裁判字號：臺灣桃園地方法院111年重訴字第381號民事判決
裁判日期：民國113年06月25日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第381號原告 徐金棟 訴訟代理人 陳祈嘉 律師
張佳榕 律師被告 徐永勝
徐永忠 兼上二人訴訟代理人 徐永惠 被告 林志明
洪助城 劉永炳 賴明輝 徐金旺 田金蓮 鄧昆峰 許峰睿 上八人共同訴訟代理人 蔡振宏 律師被告 彭湘羚 （即 徐宏澤 之繼承人）
徐偉峻 （即徐宏澤之繼承人）
徐逸家 （即徐宏澤之繼承人）兼上三人訴訟代理人 徐裕翔 （即徐宏澤之繼承人）上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年5月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款所定明文，查原告起訴時原列徐宏澤為被告，並聲明第1項為：徐宏澤、 徐永聖 、徐永惠、徐永忠4人連帶給付原告新臺幣（下同）2154萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第5頁）。嗣於訴訟中發現徐宏澤已於其起訴前死亡，乃變更追加徐宏澤之繼承人即徐裕翔、彭湘羚、徐偉峻、徐逸家等4人（下稱徐裕翔等4人）為被告，而將聲明第1項變更為：徐裕翔等4人、徐永勝、徐永惠、徐永忠應連帶給付原告2154萬元本息（見本院卷一第299、301頁），核與 上開 規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告與被告徐裕翔等4人之被繼承人即徐宏澤及被告徐永勝、徐永惠、徐永忠（下稱徐永勝等4人）原均為坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，徐永勝等4人於民國000年0月間將其等就系爭土地應有部分3分之1合計面積2154坪，以4307萬8016元出售訴外人 山立 通運股份有限公司（下稱山立公司），並以存證信函通知原告及其他共有人行使優先承買權，原告與訴外人 徐溪欖 、 徐張菊妹 於108年6月17日回覆願以同一條件優先承購，然因徐永勝等4人未提出與山立公司之買賣契約，致原告無從了解契約內容，原告即請徐永勝等4人提出該項契約，雖於108年6月19日提出買賣契約，並表示請原告應於7日內簽訂買賣契約，惟因徐永勝等4人仍未確認優先承買人究為何人、亦未確認應負擔之款項比例，函詢遲未獲回應下。未料徐永勝等4人竟於108年7月8日以律師函表示原告自行延誤期日，故已放棄優先承買權，強行與山立公司就應有部分簽訂之買賣契約，顯已侵害原告之優先承買權。又山立公司將系爭土地借名登記被告林志明、洪助城、劉永炳、賴明輝、徐金旺、田金蓮、鄧昆峰、許峰睿等人(下稱林志明等8人)名下，林志明等8人於000年0月間以存證信函通知原告及其他共有人，將系爭土地依土地法第34條之1，以總價1億2923萬4052元出售予訴外人 廖玉華 ，原告已於109年3月27日以存證信函表示願以同一條件優先承購，然因林志明等8人未提出與廖玉華之買賣契約，致原告無從了解契約內容，而請被告林志明等8人提出該項契約，未料竟以原告未提出銀行具名之財力證明等理由，空言主張原告未具全部承諾優先承買權之效力，致系爭土地由其他共有人即訴外人 范菁菁 所承買，侵害原告權利甚鉅。系爭土地依誠立不動產估價師事務所評估於第一次移轉登記109年1月15日時每坪為3萬9,400元，如原告行使優先承買權，即可以每坪2萬元價格取得價值每坪3萬9,400元之土地，原告僅以3萬元計算土地價值，原告因被告徐永勝等4人侵害優先承買權，通常情形可得利益為2154萬元【(30,000元－20,000元）×2154坪＝21,540,000】。又系爭土地依誠立不動產估價師事務所評估於第二次移轉登記109年12月55日時每坪為3萬9,700元，如原告行使優先承買權，即可以每坪2萬元價格取得價值每坪3萬9,700元之土地，故原告主張以每坪3萬元計算土地價值，林志明等8人侵害原告原可按與范菁菁應有部分比例即4比6之優先承買權，依通常情形可得利益為25,846,800元【（30,000－20,000）×6461.70坪×
0.4＝25,846,800】。爰依民法第184條第1項後段、第185條、土地法第34條之1第4項，請求徐宏澤之繼承人即徐裕翔等4人及徐永惠、徐永勝、徐永忠連帶賠償2154萬元之損害；被告林志明等8人連帶賠償原告2584萬6,800元之損害。而上開被告間為具有同一損害賠償之目的，本於各別之發生原因，對原告各負全部給付之義務，屬於不真正連帶債務等語，並聲明：㈠被告徐裕翔等4人及徐永惠、徐永勝、徐永忠應連帶給付原告2154萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡被告林志明等8人應連帶給付原告2584萬6,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢上開所命給付如其中一被告已為給付，其餘被告就給付金額之範圍內同免其責。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠林志明等8人及徐永惠、徐永勝、徐永忠：原告就第一階段買
賣以108年8月25日存證信函覆徐宏澤要求被告徐宏澤表明「行使優先承買權何人」、「需準備之款項多少」、「徐宏澤為何使用錯誤地址，目的為何」、「若徐宏澤是本件買賣之代表人，應提供委託書及戶籍登記證明文件」等要求，其擅加變更買賣條件，已非合法行使優先承購權。又第二階段階段中，林志明等8人以109年3月18日存證信函通知原告已明確說明土地買賣之「土地標示」「處分方式」「價金分配」、「價金80％之財力證明」相關買賣條件，對全體共有人所通知之訊息並無差別對待，總價金80％財力條件之通知，針對每一共有人原告並無差別對待，包含全部之共有人及最後行使優先購買權並取得土地之范菁菁，林志明等8人已如實將交易有關之「同樣條件」明確告知原告，而原告卻一再以「未提供買賣合約書」拒絕簽訂買賣契約，惟買賣契約提供與否與同樣條件並無關聯，原告只要謹守被告所通知之「同樣條件」，依指定期日或期限簽約，買賣契約即可成立，即無可能損及原告之優先承購權。共有人范菁菁已按照林志明等8人109年3月18日存證信函所通知之交易條件，行使優先承購權買得系爭土地，足證范菁菁亦是通知行使優先承買權存證信函之條件下取得土地，買賣契約書提供與否，無礙共有人優先承購權之行使，本案因買賣價金不低，為確保買方確實有購買土地之資力，要求買方必須提出價金80％財力證明，此本為商場通常慣例，但原告回覆被告「其他要求非行使優先承買權之必要條件，不予回應」等語，已擅加變更買賣條件，非合法行使優先承買權。又原契約買受人廖玉華於109年3月16日簽約日即向銀行申請核發財力證明為1.04億元，為買賣價金8成以上，范菁菁亦於109年3月23日即向銀行申請財力證明書達到買賣價格的8成。再原告主張損害賠償，其所主張土地價格以每坪3萬元計算不合理，另價格起算點亦應以林志明等8人與范菁菁雙方簽定契約日為基準，原告列舉實價登錄土地條件大不相同，土地價格之不實等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡徐裕翔等4人：徐裕翔等4人就被繼承人徐宏澤之債務應以繼
承之遺產為限；又徐宏澤於108年5月27日與山立公司簽訂系爭土地買賣契約書時，已於108年6月1日通知原告可行使優先承買權，並於109年1月9日因原告主張行使優先承權，要求前往所指定亞信地政士事務所辦理買賣契約之簽訂，惟原告要求土地分割，並要確保本次所購買土地範圍，當日未獲原告允諾簽訂買賣契約，導致無法完成同一條件簽定買契約，上情均經桃園市中壢地政事務所審查後認原告要求共有物分割之變更買賣條件屬實，非合法行使優先承購權，已屬喪失優先購買權，對於受理系爭土地出賣人 許永惠 等4人將辦理登記事宜。實價登錄自108年5月至000年0月間同為坐落桃園市觀音區濱海段全部56筆土地每坪交易價格均在3萬9,200元以下，其中有52筆低於每坪1萬6,000元，每坪2萬元已高於市場平均行情。系爭土地後續歷經數次移轉登記過戶之實際買賣格皆為每坪2萬元，足以證明為系爭土地市價，估價報告的金額不論高低應不能取代系爭土地數次已完成買賣成交的市場價格。縱原告受有損害，因原告原與徐溪欖、徐張菊妹3人共同主張願同一價格優先承購，原告預期利益受有損害，應依照人數比例計算，受有損害應為總損害之3分之1等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第407、420頁）：㈠兩造曾前後同為系爭土地之共有人。
㈡本件被告因買賣關係分為二階段，第一階段相關人為被告徐裕翔等4人及徐永惠等3人。第二階段為被告林志明等8人。
㈢第一階段、第二階段所發生之事件時間序列，如被告112年3
月23日答辯一狀第3至7頁（詳如本院卷一第237至245頁）所載。
四、本院得心證之理由：㈠原告於系爭土地第一階段買賣，是否已合法行使優先承買權
？原告依侵權行為之法律關係，請求徐裕翔等4人、徐永惠、徐永勝、徐永忠負連帶損害責任，有無理由？
1.按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項定有明文。次按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。故共有人出賣其應有部分，他共有人依前開規定得主張以同一價格優先承購，為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務，此為保護他人之法律。又土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號民事判決要旨參照）。
2.經查，依前述兩造不爭執事項㈢，系爭土地第一階段買賣發生之事件時間序列，如被告112年3月23日答辯一狀第3至7頁（即本院卷一第237至245頁）所載，即徐永勝等4人以108年6月1日存證信函通知原告其等將出售系爭土地應有部分，並於文中告知與買方山立公司簽訂買賣契約之價金、付款方式等，請原告應於文到15日內提出等額買賣價金行使優先承買權；原告與訴外人 徐溪攬 、徐張菊妹以108年6月17日存證信函通知徐永勝等4人願以同一價格條件優先承購，但要求應補送買賣契約書；徐永勝等4人即以108年6月19日存證信函檢附買賣契約書告知原告簽約地點，請原告依時前往簽約，逾期視為放棄優先承購權；嗣徐永勝等4人於108年7月18日以律師函通知原告未遵期前往辦理簽約事宜，已視為放棄優先承買權，並向桃園市中壢地政事務所申辦所有權移轉登記；原告則以維護其優先承購權為由，屢向中壢地政事務所提出異議；末經徐永勝等4人通知原告，將依原告所請於109年1月9日至臺北市信義區松信路亞信地政事務所，按與山立公司買賣契約同一條件與原告簽訂買賣契約；惟原告並未依同一條件與徐永勝等4人簽訂買賣契約，而由中壢地政事務所於109年1月15日辦畢移轉登記等情，並有上開各存證信函、律師函、異議書、中壢地政事務所函文等件在卷足稽（見本院卷一第47至64、91至113、259至294頁），上情堪認為真實。
3.按土地法第34條之1第2項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，可參考土地法第34條之1執行要點第8點：「(六)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。
(七)他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。」及第13點「(一)他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄」等規定為之。又因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否，始足落實優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條件，害及他共有人之利益。查，徐永勝等4人於108年6月1日寄發信函與原告，文中已敘明出售面積、買受人、價金及付款方式，並限期原告於文到15日內表示是否以相同條件優先購買，嗣檢附買賣契約通知原告應於7日內前往太平洋房屋新竹湖口成功加盟店簽訂買賣契約等情，業經認定如前，已充分提供買賣之一切條件，足使他共有人知悉以同樣條件訂立買賣契約相關資訊，足堪認徐永勝等4人已踐行土地法第34條之1之通知義務。原告收受該信函後，固於108年6月17日以存證信函向徐永勝等4人表示願以同一價格優先承購系爭土地等語，然未遵期於收受108年6月19日時7日內前往指定地點簽訂買賣契約，且逾近半年後，再經徐永勝等4人於109年1月6日以存證信函通知原告依所請於109年1月9日至所指定之亞信地政事務所按同一條件簽訂契約；惟原告則陸續向中壢地政事務所提出異議，而未前往簽訂買賣契約。可見徐永勝等4人欲依土地法第34條之1第5項準用第1項將系爭土地賣與山立公司時，已依同條第2項規定，事先以書面通知他共有人，原告因此依同條第4項表示願以同一價格優先承購，然而並未接受以出售予山立公司之條件簽訂買賣契約，即非屬按出售同樣之條件承購，自難認其已合法行使優先購買權。
4.原告雖以徐永勝等4人與立山公司間土地買賣契約書之附加條款為據（見本院卷一頁），另主張徐永勝等4人提出買賣契約明訂108年9月30日為最後點交日，且附加條款第3條約定需其他30筆土地買賣契約簽訂後才生效力，原告無法確認所稱之30筆土地買賣契約是否已生效力，致無法簽約云云。
惟依上開說明，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。又如契約必要之點之買賣標的及價金意思合致，其他非必要之點之條件或附隨義務未明時，則應以法律規定行之，如法無明文應以合理期間之合理方式為之，以履行同樣條件之優先承買權。原告既表示願以同一價格優先承購，即應依徐永勝等4人與山立公司不動產買賣契約書記載之契約必要之價金、標的物、價金交付方式等同樣條件簽訂買賣契約，至徐永勝等4人與山立公司買賣契約另附有停止條件，係山立公司個人購買系爭土地之動機，而經徐永勝等4人同意將之記載於買賣契約中，基於契約自由原則，山立公司以此方式購買系爭土地，尚無違反強制禁止規定，不影響其效力，且與原告行使優先承購權之同一價格之契約必要之點無涉，原告要求確認與山立公司買賣契約之效力，難認符合以同一價格優先承購，不能認為係合法行使優先承購權。
5.原告既未合法行使系爭土地第一階段買賣之優先承購權，其主張徐永勝等4人明知其已行使優先承購權，仍擅將系爭土地售與山立公司，並將系爭土地辦理所有權移轉登記予林志明等8人，徐永勝等4人共同侵害原告之優先承購權等語，並無可採。從而，原告請求徐永惠、徐永聖、徐永忠及徐裕翔等4人連帶負損害賠償責任，即無理由。
㈡林志明等8人於系爭土地第二階段買賣中，是否已盡土地法第
34條之1第2項之通知義務，被告是否合法行使優先承買權？
1.按諸土地法第34條之1第4項、第2項規定，共有人出賣其應有部分時，自有通知他共有人是否願以同一價格優先承購之義務，否則他共有人無從行使該優先承購權，且如上所述，土地法第34條之1第2項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，可參考土地法第34條之1執行要點第8點：「(六)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。」及第13點「(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力」等規定為之，且因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否。惟該通知之目的在使他共有人得以同一價格行使優先承購權，而買賣價格屬買賣主要條件之一，出賣應有部分之共有人通知他共有人優先承購時，將其出賣他人之買賣價格一併通知，他共有人即得以抉擇是否願優先承購。
2.依前述兩造不爭執事項㈢，系爭土地第二階段出售之事件時間序列，如被告112年3月23日答辯一狀第3至7頁（即本院卷一第237至245頁）所載，即林志明等8人委任律師於109年3月18日寄發存信函通知原告及其他共有人，依土地法第34條之1出售系爭土地全部，如願依同法第34條之1第2項依同一條件承買全部土地，應於文到15日內以書面為行使優先承買之表示，但應同時出具銀行具名之財力證明（證明本人確具有總價金80％之財力），未提出、逾期不提出或提出之財力證明不足額者，視為不買，由表示承買及提出財力證明者為買賣合意，又如多人符合應買資格且已表示及提出財力證明者，以最先表示及提出證明者，取得最先買賣合意等語；原告以109年3月27日存證信函回覆其主張行使優先承買權，請速補寄買賣契約書，其他要求非行使優先承買權之必要條件，不予回應等語；林志明等8人嗣於109年4月13日向原告通知因共有人范菁菁於109年3月27日主張優先承買，先於原告於109年3月30日主張優先承買，而由范菁菁取得優先承購權等情，並有上開存證信函可查（見本院卷一第119至133頁），上情亦堪信為真實。
3.林志明等8人依土地法第34條之1處分系爭土地時，以上開存證信函通知其他共有人行使優先承購權，已告知土地標示：桃園市○○區○○段000地號土地乙筆，面積21361.00平方公尺，所有權全部；處分方式：按土地每坪2萬元，全部價款1億2923萬4052元出售廖玉華；價金分配：上列價款共有人依其應有部分比例面積計算並分配應得之價金（扣除土地增值稅等稅務，詳如附表），該存證信函並已寄送林志明等8人以外其他全部共有人（見本院卷一第119至127頁），既已載明其等將依土地法第34條之1處分系爭土地全部與其價金及價金分配等節，已充分提供買賣之一切條件，足使他共有人知悉以同樣條件訂立買賣契約相關資訊，埤供他共有人其評估是否行使優先權利，符法律規定「書面通知他共有人」之本旨，堪認出賣之共有人即林志明等8人已盡通知之義務。況且原告嗣以109年3月27日存證信函向林志明等8人聲明願以同一條件優先承購，其既經評估後表示優先承購，就買賣一切條件應已知悉，益徵林志明等8人已充分提供一切買賣條件而已盡通知之義務。
4.原告雖主張林志明等8人與廖玉華簽署之買賣契約，係約定買受人於簽約後七日內方有義務出具「總價金70％」之財力證明，而其通知共有人行使優先承買權條件卻應提供80％之財力證明，並非基於同一承買條件云云。惟按他共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權時，就出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之一切條件，必須均表接受，始得認係合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅予變更買賣條件時，固難認其已合法行使優先承購權。惟此項優先承購權係屬法定形成權之性質，他共有人是否以「同樣條件」合法優先承購？應依其行使該優先承購權時之意思表示為準。倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相同內容，成立買賣契約。此後，他共有人尚不得任憑己意附加條件或限制，若然，對於已成立之買賣契約內容，亦不生影響(最高法院104年度台上字第2161號民事判決參照)。
林志明等8人於109年3月18日通知原告及其他共有人依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部範圍以1億2923萬4052元之價格出售予廖玉華，請於15日內回覆是否優先承購，已通知原告與廖玉華間之所有買賣條件，並未變更標的、範圍、價金等購買條件；而林志明等8人同時通知原告及他共有人應同時出具總價金80%之資力證明，雖與林志明等8人、廖玉華簽署之土地買賣契約第4條「本約議定後，買受人應於簽約後7日內出具銀行具名之財力證明（證明本人確有總價金70％之財力，即新台幣90,463,836元），逾期不提出或提出之財力證明不足額者，買受人同意自己已無資力支付價金，視為不買」（見本院卷一第67頁）之約定有所不同；然林志明等8人通知他共有人應出具資力證明，再配合「以同一條件」簽約、付款，難認有何「變動」買賣契約條件之意思，且依原告以109年3月27日存證信函主張行使優先承買權，仍另要求補寄買賣契約書，並表示就其他要求非行使優先承買權之必要條件，不予回應等情，堪認原告於主張行使優先承買權時，已表明拒絕提供其財力證明，即與林志明等8人、廖玉華簽署之土地買賣契約第4條所約定買受人應提出財力證明之約定有所不合，則其以109年3月27日寄發、同年月30日送達林志明等8人之存證信函所表示購買意思，即不生優先購買之效力。況林志明等8人寄送行使優先承買權存證信函予其他全體共有人後，范菁菁表示應買之通知最先於到達林志明等8人一節，有林志明等8人通知原告上情之109年3月18日存證信函可查（見本院卷一第131至133頁），且為原告所不爭執（見上開不爭執事項㈢），自應依該存證信函通知事項決定由最先表示優先承買並提出財力證明者之范菁菁優先承買。則原告主張優先購買權受到侵害云云，並非可採。從而，原告請求林志明等8人連帶負損害賠償責任，即無理由。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項後段、第185條，請求徐永惠、徐永勝、徐永忠及徐裕翔等4人應連帶給付2154萬元本息，及請求被告林志明等8人應連給付2584萬6,800元本息，並上開被告間應負不真正連帶侵權行為責任，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回。
六、就上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許。
七、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年6月25日
民事第三庭法官張世聰如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年6月30日
書記官賴棠妤