台灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第1993號
原 告 丙○○
被 告 乙○○
甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年7月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告乙○○應自坐落高雄市○○區○○段二小段一四一二地號土
地上之同小段四一九七建號即門牌號碼高雄市○○區○○○街○
○○號建物遷讓，並交還原告。
被告應連帶給付原告新台幣二十九萬元，及自民國九十六年十月
三十一日起至交還前項建物之日止，按月連帶給付原告新台幣貳
拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆萬零伍佰零壹元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面︰
一、查被告乙○○受合法通知，僅由被告甲○○到場陳稱︰「…
乙○○今天住院沒辦法到庭，我在台北工作，他打電話要求
我出庭，我才過來。」等語（見民國97年7月16日言詞辯論
筆錄），既未提出其他積極證據足資佐證，且徵諸甲○○此
一陳述，亦屬聽聞乙○○電話中之傳述，並非甲○○親自見
聞，尚無足採，應認乙○○無正當理由，未於最後言詞辯論
期日到場；此外，核無民事訴訟法第386條各款所列之其他
情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時應受判決事項之聲
明第2項為︰「被告應連帶給付原告新台幣（下同）32萬元
，…」；嗣於97年6月11日言詞辯論期日陳明︰「被告應連
帶給付原告29萬元，…」，核屬減縮應受判決事項之聲明，
併此敘明。
貳、實體方面︰
一、原告主張：伊於民國96年8月11日與被告乙○○、甲○○簽
訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），將坐落高雄市○○
區○○段二小段1412地號土地上之同小段4197建號即門牌號
碼高雄市○○區○○○街○○○號建物（下稱系爭房屋），出
租與乙○○經營「仁愛貴族養護中心」，並由甲○○擔任連
帶保證人，約定每月租金為12萬元，押租金24萬元，租賃期
間自96年7月11日起至97年7月10日止，又因伊早於96年5
月11日即將系爭房屋交予乙○○使用，被告應給付自96年5
月11日起至96年7月10日之租金24萬元；詎乙○○自96年8
月11日起即未繳租金，已積欠租金達2個月以上，經伊先後
於96年10月19日、29日，以存證信函催告給付租金及終止系
爭租賃契約，分別於同年月19日、30日到達被告，被告應返
還系爭房屋，並給付終止系爭租賃契約前（即自同年8月11
日起至10月30日）所積欠之租金32萬元，並依約自終止系爭
租賃契約之日起至交還系爭房屋之日止，按月給付24萬元。
至於兩造就系爭租賃契約先後簽訂書面契約及召請公證人作
成公證租約，乃為節稅之目的而為租金數額等部分不同之記
載，非以公證書所附之租約取代兩造前所簽訂之書面契約。
為此，爰依兩造間系爭租賃契約之法律關係，提起本件訴訟
等情。並聲明︰㈠被告應連帶自系爭房屋遷讓並交還原告；
㈡被告應連帶給付原告29萬元，並自96年10月31日起至交還
系爭房屋之日止，按月給付原告24萬元。
二、被告乙○○雖未於最後言詞辯論期日到場，但據其前曾到場
之陳述及書狀記載則以︰渠自85年起在所有系爭房屋利用「
仁愛貴族養護中心」，94年8月間因案入監服刑，95年間原
告向法院標得渠所有之系爭房屋，96年渠假釋出監，遂與原
告簽立系爭租賃契約，但系爭租賃契約卻約定︰不得分層租
賃（渠僅實際使用1、2、5、7層）；不得轉租；租金過
高等不合理、有違公平交易法則之情事，嗣因景氣不佳，營
業至今入不敷出，非惡意積欠房租；兩造間曾訂有二份租賃
契約，一份為兩造私訂之書面契約，另一份為經民間公證人
公證之租賃契約（下稱公證租約），其中公證租約部分載明
每月租金為2萬元，應以公證租約為準，渠已給付押租金、
租金共36萬元，顯無原告主張積欠房租之事云云置辯。並聲
明︰駁回原告之訴。
三、被告甲○○另以︰其未參與「仁愛貴族養護中心」之經營與
系爭租賃契約之履行，均由其弟乙○○處理，其平日在台北
工作，僅應乙○○邀約擔任連帶保證人，分別在場簽署二份
租約，但不清楚系爭租賃契約約定之租賃條件如何（後改稱
對原告主張租金部分沒意見）等語，資為抗辯。並聲明︰駁
回原告之訴。
四、兩造所不爭執之事項︰
㈠兩造於96年8月11日簽訂系爭租賃契約，由被告乙○○邀
同被告甲○○為連帶保證人，向原告承租其所有之系爭房
屋以經營「仁愛貴族養護中心」；其中兩造所簽訂之書面
契約（下稱「書面契約」），載明兩造約定：每月租金為
12萬元，押租保證金24萬元，租賃期間自96年7月11日起
至97年7月10日止。又兩造嗣於同年月15日另召請民間公
證人作成「公證租約」，其上記載兩造約定：每月租金為
2萬元，押租金2萬元，租賃期間自96年7月11日起至97
年7月10日止。
㈡原告早於96年5月11日即將系爭房屋交予乙○○使用，依
「書面契約」第9條第2項約定，如乙○○有遲延給付租
金逾10日之情形，則乙○○必須給付原告96年5月11日起
至同年7月10日止之2個月租金24萬元，並由甲○○負連
帶保證責任；「公證租約」除甲○○負連帶保證責任外，
則無此或類似記載。
㈢依兩造簽訂之「書面契約」第9條第3、4項及第10條約
定，乙○○積欠租金達兩個月以上，或違反「書面契約」
各條項約定時，經原告催告限期繳納仍不支付或改善，不
待期限屆滿，原告得隨時終止系爭租賃契約，並請求乙○
○立即遷讓交還系爭房屋，並支付遲延租金，如對原告有
損害者，原告得請求損害賠償；乙○○於終止租約或租賃
期滿後未交還系爭房屋者，自終止租約或租賃期滿之翌日
起，乙○○應支付按房租2倍計算之違約金至遷讓完了之
日止，並由甲○○負連帶保證之責。
㈣「公證租約」第11項、第13項、第15項約定，乙○○積欠
租金達2個月以上，或違反「公證租約」第1項至第5項
規定之一，原告得終止租約，收回系爭房屋，如有損害，
並得請求賠償；租期屆滿或中途終止租約時，乙○○應即
搬遷，將系爭房屋以原狀交還原告，不得有任何要求，如
有遲延時，每逾限1日，應給付原告5000元之懲罰性違約
金；甲○○就乙○○因系爭租賃契約所負之給付租金、違
約金、損害賠償等一切金錢債務負連帶保證責任。
㈤乙○○自96年8月11日起即未繳納租金，原告遂先後於同
年10月19日、29日分別以高雄博愛路郵局第00392號存證
信函催告乙○○，應於文到3日內給付欠繳租金，以高雄
地方法院郵局第3344號存證信函終止系爭租賃契約，並分
別於同年月19日、30日合法送達乙○○。
㈥乙○○於97年3月13日曾以匯款方式給付原告3萬元。
五、是以，本件兩造間之爭點厥為：兩造間就系爭租賃契約之法
律關係，究應以「書面契約」記載定之？抑或應以「公證租
約」記載為準？茲析述如次：
㈠原告主張：兩造間就系爭租賃契約雖曾簽立「書面契約」
及「公證租約」，但有關係爭租賃契約之法律關係應以「
書面契約」為準，「公證租約」中有關租金數額等約定乃
為節稅之目的，並非以「公證租約」取代「書面契約」之
約定；且系爭房屋面積總計達460多坪，依目前市價租金
約15萬至18萬元間，如兩造約定系爭房屋租金為每月2萬
元的話，乙○○就不會在96年11月16日以存證信函告知原
告︰「…房租遲延未付乙事，深感抱歉，養護中心經營初
起，資金短缺，困難重重，經過數月苦心經營，如今已稍
有起色，今特再以赤誠之心，懇請台端寬限些時日，等收
支平衡以後，定會首先付清租金為第一要務，…」等情，
並提出乙○○此一新興郵局第3153號存證信函為證。
㈡然而，甲○○對於原告上開主張之事實到場不為爭執（見
97年7月16日言詞辯論筆錄），乙○○亦自認於96年8月
11日簽訂「書面契約」時，已給付原告36萬元，苟兩造間
就系爭房屋之租金等租賃條件悉以「公證租約」為據者，
則系爭租賃契約之總租金僅為24萬元（計算式︰2萬元／
月×12月／年＝24萬元／年），加計押租金2萬元則共計
26萬元，乙○○在經營「仁愛貴族養護中心」資金短缺之
情況下，豈有甫締結系爭租賃契約之際，先行給付原告超
過系爭房屋租期總租金數額之理！顯徵兩造間乃以「書面
契約」為系爭租賃契約之內容，至為明灼。
六、職是之故，兩造間之系爭租賃契約法律關係既以「書面契約
」記載內容定之，則乙○○自96年8月11日起租用系爭房屋
之租金即未為給付，原告遂先後於同年10月19日、29日分別
以高雄博愛路郵局第00392號存證信函催告乙○○，應於文
到3日內給付欠繳租金，以高雄地方法院郵局第3344號存證
信函終止系爭租賃契約，並分別於同年月19日、30日合法送
達乙○○，悉如前述，自屬正當，乙○○執以前詞置辯，洵
無足採。
七、綜上所述，原告主張︰乙○○應自系爭房屋遷讓，並交還原
告；被告應連帶給付原告自96年8月11日起至同年10月30日
即終止系爭租賃契約之日止之租金共計29萬元（已扣除乙○
○於97年3月13日匯款給付原告之3萬元）；並自96年10月
31日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告24萬元等
情，洵屬正當，為有理由，應予准許；至原告主張︰甲○○
應與乙○○連帶自系爭房屋遷讓，並交還原告乙節，因甲○
○僅為連帶保證人，並非共同承租人，故此部分請求尚與法
未合，應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，乙○○雖以書狀檢附渠所簽發之
發票日分別為97年6月10日、7月6日支票影本各乙張（面
額分別為13200元、36100元），付款人均為台灣中小企業
銀行北高雄分行，受款人均為空白，但既未在書狀內釋明何
意？亦無正當理由未到庭陳明，委難逕為乙○○或甲○○有
利之認定，至於兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決
之結果無影響，無一一審究之必要，末此指明。
九、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項至第4項
所規定之適用簡易程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。至原告雖
已陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，僅在促使法院法
院為此職權之行使，仍應依職權宣告之，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 1 日
高雄簡易庭法官劉定安
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 1 日
書記官楊銘仁