裁判字號：臺灣高等法院臺南分院98年重抗更(一)字第5號民事裁定
裁判日期：民國98年10月26日
裁判案由：行使優先購買權
臺灣高等法院臺南分院民事裁定98年度重抗更㈠字第5號抗告人乙○○代理人甲○○抗告人丙○○上列抗告人因債權人台灣中小企業銀行股份有限公司等與債務人東成飼料股份有限公司等間強制執行，聲請行使優先購買權事件，對於中華民國九十七年十二月十六日臺灣臺南地方法院所為裁定（96年度執字第073246號），提起抗告，裁定後，經最高法院第一次發回更審，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄，應由臺灣臺南地方法院更為裁定。
理由
一、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。其立法意旨係為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係。而強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，為目前實務上一致之見解。次按上揭條文固未就通知之程序及法律效果而為規定，惟此優先承購權因涉及共有人及買受人之權利保障，執行法院除應於第一次拍賣時，以書面通知其他共有人外，並應於拍定後限期通知他共有人優先承購，以杜爭議（強制執行法第一百零二條第一項規定參照）。據此，如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依最高法院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態；故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第一百零四條第二項之規定，解為於接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄（最高法院80年度台上字第2198號判決，內政部民國75年08月19日頒布「土地法第三十四條之一執行要點」十之㈡參照）。惟若執行法院未予通知時，因土地法第三十四條之一並未規定他共有人行使優先承購權之程序及期間，因之解釋上，應認他共有人於法院核發權利移轉證明書與拍定人而發生物權變動效力前，自得隨時行使其優先承購權。
二、本件抗告人於原法院聲請意旨略以：抗告人乙○○、丙○○均係執行法院即臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）所拍定坐落台南縣○○鎮○○○段一七○之四四地號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，故聲請對系爭土地行使優先購買權等語。
三、抗告意旨略以：按土地法第三十四條之一第四項規定土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先購買，此所謂他共有人，除應有部分出賣時之他共有人外，應包括他共有人之繼受人在內，否則如出賣當時之他共有人死亡，其繼受人繼受為共有人卻無法優先購買，即有欠公平。且法律規定共有人優先購買權之立法意旨，乃在解決共有關係之無限繁衍，故共有人之一出賣其應有部分時，鼓勵他共有人予以購併，則他共有人之繼受人繼受成為共有人時，亦應得依法行使優先購買權；原裁定不准抗告人等優先購買，顯有不當等語。
四、經查：㈠本件臺南地院給付借款強制執行事件（96年度執字第073246
號）之債務人 李文智 所有之系爭土地（權利範圍為4800分之1416之應有部分），經債權人台灣中小企業銀行股份有限公司等聲請拍賣後，臺南地院民事執行處（下稱執行法院）就系爭土地訂於九十七年三月十九日為第二次拍賣時，於拍賣公告附表使用情形之「備註」欄已載明：「編號⒋土地係拍賣應有部分，共有人有優先承買權，拍定後不點交。」有臺南地院（第二次拍賣）公告及不動產附表各一份在卷可憑（見本院卷第20至23頁，第三、四次拍賣亦同）；嗣系爭土地於九十七年六月十八日為第四次拍賣時，已由第三人洪菁苑以新台幣十五萬四千元予以得標拍定（見本院卷第24至25頁），嗣執行法院遂分別於同日及同年八月二十一日以函文通知系爭土地之其他各共有人及共有人 曾連 之繼承人是否行使優先購買權，有臺南地院民事執行處九十七年六月十八日及同年八月二十一日南院雅九六執湘字第七三二四六號函各一份在卷可參（見本院卷第26至29頁）；而抗告人乙○○、丙○○即於同年十二月十七日分別具狀向執行法院表示行使優先購買權，有抗告人乙○○、丙○○之民事聲請狀、臺南縣佳里地政事務所土地所有權狀影本各一份在卷可憑（見本院卷第30至33頁），自屬真實。
㈡依上，執行法院拍定系爭土地後，固先後於同日及同年八月
二十一日發函通知當時之土地其他共有人 李愈漢 、 李愈彥 、 李宗隆 、 李宗燦 、 李卓惠富 、 李志堯 、 李伯祥 、 李宗鴻 、李昆展（下稱李愈漢等九人）、曾連、 許開 、 李庭棟 、 李國棟 、 李林彩玉 及 曾連之 繼承人， 請渠 等於文到十日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭土地，逾期未表示，視為放棄。惟其中除共有人李國棟、李林彩玉表示願行使優先購買權外，李愈漢等九人於收到上揭函文後，未遵期表示行使優先購買權，依上揭最高法院判決意旨及內政部訂頒之執行要點，宜參照土地法第一百零四條第二項之規定，解為於接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄，是渠等之優先購買權已生失權之效果。另依原法院卷內資料觀之，原共有人曾連之繼承人亦已收受該項通知之送達，惟渠等是否未於十日內行使優先購買權而生失權之效果，及原共有人許開之繼承人、李庭棟、 李耀乾 等人既未收受送達，揆諸上揭說明，其優先購買權仍未喪失，此與本件抗告人等之權益是否有關等，均未臻明確，而有尚待查明之需。
㈢本件抗告人乙○○、丙○○就系爭土地受讓之應有部分，分
別為「權利範圍五六○○○分之一五二二三」及「權利範圍五六○○○分之一四三一六」，有抗告人等提出之前揭臺南縣佳里地政事務所土地所有權狀影本各一份及土地登記第一類謄本共二份在卷可按。而渠等之應有部分原係受讓於何共有人，及該原共有人是否接獲執行法院行使優先購買權之通知，及是否於接獲通知後十日內表示行使優先購買權，均攸關抗告人是否仍得行使該項權利；而抗告人等依法承受其前手之共有權是否包含優先購買權，亦即優先購買權是否附隨於其所承受之權利，亦屬本件之關鍵。上列各事項固經本院於準備程序予以調查，惟仍無法由開庭結果及卷內資料得知。因之，基於保障抗告人等之權益、審級利益及避免將來之訴訟，於審核抗告人是否得主張優先購買權一事，上列各事項在客觀上均有調查之必要時，即應予詳加調查之，始為正辦。
五、綜上所述，原裁定未予詳為推求，逕認抗告人等於九十七年六月十八日拍定時均未具有共有人之身分，其後始因買賣而取得，故不得行使優先購買權，而駁回抗告人等之聲請，尚嫌速斷。抗告人抗告意旨執此指摘原裁定不當，聲明廢棄，為有理由。爰由本院將原裁定廢棄，並由原法院另為適當之處理。
六、據上論結，本件抗告為有理由，依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十二條，裁定如主文。
中華民國98年10月26日
民事第三庭審判長法官蘇清恭
法官王浦傑法官張世展上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提出再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀（須附繕本）。
中華民國98年10月26日
書記官吳秋賢【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。