裁判字號：臺灣南投地方法院104年重訴字第69號民事判決
裁判日期：民國106年04月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣南投地方法院民事判決104年度重訴字第69號原告祭祀公業 張讚興 公
祭祀公業法人南投縣 張琯溪 公共同法定代理人 張明煥 共同訴訟代理人 張慶達 律師複代理人 黃淑芳 被告錚宬有限公司法定代理人 鄭琬琪 訴訟代理人 許良宇 律師
呂迎春 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年3月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠被告所有坐落南投縣○○市○○段○○○○號即門牌號碼南投
縣○○市○○路○段○○○○號房屋（下稱系爭建物），未經原告同意，無權占用原告祭祀公業 張讚興公 所有坐落南投縣南投市○○段○○○○○○號，如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期民國105年2月25日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號484-1部分，面積250平方公尺之土地，及原告祭祀公業法人南投縣 張琯溪公 所有坐落南投縣南投市○○段00000地號，如附圖所示編號485-2部分，面積16平方公尺之土地（下分別稱484-1、485-2地號土地，合稱系爭土地；占用部分則稱系爭484-1、系爭485-2地號土地，合稱系爭占用土地）。被告占用系爭占用土地未具合法使用權源，顯已對原告之所有權構成侵害。
㈡爰依民法第767條第1項前段之規定提起本件訴訟，並聲明
：被告應將系爭占用土地上之系爭建物拆除，並將系爭484-
1地號土地返還予原告祭祀公業張讚興公，將系爭485-2地號土地返還予原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。
二、被告抗辯略以：㈠系爭建物係經主管機關核發建造執照及使用執照，並經地政
事務所辦竣登記發給權狀之合法建物，原由訴外人慶豐商業銀行股份有限公司（下稱慶豐商業銀行，嗣由中央存款保險股份有限公司進行接管，下稱中央存款保險公司）繼受自訴外人有限責任南投縣南投鎮信用合作社（下稱南投鎮信用合作社）而來，再由被告向慶豐商業銀行買受取得，主要建材為鋼筋混凝土加強磚造，地上4層，地下1層，總登記面積高達1,101.55平方公尺，具有獨立之經濟價值，迄今仍正常使用中。
㈡南投鎮信用合作社於興建系爭建物之初，即已向原告承租系
爭占用土地使用，與原告成立基地租賃之契約（下稱系爭租賃契約）。嗣南投鎮信用合作社為慶豐商業銀行概括承受，系爭租賃關係亦隨之移轉，再於被告買受取得系爭建物後，由被告依法繼受之，且無論係被告抑或慶豐商業銀行，或接管慶豐商業銀行之中央存款保險公司，均依約繳納租金，原告均未表示拒絕被告、其前手使用或拒絕受領租金之意。是兩造間就系爭占用土地存有不定期租賃契約，不論原告認為被告所付款項之性質及名稱為何，均無礙於被告已依約給付租金之事實，被告占有使用系爭占用土地，即非屬無權占有。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：㈠484-1地號土地，地目建，面積273平方公尺，使用地類別空白，於36年6月1日登記為原告祭祀公業張讚興公所有。
485-2地號土地，地目建，面積914平方公尺，使用地類別空白，於36年6月1日登記為祭祀公業張琯溪公所有。祭祀公業張琯溪公嗣於100年4月20日經法人登記為原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。
㈡系爭建物即門牌號碼為南投縣○○市○○路○段○○○○號建物
（整編前之門牌號碼為南投縣○○鎮○○路○○○○○號），為4層樓鋼筋混凝土加強磚造房屋，係由南投鎮信用合作社向南投縣申請建築執照，出資建造，建築完成日期為57年8月31日，經南投縣政府於52年12月14日核發(57)府建土(使)字第320號使用執照，並於68年9月10日辦理第一次所有權登記為南投鎮信用合作社所有。
㈢系爭建物之坐落範圍含系爭484-1、485-2地號土地。
㈣系爭建物於87年9月1日以買賣為原因移轉登記予慶豐商業銀行所有。
㈤慶豐商業銀行之主要資產、負債及全部營業，於99年4月3日
蓋括讓與他人，後續未結事項則由中央存款保險公司以接管人名義繼續處理，資產包含系爭建物。
㈥系爭建物於103年9月29日以買賣為原因移轉登記予被告所有。
㈦中央存款保險公司自99年4月3日接管慶豐商業銀行至103
年9月29日出賣系爭建物予被告之期間，每年給付550,682元予原告祭祀公業張讚興公，於99年給付24,411元予祭祀公業張琯溪公，於100年至103年給付24,411元予原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。
㈧原告祭祀公業張讚興公於101年5月間通知慶豐商業銀行（當
時已由中央存款保險公司接管）給付101年之系爭484-1地號土地租金550,682元，通知書上稱慶豐商業銀行為承租人。原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公於101年5月間通知慶豐商業銀行給付101年之系爭485-2地號土地租金244,109元。另原告祭祀公業張讚興公分別於102、103年5月間，均有如上通知；原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公則分別於
102年6月間、103年5月間，亦均有如上通知。㈨被告於104年6月8日分別匯款550,682元、24,441元予原告祭
祀公業張讚興公、原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。於10
5年4月22日分別匯款550,682元、24,441元予原告祭祀公業張讚興公、原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。
四、兩造爭執事項：㈠被告占有系爭484-1、485-2地號土地，是否具有合法權源
？㈡原告請求被告拆除系爭建物並返還系爭484-1、485-2地號
土地，有無理由？
五、本院之判斷：㈠484-1地號土地，地目建，面積273平方公尺，使用地類別空白，於36年6月1日登記為原告祭祀公業張讚興公所有。
485-2地號土地，地目建，面積914平方公尺，使用地類別空白，於36年6月1日登記為祭祀公業張琯溪公所有。祭祀公業張琯溪公嗣於100年4月20日經法人登記為原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。系爭建物即門牌號碼為南投縣南投市○○路○段○○○○號建物，為4層樓鋼筋混凝土加強磚造房屋，係由南投鎮信用合作社向南投縣申請建築執照，出資建造，建築完成日期為57年8月31日，經南投縣政府於52年12月14日核發(57)府建土(使)字第320號使用執照，並於68年年9月10日辦理第一次所有權登記為南投鎮信用合作社所有。系爭建物之坐落範圍含系爭占用土地。系爭建物於87年9月1日以買賣為原因移轉登記予慶豐商業銀行所有。慶豐商業銀行之主要資產、負債及全部營業，於99年4月3日蓋括讓與他人，後續未結事項則由中央存款保險公司以接管人名義繼續處理，資產包含系爭建物。系爭建物於103年9月29日以買賣為原因移轉登記予被告所有。中央存款保險公司自99年4月3日接管慶豐商業銀行至103年9月29日出賣系爭建物予被告之期間，每年給付550,682元予原告祭祀公業張讚興公，於99年給付24,411元予祭祀公業張琯溪公，於100年至103年給付24,411元予原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。原告祭祀公業張讚興公於101年5月間通知慶豐商業銀行（當時已由中央存款保險公司接管處理）給付101年之系爭484-1地號土地租金550,682元，通知書上稱慶豐商業銀行為承租人。原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公於101年5月間通知慶豐商業銀行給付101年之系爭485-2地號土地租金244,109元。另原告祭祀公業張讚興公分別於102、103年5月間，均有如上通知；原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公則分別於102年6月間、
103年5月間，亦均有如上通知。被告於104年6月8日分別匯款550,682元、24,441元予原告祭祀公業張讚興公、原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。於105年4月22日分別匯款550,
682元、24,441元予原告祭祀公業張讚興公、原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公等情，為兩造所不爭執，復有系爭土地第一類謄本、系爭建物謄本、異動索引、電子處理前舊簿、重造前舊簿、南投縣政府105年3月21日府建管字第1050055711號函、南投縣政府104年12月22日府民宗字第1040255786號函暨原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公法人備查資料、附圖、中央存款保險股份有限公司105年6月28日存保清理字第1052020066號函暨統一發票、通知書、請款單、被告匯款予原告之匯款回條聯在卷可稽（見本院卷第69頁至第70頁、第72頁至第74頁、第77頁、第80頁、第101頁至第103頁、第104頁至第115頁、第116頁至第117頁、第32頁至第36頁、第149頁至第157頁反面、第139頁、第208頁、第209頁），首堪認定為真實。
㈡原告主張被告未經原告同意，於系爭土地上使用系爭建物，
無權占用系爭占用土地，顯已侵害原告對系爭占用土地之所有權，請求被告拆除系爭建物返還系爭占用土地等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別定有明文。是民法租賃契約為諾成契約，非以書面為要式，如當事人對於租賃契約必要之點即支付租金與標的物租與他方使用收益等要件意思表示一致，租賃契約即告成立生效。次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，88年4月21日增修民法第426條之1定有明文，蓋租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（民法第426條之1增修立理由參照）。而在88年4月21日增修前，基於同一之法理，亦應認為租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，房屋之受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、48年台上第227號、52年台上第2047號判例參照）。
⒉系爭建號係由南投鎮信用合作社向南投縣政府申請建築執照
，出資建造，建築完成日期為57年8月31日，經南投縣政府於52年12月14日核發(57)府建土(使)字第320號使用執照，並於68年9月10日辦理第一次所有權登記為南投鎮信用合作社所有；系爭建物於87年9月1日以買賣為原因移轉登記予慶豐商業銀行所有，而慶豐商業銀行之主要資產、負債及全部營業，於99年4月3日蓋括讓與他人，後續未結事項則由中央存款保險公司以接管人名義繼續處理，即由中央存款保險公司處理系爭建物；嗣系爭建物於103年9月29日以買賣為原因移轉登記予被告所有等情，業經本院審認如上。又本院函詢南投縣政府系爭建物與基地非同屬一人所有，於申請系爭建物建築執照及使用執照時，是否須提出使用土地之證明文件，南投縣政府以105年11月3日府建管字第1050208657號函覆表示33年9月21日所公布之建築法第11條規定，建築聲請書應載明起造人之土地權利，並附具證明文件，故就系爭建物申請建築執照時，應檢具土地權利證明文件等情，有上開函文在卷可佐（見本院卷第185頁）。
⒊中央存款保險公司自99年4月3日接管慶豐商業銀行至103
年9月29日出賣系爭建物予被告之期間，每年均給付550,68
2元予原告祭祀公業張讚興公，於99年給付24,411元予祭祀公業張琯溪公，於100年至103年給付24,411元予原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公，原告祭祀公業張讚興公於101年
5月間通知慶豐商業銀行（當時已由中央存款保險公司接管）給付101年之系爭484-1地號土地租金550,682元，通知書上稱慶豐商業銀行為承租人，原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公於101年5月間通知慶豐商業銀行給付101年之系爭485-2地號土地租金244,109元，原告祭祀公業張讚興公分別於102、103年5月間，均有如上通知，原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公則分別於102年6月間、103年5月間，亦均有如上通知等情，已如上述。綜合上開各節，足認系爭建物起造當時業經系爭土地所有權人即原告之同意，南投鎮信用合作社與原告間就系爭占用土地之使用存有基地租賃契約甚明。又慶豐商業銀行於87年9月1日以買賣為原因而登記取得系爭建物之所有權（見本院卷第103頁），則揆諸上揭規定及說明，該基地租賃契約對於原告仍繼續存在，即該基地租賃契約存在於原告與慶豐商業銀行間，慶豐商業銀行經中央存款保險公司接管，系爭建物經中央存款保險公司於
103年9月29日以買賣為原因移轉登記予被告所有（見本院卷第103頁），復依上開規定及說明，該基地租賃契約亦隨同移轉於原告與被告間，即原告與被告就系爭建物存在基地租賃契約，已堪認定。
⒋原告固主張其雖曾收受慶豐商業銀行給付之款項，然其性質
為使用系爭占用土地之補償金，並非租金等語。惟觀諸上開原告於99年至103年出具予慶豐商業銀行（當時已由中央存款保險公司接管）之統一發票，其上均記載品名為「租金」，此有統一發票10紙附卷可參（見本院卷第150頁至第151頁反面、第152頁反面、第153頁反面、第154頁反面、第
155頁反面、第156頁反面、第157頁反面），且原告祭祀公業張讚興公於101年至第103年通知慶豐商業銀行給付租金之請款單上均表明欲請款該年度之基地租金，並稱慶豐商業銀行為承租人；原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公於101年至第103年通知慶豐商業銀行給付租金之通知書上均記載慶豐商業銀行尚未與其簽訂租約，請儘快與其簽約並繳交租金等字樣，有上開請款單、通知書附卷可證（見本院卷第15
2頁、第154頁、第156頁、第153頁、第155頁、第157頁），顯見原告請求慶豐商業銀行給付租金時，均認慶豐商業銀行與原告間就系爭占用土地存有基地租賃契約，是原告上開主張，實不足採。
⒌原告又主張依南投鎮信用合作社起造系爭建物當時之法律規
定即33年9月21日施行之建築法，法無明文需請領建築執照，如係取得營造執照，亦可建築系爭建物，即南投鎮信用合作社係持營造執照建築系爭建物，即無需檢附使用系爭占用土地之權利證明等語。惟按私有建築，應由起造人備具建築申請書；建築聲請書應載明左列事項：三、起造人之土地權利並附有具證明文件，33年9月21日施行之建築法第10條、第11條分別定有明文。足認南投鎮信用合作社於申請建造系爭建物時，依當時之建築法第10條、第11條規定，須提出建築聲請書，並須載明土使用權利並附具證明文件，是南投鎮信用合作社與原告間於當時自存有基地租賃契約乙節，業經本院審認如上，若南投鎮信用合作社與原告間並無基地租賃契約存在，南投鎮信用合作社自無從於52年12月14日取得南投縣政府(57)府建土(使)字第320號使用執照，原告亦無於99年至103年向慶豐商業銀行收取租金，並稱慶豐商業銀行為承租人之理。是原告之上開主張，亦無足採。
⒍原告另主張系爭建物之建造完成日期為57年8月31日，而原
告祭祀公業張讚興公係於68年6月8日始合法登記設立，洵無於57年間簽定系爭租賃契約之可能等語。惟484-1地號土地於36年6月1日即以總登記為原因登記予祭祀公業張讚興公所有，業經本院審認如上，足認祭祀公業張讚興公於36年間即為存在之非法人團體，而祭祀公業張讚興公嗣於68年6月8日經南投縣政府准予登記，僅係令祭祀公業張讚興公之資料留存於南投縣政府以備核考，無礙於祭祀公業張讚興公主體之同一性，是原告上開主張，委無足採。
六、綜上所述，兩造間存有基地租賃契約關係，系爭建物基於基地租賃契約而合法占用系爭占用土地，故系爭建物占用系爭占用土地並非無權占有。從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭占用土地上之系爭建物拆除，並將系爭484-1地號土地返還予原告祭祀公業張讚興公，將系爭485-2地號土地返還予原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。
中華民國106年4月5日
民事第三庭審判長法官徐奇川
法官鄭順福法官楊亞臻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月7日
書記官劉綺