裁判字號：臺灣高等法院臺中分院111年上易字第421號民事判決
裁判日期：民國112年01月17日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上易字第421號上訴人 王銘琪 訴訟代理人 張慶達 律師被上訴人崇玉不動產有限公司法定代理人 馮詩婕 訴訟代理人 林更祐 律師
邱宇彤 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國111年6月30日臺灣臺中地方法院110年度訴字第000號第一審判決提起上訴，本院於111年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：原審原告○○不動產有限公司（下稱○○公司）、被上訴人崇玉不動產有限公司於原審依兩造於民國109年12月12日簽立之確認書（下稱系爭確認書）、民法第226條第1項、第184條第1項後段、第185條規定，請求上訴人與原審被告○○○連帶給付被上訴人新臺幣（下同）493,600元；及依○○○與○○公司於109年7月2日簽立之一般委託銷售契約書、民法第226條第1項、第184條第1項後段、第185條規定，請求上訴人與○○○連帶給付○○公司987,200元（見本院卷第30至31頁）。原審判決命上訴人給付被上訴人493,600元，及自110年6月30日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，並依職權及上訴人之聲請為准、免假執行之宣告；另駁回○○公司、被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其受敗訴判決部分，提起上訴；○○公司、被上訴人就其受敗訴判決部分，則未聲明不服，上開部分非本院審理範圍，以下不為論述。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：○○○於109年7月2日委託○○公司銷售坐落臺中市○○區○○段00000地號之土地（權利範圍：10000分之75）暨其上同段00000建號之建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000號00○○0，權利範圍：全部，下合稱系爭房地）。伊則受上訴人委託就承購系爭房地代為議價，兩造並於109年12月12日簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）及系爭確認書，約定若於109年12月31日前，伊為上訴人就系爭房地之買賣價金議價至2468萬元，上訴人應給付以系爭房地買賣總價2％計算之服務費予伊。嗣經伊與○○公司居間磋商，上訴人與○○○於109年12月13日就系爭房地簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為2468萬元，上訴人並交付定金10萬元及簽發本票2紙予○○○作為擔保。伊已依約完成議價義務，上訴人應給付伊議價服務費493,600元（計算式：2468萬元×2％＝493,600元，下稱系爭服務費）。詎上訴人故意與○○○合意解除系爭買賣契約，致伊無法取得系爭服務費。爰依系爭確認書其他約定與說明第2條約定，求為命上訴人給付伊493,600元本息之判決（原審判命上訴人如數給付及自110年6月30日起算之法定利息，並為准、免假執行之宣告。上訴人就其受敗訴判決部分不服，提起上訴。被上訴人於上訴程序中表示不再主張侵權行為之請求權）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：○○公司與被上訴人實際上是同一家公司，被上訴人未經伊同意，同時代理伊及○○○進行議價，違反民法第106條禁止雙方代理之規定。系爭議價委託書中關於付款條件、議價標的及議價金額均未記載明確，伊在簽立系爭議價委託書時，未完全瞭解其内容。被上訴人未提供系爭房地之不動產說明書予伊，未向伊說明系爭房地之抵押權設定情況，且未依法予伊3日以上契約審閱期間，復在伊簽立系爭議價委託書後，擅自在其上加註「已瞭解契約內容，無需審閱」等文字，該放棄審閱期間之約款對伊不生效力，亦因違反消費者保護法之規定而無效。況兩造曾口頭約定以「銀行核貸八成以上」為議價條件，然系爭議價委託書、系爭確認書及系爭買賣契約就該議價條件均未記載，○○○亦未在系爭議價委託書之賣方同意出售欄簽名，被上訴人並未完成議價義務。縱伊與○○○有簽立系爭買賣契約，亦與被上訴人之議價行為無直接關聯，伊無需依系爭議價委託書、系爭確認書給付被上訴人系爭服務費等語置辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本院經爭點整理及協議簡化爭點之結果如下：（見本院卷第97至99頁）㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造間於109年12月12日簽立系爭議價委託書，約定上訴人為
承購系爭房地委託被上訴人代為議價，並支付議價保證金10萬元現金，以總價2468萬元為購買總價額，議價期間至109年12月31日，付款條件依代書切算。
⒉兩造間於109年12月12日簽立系爭確認書，約定議價成功委託人應支付以購屋總價額2％計算之服務費用予受託人。
⒊上訴人與○○○於109年12月13日在○○公司就系爭房地簽立系爭買賣契約，約定買賣總價款為2468萬元。
⒋上訴人前以○○○為相對人，及以資金不足以致無法繼續履行合
約欲解除原定買賣契約等情，向臺中市梧棲區公所聲請調解，經成立調解，調解內容為上訴人與○○○合意解除買賣契約、○○○同意將10萬元退還上訴人。
⒌卷內書、物證之形式真正均不爭執。
⒍若以系爭確認書及系爭買賣契約所示買賣總價款2468萬元之2％計算，系爭服務費之金額為493,600元。
㈡本件爭點：
⒈系爭議價委託書及系爭確認書是否因被上訴人未給予上訴人
相當審閱期間而無效？⒉系爭議價委託書及系爭確認書是否因被上訴人有違反民法第1
06條雙方代理之禁止規定而無效？⒊被上訴人是否已完成議價義務？⒋被上訴人依系爭議價委託書及系爭確認書之其他約定與說明
第2條約定向上訴人請求系爭服務費493,600元，有無理由？
四、得心證之理由：㈠系爭議價委託書及系爭確認書因被上訴人未給予上訴人相當審閱期間而不構成兩造間契約內容：
上訴人主張：上訴人簽立系爭議價委託書及系爭確認書時，被上訴人未給予上訴人相當審閱期間，違反消費者保護法第11條之1規定而無效等語，為被上訴人所否認，並辯稱：上訴人已於系爭確認書上手寫註記「已瞭解合約內容，無須審閱」並於後方簽名，可見上訴人已自願放棄審閱期間等語。
經查：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1規定甚明。由上規定可知，違反消費者保護法第11條之1第1項關於審閱期間之規定，並不生契約無效之效果，僅生使消費者拋棄審閱期間權利之定型化約款無效、消費者得主張特定條款不構成契約內容之效力。次按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1、3、4項亦有明定。該審閱期間之立法目的，係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會，避免於匆忙間不及瞭解其依定型化契約所得享受之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之定型化契約而受有損害。行政院消費者保護委員會公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項，並規定其契約審閱期間不得少於3日。是以，不動產委託銷售定型化契約所約定之審閱期間應有3日以上，以使消費者充分了解定型化契約條款，若消費者因未給予審閱期間而無從充分了解契約條款，該契約條款即不構成契約內容。又企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任，消費者保護法第17條之1有所明定。則被上訴人既爭執上訴人於簽立系爭議價委託書及系爭確認書前已給予上訴人相當審閱期間，其上契約條款應生拘束兩造之契約效力等情，自應由被上訴人就此有利於己之事實負舉證責任。
⒉系爭議價委託書、系爭確認書係上訴人於同一日所簽立，兩
份為聯立契約乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項⒈、⒉參照，見本院卷第146頁），堪信為真。且被上訴人為不動產銷售業者，於進行不動產銷售時均會使用固定格式之空白買賣議價委託書、確認書供客戶簽署，則系爭議價委託書、系爭確認書應為定型化契約無訛。而系爭議價委託書上契約審閱權欄第1點雖有制式空白格式，供立約人填入委託人攜回日期及審閱天數，其後並標註契約審閱期間至少三日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。但其上該填入日期之位置均未見有所記載。反係於下方空白處有手寫「已瞭解合約內容，無須審閱」之字句，其後並有上訴人之簽名（見原審卷第23頁）。而「無須審閱」之意，自是未給予審閱，可見上訴人簽立系爭議價委託書前，被上訴人並未給予其審閱期間。
⒊被上訴人雖辯稱：上訴人就系爭議價委託書、系爭確認書之
內容均有瞭解，即便未給予審閱期間亦不影響上訴人之權利，且系爭議價委託書及系爭確認書合計共2頁，上訴人為具有充足社會經驗之成年人，應無閱讀之困難，上訴人自行表示無須審閱並簽名，不能說被上訴人未給予審閱期間等語。且消費者保護法第11條之1、行政院消費者保護委員會公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項並非強制規定，消費者本即得基於私法自治之精神自主表示放棄審閱期間。惟按基於審閱期間之立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，仍須消費者充分瞭解定型化契約條款之內容後，其放棄審閱期間之表示始生效力。而觀諸系爭議價委託書之內容，其上僅記載議價標的之房屋門牌號碼、議價保證金之金額、買賣總價之金額，就付款條件雖有制式四期欄位，但均未填入確定金額，僅記載「依代書切算」，其下約定簽約時間、地點等均為空白，縱系爭確認書記載系爭服務費以買賣總價2％計算，因議價內容不單單僅有買賣總價，上開重要內容既未記載明確，實難認兩造已就議價之內容為完整協議，上訴人是否確有完整瞭解該合約內容，實有可議。參以證人○○○於原審證稱：伊為○○公司業務人員，本件是上訴人自行打電話進公司，說他要看 雲世紀 的房子，剛好由伊接電話，就由伊負責上訴人這位客戶，當時要看雲世紀的房子需要預約，但上訴人12日打電話進來就說他當天就要看；伊於109年12月12日下午有帶上訴人去看本件玉門路的房屋，看屋完後就直接回店內介紹，包括價格、行情，伊還有跟上訴人討論希望用什麼價格去談，都講好了才簽立系爭議價委託書、系爭確認書。當天還有另一對夫妻陪同上訴人一起看屋，他們有叫上訴人要想清楚，但上訴人說沒問題，而且說他今天就要作決定，就直接簽署系爭議價委託書、系爭確認書，然後依照系爭議價委託書給付10萬元現金作為斡旋金；當天在回公司介紹物件時，有給上訴人看過不動產說明書，當時上訴人還沒簽立系爭議價委託書、系爭確認書；一般伊都會跟買家講好，要直接去幫他議價，所以才會寫「已瞭解契約內容，無須審閱」讓他簽名；系爭議價委託書、系爭確認書上的「已瞭解契約內容，無須審閱」字句是李先生寫的，後面的上訴人簽名是上訴人親簽的；簽署系爭議價委託書、系爭確認書時，系爭確認書注意欄第四點隨時撤回議價之條款，是由李先生跟上訴人說明，伊記得李先生應該是沒有說明到這點；系爭議價委託書第四點議價條件中第3點賣方同意出售應準備10％訂金，這部分沒有跟上訴人說明，當時只有跟他說，如果買賣有成，斡旋金會轉為價金的一部分等語（見原審卷第284至289頁）；證人即上訴人之妻○○○於本院審理中證稱：伊在上訴人簽立系爭議價委託書當天有與上訴人一起去看房子，看完就去簽系爭議價委託書下斡旋金；看屋當時有位張姓 仲介 陪同，伊有問總價這麼高的房子，貸款是否可以貸到八成，仲介說這個房子銀行有鑑價過，很搶手，貸八成沒有問題，而且仲介說系爭議價委託書只是簽個斡旋金的代表，他會幫我們跟賣方談，不見得會成功，所以貸款的部分等後面簽約再寫就好等語（見本院卷第110至114頁）。可見上訴人雖就系爭房地有購買意願，而要求被上訴人公司人員即證人○○○帶看系爭房地並洽談買賣價金，但上訴人並非被上訴人長久客戶，而係突然主動電話要求帶看，看完隨即回被上訴人公司簽立系爭議價委託書、系爭確認書，上訴人是否確有買賣不動產之經驗，是否確實瞭解系爭議價委託書、系爭確認書之條款內容，並非無疑。再上訴人雖當場表示其當日就要作決定，但此僅代表上訴人購屋意願甚重，而證人○○○亦不否認就「隨時撤回議價」、「賣方同意出售即應給付10％訂金」等契約內容並未向上訴人為告知及說明，自難認上訴人確實瞭解契約內容。況以證人○○○所述，其係為了直接幫上訴人去向賣家議價，才會在系爭議價委託書上寫「已瞭解契約內容，無須審閱」字句讓上訴人簽名；以證人○○○所述，上訴人雖有要求記載貸款成數，但仲介（應即為○○○）僅稱系爭議價委託書是簽個斡旋金的代表，仲介才能幫忙向賣方議價，故拒絕將貸款成數之付款條件記載於系爭議價委託書、系爭確認書上，顯見○○○係為了爭取時效，避免上訴人這位客戶流失，而自行要求上訴人放棄審閱期間，且未與上訴人充分協議契約內容，則該放棄審閱期間之字句既非上訴人自主意願所簽立，上訴人對於系爭議價委託書、系爭確認書之條款內容又無法自主決定記載或不記載何內容，自難認上訴人確有瞭解系爭議價委託書、系爭確認書之契約內容，而有拋棄系爭議價委託書、系爭確認書審閱期間之真意。⒋被上訴人雖又辯稱：上訴人之前就是被上訴人之客戶，有委
託被上訴人購屋過，所以這次上訴人要買房子就請被上訴人幫忙議價等語，然此部分為上訴人所否認，且未據被上訴人提出相關舉證，上訴人是否初次購屋、或已有購屋經驗、或已向被上訴人購屋多次，對於被上訴人使用之議價委託書、確認書等定型化契約條款已有瞭解，均未可知，自難單以被上訴人空言所辯即認可採。
⒌至於被上訴人雖另辯稱：上訴人於109年12月13日與賣家○○○
簽署系爭買賣契約，及於110年1月29日與○○○進行調解程序時，均未對契約審閱期之事有所異議，更係以「資金不足」為由申請調解，顯然並無對於系爭議價委託書之條款有何欠缺評估或理解不足之情形等語。而上訴人與○○○於109年12月13日在○○公司就系爭房地簽立系爭買賣契約，約定買賣總價款為2468萬元；上訴人以○○○為相對人，及以資金不足以致無法繼續履行合約欲解除原定買賣契約等情，向臺中市梧棲區公所聲請調解，經成立調解，調解內容為上訴人與○○○合意解除買賣契約、○○○同意將10萬元退還上訴人等情，為兩造所不爭執（不爭執事項⒊、⒋參照），堪信為真。然上訴人與○○○事後就系爭買賣契約內容發生爭執而聲請調解，其聲請調解之原因與兩造間之契約關係本即無涉，上訴人縱向○○○表示系爭議價委託書、系爭確認書之審閱期間有疑義，基於債之相對性原則，○○○既非系爭議價委託書、系爭確認書之當事人，亦無須就此部分負契約責任。自難以上訴人未向○○○為此表示，即認上訴人不得向被上訴人為爭執。被上訴人此部分主張，要無可採。
㈡被上訴人既未舉證證明有就系爭議價委託書、系爭確認書給
予上訴人合理審閱期間，依消費者保護法第11條之1規定，系爭議價委託書、系爭確認書之內容即非兩造契約內容，被上訴人基於系爭議價委託書及系爭確認書之其他約定與說明第2條約定向上訴人請求給付系爭服務費493,600元，自屬無據。至於其餘系爭議價委託書及系爭確認書是否有雙方代理之情而影響契約效力、議價條件是否成就等爭點，即無再行審究之必要，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依系爭議價委託書及系爭確認書之其他約定與說明第2條約定，請求上訴人給付493,600元本息，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判命上訴人應如數給付及自110年6月30日起算之法定利息，尚有未洽。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。
中華民國112年1月17日
民事第五庭審判長法官黃綵君
法官吳崇道法官楊珮瑛正本係照原本作成。不得上訴。
書記官金珍華中華民國112年1月17日