裁判字號：臺灣高等法院臺南分院112年消上字第2號民事判決
裁判日期：民國113年11月13日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院臺南分院民事判決112年度消上字第2號上訴人 吳可罕 訴訟代理人 蘇錦霞 律師複代理人 趙偉傑 律師訴訟代理人 蔡文斌 律師
林冠廷 律師 李明峯 律師 邱維琳 律師被上訴人聯上實業股份有限公司法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國112年
1月5日臺灣臺南地方法院111年度消字第9號第一審判決提起上訴，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴與追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第255條第1項第2款請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。查本件上訴人請求被上訴人給付新臺幣（下同）220萬元本息，於第一審係本於兩造間於民國（下同）110年5月13日所訂立土地房屋買賣契約（下稱系爭契約）關係，依民法第226條、第227條、第256條、第259條、第359條規定作為其請求權基礎；嗣於第二審程序追加依據民法第252條、第179條規定作為其請求權基礎，核屬訴之追加。上開訴之追加，核與上訴人於第一審主張被上訴人應負本件給付義務，皆係基於兩造間所訂立系爭契約關係之同一基礎事實所衍生，依上說明，自應准許。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：兩造於110年5月13日訂立系爭契約，由伊以總價2,514萬元向被上訴人購買坐落臺南市○區○○○段0○0○00地號土地權利範圍各872／100000，及其上000建號即臺南市○區○○路0段00號房屋權利範圍全部（下稱系爭房屋）、000建號之共有部分權利範圍423／100000、地下2層編號103之停車位（下合稱系爭房地）。系爭契約內建物現況確認書已明載：並無加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社等語，然被上訴人或其所屬人員從未告知系爭房地隔壁之000房地（即臺南市○區○○路0段00巷0號房地）設有葬儀社，且刻意隱瞞000房地之營業用途，伊購買系爭房地係欲經營美髮店，隔壁竟為葬儀社，使客戶不願上門致伊無法營業，顯有重大瑕疵。伊已於110年6月1日向被上訴人主張解除系爭契約並請求返還已付價金220萬元，爰依民法第226條、第227條、第256條、第259條、第359條規定，求為判命被上訴人給付220萬元，及其中20萬元自110年5月8日翌日起，其餘200萬元自110年5月14日翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。又縱認伊無從解除系爭契約，系爭契約係經被上訴人於110年8月9日合法解除，被上訴人沒收伊已付價金
220萬元充作違約金，亦屬過高，應予酌減，並依不當得利法律關係返還，爰於二審程序追加依民法第252條、第
179條規定求為判決同上聲明（上訴人逾上開部分之其他請求，經原審為其敗訴判決後，未據上訴人就該部分聲明不服，該部分不在本院審理範圍內，不予贅述）。
二、被上訴人則以下列情詞置辯，並求為判決駁回上訴人上開部分請求，如受不利判決，並願供擔保請准免為假執行：早在兩造訂立系爭契約之前，訴外人聖溢平有限公司（下稱聖溢平公司）即已向000房地所有人承租該址營業多年，其廣告招牌及門面均未標示與葬儀業務相關之文字，且該店面亦無販售葬儀用品或從事葬儀業務，聖溢平公司負責人 黎聖文 亦表示該店面係經營五金及汽車零件，且僅作為辦公室使用，足證該店面僅為一般之辦公場所，並無從事葬儀業務，上訴人主張系爭房地隔壁000房地係葬儀社，導致客戶不願上門云云，並非事實。況該社區管委會成立迄今已3年，從未有購屋者向管委會或伊銷售人員反應上情，上訴人於看屋時亦曾多次經過聖溢平公司，且系爭契約內建物現況確認書亦係經雙方逐一確認無誤後，始經上訴人當場簽名同意，足見000房地確非從事葬儀業務，伊亦從未隱瞞任何交易資訊或買賣建物周邊環境現況，且伊並不知悉聖溢平公司營業項目究竟為何，自無故意隱瞞不告知上訴人之情。系爭房地並無暇疵，上訴人並無解除權，其所為解除契約之意思表示不生解約效力。再上訴人拒不依約繳交價款，經伊催告後仍不履行，業經伊合法解除系爭契約，伊並因上訴人之違約致受有銷售服務費、價款利息、房屋稅、地價稅、管理費等損失，伊依約沒收上訴人已付價金220萬元充作違約金，並無違約金過高情事等語。【原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：原判決關於駁回上訴人後開請求部分廢棄；上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人
220萬元，及其中20萬元自110年5月8日翌日起，其餘200萬元自110年5月14日翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人則求為駁回上訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。】
三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點，分別列舉如下（見本院卷二第288至297頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1.兩造於110年5月13日簽訂系爭契約，由上訴人以總價2,514萬元向被上訴人購買系爭房地（見一審補字卷第25至102頁）。
2.上訴人分別於110年5月8日、14日給付定金20萬元、簽約金200萬元予被上訴人（見一審補字卷第
113至116頁、一審消字卷第129頁）。
3.系爭契約附件十五建物現況確認書項次17周邊環境關於「□加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社」部分記載打叉的記號。「□殯儀館」、「□公墓」、「□火化場」、「□骨灰（骸）存放設施」部分記載打勾的記號（見一審補字卷第94至97頁）。
4.與系爭房地相鄰之臺南市○區○○○段000○號建物（聯上W1建案戶別000，門牌號碼：臺南市○區○○
路0段00巷0號，權利範圍全部）及所坐落同段0、0、00地號土地（權利範圍各872/100000，與上開房屋合稱編號000房地）為訴外人 吳俊儀 所有。吳俊儀於106年5月2日出具營業地點同意使用授權書，授權黎聖文於編號000房地經營聖溢平公司。嗣聖溢平公司以編號000房地為營業地址，向臺南市政府民政局申請殯葬禮儀服務業經營許可，並經民政局於
106年5月31日以南市民生字第0000000000號函准許在案（見本院卷一第95至183頁）。
5.上訴人與被上訴人所委託齊太廣告公司現場系爭房地之銷售主任 隆晨琳 、業務經理 吳翊永 於110年5月19日協商，內容如本院卷二第290至297頁附件錄音譯文所載（見一審消字卷第135頁、第137至144頁）。
6.上訴人於110年6月1日曾以LINE告知證人吳翊永要解除系爭契約，經吳翊永告知被上訴人承辦人員即證人 黃薇真 ，黃薇真回報被上訴人主管後，於當日透過吳翊永轉知上訴人，被上訴人將請律師回函告知結果（見原證16、本院卷二第187至201頁）。
7.被上訴人於110年7月5日寄發書函通知上訴人，請其於7日內與被上訴人聯絡，至金融機構辦理貸款手續，或一次繳付剩餘買賣價金，若未於預定時間內辦理完成，將依系爭契約第14條違約罰則約定辦理；於
110年7月22日寄發左營新莊仔郵局第000號存證信函予上訴人，請其於7日內配合辦理上開事宜，否則將依系爭契約第14條違約罰則約定辦理；嗣於110年8月9日寄發臺南西門路郵局第000號存證信函予上訴人，以上訴人未於規定時間內履行上開事宜，依系爭契約第14條違約罰則約定辦理，沒收已繳價金
220萬元，並逕行解除系爭買賣契約，上訴人有收受該110年8月9日存證信函（見一審補字卷第145至146頁、一審消字卷第33至36頁）。
8.上訴人對被上訴人公司負責人蘇永義及訴外人隆晨琳、吳翊永告訴違反組織犯罪防制條例、詐欺等罪嫌，經臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢）檢察官於112年
1月9日以111年度偵字第23577號為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署臺南檢察分署（下稱臺南高分檢）於112年2月9日以112年度上聲議字第188號處分書駁回再議確定（見本院卷一第193至204頁）。
9.訴外人聖溢平公司於106年6月8日經臺南市政府核准設立登記，經營：1祭祀用品批發業、2祭祀用品零售業、3花卉批發業、4花卉零售業、5喜慶綜合服務業、6殯葬禮儀服務業、7租賃業、8五金批發業、
9五金零售業、10家具、寢具、廚房器具、裝設品批發業、11家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業、12汽、機車零件配備批發業、13汽、機車零件配備零售業、14電子材料批發業、15電子材料零售業、16國際貿易業、17除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務等（見一審補字卷第120頁）。
（二）兩造爭點：
1.系爭契約是否經上訴人於110年6月1日解除？
2.上訴人依民法第359條、第227條、第226條第1項、第256條解除系爭契約，並依同法第259條第2款請求被上訴人返還已受領之定金、簽約金，是否有理由？
3.若認上訴人所主張解除契約不發生解除契約之法律效果，被上訴人是否得依系爭契約第14條約定沒收上訴人所繳定金及簽約金？是否因違約金過高而上訴人得請求返還過高部分沒收之違約金？
四、茲就兩造爭點及本院之判斷，分述如下：
（一）依據兩造不爭執事項1、2及各該不爭執事項所引卷證資料，上訴人主張：兩造於110年5月13日簽訂系爭契約，由上訴人以總價2,514萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人已分別依約給付定金20萬元、簽約金200萬元予被上訴人等情，固堪信為真實。
（二）至於上訴人主張：被上訴人或其所屬人員刻意隱瞞系爭房地隔壁000房地之營業用途係葬儀社，使伊美髮店客戶不願上門致伊無法營業，顯有重大瑕疵，業經伊合法解除系爭契約並請求被上訴人返還已付價金等情，則為被上訴人所否認，兩造並以前揭情詞互辯。經查：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又依同法第359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人固得解除其契約或請求減少其價金。然所謂物的瑕疵，係指「存在於物之缺點」，乃「物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質」而言（最高法院100年度台上字第1468號、103年度台上字第2631號民事判決要旨參照）。又所謂「通常效用」，係指該物在「一般交易觀念上所應有之效用」；而「契約預定效用」，則為該物在一般交易觀念上未必有此效用，但「當事人特以契約預定其有此效用」而言（最高法院103年度台上字第442號民事判決意旨參照）。
2.依據兩造不爭執事項3及該不爭執事項所引卷證資料，可知兩造所簽立系爭契約附件十五建物現況確認書，其內項次17周邊環境關於「□加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社」部分，確有記載打叉的記號，該確認書並經上訴人於110年5月13日簽章加以確認（見一審補字卷第94至97頁），堪認兩造於簽立系爭契約時，已就系爭房地之周邊環境加以確認，雙方均未發現系爭房地周遭有葬儀社之設置。是系爭房地周遭經上訴人檢視結果，既亦認並無葬儀社之設置，已難認被上訴人有何隱瞞葬儀社設置之情事。
3.復依上訴人所提系爭房屋隔壁000房地之大門現場相片（見一審補字卷第117頁）及臺南地檢囑請臺南市政府警察局第六分局對聖溢平公司訪談調查結果（見本院卷二第171至177頁），可知聖溢平公司並無在000房地進行靈堂擺設、棺柩擺放、遺體停棺、往生儀式、出殯儀式等高度影響鄰居平日生活安寧之舉措，至於聖溢平公司在000房地屋內所擺放之佛像、供桌，要僅係一般信奉佛教、道教家庭所經常擺設之祭祀用品，尚難認其係在該址經營葬儀社。況聖溢平公司負責人黎聖文亦陳稱：000房地該址只是一個辦公室，進行業務商談等語在卷。堪認系爭房地隔壁之000房地承租人聖溢平公司僅係在該處設置辦公室，進行禮儀業務之商談而已，並非在該處進行靈堂擺設、棺柩擺放、遺體停棺、往生儀式、出殯儀式等高度影響鄰居平日生活安寧之相關葬儀社業務，自難認系爭房地有「欠缺一般交易觀念上所應有效用」之瑕疵。
4.又依兩造不爭執事項8，可知上訴人對被上訴人公司負責人蘇永義及被上訴人所屬銷售人員隆晨琳、吳翊永告訴違反組織犯罪防制條例、詐欺等罪嫌，業經臺南地檢檢察官為不起訴處分，並經臺南高分檢於112年2月9日以112年度上聲議字第188號處分書駁回再議確定在案，益徵被上訴人或其所屬同仁就系爭房地之買賣，並無瞞葬儀社設置之情，而對上訴人施詐欺騙。此外，遍查兩造所簽立之系爭契約內容，並未見兩造特以契約預定系爭房地應具備「隔鄰不得有禮儀商談業務」之情形，上訴人亦無法指明系爭契約究有如何特別約定系爭房地應具備上開效用之情，則依前開說明，自難認被上訴人出售予上訴人之系爭房地，係有物之瑕疵。從而，上訴人依據民法第359條規定主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，進而依同法第259條規定主張解除契約而為本件請求，自屬無據。
5.再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。是債務人須依民法第226條第1項、第227條第1項規定負債務不履行責任者，皆以其有給付不能或不完全給付情事，且有可歸責於債務人之事由為要件。
6.查被上訴人所出售予上訴人之系爭房地，既然並無物之瑕疵，已如前述，自難認被上訴人本件所提出之給付係不符債務本旨，或有可歸責於被上訴人之事由，致給付不能之情事。從而，上訴人依民法第226條、第227條規定主張被上訴人應負給付不能或不完全給付之責，進而依同法第256條、第259條規定主張解除契約而為本件請求，亦屬無據。
（三）上訴人雖另主張：縱認伊無從解除系爭契約，因系爭契約業經被上訴人解除，並據以沒收伊已付價金220萬元充作違約金，其收取上開違約金顯屬過高，應予酌減，伊得依不當得利法律關係請求返還該220萬元本息云云，惟此亦為被上訴人所否認。經查：
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第229條第1項、第254條分別定有明文。
2.又系爭契約第3條係約定：「買方（即上訴人）應支付之各期價款，雙方同意依下列約定，於金融機構以現金或即期支票繳款至指定帳戶，交付賣方（即被上訴人）。一訂金款：新臺幣貳拾萬元…二簽約款：新臺幣貳佰萬元…三備證款：新臺幣貳佰零玖萬元，於賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付…」；第5條係約定：「買方預定貸款新臺幣壹仟捌佰捌拾伍萬元抵付部分買賣價款，並依下列約定辦理貸款、付款事宜：一買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資資款之金融機構；未指定者，得由賣方指定之。二貸款金額少於預定貸款金額，應依下列方式擇一處理…（三）可歸責於買方時：除經賣方同意分期給付其差額外，買方應於接獲通知之日起十五日（不得少於十個金融機構營業日）給付其差額，逾期未給付賣方得解除契約」；第
6條係約定：「買方應於交付完稅款前，依賣方通知之日期親自完成辦理貸款所需之開戶、對保及用印等，並依下列方式擇一處理：一簽訂撥款委託書，授權金融機構依下列方式擇一辦理撥付…三第一款撥款委託書所載金額不足支付交屋款者，其差額部分準用前款規定…五買方應遵照賣方之通知日期，到賣方指定地點或買方指定之金融機構辦妥銀行貸款對保手續，貸款對保手續完成後，買方應將完成簽章之領取撥款委託書或授權代償等文件、取款條、存摺等交付賣方或資款之金融機構代為委託撥款，並依本契約第6
條第1項之約定辦理…」；第14條第3項係約定：「三買方…如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限…」等語，此有兩造不爭執真正之系爭契約附卷可參（見一審補字卷第29至41頁）。
3.依據兩造不爭執事項7及該不爭執事項所引卷證資料，堪認上訴人購買系爭房地，除依約繳納訂金及簽約款共計220萬元外，並未再繳納其餘購屋款項，亦未依系爭契約第5條及第6條約定辦理貸款事宜，或一次繳付剩餘買賣價金，被上訴人乃於110年
7月5日寄發書函通知上訴人，請其於7日內與被上訴人聯絡，至金融機構辦理貸款手續，或一次繳付剩餘買賣價金，若未於預定時間內辦理完成，將依系爭契約第14條違約罰則約定辦理，復於同年月22日寄發左營新莊仔郵局第000號存證信函予上訴人，請其於7日內配合辦理上開事宜，否則將依系爭契約第14條違約罰則約定辦理，繼因上訴人均未置理而於同年8月9日寄發臺南西門路郵局第000號存證信函予上訴人，以上訴人未於規定時間內履行上開事宜，依系爭契約第14條違約罰則約定辦理，沒收已繳價金220萬元，並逕行解除系爭契約，上訴人確已收受該存證信函無訛。是上訴人於被上訴人備齊所有權移轉登記應備文件時，依系爭契約第3條、第5條約定，既有支付備證款209萬元之義務
，且應同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資資款之金融機構，復經被上訴人於上訴人逾期一個月不付期款後，以存證信函催告其於7日內與被上訴人聯絡，至金融機構辦理貸款手續，或一次繳付剩餘買賣價金，上訴人逾7日竟仍未予理會，亦未繳付買賣價款，則被上訴人主張其得依系爭契約第14條約定解除系爭契約並沒收上訴人已付價款220萬元充作違約金，自屬可採。
4.上訴人雖又主張：被上訴人依系爭契約約定沒收上開違約金，顯屬過高，應予酌減云云。惟查，本件被上訴人所出售予上訴人之系爭房地，並無物之瑕疵，已如前述，則上訴人本無拒絕依約給付價款之正當理由，乃竟藉口系爭房地隔壁設有葬儀社而拒不依約履行，則被上訴人依系爭契約第14條約定，解除系爭契約並沒收上訴人已付價款220萬元充作違約金，自屬有據。再審酌上開經被上訴人收取之違約金數額，僅相當於兩造所約定系爭房地總價款8.75%左右（
220萬元÷2,514萬元≒8.75%），顯未逾系爭契約第14條第3項所約定系爭房地總價款15%之上限；況上開沒收之違約金數額，倘與被上訴人因上訴人違約所遭受之損害總額407萬3,853元（含被上訴人為締結系爭契約已支出之銷售服務費45萬1,440元、因上訴人未依約履行致系爭房地未能售出所生之利息損失334萬5,417元、房屋稅7萬1,812元、地價稅10萬9,372元、管理費9萬5,812元在內，見本院卷二第239至241頁、第313頁）相比較，尤難認被上訴人沒收上開220萬元違約金，有過高之情事。從而，上訴人以被上訴人本件所收取之220萬元違約金數額過高，應予酌減為由，追加主張依不當得利法律關係請求被上訴人返還該220萬元本息，亦屬無據，不應准許。
五、綜上，上訴人依據民法第226條、第227條、第256條、第259條、第359條規定，求為判命被上訴人給付220萬元本息，均屬無理由，不應准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於第二審程序追加依據民法第252條、第179條規定，求為判命被上訴人給付220萬元本息，亦屬無理由，爰併予駁回其追加之訴及其假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國113年11月13日
民事第一庭審判長法官王金龍
法官洪挺梧
法官曾鴻文上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國113年11月13日
書記官蘭鈺婷【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。