裁判字號：臺灣新竹地方法院102年訴字第353號民事判決
裁判日期：民國102年11月19日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣新竹地方法院民事判決000年度訴字第353號原告 陳奐文 訴訟代理人 蔚中傑 律師被告 鍾昭宏 訴訟代理人 曾肇昌 律師上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國102年10月29日辯論終結，判決如下：
主文確認被告就新竹縣○○鄉○○段新城小段六０四地號、六０四之二地號、三一二之一地號及二九二之二七地號土地如附圖所示面積二九八平方公尺土地之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴請求確認被告就坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段604、604-2、312-1及292-27地號土地之優先承買權不存在。嗣經查明被告聲明優先承買之面積、位置，原告乃具狀更正聲明為：「確認被告就坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段604、604-2、312-1及292-27地號土地如本院101年度執事聲字第15號裁定後附附圖所示、面積共298平方公尺土地之優先承買權不存在」，核係不變更訴訟標的，而補充更正事實上陳述，非為訴之變更或追加。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其拍定坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段604、604-2、312-1及292-27地號土地，惟被告抗辯其對上開土地如附圖所示、面積共298平方公尺土地有優先承買權，是被告有無優先承買權影響原告買受人之地位，則原告於其私法上地位即有受侵害之危險，而此一法律上地位之不安狀態，能以確認判決將之除去，揆諸前開說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段312-1地號土地為訴外人 李建瑩 所有，而同段604、604-2及292-27地號土地為訴外人 李俊逸 即 李增盈 所有（下稱系爭土地），嗣遭債權人兆豐資產管理股份有限公司聲請強制執行，經鈞院以100年度司執字第3418號受理強制執行程序，嗣由原告予以拍定，惟被告主張對系爭土地有優先承買權，後經執行法院審認，僅認定被告就門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○號房屋（下稱系爭建物）使用面積以外之土地無優先承買權，就系爭建物所使用之土地部分是否有優先承買權，則說明執行法院無權就此實體部分為審認，為此，原告自有提起本件確認訴訟之確認利益。
(二)按最高法院69年度台上字第945號、62年台上字第2962號判例要旨，土地法第104條第1項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形，有依同樣條件優先購買之權。經查，系爭建物未辦理保存登記，依民法第758條規定，無法經由地政機關登記而取得所有，而由出資興建人取得該房屋之所有權，後縱有被告 於鈞院 100年度司執字第3418號民事聲請狀稱系爭建物乃其父親 鍾潤源 贈與之事實，被告亦僅得為事實上處分權之移轉，並非所有權之移轉。因此，被告既非系爭建物之出資興建人，無以原始取得該房屋之所有權，亦無法因贈與而取得所有權，至多僅因事實上處分權之贈與而得使用該房屋，核與土地法第104條第1項規定所適用對象之「房屋所有人」不符，自無從據此主張有優先承買權。
(三)再按民法第426條之2規定，承租人係以租用基地建築房屋之目的承租基地始有適用。經查，被告之父及被告均與原土地所有權人無任何租用基地建築房屋目的之租賃關係。且查被告於鈞院100年度司執字第3418號民事聲請狀曾稱「磚造建物係民國56年間由債務人 李增豐 出資，由先父 李金鎮 、先母 李鍾潤 五監督建造的」、「茲於87年3月28日父親李金鎮過世，系爭建物依全體繼承人之協議，只由債務人李增豐、 李增祿 、 李增壽 、李俊逸即李增盈四兄弟繼承，母親 李鍾潤五 及姊妹都拋棄繼承」等語，應認為該屋之建造，係於自有土地上建造該房屋，且亦無相當之證據可供認在自家土地上建造房屋，而向自家人承租土地之證明，難認系爭建物之建造係與土地間存有租地建屋之租賃關係而為建築，故無從主張優先承買。
(四)對於被告抗辯所為之陳述：１被告辯稱為系爭建物原始建造人，取得其所有云云，原告否認之，經查:
⑴按土地法第104條所定之基地承租人，係指承租基地之基
地上房屋所有權人，被告於鈞院100年度司執字第3418號民事聲請狀中稱系爭房屋乃係於98年由訴外人鍾潤源贈與予被告，並非如被告於本案所述於87年即取得系爭房屋之事實上處分權，則更無被告於87年間委託他人修建之事實，而被告所提出 黃振銘 所開立之證明書，也顯為嗣後所虛偽製作，並不足採信。
⑵再者，被告父親鍾潤源於100年7月25日才死亡，且系爭
土地於100年度強制執行時之拍賣公告仍記載訴外人鍾潤源為系爭建物所有人，然被告卻於原告拍定後，且訴外人鍾潤源死後之101年1月後才於100年度司執字第3418號執行事件提出聲請狀陳稱其係於98年受贈系爭建物云云，是否真實，恐有疑問。縱使系爭建物是被告98年受贈所取得，但依房屋現況，於被告受贈後絕無就系爭建物為重大修建之事實，故被告當應就系爭建物於98年受贈後有重大修繕一節舉證以實其說。
２被告辯稱系爭土地有租賃權云云，原告否認之，經查：
⑴系爭建物所占用之土地於90年12月20日已由債權人即訴外
人新竹國際商業銀行股份有限公司聲請辦理假扣押查封登記，按強制執行法第51條第2項規定，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。再按最高法院94年度台上字第1924號判決及台灣高等法院99年度上易字第897號判決之意旨，被告於98年所為之租賃行為，乃為實施查封後有礙執行效果之行為，對拍定人不生效力，因此被告自不得以此主張有租賃關係存在。
⑵且系爭土地之拍賣公告僅說明系爭建物為訴外人鍾潤源所
有，並未載明有租賃關係存在，而被告係於系爭土地拍定後始提出土地租賃契約書，顯見系爭租賃契約書恐為被告嗣後所虛偽製作之合約。
⑶末查，系爭建物目前提供中華民國紅十字會臺灣省新竹縣
支會作為長期日間照顧服務使用，惟紅十字會新竹支會之負責人為李增豐，顯與被告無涉，由此亦可推知，被告恐為嗣後另定系爭土地租賃契約書之人頭，被告上開所辯，要不足採。
(五)綜上，被告自無從依土地法第104條及民法第426條之2主張優先承買權，爰聲明：
１確認被告就坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段604、604-2
、312-1及292-27地號土地如本院101年度執事聲字第15號裁定後附附圖所示、面積共298平方公尺土地之優先承買權不存在。
２訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)原告主張被告無適用土地法第104條第1項房屋所有權人及民法第426條之2承租人之優先承買規定云云，惟查：
１依73年實施建築管理法以前所建造之房屋，其原始建築取得
所有權者，不受建築法之限制，均認係合法房屋。系爭建物於50年間原始建築，嗣被告於87年取得系爭建物後，因該建物係屬50年間以木造台灣瓦建造的簡陋房屋，且歷經使用30年無修，受白蟻侵蝕，木頭亦已腐朽、破爛，致不堪使用，不得不出資重建磚造水泥瓦屋，此有承包商黃振銘出具證明書可按，且被告領有房屋稅籍證明書、用電繳費證明書，及新竹縣政府補領使用執照，依其情形，被告視同系爭建物原始建造人，自已取得系爭建物之所有權，並徵得地主李俊逸、李建瑩口頭同意租用，依農地作物收穫量千分之三七五計算，按年付租。
２被告於98年間為中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會辦理老
人日間照顧服務計畫，乃擴建鐵皮屋，免費提供該房屋及土地供智障、低能老人日間照顧中心使用，因政府需要土地租約及房屋稅籍證明，始於98年12月16日與地主間簽立系爭租賃契約書，政府並以提出房屋使用執照為核准要件。綜上所陳，被告為房屋原始建造人取得所有權，並為土地承租人，依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定，就系爭建物坐落之土地自有優先承買之權。
(二)原告提起訴訟阻斷房屋與基地不能享有完整權利，合而為一，發揮房地使用之功能，則原告應買人之動機，即在期待房屋與基地租賃期滿後，另行訴請拆屋還地為其目的，造成系爭建物遭受拆除之鉅大損失，又系爭建物目前提供中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會作為長期日間照顧服務使用，且新竹縣政府分別於100年4月10日、101年4月12日各核定日間照顧服務計畫新台幣（下同）338萬5,800元、166萬2,837元，已撥投資共計568萬4,987元，則如系爭建物不能發揮現今之使用功能，不但政府損失外，失智症、老人福利損失更大。顯然原告之所為，不無濫用權利之嫌，茲為公益起見，仍應從寬認定被告房屋對於租賃基地享有優先承買權。
(三)準此，原告提起本件訴訟，實無理由，為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
(一)坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段312-1地號土地為訴外人李建瑩所有，而同段604、604-2及292-27地號土地為訴外人李俊逸即李增盈所有，嗣遭債權人兆豐資產管理股份有限公司聲請強制執行，經本院以100年度司執字第3418號受理強制執行程序，嗣由原告予以拍定，業據本院調取執行卷宗核閱屬實，並有101年4月1日新院千100司執莊字第3418號執行命令、土地謄本附卷可參（見本院審訴卷第8-11、49-53頁）。
(二)坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段604、604-2、312-1及292-27地號等土地上（下稱系爭土地），門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○號房屋乃未辦保存登記之建物（整編前為門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路○○○號，下稱系爭建物），其占有前開土地之位置及面積詳如101年度執事聲字第15號案件101年6月19日土地複丈成果圖所示（下稱附圖），目前系爭建物提供中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會作為長期日間照顧服務使用，業經本院執行處會同新竹縣竹東地政事務所派員測量屬實，並有土地複丈成果圖、系爭建物照片、新竹縣政府委託辦理101及102年度長期照顧日間照顧服務契約書、招標投標及契約文件等在卷可稽（見本院審訴卷第74、55-59頁、訴字卷第72-80頁）。
(三)被告就系爭建物所坐落土地外之其他土地並無優先承買權，業經本院執行處於101年9月26日以101年度執事聲字第15號裁定確認，抗告後由臺灣高等法院於101年11月13日以10
1年度抗字第1497號駁回抗告確定，有裁定2份附卷可考（見本院審訴卷第12-18、19-20頁）。
(四)系爭建物所占用之土地於90年12月20日已由債權人即訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司聲請辦理假扣押查封登記，復據本院調取90年度裁全字第2289號、90年度執全字第1241號保全及執行卷宗核閱無訛，影印附卷（見本院訴字卷第85-89頁）。
四、本院之判斷：原告主張：坐落新竹縣○○鄉○○段新城小段312-1地號土地為訴外人李建瑩所有，而同段604、604-2及292-27地號土地為訴外人李俊逸即李增盈所有，嗣遭債權人兆豐資產管理股份有限公司聲請強制執行，經本院以100年度司執字第3418號受理強制執行程序，嗣由原告予以拍定，惟被告主張對系爭土地如附圖所示298平方公尺之土地有優先承買權，而提起本件確認訴訟，請求確認被告之優先承買權不存在等語。被告則以：如附圖所示298平方公尺、門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○號之房屋（改編前門牌為新竹縣○○鄉○○村○○路○○○號，下稱系爭建物），系爭建物於50年間原始建築，嗣被告於87年取得後，因該建物係屬50年間以木造台灣瓦建造的簡陋房屋，且歷經使用30年無修，受白蟻侵蝕，木頭亦已腐朽、破爛，致不堪使用，不得不出資重建磚造水泥瓦屋，被告視同系爭建物原始建造人，已取得系爭建物之所有權，並徵得地主李俊逸即李增盈、李建瑩口頭同意租用，依農地作物收獲量千分之三七五計算，按年付租；被告於98年間為中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會辦理老人日間照顧服務計畫，乃擴建鐵皮屋，免費提供該房屋及土地供智障、低能老人日間照顧中心使用，因政府需要土地租約及房屋稅籍證明，始於98年12月16日與地主間簽立系爭租賃契約書，政府並以提出房屋使用執照為核准要件，綜上，被告為系爭建物原始建造人取得所有權，並為土地承租人，依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定，就系爭建物坐落之土地自有優先承買之權等情，資為抗辯。故本件兩造之爭點厥為：㈠系爭建物是否於87年間重建？是否係被告出資重建而取得所有權？㈡被告就系爭建物所坐落土地與原土地所有權人間有無租賃關係存在？㈢被告就系爭建物所坐落土地，主張有優先承買權存在，有無理由？㈣原告提起本件訴訟，是否為權利濫用？茲分述如下：
(一)被告抗辯其於87年出資重建而原始取得系爭建物，難認屬實：
１被告抗辯：其於87年取得坐落系爭土地、以木造台灣瓦建造
的簡陋房屋後出資重建為磚造水泥瓦屋，其為系爭建物原始建造人，已取得系爭建物所有權等情，為原告所否認。經查，新竹國際商業銀行股份有限公司前於90年間聲請假扣押債務人李俊逸即李增盈所有系爭土地，本院執行處書記官於91年1月11日前往執行查封程序時，發現系爭604地號土地上有磚造房屋，磚造房屋門牌號碼為新竹縣○○鄉○○村○○路○○○號，據在場人李鍾潤五稱是其所有，債務人是其兒子等語，業據本院調取90年度裁全字第2289號、90年度執全字第1241號保全及執行卷宗核閱無訛，影印假扣押執行筆錄附卷可憑（見本院訴字卷第88-89頁）。嗣本院100年度司執字第3418號清償借款事件，債權人兆豐資產管理股份有限公司調取前揭假扣押執行卷，聲請強制執行債務人李俊逸即李增盈、李建瑩所有之系爭土地，本院執行處書記官於100年
3月3日前往執行查封程序時，系爭建物仍存在，並經債權人查報系爭建物為鍾潤源所有，此業據本院調取100年度司執字第3418號執行卷宗查閱無誤，影印查封筆錄及陳報狀附卷足參（見本院訴字卷第141、144頁）。本院執行處遂於系爭土地應買公告上載明「一、本院於91年1月11日…，假扣押查封，據地政人員指界稱：…，604地號土地上有磚造房屋（門牌號碼：新竹縣寶山鄉新城村409號），據在場人李鍾潤五稱係其所有…，本院於100年3月3日現場查封及履勘時，債務人不在場，據地政人員指界稱：…，604地號土地上有磚造房屋（非本件拍賣標的，其新舊之門牌號碼分別為新竹縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號（新的）、新竹縣寶山鄉新城村409號（舊的））…，據債權人陳報稱…，
604地號上之磚造房為鍾潤源所有，此亦有卷附拍賣公告可參（見本院訴字卷第148、152頁）。
２又「㈠…，上開公告所載系爭建物之所有人李鍾潤五、鍾潤
源分別於93年4月7日、100年7月25日死亡，李鍾潤五之繼承人李增豐、 李玉蓮 、李增祿、黃 李玉惠 、李增壽、李俊逸（原名李增盈）、 李瑞菊 等人於100年11月17日具狀陳稱：系爭604地號土地上之前揭建物，已由母親李鍾潤五贈與鍾潤源，98年間鍾潤源將上開建物贈與鍾昭宏等語，並提出新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書、台灣電力公司新竹區營業處書函等為證。㈡次查，前揭公告應買期間由應買人於100年12月23日聲明應買，本院旋分別於101年1月12日通知李鍾潤五之繼承人、於101年2月29日通知鍾潤源之繼承人於10日內具狀聲明是否願依同樣條件優先購買，聲明人鍾昭宏（即本件被告）於101年1月12日具狀就如附表所示
4筆土地聲明行使優先承買權，並檢附系爭建物之新竹縣政府補領使用執照、土地租賃契約書等證明文件之事實，有10
0年12月23日民事聲明應買狀、本院101年1月12日及同年
2月29日新院千100司執莊字第3418號函、送達證書、101年1月12日之民事聲明狀暨檢附之新竹縣政府補領使用執照、101年1月20日民事陳報狀暨檢附之土地租賃契約書等附於原執行卷宗可參」，上情除有本院101年度執事聲字第15號裁定附卷可參外（見本院審訴卷第12-18頁），並據本院調取100年度司執字第3418號執行卷宗核卷無誤。３查，本件被告固抗辯其於87年間出資重建原始取得系爭建物
，惟此與本院90年度執全字第1241案假扣押案件91年1月11日查封時，在場人李鍾潤五稱系爭建物為其所有等語，顯然不符；亦與本院100年度司執字第3418號清償借款執行案件，債權人查報系爭建物為鍾潤源所有一節有異。且李鍾潤五之繼承人李增豐、李玉蓮、李增祿、黃李玉惠、李增壽、李俊逸即李增盈、李瑞菊於100年11月18日共同具狀向本院執行處表明「磚造建物係56年間由債務人李增豐出資，由先父李金鎮、先母李鍾潤五監督建造的」、「87年3月28日父李金鎮過世，系爭建物依全體繼承人之協議，只由債務人李增豐、李增祿、李增壽、李增盈（即李俊逸）四兄弟繼承，母親李鍾潤五及姊妹都拋棄繼承」、「但當時母親李鍾潤五聲明：她胞弟鍾潤源對李家貢獻很大，系爭磚造建物即贈與『鍾潤源』，此觀鈞處拍賣公告亦認鍾潤源為系爭建物所有人即明」、「嗣由鍾潤源將系爭建物改修後，仍由母親李鍾潤五居住，鍾潤源並經常來宅陪伴母親，及至母親93.4.7過世，鍾潤源仍經常繼續長住系爭建物」、「至98年間『鍾潤源』年老將系爭磚造建物贈與經常昭顧多年的『鍾昭宏』，並由『鍾昭宏』大修房屋，設房屋稅籍及更改用電名字」等情，有陳述意見狀在卷可稽（見本院訴字卷第153-154頁）。
由此益見被告抗辯其於87年間出資重建原始取得系爭建物，顯有可疑。
４第查，本院執行處先後通知李鍾潤五及鍾潤源之繼承人於10
日內具狀聲明是否優先承買系爭土地，被告於101年1月11日具狀聲明優先承買時亦表示「磚造建物係56年間由債務人李增豐出資，由先父李金鎮、先母李鍾潤五監督建造的」、「茲於87年3月28日父親李金鎮過世，系爭建物依全體繼承人之協議，只由債務人李增豐、李增祿、李增壽、李增盈（即李俊逸）四兄弟繼承，母親李鍾潤五及姊妹都拋棄繼承」、「然當時母親李鍾潤五聲明：她胞弟鍾潤源對李家貢獻很大，系爭磚造建物即贈與『鍾潤源』，此觀鈞處拍賣公告亦認鍾潤源為系爭建物所有人即明」、「嗣後由鍾潤源將系爭建物改修後，仍由母親李鍾潤五居住，鍾潤源並經常來宅陪伴母親，及至母親93.4.7過世，鍾潤源仍經常繼續長住系爭建物」、「至98年間『鍾潤源』年老將系爭磚造建物贈與經常昭顧多年的『鍾昭宏』，並由鍾昭宏大修房屋，設房屋稅籍及更改用電名字」等語，有民事聲請狀附卷可憑（見本院訴字卷第163-165頁）。由被告於執行處具狀行使優先承買權時，亦自承系爭建物係其父親鍾潤源於98年間所贈與一情，益資佐證被告於本件訴訟中改稱其於87年間出資重建原始取得系爭建物，並非實情。
(二)被告抗辯其就系爭建物坐落之系爭土地，與原土地所有權人李俊逸即李增盈、李建瑩間有租賃關係存在，亦非可信：
被告抗辯：其於98年間為中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會辦理老人日間照顧服務計畫，乃擴建鐵皮屋，免費提供該房屋及土地供智障、低能老人日間照顧中心使用，因政府需要土地租約及房屋稅籍證明，始於98年12月16日與地主間簽立租賃契約書，政府並以提出房屋使用執照為核准要件等語，並提出與李俊逸即李增盈、李建瑩於98年12月16日簽訂之土地租賃契約書、補領使用執照、稅籍證明為憑（見本院審訴字卷第38-41頁），惟原告爭執系爭土地租賃契約書之真正。經查，經向新竹縣政府查詢中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會何年度開始得標參與新竹縣政府招標之長期照顧日間照顧服務乙案，經該府回函「本縣101年度長期照顧日間照顧服務招標案於101年4月初完成採購程序，中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會為得標廠商之一，102年度取得續約權至日102年12月31日止」，此有新竹縣政府102年10月11日府社老字第1020149321號函暨該函檢附之決標公告、房屋使用借貸合約書在卷足按（見本院訴字卷第56-60頁）。
稽諸中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會係於101年4月6日得標長期照顧日間照顧服務標案，新竹縣政府檢送之房屋使用借貸合約書亦係該支會會長李增豐於100年6月15日始與被告簽訂，顯見被告辯稱：其於98年間為中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會辦理老人日間照顧服務計畫，乃於98年12月16日與系爭土地原地主李增盈即李俊逸即李增盈、李建瑩簽立租賃契約書云云，並非屬實。被告嗣於本件訴訟中又改稱87年間即向地主李俊逸、李建瑩口頭承租系爭土地，除未舉證證明外，亦與前揭查封程序調查情形，及其具狀主張優先承買權時表明係98年受贈取得系爭建物之主張歧異，殊難信實。
(三)被告抗辯其就系爭建物坐落之系爭土地，有優先承買權存在，為無理由：
按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第51條第2項、第98條第1項分別定有明文；所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言（最高法院94年度台上字第1924號判決參照）。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，系爭房屋之租賃契約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第425條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地（最高法院71年度台上字第3636號判決參照）。經查，系爭建物所占用之土地於90年12月20日已由債權人即訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司聲請辦理假扣押查封登記（見不爭執事項第㈣點），並有系爭土地之土地登記謄本附卷可憑（見本院審訴卷48-53頁），縱認債務人李俊逸即李增盈、李建瑩與被告簽訂之系爭租賃契約書為真，其等於土地遭查封後之98年間將系爭土地出租予被告，核屬有礙執行效果之行為，稽諸上開最高法院判決意旨，對原告即拍定人即不生效力。準此，被告執系爭土地租賃契約書主張其租用基地建築房屋，為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項、民法第426條之2之規定，有優先承買之權利云云，即非有據。
(四)原告提起本件訴訟，並無權利濫用情事：被告另抗辯：原告應買之動機，在期另行訴請拆屋還地，造成系爭建物遭受拆除之鉅大損失，又系爭建物目前提供中華民國臺灣省紅十字會新竹縣支會作為長期日間照顧服務使用，如系爭建物不能發揮現今之使用功能，不但政府損失外，失智症、老人福利損失更大，原告所為，不無濫用權利之嫌云云。惟查，系爭建物因屬57年搭蓋，而為新竹縣建築管理自治條例或實施都市計畫以外地區建築物管理辦法施行前已建築完成之建物，依新竹縣建築管理自治條例第96條之規定得申請補發使用執照，經建築師事務所量測成果及計算所繪製之平面圖說及新竹縣政府現場勘查，系爭建物僅得補領面積51.76平方公尺，其餘係屬違章建築部分，已由新竹縣政府使用管理科入案列管排定拆除等情，有新竹縣政府102年
9月15日府工建字第1020121841號函附卷可稽（見本院訴字卷第25頁），由此可知被告主張優先承買如附圖所示298平方公尺之土地絕大部分為違章建築，參以系爭建物僅為一層樓磚造房屋，年代久遠，價值非高，有照片附卷可稽（見本院審訴卷第55-59頁），且中華民國紅十字會臺灣省新竹縣支會得標之長期照顧日間照顧服務僅續約至102年12月31日，有新竹縣政府102年10月11日府社老字第1020149321號函及決標公告可考（見本院訴字卷第56、59頁），綜上情節，應認原告提起本件確認優先承買權不存在訴訟，係合法行使權利，難認有何權利濫用情形，被告為權利濫用之抗辯，洵非有據。
(五)承上析述，被告辯稱系爭建物係其於87年間出資重建取得，其於98年間與系爭建物所坐落土地之原地主李增盈即李俊逸、李建瑩簽訂系爭租賃契約，均難認屬實。且縱認被告於98年間承租系爭土地為真，惟此係90年12月20日系爭土地遭查封後所為有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項之規定，對於拍定人之原告自不生效力。從而，被告依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項之規定，主張就系爭建物坐落之系爭土地有優先承買權，非有理由，原告對此出而爭執，訴請確認被告就系爭土地如附圖所示面積共
298平方公尺土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年11月19日
民事第二庭法官吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月19日
書記官陳筱筑