裁判字號：臺灣高雄地方法院104年簡上字第218號民事判決
裁判日期：民國105年02月04日
裁判案由：給付租金等
臺灣高雄地方法院民事判決104年度簡上字第218號上訴人 陳家鵬 被上訴人 魏景林 當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國104年5月20日本院103年度簡字第39號第一審判決提起上訴，本院民國105年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於民國100年底至101年年初之間與被上訴人就坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）簽訂，立約日期為100年8月1日之土地租賃契約（下稱系爭租約），約定：租賃期間自100年8月1日起至110年12月31日止，共10年5個月，每年租金新台幣（下同）15萬元（即每月12,500元），10年5個月租金共計150萬元須於簽約時一次付清；並於系爭租約第12條特別約定，租賃期間上訴人每年應保留5棵果實供被上訴人無償採收，每少1棵罰1萬元之違約條款。詎上訴人與被上訴人簽訂系爭租約後並未付清150萬元租金；且自100年8月1日起至103年8月1日止之3年間，上訴人均未保留5棵果實供被上訴人無償採收果實，被上訴人自得請求上訴人給付積欠之租金及給付違約金。惟被上訴人於本件只就上訴人所積欠自100年8月1日起至103年3月，共2年8個月，合計共40萬元之欠租；及只就上訴人應給付被上訴人未保留5棵果實供被上訴人採收之15萬元違約金（自100年8月1日起至103年8月1日止，共3年間，每年5棵5萬，3年共15萬元）其中之95,000元為請求，上開金額合計共495,000元。
爰依系爭租約法律關係，提起本訴等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人495,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、上訴人則以：上訴人並無與被上訴人簽訂系爭租約之真意，上訴人係遭被上訴人詐騙始與被上訴人簽訂系爭租約，被上訴人事實上是委託上訴人幫忙其出售系爭土地，被上訴人並與上訴人講好並沒有要依系爭契約來履行，是通謀訂立系爭租約。上訴人會與被上訴人簽訂系爭租約是因為，被上訴人之前即有積欠上訴人借款，無法清償，雖借債務金額未達150萬元，但被上訴人表示與其簽訂之系爭租約，會記載上訴人已經一次付清租金150萬元，沒有關係，並同意以租金金額抵銷之前被上訴人所積欠上訴人之借款，上訴人無庸向被上訴人給付150萬元租金，且被上訴人委託上訴人幫忙出售系爭土地，叫上訴人去整理系爭土地，並叫上訴人去找買主，上訴人可持系爭租約證明被上訴人有代為出售系爭土地之權限，上訴人為求借款債權之保障及受被上訴人委託出售系爭土地，始會與被上訴人簽訂系爭租約，否則以當時系爭土地上之荔枝樹均遭被上訴人鋸光，而種荔枝樹需要3、4年才會長荔枝，當時根本無法收穫，且系爭土地之合理租金行情只有8萬元，及上訴人為鐵工，對種植荔枝樹不熟悉等情形，自不可能與被上訴人簽訂系爭租約。再者，就被上訴人請求違約金部分，系爭租約約定每1顆罰1萬元之約定太高等語置辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
四、原審審理結果，認被上訴人之訴為一部有理由，一部分無理由，為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，而判決上訴人應給付被上訴人41萬5,000元，及其中40萬元自支付命令送達翌日之103年6月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。被上訴人則於本院聲明：駁回上訴人之上訴。（被上訴人敗訴部分未據上訴，已確定）
五、兩造不爭執事實：
（一）兩造就系爭土地於100年年末及101年年初之間簽立系爭租約，並於第2、3條約定：「租賃期間自100年8月1日起至110年12月31日止，共10年5月，100年8月全部疏枝、整地」、「租金為每年租金新臺幣壹拾伍萬元，分別於：共150萬元以一次付清。」，及於第12條約定：「租賃期間乙方（即上訴人）每年保留5棵果實供甲方（即被上訴人）無償收取，每少一棵罰一萬元。」，有土地租賃契約書在卷可稽（見原審卷一第6、78頁）。
（二）兩造簽立系爭租約後，上訴人並未給付被上訴人150萬元租金。
（三）上訴人就系爭土地曾與訴外人 鍾禮臣 之女友 施文琪 於102年5月21日簽立土地租用契約書，約定租期自102年7月1日起至103年6月30日止，年租金為8萬元，上訴人並已收取租金8萬元；嗣被上訴人對上訴人及鍾禮臣占用系爭土地，提出竊佔罪嫌等刑事告訴後，上訴人已退還租金8萬元予施文琪，而上訴人及鍾禮臣占等所涉罪嫌，業經臺灣高雄地方法院檢察署以103年度偵字第17054號、第19658號、第19659號、第20438號及第20439號為不起訴處分，並經臺灣高等法院高雄分院檢察署以103年度上議字第1789號駁回再議確定。
六、本件爭點：
（一）兩造是否通謀虛偽訂立系爭租約，並無簽訂系爭租約之真意？如非通謀虛偽訂立系爭租約，被上訴人請求40萬元租金，有無理由？
（二）被上訴人請求上訴人給付未保留5棵果實供其無償採收果實之違約金，有無理由？如有，所得請求之金額為何？
七、兩造是否通謀虛偽訂立系爭租約，並無簽訂系爭租約之真意？如非通謀虛偽訂立系爭租約，被上訴人請求40萬元租金，有無理由？按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為，應由該上訴人負舉證責任。」、「民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，泃無違誤。」、「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，有最高法院年27年上字第2622號判例、86年度台上字第3865號、100年度台上字第415號判決要旨可參。再按，當事人所負之舉證責任，必須達於使法院得有確信之程度，始得謂已盡其舉證責任，故如未達於使法院得有確信之程度，其不利益應由負舉證責任之人負擔，亦有最高法院93年台上字第2058號判決要旨可資參照。經查：
（一）被上訴人部分：查，被上訴人主張上訴人於100年底至101年年初之間與被上訴人，就系爭土地，簽訂上開內容之系爭租約，而上訴人於與被上訴人簽訂系爭租約後並未依約付清150萬元租金，且自100年8月1日起至103年8月1日止之3年間，均未保留5棵果實供被上訴人無償採收果實等事實，為上訴人所不爭執，自堪認屬實。
（二）上訴人部分：
１、上訴人抗辯兩造係通謀虛偽訂立系爭租約，並無簽訂系爭租約之真意，及被上訴人事實上是委託上訴人幫忙其出售系爭土地等語，惟為被上訴人所否認，依上開法條及最高法院判例及判決要旨之說明，上訴人自應負舉證之責任。就此，上訴人固提出系爭租約為證，並稱證人即土地仲介 林芝綿 曾見過伊持系爭租約影本，洽談系爭土地買賣事宜，證人即高雄市鳳山區農會承辦人 吳啟瑞 亦知悉 伊有 代為出售系爭土地云云。惟查：
⑴遍觀系爭土地租賃約書（原審院一卷第6、78頁）之全部
14條條文之約定內容，均無任何被上訴人授權或委託上訴人處理或出售系爭土地，及兩造間係通謀虛偽訂立系爭租約，並無簽訂系爭租約真意之片言隻字記載，故此份土地租賃約書自無法為有利於上訴人之認定。
⑵而證人林芝綿於原審係結證稱：伊本身從事土地買賣，因
為姓蕭的朋友關係介紹於102年年中開始認識被上訴人，確實時間不記得，是因為系爭土地而認識，與上訴人也是因為系爭土地買賣才認識，當時與被上訴人接觸之後，知道系爭土地有在農會借貸，被上訴人告訴伊，因為有地上權的關係，所以要給錢給上訴人，這地上權的數額是7、8百萬元，被上訴人表示上訴人是被上訴人的親戚，當時被上訴人表示上訴人在系爭土地已經耕種很久，且有6、7百棵荔枝樹。伊沒有看過系爭租約，後來證人與上訴人接觸是在談買賣開始，去山上找上訴人，伊希望上訴人跟伊一起去鳳山農會，因為買土地的人要求產權必須清楚，當時上訴人有提到地上權，但是沒有提到承租，上訴人表示已經在系爭土地上耕種很久了，如果有人要買的話，上訴人與被上訴人已經談好各拿多少錢。伊曾與上訴人共2次去鳳山農會找吳啟瑞討論系爭土地產權之問題；但伊並未見過系爭租約。伊只知道如果土地有買賣，要給上訴人地上權補償，不知道系爭土地是由被上訴人委託上訴人買賣等語在卷（見原審卷二第67頁以下之證人筆錄）。另證人吳啟瑞於原審理亦係結證稱：伊是鳳山區農會催收主辦人員，上訴人與林芝綿2次找伊時，伊均表示高雄市鳳山區農會就系爭土地有設定抵押權，金額為4,800萬元，林芝綿希望以1,700萬元為塗銷，伊並未答應，林芝綿或上訴人沒有談到上訴人在土地上有無相關租賃或是地上權之類的，伊不清楚上訴人於該土地上有無跟被上訴人承租或是成立地上權之事，沒有看過租賃契約等語綦詳在卷（見原審卷二第72頁以下之證人筆錄）。依上開二位證人之證詞可知，證人林芝綿係經過其蕭姓朋友之介紹後直接認識並直接與被上訴人談系爭土地之買賣事宜，並由被上訴人告知系爭土地之相關資訊，而非與上訴人洽談系爭土地之買賣事宜及由上訴人告知相關資訊，林芝綿當時係因上訴人有權使用系爭土地，始與上訴人討論土地買賣事宜，並非因上訴人係受被上訴人委任代為出售始與上訴人洽談出售系爭土地之事宜，另證人林芝綿與吳啟瑞均未見過系爭租約，亦不知道系爭土地被上訴人是否曾有委託上訴人買賣之情形，其二人之證詞，自無法證明被上訴人是否曾授權或委託上訴人處理或出售系爭土地，及兩造間是否係通謀虛偽訂立系爭租約，並無簽訂系爭租約真意之事實。是上開二位證人之證詞，亦無法為有利於上訴人之認定。
⑶又證人即為兩造制作系爭租賃契約書之代書 賴詮衡 於原審
結證稱：伊與兩造都認識，從被上訴人父親死亡才認識被上訴人，認識上訴人大約1年，看到上訴人都是兩造一起來找伊的時候，伊從事代書，執業大約30幾年，跟被上訴人之間沒有任何合作關係，有見過系爭契約，是兩造講好條件，來伊這邊，然後簽訂契約，寫的日期是100年8月1日，簽的時間可能是冬天，慢幾個月，大概是100與101年那個冬天。系爭契約是以前租2年給嘉義的人，大部分內容都相同，只是修改部分的點，被上訴人先前已有將與他人所簽訂之契約即類似本件之契約請伊審閱過。「本土地上共有六座墳墓」、「100年8月1日至110年12月31日共計10年5月」、第9頁之「100年8月1日」都是伊問過兩造後由伊寫的，其餘都是上訴人寫的。來簽約時，土地已經交給上訴人，且荔枝收成是1年1次，都是在6月收成，所以以年度為準，前手是6月30日終止契約，所以才以8月1日為準。其上有記載共150萬元一次付清這部分是兩造講好，由上訴人寫的，土地先給上訴人管理，至於金錢有無交付證人不清楚，應該屬於先約定。當時有建議兩造要押租金部分，伊有問上訴人對於荔枝是否內行，有無辦法承作，上訴人說內行，但兩造最後沒有押租金。兩造簽訂系爭契約是100年年底及101年年初之間，伊與被上訴人交情差不多，客戶而已，客戶有什麼問題交辦，伊就辦理，平常沒有私人交情等語（見原審卷一第148頁以下之證人筆錄）。證人賴詮衡為代書，與兩造並無利親屬或利害關係，且證詞經具結，其證詞自堪採信，而依證人之證詞可知，系爭租約應無上訴人抗辯之兩造係通謀虛偽訂立系爭租約，並無簽訂系爭租約之真意，及被上訴人事實上是委託上訴人幫忙其出售系爭土地之情形。故依上所述各情，上訴人之此部分抗辯，應不足採。
２、上訴人雖又抗辯被上訴人曾積欠伊借款，無法清償，被上訴人因此表示同意以150萬元租金與積欠上訴人之借款互相抵銷等語，惟為被上訴人所否認，上訴人自應就被上訴人曾積欠其借款，及被上訴人曾表示同意抵銷等事實負舉證之責任。惟就此，上訴人僅空言抗辯，並未提出何證據以實其說，且於本院審理中自承其無法提出證據等語，則依上開法條及最高法院判例及判決要旨之說明，上訴人之此部分抗辯，即不足採。
３、上訴人雖又以被上訴人於100年間簽約當時，將系爭土地上之荔枝樹鋸光，而種荔枝樹需要3、4年才會長荔枝，當時根本無法收穫，被上訴人有債務不履行之情形抗辯，惟為被上訴人所否認，上訴人自應就此事實負舉證之責任。惟就此，上訴人僅空言抗辯，並未提出何證據以實其說，依上開法條及最高法院判例及判決要旨之說明，上訴人之此部分抗辯，已不足採。況依兩造提出之現場照片（見原審卷一第59、163頁以下，卷二第16、40頁）所示，荔枝樹均屬正常完好，並無上訴人所稱之荔枝樹被鋸光之情形。
４、上訴人雖又以其係遭被上訴人詐騙始與被上訴人簽訂系爭租約等語抗辯。惟按「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」，民法第93條定有明文。查，上訴人之此部分抗辯，縱認屬實，因兩造係於100年底至101年年初之間即簽訂系爭租約，而上訴人則係遲至原審審理中之103年8月20日始提出答辯狀（原審卷一第40頁）為受詐欺之抗辯，顯已逾民法第93條規定之一年除斥期間，而已生失權之效果，而不得再撤銷系爭租約。
（三）綜上事證，上訴人所辯，均不足採。被上訴人之主張，則堪認屬實。而系爭租約第2條、第3條既已約定每年租金15萬元（即每月12,500元），則被上訴人依系爭租約法律關係，請求上訴人給付積欠之2年8個月租金共計40萬元【計算式：12500元×32（24個月＋8個月）＝400000元】，即屬有據。
八、被上訴人請求上訴人給付未保留5棵果實供其無償採收果實之違約金，有無理由？如有，所得請求之金額為何？
（一）按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」號「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」；「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條、第252條分別定有明文。次按，約定之違約金額過高時，法院得依職權依被害人所受損益、兩造之社會經濟地位、加害人之經濟能力，暨一般客觀之事實酌定適當之違約金額，有最高法院89年度台上字第882號判決意旨可參。經查，本件上訴人並未於系爭租約租賃期間，每年保留5棵果實供被上訴人無償收取，被上訴人自得依上開約定請求上訴人賠償違約金，然上訴人已抗辯爭租約約定每1顆罰1萬元之約定太高等語。就此，本院審酌，衡諸一般人均有之常識，1棵荔枝樹之生產能力有限，價植並非高；又依系爭租約第1條之約定，系爭租約之承租範圍係包含系爭土地上之全部荔枝樹在內，足見系爭土地上之所有荔枝樹之果實收取權本應全歸上訴人所有，系爭租約之租金自係包含上訴人得收取全部荔枝樹之對價，今因被上訴人之個人特別要求致上訴人將其中5棵荔枝樹果實特別交出由被上訴人收取，被上訴人係於得請求之租金外，另外因上開約定而多有受益，故被上訴人既已為本件之租金請求，已收回租金之利益，其因未上訴人未每年保留5棵果實供其無償收取所受損害已不高等情，認被上訴人所得請求之違約金，應酌減至每少一棵以1,000元計算，始為合理。依此計算，被上訴人所得請求之3年違約金，應共為15,000元（計算式：1000×5×3＝15000），其此部分之請求，應予准許；至逾此數額之請求，則屬無據。
（二）再按，當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明，有最高法院102年度台上第889號判決意旨可資參照。經查，系爭租約第12條約定，上訴人應於系爭租約租賃期間每年保留5棵果實供被上訴人無償收取，每少一棵罰1萬元，核其約定之內容及性質自屬違約金之約定，且兩造之上開約定，並無另行訂定其他性質之違約賠償，依民法第250條第2項之規定，應視為損害賠償總額預定性違約金。依上開最高法院判決意旨之說明，被上訴人此部分違約金之請求，即不再另行請求遲延利息之損害，故被上訴人就此部分違約金，請求自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，與法不符，，不得准許。
九、綜上所述，被上訴人依系爭租約法律關係，請求被告給付415,000元，及其中40萬元自支付命令送達翌日即103年6月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍外之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決及依職權宣告假執行，並駁回被上訴人其餘之訴，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年2月4日
民事第四庭審判長法官朱玲瑤
法官張俊文法官郭文通以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國10年2月4日
書記官鍾淑美