裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第2212號民事判決
裁判日期：民國105年09月01日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第2212號原告 艾康淇 被告 楊珮瑜 (即 楊媛甯 )訴訟代理人 柳正村 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告於民國104年7月27日與被告簽訂房屋租賃契約，向被告
承租門牌號碼台中市○區○○路○○○○○號，地下室及1樓至3樓房屋全部，租期自104年8月10日起至109年8月9日止，租金每月新臺幣(下同)1萬8,000元，保證金為3萬6,000元。詎被告於租賃期間，仍將系爭房屋之騎樓範圍出租予第三人使用，並曾由訴外人 林文棋 代收租金，原告嗣於105年4月30日始得知此一訊息。另原告承租房屋僅作為住家使用，並未設立營利事業登記，縱使有營業之事實，惟原告亦非房屋稅之納稅義務人，被告方為房屋稅之納稅義務人，惟被告卻私自將增加之房屋稅轉嫁予原告，要求原告繳納，明顯違反規定。故被告之上開行為已涉嫌詐欺及違反租賃契約之約定，並使原告受有如下之損害：
⒈被告隱瞞騎樓另出租予他人之事實，使原告陷於錯誤而簽訂租賃契約，並因而支出保證金3萬6,000元。
⒉104年11月原告曾通知被告一樓馬達及二樓馬桶不通損壞
，惟被告拒不修繕，茲原告已自費修繕，共花費馬達修繕費用2,500元、馬桶通管費2,000元，合計4,500元自應由被告負擔。
⒊系爭房屋於簽約時，已多處不堪使用，且不時跳電，被告
曾承諾支付裝修費用，茲原告總計花費73萬5,000元進行裝修，上開裝修費用，被告亦應賠償。
㈡以上合計原告所受損害為77萬5,500元(計算式：36000＋735
000＋4500＝775500)。爰依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被告賠償。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告77萬5,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告方面：㈠原告與被告簽訂租賃契約後，已繳納保證金3萬6,000元，而
租金則繳納至105年6月份，105年7月起即拒絕給付租金，合先敘明。
㈡系爭房屋騎樓於出租前確曾租給第三人擺攤賣飾品，每星期
六承租一天，日租300元，但係在兩造租賃期間以前之事，自104年8月1日起，被告即不再將騎樓出租他人。
㈢依房屋租賃契約書附加條款第23條約定：「屋內有冷氣陸台
，監視主機一台及監視鏡頭柒支，置物鐵櫃貳只，若故障須修護，則費用由乙方(指承租人)負責。」因為房屋老舊，被告不知房屋內尚有馬達，所以未一併記載於本條款內，依舉重明輕原則，較重之冷氣機、監視器故障修復費用都由原告負擔，較輕之馬達有故障，亦應由原告負擔，因為上開機器均屬經常性使用，通常由原告使用，如有故障，亦應由原告修復，合為合理。何況租賃物如有修繕之必要，應通知出租人修繕，如承租人不修繕，始由承租人自行修繕而請求出租人償還費用，或於租金中扣除之，為民法第430條所規定。
原告未通知被告修繕馬達及馬桶通管，其自行修繕，所支出之費用，不得向被告請求償還。
㈣依兩造房屋租賃契約書第4條第4項約定：「房屋有改裝設施
之必要，乙方(指承租人)取得甲方(指出租人)之同意後，得自行裝設，所需費用由乙方自行負擔，但不得損害原有建築結構。」;另租賃契約書附加條款第24條約定：「一樓屋內有地板須鋪設塑膠地磚，及一樓之閣樓須貼壁紙，乙方承諾無償並應用其專業修繕完成。」從而原告請求被告支付室內裝修費用73萬5,000元，自無理由。
㈤另按租賃契約書第7條第1項約定：「房屋之稅捐由甲方負擔
，乙方使用之水電費及營業上必需繳納之稅捐，由乙方自行負擔。但房屋因營業而增加之稅由乙方負擔」。經查，系爭房屋老舊，每年房屋稅住家用為2,824元，營業用增加7,161元。茲因房屋出租後已經稅捐機關核定為營業用，故增加之稅金7,161元，依上開約定應由原告負擔。且此項約定依契約自由原則，並無違反法律強制或禁止規定。況且實際上房屋稅已由被告自行繳納完畢，被告並未因此增加負擔。
㈥綜上，被告並無於租賃期間，將騎樓另出租予第三人之事實
，且未不法增加原告稅捐之負擔，原告主張依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被告賠償保證金及裝潢、修繕房屋之費用，自無理由。
㈦聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、法院之判斷：㈠原告主張原告於104年7月27日與被告簽訂房屋租賃契約，向
被告承租門牌號碼台中市○區○○路○○○○○號，地下室及1樓至3樓房屋全部，租期自104年8月10日起至109年8月9日止，租金每月1萬8,000元，保證金為3萬6,000元之事實，業據原告提出經法院公證之屋房屋租賃契約書一份為證，且為被告所不爭執，此部分之事實已堪認定。
㈡原告固主張被告於簽約當時隱瞞已將系爭房屋騎樓出租予他
人之事實，而仍與原告簽約，顯有詐欺之行為，應對被告負侵權行為之損害賠償責任云云。惟查，被告固不否認在104年8月1日以前曾將系爭房屋之騎樓出租予第三人使用，惟104年8月1日以後已不再續租等語。查，本件兩造簽訂租賃契約之時間為104年4月27日，斯時系爭房屋之騎樓固確實由被告另出租予他人使用，惟兩造租賃契約之租期係104年8月10日起，與被告出租騎樓予第三人之時間並無重疊。茲兩造租賃契約之時間既自104年8月10日起算，在此之前，原告亦無從干涉被告出租騎樓之行為。況且，原告迄無法舉證被告在租賃契約有效期間，有將騎樓另出租予第三人，則原告主張被告隱瞞另將騎樓出租他人，顯係一屋二租，有詐欺之行為云云，要屬無據。至於原告雖請求傳訊證人林文棋到庭，惟其待證事實既為證明「簽約當時」被告確實將騎樓出租第三人，茲此一事實已無法證實被告有詐騙原告之行為，本院認自無傳訊之必要，併此敘明。
㈢原告另主張，原告承租系爭房屋後尚未作營業使用，惟被告
卻以租賃契約書第7條第1項約定，房屋因營業而增加之稅由乙方(即原告)負擔為理由，要求原告負擔增加之房屋稅，顯然違反法律之規定云云。惟按「民法第427條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定。」此有最高法院65年台上字第1119號民事判例可資參照。故兩造於租賃契約中就出租房屋因營業而增加之稅捐約定由承租人即原告負擔，自無不法。此外，系爭房屋於出租後，已非屬自用住宅，並經稅捐機關認定屬營業用，因此增加房屋稅金7,161元，此有被告提出之105年度房屋稅繳款書在卷可參，從而，被告要求原告負擔增加之房屋稅，並無不當。
㈣原告又主張，因系爭房屋老舊不堪，於簽約當時曾要求被告
支付裝潢整修之費用，被告亦已允諾，惟此為被告所否認。經查，依租賃契約書第四條第4項之約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方(即原告)取得甲方(即被告)之同意後，得自行裝設，所需費用由乙方自行負擔，但不得損害原有建築結構」；另租賃契約書附加條款第24條約定：「一樓屋內地板須舖設塑膠地磚，及一樓之閣樓須貼壁，乙方無償並應用其專業修繕完成」。由此可知，系爭房屋老舊，於原告承租時業已知悉。再參以原告提出之裝修明細所列項目分別為：屋內油漆、補土、防水壁紙、加設監視器、加裝廚房、安裝LED燈具、舊有天花石膏板更換、張貼籌備處含燈箱拆除斷電、安裝系統書櫃與廚房等，均屬原告因應其個人需求而加裝或整修，並非原有房屋設備損壞之修繕，參照上開約定，自應由原告自行負擔，其請求被告支付此部分之費用，自屬無據。
㈤關於一樓馬達及馬桶之修繕費用部分，經查：
⒈系爭馬達及馬桶原本即屬於系爭房屋之設備之一，此為被
告所自認。按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故被告對於屬於系爭房屋原有設施之馬達及馬桶，自負有修繕之義務。
⒉又按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出
租人負擔，民法第429條第1項定有明文。故關於租賃物之修繕，亦非不得約定由承租人負擔。然參照按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，係由出租人負擔為原告，從而，倘非當事人間特約免除之標的，出租人仍不得免除其修繕之義務。查系爭租賃契約書附加條款第23條固約定：「屋內有冷氣陸台，監視主機一台及監視鏡頭柒支，置物鐵櫃貳只，若故障須修護，則費用由乙方(指承租人)負責。」惟並未包括馬達及馬桶，參照上開說明，被告對於馬達及馬桶之損壞，仍負有修繕之義務。
⒊另按於租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出
租人負擔者，依民法第430條規定，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。經查，本件被告已否認原告曾事先催告其修繕馬達及馬桶，而原告迄無法提出其曾定期催告被告修繕之證明，參照上開說明，原告主張被告應支付馬達及馬桶之修繕費用，亦無理由。
㈥綜上所述，被告於租賃契約有效期間，並未將系爭房屋之騎
樓出租予第三人，自無詐騙之侵權行為；另關於稅捐之負擔及房屋之整修、裝潢費用，兩造已約定由原告負擔，被告拒絕支付，亦無債務不履行之問題；至於原屬房屋設施之馬達及馬桶，被告固有修繕之義務，惟因原告未依法催告即逕行修繕，亦不得請求被告負擔修繕之費用。從而，原告依據侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被告給付77萬5,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈦原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年9月1日
民事第三庭法官高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月1日
書記官吳克雯