臺灣新北地方法院108年度訴字第1077號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第1077號民事判決

裁判日期：民國108年06月19日

裁判案由：拆屋還地

臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第1077號原告 林敏勝
林慶銘 兼上二人之訴訟代理人 陳素春 原告 張勝賢 被告 林美玲 訴訟代理人 廖坤錢 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○號土地上，面積61.56平方公尺，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號頂樓加蓋之增建物拆除，騰空並回復原狀，返還予全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴聲明原為：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號頂樓加蓋之增建物拆除騰空並回復原狀後，返還予全體共有人。嗣於民國108年5月29日本院言詞辯論期日當庭將更正訴之聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○號土地上，面積61.56平方公尺，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號頂樓加蓋之增建物拆除騰空並回復原狀後，返還予全體共有人，經核原告前揭更正聲明，係未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，依上開說明，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：緣原告等四人與被告均為新北市○○區○○段○○號地號上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號1至5樓之住戶（下稱系爭1至5樓住戶），當初前五樓之屋主因稱樓頂很熱要加蓋鐵皮屋時，有徵詢系爭2樓住戶即原告林敏勝之意見，原告林敏勝當時僅表示同意興建鐵皮屋頂，但不得圍圍牆，並有向前5樓之屋主表示加蓋需得其他共有人之同意。嗣被告之前5樓屋主加蓋頂樓後，中間轉了好幾手後，始由被告經由法拍而取得所有權。被告之前手既未經原告之同意，即擅自將新北市○○區○○路○○○巷○○號頂樓增建（下稱系頂樓增建）佔為私人使用，雖被告嗣經由法拍取得系爭5樓房屋之所有權，然就系爭頂樓增建部分，被告並未有所有權。迭經原告等人多次與被告協商，但被告仍堅持該建物為其單獨所有，拒絕他人使用，爰依民法第
767條、第821條之規定，請求被告將系爭頂樓加蓋建物拆除並騰空返還予全體共有人。併聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○號土地上，面積61.56平方公尺，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號頂樓加蓋之增建物拆除騰空並回復原狀後，返還予全體共有人。
二、被告則以：依房屋稅籍資料可知，系爭頂樓增建自89年7月即課徵房屋稅，迄今已18年，足認頂樓增建至今已逾18年。
被告係於107年6月12日於鈞院拍得系爭5樓之房屋及頂樓增建，並經核發權利移轉證書。107年11月4日點交後，始知系爭5樓房屋天花板鋼筋外露且漏水，被告已加以整修、更換水管。而依民法第197條之規定，原告之請求權時效已消滅。又系爭頂樓增建倘不能拍賣，原告應提出異議，而非於被告買受系爭頂樓增建後，再向被告請求拆屋還地等語。
併聲明為：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：原告主張被告買受系爭頂樓增建，侵害渠等系爭公寓全體區分所有權人對系爭頂樓平台之所有權，其得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告拆除系爭頂樓增建，並騰空返還予原告，被告就其係向執行處拍賣取得系爭頂樓增建部分不爭執，惟以其可單獨使用等語置辯。經查：
（一）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分客走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條固定有明文。惟同條例第55條第2項另規定，於本條例施行前（即84年6月28日前）已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。本件系爭建物建築完成於69年
7月14日，有建物謄本在卷為憑，足見係於該條例施行前即已取得建造執照之公寓大廈，依上開法條規定，系爭頂樓為系爭公寓區分所有權人之共用部分，如已依民法共有之相關規定為特別之約定者，自仍有其效力，得不受同條例第7條不得為約定專用部分之限制。
（二）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約而言。次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。又知悉並不等同於同意，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之，縱房屋已建築多年，倘未能積極證明土地所有人同意建築，不能因建築多年即認為土地所有人已同意使用（最高法院29年上字第76
2號判例，及95年度臺上字第2952號、69年度臺上字第46
2號等判決意旨參照）。又意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示；又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院105年度臺上字第445號判決意旨參照）。經查：
1、關於系爭公寓各區分所有權人間就系爭頂樓增建是否存有明示或默示分管契約乙節，被告辯稱依其法院拍賣時，已將頂樓增建點交予被告，故被告自可使用頂樓等云云，固據提出本院不動產權利移轉證書1份為證（見本院卷第41、42頁），惟法院之拍賣僅屬為私法上之買賣，縱認法院已點交予被告，非謂系爭1至5樓住戶已有分管契約存在。
2、再查，被告抗辯系爭頂樓增建已加蓋多年，雖據提出房屋稅籍證書及空拍圖為證（見本院卷第45、47頁），惟原告張勝賢、陳素春均陳稱並不知悉有系爭頂樓增建，是縱系爭頂樓增建已建築多年，倘未能積極證明系爭房屋其他住戶所有人同意建築，不能僅因建築多年即認為系爭公寓之其他所有人已同意使用。況依原告林敏勝、林慶銘於本院言詞辯論筆錄中陳稱：「當初原告林敏勝僅同意被告之前手興建鐵皮屋頂，但不得圍圍牆」、「當時五樓蓋鐵皮的時候我還沒有買三樓，我買三樓的時後上面有鐵皮，但沒有四周圍牆，我都不知道後來有把四周圍牆砌起來…」等語（見本院卷第59頁），可知當初系爭公寓大廈之區分所有權人，應僅同意被告前手得加蓋鐵皮屋頂，然被告買受系爭頂樓平台時，已有水泥圍牆，增建部分面積為61.56平方公尺，此有被告提出臺灣地方法院不動產權利移轉證書可參（見本院卷第41頁、第42頁），且被告亦不爭執其買受系爭頂樓後有將鴿舍拆除（見本院卷第60頁），顯認系爭頂樓之使用方式核與當初分管協議內容已不相同，難謂兩造間已有成立分管契約。
3、另原告主張依民法第197條之規定，原告之請求權已罹於時效等云云，然原告係依民法第767條物上請求權作為本件起訴之請求權基礎，非係依民法第184條侵權行為之規定，是被告抗辯原告提起本訴已罹於時效等云云，容有所誤，亦不可採。
（三）末按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此觀民法第767條第
1項前段、中段、第821條本文規定自明。又共有人未經他共有人全體之同意，就共有物之特定部分為使用收益，即屬侵害他共有人之權利。被告既未證明其所抗辯得使用系爭頂樓增建之合法權源存在，業經認定如上，則原告依上開規定請求被告拆除頂樓增建，並將上開增建物占用之頂樓平台騰空返還原告及其他共有人全體，自屬有據。
四、從而，本件原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段○○號土地上，面積61.56平方公尺，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號頂樓加蓋之增建物拆除騰空並回復原狀後，返還予全體共有人，，洵屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第79條之規定，判決如主文。
中華民國108年6月19日
民事第二庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月20日
書記官丁于真