臺灣苗栗地方法院111年度簡上字第16號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院111年簡上字第16號民事判決

裁判日期：民國113年04月03日

裁判案由：確認優先承買權存在等

臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度簡上字第16號上訴人 羅濟 森
羅濟憲 共同訴訟代理人 王元勳 律師
李怡欣 律師上訴人 楊榮吉
楊註孔 李岡橞 李綺芬 楊 羅秀華 羅金蘭 羅美貞 暨羅 范嬌英 之承受訴訟人
羅濟凱 暨 羅范嬌英 之承受訴訟人
吳東宏 吳偉賢 羅宜珠 暨羅范嬌英之承受訴訟人 吳德鉦 吳德鋒 吳亜芸 吳美華 陳金蘭
吳裕鐽
吳明潮 吳明龍
何恭燕 即 李益政 之遺產管理人
顏仁鴻 即顏 羅秀蘭 之承受訴訟人被上訴人 廖愛珍 訴訟代理人 何邦超 律師複代理人 何曜任 律師被上訴人 羅士 易上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於民國111年1月27日本院苗栗簡易庭109年度苗簡字第219號第一審判決提起上訴，本院於113年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人 羅濟森 、羅濟憲負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。查上訴人主張其與被上訴人羅 士易 因繼承訴外人 羅阿 文門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00號建物（下稱系爭建物）之所有權，因對坐落基地 羅士易 所有苗栗縣○○鄉○○段○○○段○○○○000000地號土地（下稱系爭土地），有優先承買權存在，是本件訴訟標的即上訴人有無優先購買權存在，有全體有合一確定之必要，參照上開法條，上訴人羅濟憲、羅濟森（下稱羅濟憲等2人）提起上訴，其效力應及於未上訴之原審同造原告全體，爰併列該等原告為上訴人。
二、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。上訴人主張被上訴人羅士易應以與廖愛珍同一買賣條件將系爭應有部分出賣予上訴人羅濟森、羅濟憲，請求確認上訴人羅濟森、羅濟憲對系爭應有部分有優先購買權存在，被上訴人則否認上訴人羅濟森、羅濟憲之優先購買權存在，是上訴人羅濟森、羅濟憲優先購買權是否存在，將影響上訴人羅濟森、羅濟憲得否請求被上訴人羅士易以同一條件出售系爭土地應有部分，亦即上訴人羅濟森、羅濟憲之法律上地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，上訴人羅濟森、羅濟憲有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法尚無不合。
三、上訴人之上訴之聲明本為：「㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就坐落系爭1050-2地號，如原審附圖所示面積為160.76平方公尺（以實測為準）土地有優先購買權存在。㈢被上訴人廖愛珍應塗銷於民國107年8月21日以買賣為原因，就第一項所示土地所為之所有權移轉登記。㈣被上訴人羅士易應就第一項所示土地，依被上訴人廖愛珍於107年5月24日簽訂土地買賣契約書之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金及完納稅捐後，辦理所有權移轉登記予上訴人。㈤訴訟費用由被上訴人負擔。」嗣變更上訴聲明為：「㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就坐落1050-2地號，如苗栗縣銅鑼地政事務所（下稱附圖）所示A部分面積125.82平方公尺、B部分面積18.09平方公尺、C部分面積19.23平方公尺、D部分面積6.87平方公尺、E部分面積2.60平方公尺、F部分面積8.53平方公尺土地有優先購買權存在。㈢被上訴人廖愛珍應塗銷於107年8月21日以買賣為原因，就第二項所示土地所為之所有權移轉登記。㈣被上訴人羅士易應就第二項所示土地，依被上訴人廖愛珍於107年5月24日簽訂土地買賣契約書之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金及完納稅捐後，辦理所有權移轉登記予上訴人。」（卷一第631頁、卷二第7-8頁），符合民事訴訟法第255條第1項第2款規定，於此敘明。
四、上訴人除羅濟憲等2人、羅濟凱、何恭燕即李益政之遺產管理人（下稱何恭燕）於言詞辯論期日到場外，其餘上訴人及被上訴人羅士易經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰分別依到場之被上訴人、上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、上訴人起訴之主張
一、重測前61-2地號土地日據時期原為 羅阿文 所有。35年11月5日以買賣為原因登記為訴外人即上訴人之父 羅士松 與羅士易（下合稱羅士松等2人）共有，應有部分比例各1/2。，嗣羅士松所有應有部分於80年6月8日以分割繼承為原因登記為羅濟憲所有，93年11月9日地籍圖重測後61-2地號土地變更為1050地號土地，106年12月4日共有物分割為1050地號土地及系爭1050-2地號土地，由羅濟憲取得1050地號土地、羅士易取得系爭1050-2地號土地。嗣羅士易將系爭1050-2地號土地與系爭建物售予廖愛珍，並由其於107年8月21日以買賣為原因取得系爭1050-2地號土地所有權。系爭1050-2地號土地上有系爭建物，系爭建物房屋稅籍證明書上之所有人為羅阿文，上訴人及被上訴人羅士易均為羅阿文之繼承人（如附表一所示）。系爭建物於羅阿文死亡後由上訴人及羅士易繼承而公同共有。系爭土地與系爭建物因繼承、分割，造成土地與房屋分開由不同人所有，且兩造並無特別約定不許系爭建物之公同共有人繼續使用系爭1050-2地號土地，則系爭建物之公同共有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內與系爭土地所有人間有租賃關係存在。
二、系爭建物之公同共有人即上訴人就系爭土地既得向羅士易主張有租賃關係存在，則羅士易於出售系爭土地時，即應踐行土地法第104條規定，通知上訴人行使優先購買權，詎羅士易並未踐行上開通知，即將系爭土地出售予廖愛珍，故就系爭土地所為之買賣契約自不得對抗上訴人，是以上訴人就系爭土地依法得行使優先購買權。
三、何恭燕前於110年7月29日雖曾具狀表示不同意行使本件優先承買權，亦不同意由其餘羅阿文之全體繼承人中任何一人行使本件優先承買權云云，然本件優先承買權係由系爭建物坐落於系爭土地上衍生而來，而因系爭建物為羅阿文之全體繼承人公同共有，故衍生之優先承買權亦為羅阿文之全體繼承人公同共有，至於羅阿文之全體繼承人中有一人或數人欲行使本件優先承買權須得其他全體公同共有人同意，則係基於民法第828條第3項規定而來，自應非屬遺產本身；況依民法第1179條第1項規定，遺產管理人之設，既旨在管理保存及清算遺產，以免遺產散失，而非使其取得遺產之權利，且所謂保存遺產必要之處置，亦僅限於遺產之管理行為、改良行為及必要之處分行為，是何恭燕其實際上本即無法行使本件優先承買權，故其應更無權為同意其餘公同共有人行使本件優先承買權與否之表示，否則無異因其一人不同意其餘公同共有人行使本件優先承買，而致本件優先承買權完全無從實施，此非但已逸脫遺產管理人之法定權限範圍，亦非屬保存遺產之必要處置，更損及其餘公同共有人之財產權利，自非法之所許。況何恭燕不同意行使優先購買權，將有可能使系爭建物遭拆除，豈非消滅李益政之遺產，豈為保存遺產之必要處置，而合於民法第1179條第1項規定？反之若同意行使，可使系爭建物有機會獲得保存，此方係保存李益政遺產之方法，故何恭燕不同意行使優先購買權可否謂已盡善良管理人之注意行使遺產管理人權限，非無疑問。
四、何恭燕則未敘明任何理由即不同意由上訴人行使優先購買權，惟其係因曾受羅士易委任辦理與羅濟憲間就分割前1050地號土地之買賣交換事宜，而由廖愛珍直接選任，故其等顯與被上訴人間均有密切之利害關係，依實務見解應可認如上訴人欲行使本件公同共有之優先購買權，事實上無法取得其等之同意。且上訴人楊榮吉、楊註孔、吳德鋒、李岡橞、李綺芬、羅美貞、羅濟凱、羅宜珠、吳德鉦、吳東宏、吳偉賢、 吳亞芸 、吳美華、陳金蘭、吳裕鐽、吳明潮、吳明龍(下合稱楊榮吉等17人，除楊榮吉外下合稱楊註孔等16人)已具狀同意由上訴人行使本件優先承買權外，其等並同時放棄本件優先承買權之行使，該同意縱為上訴人起訴後追認，亦符合公同共有人全體同意之要件，亦即本件得僅由羅濟憲等2人行使優先承買權，而無須由全體公同共有人共同為之，是縱其餘公同共有人於本件依民事訴訟法第56條之1第1項規定併列為上訴人，然本件訴訟標的之法律關係，對本件全體公同共有人而言亦已無合一確定之必要，基於同一法理，若謂本件上訴人因何恭燕不同意以致事實上無法得其同意，而不得於本件基於公同共有人之身分主張權利，則羅濟憲等2人之優先購買權將永無行使之可能，故應認定僅由羅濟憲等2人行使本件優先購買權，即屬合法。
五、爰依土地法第104條規定，提起本訴。並聲明：⑴確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在；⑵廖愛珍應塗銷107年8月21日以買賣為原因，就系爭土地所為之所有權移轉登記；⑶羅士易應就系爭土地，依廖愛珍於107年5月24日簽訂不動產買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金及完納稅捐後，辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有。
貳、被上訴人之答辯
一、廖愛珍則以：⒈系爭建物占用系爭土地之法律關係為使用借貸而非法定租賃關係。
⒉系爭建物已逾使用年限，無經濟價值，無民法第425條之1於使用期限內推定租賃關係存在之適用。
⒊倘本院認為本件有民法第425條之1規定適用，羅濟憲等2人近
期就系爭建物私自進行修繕之修繕行為，未經土地所有權人即廖愛珍同意，係不當延長系爭房屋使用期限。故本件系爭房屋已逾使用期限，並無民法第425條之1規定推定租賃關係存在之餘地。羅范嬌英係於81年3月31日始遷籍於系爭建物內，而羅濟憲於86年8月23日始遷籍於系爭建物。事實上，羅范嬌英、羅濟憲均未居住於系爭建物。
⒋法定租賃關係非意定租賃關係，無土地法第104條第1、2項規
定之適用：縱上訴人得依民法第425條之1規定主張與羅士易間有法定租賃關係存在，然本件無土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，是上訴人不得依土地法第104條第1、2項規定對被上訴人主張優先購買權。
⒌上訴人未得羅阿文全體繼承人之同意，不得行使優先購買權
：何恭燕等4人已具狀清楚表示不同意上訴人行使優先購買權，依民法第828條第3項規定，上訴人未得全體公同共有人同意主張行使優先購買權洵無理由。
⒍並聲明：上訴人之訴駁回。
參、原審審理後，認依民法第1151條及同法第828條第3項規定，系爭建物未分割前，基於繼承系爭建物所有權所生之優先購買權乃全體羅阿文繼承人公同共有之財產權，除事實上無法得公同共有人同意之情形外，其行使應得其他全體公同共有人之同意，而本件何恭燕縱曾受託處理被上訴人系爭房地買賣交易，亦非屬「事實上無法得公同共有人同意」之例外情形，仍應取得其同意方得行使優先購買權，然上訴人並未取得其同意，故上訴人主張行使優先購買權及基此所為之請求，均為無理由，應予駁回。判決上訴人之訴駁回。
甲、上訴人提起上訴，除援引原審主張外，另補述：
一、參照最高法院民事判決意旨等案例事實，所謂事實上無法得公同共有人同意之情形，除公同共有人所在不明，或公同共有物被一部分公同共有人為移轉物權之處分外，亦包括無法得立場相反之公同共有人同意之情形在内。
二、何恭燕僅為李益政之遺產管理人，並非概括承受李益政遺產權利義務之繼承人，則參照上開最高法院判決意旨，其自無從概括承受李益政於本件所生之權利義務，亦即其並不因擔任遺產管理人，而當然成為本件行使優先購買權之主體，而其既非本件行使優先購買權之權利主體，當自無從具有同意上訴人行使本件優先購買權之同意權存在，故其所為不同意上訴人行使本件優先購買權，即不生效力。
三、退步言之，縱本院認定本件優先購買權因於何恭燕所得管理李益政之遺產範圍内，故何恭燕即因此取得同意上訴人行使本件優先購買權與否之權利，然由於其係因曾受羅士易委任辦理與羅濟憲間就分割前1050地號土地之買賣交換事宜，而由廖愛珍直接選任，且並未敘明任何理由即不同意由羅濟憲等2人行使本件優先購買權，是其顯係與被上訴人有利害關係而與羅濟憲等2人立場相反，而故意不同意羅濟憲等2人行使本件優先購買權，則參照最高法院判決意旨，應可認如羅濟憲等2人欲行使本件優先購買權，事實上無法取得其同意，因此，倘若如原審判決認定羅濟憲等2人仍應取得何恭燕同意，始得行使本件優先購買權，則本件羅濟憲等2人之優先購買權將因何恭燕故意不同意而永無行使之可能，實非事理之平，故解釋上，應認本件羅濟憲等2人於除何恭燕外之其餘上訴人同意行使本件優先購買權，即屬合法。
四、至於原審判決既肯認實務上專就行使公同共有權利，得限縮民法第828條第3項規定之適用範圍，因單純行使權利不致損害事實上無法得其同意之公同共有人之利益，僅認定於本件，因行使優先購買權之結果，除享有購買不動產之權利外，亦須給付相應之買賣價金，顯非單純行使權利性質，亦須負擔相當義務，自應尊重公同共有人之自由意志，不能強令其負擔義務取得財產，故尚難適用實務上得限縮民法第828條第3項規定之案例等語；然就何恭燕而言，其既已110年7月29日具狀向原審表示「本人不同意行使此優先購買權，亦不同意由其餘羅阿文之全體繼承人中任何一人行使優先購買權」（詳原審卷二第331頁民事陳述意見狀），則顯見倘法院認定本件優先購買權因於何恭燕所得管理李益政之遺產範圍内，故何恭燕即因此取得可自行行使本件優先購買權或同意上訴人行使本件優先購買權與否之權利，則其優先購買權也因其放棄行使而無可能負擔相應之買賣價金或稅負之義務，同理，除何恭燕外，其餘上訴人除楊榮吉具狀表明願行使優先購買權（惟其未得任何人同意，參原審卷二第205頁民事陳報狀）外，亦皆具狀表明放棄行使本件優先購買權（參附表二所示），是以，本件羅濟憲等2人基於除何恭燕外，其餘上訴人同意行使本件優先購買權，根本不致損害何恭燕之利益，此實與原審判決所述單純行使公同共有權利之情形無殊，故自應可適用實務上得限縮民法第828條第3項規定之案例，而認本件羅濟憲等2人之請求係屬合法。
五、依民法第1179條第1項、家事事件法第141條、第151條等規定，遺產管理人之設立，旨在管理保存及清算遺產，以免遺產散失，且其行使職權，應以善良管理人之注意為之。於本件而言，李益政之遺產為系爭建物，優先購買權係因系爭建物坐落於系爭土地上衍生而來，然就何恭燕於被上訴人起訴請求上訴人拆除系爭建物之案件（苗栗地院109年度苗簡更一字第4號）及本件中之主張來看，何恭燕於前述拆屋還地案件中，並未提出任何主張或陳述，表明系爭建物是否有權占有系爭土地，至於在本件，除不行使其自身之優先購買權外，亦不同意上訴人行使優先購買權，則如此，除將使本件優先購買權永無行使之可能外，亦使系爭建物面臨恐遭拆除之風險，是其行為豈非使李益政之遺產遭有散失之可能，如何能認定是屬保存遺產必要之處置？又如何能認定其行使職務已盡善良管理人之注意義務？實非無疑問；反之，倘何恭燕同意由羅濟憲等2人行使本件優先購買權，因其本身不行使其優先購買權，故除無所謂其優先購買權因羅濟憲等2人行使而喪失之情形外，就本屬李益政遺產之系爭建物而言，亦可能因羅濟憲等2人行使本件優先購買權而獲得實質保存，如此方符設立遺產管理人之立法意旨；至於原審判決雖認為依實務多數一貫之見解，何恭燕即李益政之遺產管理人是否同意行使本件優先購買權，非民法第1179條第2項後段所定之範圍，不須經親屬會議或法院同意方得為之，至於其不同意行使優先購買權是否為保存遺產必要之處置，是否已盡善良管理人之注意，應由其自行負責，惟其所謂經親屬會議或法院同意方得為之，係指事前同意，與本件羅濟憲等2人所為抗辯理由並不相涉，所謂由其自行負責，亦未限制法院事後因訴訟上抗辯而介入審查之權限，此由其一方面認為何恭燕不同意行使優先購買權是否為保存遺產必要之處置，是否已盡善良管理人之注意，應由何恭燕自行負責，另方面卻又認為其縱有違反其所應盡之善良管理人注意義務，亦為之後求償問題，尚有矛盾。
六、參照最高法院102年度台抗字第996號民事裁定意旨，本件羅濟憲於原審亦請求確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在，則依上開最高法院判決意旨，此並非就公同共有物之處分及其他之權利行使，自無須得其他公同共有人同意之必要，是倘本院認定本件羅濟憲等2人因未得何恭燕人同意，而無法行使本件優先購買權，然就確認有優先購買權部分，仍屬本院得依法審酌之範圍，故原審判決併予駁回，亦屬有違。
七、另斟酌共有土地分割協議書、土地交換協議書、何恭燕基本資料，何恭燕即李益政之遺產管理人於前述聲請改任遺產管理人事件審理時，陳稱：「…也因我有參與羅士易與羅濟憲土地共有物分割，了解前因後果，故廖愛珍才聲請選任我為遺產管理人…」自認在案，顯與本件有利害關係。而雖何恭燕於前述聲請改任遺產管理人事件審理時，亦陳稱：「…當初土地分割之協議内容為土地所有人各自處理其上坐落之建物，故建物所有權人不應行使優先承買權，故我不同意行使…」，然依共有土地分割協議書及土地交換協議書内容可知，其上並無何恭燕上開所稱有分割後土地所有人各自處理其上坐落建物之記載，亦無其他書面可證羅士易與羅濟憲於為共有土地分割時，有達成何恭燕上開所稱之協議内容，羅士易甚且並未因任何法院確定判決或全體公同共有人之同意而取得建物之單獨所有權或處分權，故何恭燕就不同意羅濟等2人行使優先承買權所持之理由，顯係基於錯誤且根本不存在之事實。由何恭燕就本件羅濟憲等2人行使優先承買權所為不同意之表示，係基於錯誤之事實，且因其與本件有利害關係，即徒憑己意直接否定羅濟憲等2人不得行使優先承買權，及其於廖愛珍於本院所提拆屋還地訴訟（109年度苗簡更一字第4號）中，未提出任何答辯，亦未出庭表示意見等觀之，足認其做為李益政之遺產管理人，非但並未公正處理李益政之遺產事務，其執行職務亦非係出於為保存李益政之遺產而為，反而均係在特意附和配合被上訴人之訴訟利益，並罔顧包含上訴人等公同共有人之權益，顯見其執行職務確有不適當之處，亦有違其身為遺產管理人應盡之善良管理人注意義務，故其於本件所為不同意上訴人行使優先承買權之意思表示，應不生效力。
八、並為上訴聲明：如前述甲、程序方面三、變更後之聲明所示。
乙、被上訴人則援引原審之陳述，另補述：
一、原審判決理由洵屬的論予以引用。
二、原審判決理由所援引最高法院務見解，均係專就行使權利所為論斷，因單純行使權利不致損害事實上無法得其同意之公同共有人之利益，故實務上方「限縮」民法第828條第3項規定之適用範圍（在釋義學方法論上應屬「目的性限縮」，惟並未論證規範目的何在及如何類型化限縮之案例類型範圍），放寬於未得全體公同共有人同意之情況亦得為主張，惟行使優先購買權之結果，除享有購買不動產之權利外，亦須給付相應之買賣價金，顯非單純行使權利性質，亦須負擔相當義務，自應尊重公同共有人之自由意志，不能強令其負擔義務取得財產。況所謂「事實上無法得公同共有人之同意之要件之解釋若係如此寬泛，將導致掏空民法第828條第3項規定之規範意旨，行使權利應得公同共有人全體同意之要件形同虛設，自非立法本旨。故本件尚難認何恭燕屬「事實上無法得公同共有人之同意」之例外情形，上訴人欲行使優先購買權，仍應取得除羅士易以外其他系爭建物全體公同共有人之同意。
三、何恭燕是否同意行使本件優先購買權，不屬民法第1179條第2項後段所定「為清償債權或交付遺贈物之必要而變賣遺產」之範圍，不須經親屬會議或法院同意方得為之，至何恭燕不同意行使優先購買權是否為保存遺產必要之處置，是否已盡善良管理人之注意，應由其自行負責，是以，其不同意行使本件優先購買權已生效力。縱有違反其所應盡善良管理人注意義務，亦為之後求償問題，對其於本件不同意上訴人行使優先購買權之效力並無影響。
四、共有土地分割協議書、土地交換協議書，羅士易、羅濟憲均係立協議書當事人，何恭燕前並非曾僅受羅士易委任辦理羅士易與羅濟憲間就分割前1050地號土地之買賣交換事宜。詎上訴理由狀竟編飾不實之事實，而諉稱何恭燕與本件有利害關係云云。況如何恭燕曾受人委任辦理上列事宜，即認定與委任當事人間有利害關係，則何恭燕與羅士易、羅濟憲間均有利害關係。
五、另臺北地院審查酌定，認相對人自擔任本件被繼承人李益政之遺產管理人後，已積極管理遺產相關事宜，並無不能勝任處理或管理不適當之情事。且如前所述，遺產管理人既為管理被繼承人之遺產倘遺產管理人認有必要，自得為被繼承人遺產之利益選擇是否行使優先購買權。是本件尚難僅因遺產管理人不同意行使優先承買權，而認遺產管理人有管理不適當之情形，聲請人復未提出遺產管理人有何其他違背職務或其他重大事由之情，而駁回上訴人聲請改定被繼承人李益政之遺產管理人。
六、另關於上訴人所稱共有土地分割協議書及土地交換協議書暨何恭燕於聲請改任遺產管理人事件法院開庭時所供述内容相關問題，應是上訴人比附援引、斷章取義。
七、羅士易、羅士松各有其分管之住、居所，該系爭建物層次1BO部份房屋稅雖其起課年月是53年1月，已添附為系爭房屋稅籍所示建物的一部分，然系爭房屋稅籍所示建物1BO部份僅表示構造別木石磚造（雜木）、面積19.80平方公尺，無法證明係羅濟森、羅濟憲所主張之後興建的衛浴的部分，羅濟森、羅濟憲如欲為如此主張，應舉證以實其說。
八、並為上訴答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項
一、坐落於1050地號土地（重測前為樟樹林段61-2地號土地，下稱1050地號土地）原為訴外人羅阿文所有，於36年5月21日因總登記而由訴外人羅士松、被上訴人羅士易取得所有權，權利範圍各2分之1。後於80年6月8日上訴人羅濟憲因分割繼承取得羅士松就1050地號土地之所有權。106年12月4日該1050地號土地分割出同段1050-2地號土地由被上訴人羅士易單獨所有系爭1050-2土地，上訴人羅濟憲單獨所有1050地號土地。
二、羅士易於107年8月21日將系爭1050-2地號土地以買賣為原因登記予被上訴人廖愛珍。
三、系爭1050-2地號土地上有一未辦保存登記、門牌號碼為「苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00號」之建物，面積為184.6平方公尺，系爭建物房屋稅籍證明書上記載之納稅義務人為羅阿文。羅阿文於36年12月19日死亡，故系爭建物依法由其繼承人即附表一所示之人繼承取得。
四、羅阿文之第一代繼承人 羅氏 記妹去世其繼承人李益政於108年8月13日去世，李益政繼承人均拋棄繼承，經臺灣臺北地方法院於110年4月27日以110年度司繼字第193號選任何恭燕為李益政之遺產管理人。
五、廖愛珍與羅士易於107年5月24日訂立系爭契約，由廖愛珍向羅士易購買同上段1010-6（全部）、1010-7（全部）、1097（1382/10000）、1098（3687/10000）、1010(1/2)、1050-2（全部）地號土地，其中系爭土地為建地，其餘為農地，約定買賣總價金新臺幣760萬元，並備註：「本買賣土地共計6筆，並含樟樹段1050-2土地地上舊有房屋一棟，若乙方（即被上訴人羅士易）無法將地上舊有房屋移轉過戶給甲方（即被上訴人廖愛珍），乙方在交付土地前（收受尾款前）必須將本舊屋拆除，將此建地點交給甲方」等語。
伍、本院之判斷
一、查系爭土地上的系爭建物房屋稅籍證明書上之所有人為羅阿文，上訴人及羅士易均為羅阿文之繼承人，系爭建物於羅阿文死亡後由附表一所示繼承人（即上訴人及羅士易）繼承公同共有，系爭土地與系爭建物因繼承、分割，造成土地與房屋分開由不同人所有，且兩造並無特別約定不許系爭建物之公同共有人繼續使用系爭土地，則系爭建物之公同共有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內與系爭土地所有人間有租賃關係存在，先行敘明。
三、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第3項定有明文。所謂其他權利之行使，包含行使優先購買權在內（最高107年度台上字第1609號判決意旨參照）。公同共有人行使優先承買權，有民法第828條第3項規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院99年度台抗字第457號裁定意旨參照）。依民法第1151條及同法第828條之規定，於未分割前，基於繼承土地、建物所有權所生之優先購買權乃全體繼承人公同共有之財產權，其行使應取得全體繼承人之同意（最高法院69年台上字第1252號判決、96年度台上字第614號、97年度台聲字第292號裁定意旨參照）。本件上訴人繼承羅阿文系爭建物所有權，基此所生優先購買權乃全體繼承人公同共有之財產權，其行使原應取得全體繼承人之同意。惟公同共有人僅存二人，一人所在不明，無法取得其同意，則其餘一人得就公同共有物之全部行使其權利（司法院院字第1425號解釋參照），或公同共有物被一部分公同共有人為移轉物權之處分，事實上無法得該為處分行為之公同共有人之同意，以請求救濟，此時亦得由處分行為人以外之公同共有人全體之同意行使公同共有物之權利（最高法院37年上字第6939號判決意旨參照）。且公同共有權利之行使，如事實上無法得公同共有人全體之同意時，如該事實上無法同意者以外之公同共有人已全體同意，由其中之一人或數人行使權利，苟不予准許，則其權利將永無行使之可能。是應解為其得行使其公同共有物之權利，始合法理（最高法院84年度台上字第1013號判決意旨參照）。而所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言（最高法院110年度台上字第2836號判決意旨參照）。故本件尚難認何恭燕屬「事實上無法得公同共有人之同意」之例外情形，羅濟憲等2人欲行使優先購買權，仍應取得除羅士易以外其他系爭建物全體公同共有人之同意，羅濟森等2人主張「應認定僅由上訴人基於除何恭燕等4人外之其餘楊榮吉等17人同意，行使本件優先購買權，即屬合法。」等節，與法不符，自難採信。再何恭燕是否同意行使本件優先購買權，既然不屬民法第1179條第2項後段所定「為清償債權或交付遺贈物之必要而變賣遺產」之範圍，不須經親屬會議或法院同意方得為之，至何恭燕不同意行使優先購買權是否為保存遺產必要之處置，是否已盡善良管理人之注意，應由其自行負責，是以，其不同意行使本件優先購買權已生效力，且系爭建物是否拆除，既已繫屬本院審理中，自由本院判決確定後而定紛止爭，並無上訴人羅濟憲等2人所主張「系爭建物面臨恐遭拆除之風險，是其行為豈非使李益政之遺產遭有散失之可能，如何能認定是屬保存遺產必要之處置？又如何能認定其行使職務已盡善良管理人之注意義務？」。另何恭燕縱有違反其所應盡善良管理人注意義務，亦為之後求償問題，對其於本件不同意羅濟憲等2人行使優先購買權之效力並無影響，故本件尚難認何恭燕屬「事實上無法得公同共有人之同意」之例外情形，羅濟憲等2人欲行使優先購買權，仍應取得除羅士易以外其他系爭建物全體公同共有人之同意。然何恭燕並不同意羅濟憲等2人行使優先購買權，則羅濟憲2人自不能行使優先購買權。
四、從而，依民法第1151條及同法第828條第3項規定，系爭建物未分割前，基於繼承系爭建物所有權所生之優先購買權乃全體羅阿文繼承人公同共有之財產權，除事實上無法得公同共有人同意之情形外，其行使應得其他全體公同共有人之同意，而本件何恭燕縱曾受託處理被上訴人系爭房地買賣交易，亦非屬「事實上無法得公同共有人同意」之例外情形，仍應取得其同意方得行使優先購買權，然羅濟憲等2人並未取得其同意，故羅濟憲等2人主張行使優先購買權及基此所為之請求，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍以上開事由指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國113年4月3日
民事第二庭審判長法官宋國鎮
法官陳景筠法官張珈禎以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國113年4月3日
書記官林岢禛附表一羅阿文繼承系統表被繼承人第一代繼承人第二代繼承人第三代繼承人羅阿 文民 前42年4月14日生民國36年12月19日歿══════════配偶 謝氏 冉妹民 前39年5月23日生民國32年1月20日歿長男 羅阿振民 前17年5月19日生民國34年4月13日歿══════════配偶 羅鍾完妹民 前18年12月25日生長男 羅士青 民國0年00月00日生民國6年4月20日歿次男羅士松（歿）民國0年00月00日生══════════配偶羅范嬌英民國00年00月0日生民國110年10月18日歿長男羅濟森（繼承）民國00年0月00日生次男羅濟憲（繼承）民國00年0月00日生三男羅濟凱（繼承）民國00年00月0日生長女 羅育美 民國41年4月10日歿次女羅美貞（繼承）民國00年0月00日生三女羅宜珠（繼承）民國00年0月00日生三男 羅士章 民國00年0月0日生民國24年4月2日歿四男羅士易（繼承）民國00年0月0日生長女 羅氏繪妹 民國0年0月0日生次女 羅氏火妹 民國00年0月0日生三女 羅氏草妹 （歿）民國00年00月0日生吳德鉦（繼承）吳東宏（繼承）吳德鋒（繼承）四女 羅氏裕妹 民國00年00月00日生民國24年4月2日歿五女 羅氏秀華 （繼承）民國00年00月00日生六女 顏羅秀蘭 民國00年00月0日生民國111年4月22日歿長男顏仁鴻（繼承）民國00年0月0日生七女羅金蘭（繼承）民國00年0月0日生養子 羅士田 民國0年00月0日生民國7年1月21日歿次男 羅吉長 民國0年00月00日生民國6年5月30日歿次女 羅氏俤妹 民前6年11月1日生吳偉賢（繼承）吳亞芸（繼承）吳美華（繼承）陳金蘭（繼承）吳裕鐽（繼承）吳明潮（繼承）吳明龍（繼承）三女 羅氏禮 妹民前4年1月1日生五女羅氏記妹民前1年3月5日生養子楊榮吉（繼承）民國00年0月00日生楊註孔（繼承）李岡橞（繼承）李綺芬（繼承）李益政民國108年8月13日歿其繼承人均拋棄繼承（嗣經臺灣臺北地方法院選任何恭燕為李益政之遺產管理人）養女 羅李福妹民 前4年6月7日生附表二：編號羅阿文之繼承人日期備註頁碼1羅濟森上訴人2羅濟憲上訴人3羅濟凱109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一517頁4羅美貞109年9月16日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一565頁卷457-459頁5羅宜珠109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一521頁6羅士易被上訴人7吳德鉦109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一557頁8吳東宏109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一513頁9吳德鋒109年11月13日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷二57頁10 楊羅秀華 109年9月14日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一509頁110年6月15日撤回同意由上訴人行使優先購買權之意思表示。原審卷○000-000頁11顏仁鴻即「顏羅秀蘭」之承受訴訟人109年9月16日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一561頁110年6月9日撤回同意由上訴人行使優先購買權之意思表示。原審卷○000-000頁12羅金蘭109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一541頁110年6月10日撤回同意由上訴人行使優先購買權之意思表示。原審卷二303至30913吳偉賢109年9月21日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一569頁14吳亜芸109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一553頁15吳美華109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一549頁16陳金蘭109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一545頁卷445-447頁17吳裕鐽109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一529頁18吳明潮109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一533頁卷441-443頁19吳明龍109年9月15日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一537頁卷461-463頁20楊榮吉109年12月1日同意由上訴人對被告就系爭土地之買賣行使優先承買權，並有意願行使優先承買權。原審卷二205頁21楊註孔109年9月24日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一601頁22李岡橞109年10月16日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一597頁卷449-451頁23李綺芬109年10月8日同意由上訴人行使系爭土地優先承買權，並放棄行使優先承買權。原審卷一573頁卷453-455頁24何恭燕為「李益政」之遺產管理人上訴人不同意