租金、電信費及
水電費，並將系爭房屋內屬其所有之物品取走或毀損，復於
承租之系爭房屋經營特種行業，致其系爭房屋遭消保官帶隊
拆除，因此生有租金、代墊電信及水電費用、系爭房屋內所
有物品遺失及毀損、電路修復費用、重新搭建鐵皮屋費用等
損害，亦據原告提出存證信函、新竹縣警察局竹北分局受理
刑事案件報案三聯單、電信費繳費通知、通話明細報表2紙
、水費通知及收據、電費通知及收據、估價單5紙、相片數
楨、水費及電費代墊收據為證，被告則以前詞置辯，以下茲
就原告之請求逐項審認之：
（一）有關系爭房屋95年5、6、7、8月租金之請求部分：查系爭
房屋之租期係至95年6月30日止，而被告亦自承就95年5、
6月部分之租金未為給付，則原告請求被告給付該2月份共
計100,000元之租金，即為有理。至95年7、8月之租金部
分，被告雖辯稱系爭房屋坐落土地之地主 張木海 曾出示其
與原告間之租地契約，表示因租地契約屆期，系爭房屋已
為其所有，故依張木海之要求繳交租金，惟所辯已為原告
所否認，而被告就此復未能舉出其他具體事證以實其說，
則被告上開辯稱自不足採，系爭房屋仍應認係原告所有。
是以95年7、8月時，兩造間已無租賃契約存在（依原告之
前曾發存證信函要求被告於約滿後遷出系爭房屋，而被告
亦未於租期屆滿後續為給付租金予原告，兩造間並不成立
租賃契約之默示更新），在被告無法舉證其占用系爭房屋
有何正當權源之情況下，被告之續為占用系爭房屋即屬無
權占有，按以無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之
利益為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695
號判例）加以類推，被告無權占用原告所有系爭房屋，自
係受有相當於系爭房屋租金之利益，依法即應對原告返還
該利益，從而，原告請求被告給付95年7、8月份系爭房屋
之租金應屬有據。惟按系爭房屋於95年8月25日遭強制拆
除，被告僅使用系爭房屋至95年8月24日，為兩造所不爭
執，則原告就95年8月之租金應僅能請求被告給付至8月24
日止，金額應為38,710元（50000×24/31＝38710，元以
下四捨五入）。是以，原告所得請求被告給付之系爭房屋
租金應為188,710元，扣除被告已交付之150,000元押金，
原告仍得請求被告給付38,710元。
（二）有關系爭房屋電信及水電費部分之請求：
１、電信費部分：原告主張其代被告墊付電信費用計5,776元
（0000－00〈非被告所使用部分〉＝5776），被告就其中
繳費期限95年8月30日之2,977元電信費（月租費起訖：95
年8月1日至95年8月31日，通信費起訖95年7月6日至95年8
月5日）部分，自承係其所使用，表示願意負擔，則原告
此部分之請求，自可准許；至繳費期限95年10月2日之2,8
79元電信費，（月租費起訖：95年9月1日至95年9月30日
，通信費起訖：95年8月6日至95年9月5日），則為被告否
認為其使用而拒絕給付，惟查，被告使用系爭房屋既至95
年8月24日止，則被告於95年8月24日前因使用系爭房屋而
致電信費用之產生，自屬必然。又原告雖提出通話明細報
表2紙，表示僅有80元之電信費非被告使用所生而主張予
以扣除，然本院以為原告所提通話明細報表僅顯示95年9
月13日至15日之部份資料，並不能遽以認定其他電信費皆
為被告使用所產生，是原告所陳尚難採認。按上開被告所
爭執繳費期限95年10月2日之2,879元電信費，依原告所提
繳費通知，其月租費共計441元（70－25＋440－44＝441
），通話費為2,438元（273＋307＋3＋374＋2＋322＋11
＋390＋351＋16＋2＋387＝2438），而月租費計費起訖期
間為95年9月1日至95年9月30日，則以被告於95年8月25日
起未再使用系爭房屋，被告就此自不須負擔，另通信費計
費起訖期間為95年8月6日至95年9月5日，有包括被告使用
系爭房屋之時間，本院乃以被告使用系爭房屋之日數，比
例計算上開通信費，則被告就此部分應負擔之金額為1,49
4元（2438×19/31＝1494，元以下四捨五入），故原告所
得請求被告給付之電信費應為4,471元（2977＋1494＝447
1）。
２、原告又主張系爭房屋之水費為9,823元（計費用水期間95
年7月12日至95年9月11日）、電費為23,423元（用電計費
時間95年8月1日至95年10月2日），其總共代被告墊付28,
000元之水電費。查其中有關水費部分，被告雖辯稱隔壁
洗車廠用量較多，惟並未舉證以實其說，則被告仍應就其
使用系爭房屋之日數比例分擔水費，其應負擔之金額為6,
971元（9823×44/62＝6971，元以下四捨五入）。另電費
部分，被告辯稱依約定其僅須負擔3分之2，另3分之1由隔
壁修車廠負擔，而原告就此亦當庭自陳承，本院乃以被告
使用系爭房屋期間內所生之電費及約定之3分之2比例計算
被告所應負擔之電費，其金額應為5,949元（23423×24/6
3×2/3＝5949，元以下四捨五入）。
３、從而，原告所得請求被告給付之水電費應為12,920元（69
71＋5949＝12920）。
（三）有關系爭房屋內原告所有物品之遺失毀損、系爭房屋因遭
拆除所生電路修復及重建費用部分之賠償請求部分：原告
雖主張系爭房屋內其所有物品遭被告取走或毀損，惟已為
被告所否認，而原告僅提出物品損失清單及毀損照片數楨
，就其所有上開物品確係遭被告取走或破壞等情，並未能
提出具體事證以實其說，並應供本院審酌，則原告所陳即
難遽以採信，所為賠償之請求自無從准許。又系爭房屋未
領有合法之建築及使用執照，為原告當庭自承，則系爭房
屋屬違章建築應可認定，是雖被告於系爭房屋經營特種行
業確係事實，然系爭房屋之遭強制拆除，係因系爭房屋之
為違章建築，並非因被告於其上經營特種行業所致，則原
告所稱系爭房屋遭強制拆除所生之電路修復及重建費用之
損害，並不可歸責於被告，從而，原告請求被告賠償上開
損害，即屬無據，自應駁回。
三、綜上，原告所得請求被告給付之金額，在56,101元（38710
＋4471＋12920＝56101）之範圍內，為有理由，可予准許，
逾此範圍之請求，即乏所據，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告之聲明：
一、反訴被告應給付反訴原告218,000元。
二、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
貳、事實摘要：
一、反訴原告主張：
（一）反訴被告在承租之他人土地上搭建系爭房屋，反訴原告於
94年8月25日起乃以每月50,000元租金向反訴被告承租系
爭房屋，惟反訴被告當初隱瞞與地主張木海之租地契約將
於95年6月30日終止之事實，經張木海先生出面要求自95
年7月1日起所有權利歸地主所有，反訴原告始於95年7月1
日起，轉而交付租金予張木海。而之前反訴被告曾於94年
9月間向反訴原告索取出租系爭房屋之押金150,000元尚未
歸還，經扣除95年5、6月之房租，反訴被告仍應給付反訴
原告50,000元。又反訴被告於搭建系爭房屋（係鐵皮屋）
之初，為節省開支，枉顧公共安全，以低廉價格雇工承作
室內電路配線之工程，品質拙劣，並於95年1月間引起電
線短路起火，所幸反訴原告及早發現，自行以滅火器滅火
，始未釀災。反訴原告基於確保公共安全及承租人之使用
權益，多次要求反訴被告僱用專業電匠處理，以策安全，
惟反訴被告遲不處理，乃要求反訴原告先出資僱請專業電
匠重新配線，並言明日後償還，然迄今尚未償還，該重新
配線工程費用計168,000元，亦應由反訴被告負擔。基此
，爰訴請賜判如訴之聲明所示。
（二）反訴被告為達訛詐金錢之目的，絞盡腦汁無所不用其極的
使用卑劣手段，分別至新竹縣警察局六家派出所、台灣新
竹地方法院檢察署提毀損之告訴，意圖以不實指控，用烏
賊戰術，欲迫使反訴原告蒙冤賠償未果。再者，反訴被告
於搭建系爭房屋之初，即未合法申請建築執照，經縣政府
依建築法等相關法令強制拆除後，竟將自己違法責任推給
反訴原告，要求反訴原告賠償因政府拆除違章建物所生之
損失即包括鐵皮屋復建工程及其自行填寫捏造之遺失及毀
損物品費用。惟若反訴被告搭建系爭房屋是合法，而遭政
府機關強制拆除，反訴被告理應向執行強制拆除之機關即
新竹縣政府提出國賠才是，怎料反訴被告異想天開，意圖
轉嫁，於原承租之土地上又重新搭建建物，並轉租與其所
謂之地下酒家「金嗓KTV」，再次拆穿反訴被告欲羅織莫
須有之事實，行敲詐財務之目的。
（三）至租金給付部分，可以請張木海作證。張木海說不租給原
告即反訴被告，張木海要反訴原告將租金付給他，不要再
付給反訴被告，且張木海有拿租約給反訴原告看，其與反
訴被告之租約是到95年6月。
二、反訴被告則以：被告即反訴原告於95年6月30日未遷讓，一
直住到8月，租金當然由押租金扣抵，反訴原告95年5、6、7
、8月都未付，押租金還不夠付，還要再付反訴被告50,000
元。反訴原告稱租金已經交給張木海，但是反訴原告與張木
海間都沒有簽約，也沒有收據，且反訴被告到今（95）年11
月，都還有付地租給張木海。另反訴被告出租系爭房屋予反
訴原告，電路安培數都已經固定，反訴原告自己在租賃期間
裝修、增設設備，應自行負擔更改電路之費用，反訴被告當
初並沒有同意要付這筆錢，且兩造之合約內容亦訂明改裝、
增設費用而造成之損害、支出與房東無關等語置辯，並求為
駁回反訴原告之訴。
參、法院之判斷：
一、反訴原告主張其前曾給付反訴被告150,000元之押金，為反
訴被告所不爭執，則反訴原告此部分之主張堪信為真。又反
訴原告雖以其積欠反訴被告95年5、6月之租金計100,000元
，於與其前給付之150,000元押金扣抵後，主張反訴被告仍
應給付其50,000元，惟查，被告即反訴原告應給付原告即反
訴被告188,710元之租金，已如前述，則在原告即反訴被告
將被告即反訴原告所給付之150,000元押金與積欠之租金扣
抵後尚有不足，反訴原告已無可請求反訴被告給付之金額，
從而，反訴原告請求反訴被告給付50,000元，即無理由，應
予駁回。
二、反訴原告又陳稱其於租賃期間內曾花費168,000元為系爭房
屋之電路重新配線，反訴被告曾允諾負擔上開費用，惟迄今
仍未給付，故請求反訴被告給付上開金額。經查，反訴原告
所陳已為反訴被告所否認，而反訴原告就反訴被告曾允諾負
擔系爭房屋電路重新配線費用等節，迄未能提出相關具體事
證以供本院審酌，則反訴原告所陳已難採信，所為反訴被告
應給付其168,000元之請求即屬無據，自應駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結
果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告
之訴為無理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條
、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 24 日
竹北簡易庭法官張百見
書記官呂聖儀
以上正本證明與原本無異
書記官呂聖儀
中 華 民 國 96 年 1 月 24 日
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。