裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第2914號民事判決
裁判日期：民國111年12月21日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2914號原告 呂雅智 被告 林威志 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00號4樓之1之房屋及同社區地下2樓36號車位騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣6萬8200元及自111年11月5日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
被告應自111年11月27日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告違約金新臺幣6萬6000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣25萬2731元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣2萬2733元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項，於判決確定前清償期已屆至部分，於原告按月以新臺幣2萬2000元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原請求：「㈠被告應將門牌編號臺中市○○區○○路0段00號4樓之1之房屋及B2-36號車位（下合稱系爭不動產）騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）6萬8200元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自民國111年9月3日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告違約金6萬6000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」。嗣於本院111年11月29日言詞辯論期日，當庭更正訴之聲明㈢為：
「被告應自111年11月27日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告違約金6萬6000元。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於111年6月22日就系爭不動產簽立房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間自111年7月1日起至113年6月30日止，111年7月1日起至112年6月30日每月租金3萬3000元，112年7月1日起至113年6月30日每月租金3萬4000元，於每月1日前支付租金，並經本院所屬民間公證人 魏淇芸 完成公證。詎被告自111年7月1日起未依約支付租金，經扣除押租金後，積欠租金已達2個月，原告於111年11月16日寄發台北吳興郵局467號存證信函（下稱467號存證信函），限被告於5日內繳納所積欠之5個月租金（即111年7月至11月），逾期未繳納即終止租約，並於111年11月17日送達被告，被告未依限繳納，則系爭契約已於111年11月27日終止，被告自應騰空返還系爭不動產。又被告自111年7月1日起至111年11月1日止，共積欠5個月租金未支付，原告自得請求被告給付租金6萬8200元及遲延利息。另被告未於系爭契約終止時返還系爭不動產，原告得依系爭契約第6條第2款約定，自111年11月27日起請求被告按月給付原告違約金6萬6000元。爰依系爭契約之約定、民法第455條、第767條第1項、第439條規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產騰空返還原告。㈡被告應給付原告6萬8200元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自111年11月27日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告違約金6萬6000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張之上開事實，業據其提出公證書、系爭契約、通訊
軟體截圖、467號存證信函暨回執、建物及土地登記謄本等為證（見卷第19頁至第35頁、第67頁至第87頁、第105頁至第107頁）；而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故原告主張之事實，堪信為真實。
㈡按系爭契約第7條第2項約定：「乙方（即被告，下同）有下
列情形之一者，甲方（即原告，下同）得終止租約：⒈遲延給付租金之總額達二個月以上之租額，或其租金約定於每期開始時支付，而遲延給付逾二個月時，經甲方定相當期限催告而乙方仍不支付者。」。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。土地法第100條第3款、民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。又土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。經查，被告自111年7月1日起即未給付租金，業經本院認定如前，且原告自承被告於訂約時有給付6萬6000元之押租金，已扣抵7、8月之租金等語（見卷第94頁），原告於111年11月16日以467號存證信函，催告被告於5日內繳納自111年7月至11月所積欠之5個月租金，並表明逾期未繳納即終止租約，被告於111年11月17日收受467號存證信函，然並未如期繳納所欠租金，揆諸前揭說明，原告於寄發467號存證信函時，被告所積欠之租金扣除押租金後，顯已積欠逾2個月之租金額，則系爭契約經原告催告被告於5日內給付租金，被告迄未給付，應已於111年11月22日24時即同年月23日0時終止，是系爭契約既經終止，被告即無權繼續占有系爭不動產，故原告本於所有權人或出租人之地位，請求被告返還系爭不動產，即屬有據。至原告起訴主張原告於111年9月1日寄發之台北吳興郵局369號存證信函（下稱369號存證信函）催告被告給付租金並終止租約，被告已於111年9月2日收受，惟查，被告於111年9月2日時，扣除押租金6萬6000元後，尚未達積欠2個月之租金額，且原告並未限期催告被告給付租金，故原告以369號存證信函所為終止系爭契約意思表示，尚未合法生效，附此敘明。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項定有
明文；又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。經查，依系爭契約第3條約定，自111年7月1日起至112年6月30日止，每月租金為3萬3000元，被告應於每月1日前支付租金，惟被告自111年7月1日起至111年11月22日止，共積欠4個月又22日之租金，經原告抵充押租金6萬6000元後，被告尚積欠9萬200元（計算式：3萬3000元×（4＋22/30）－6萬6000元＝9萬200元），則原告僅請求被告給付6萬8200元之租金，尚屬有據。
㈣次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對被告欠繳租金之請求權，固屬有確定期限之給付，但原告僅對被告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即111年11月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，是原告此部分之主張及請求，核屬有據，亦應准許。
㈤再按系爭契約第6條第2款約定：「乙方於終止租約或租賃期
滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之即日起，乙方應支付按房租二倍計算之違約金。」。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
本院審酌被告於系爭契約存續期間經原告以369號存證信函或透過通訊軟體催告（見卷第31-35頁、第27-29頁），卻仍未支付任何租金予原告，且被告未於本院審理時到庭或提出書狀，主張違約金過高之情事及應予如何核減至相當數額，亦未提出任何證據供本院審酌，根據上述說明，本院自應予以尊重兩造關於違約金之約定，又系爭契約已於111年11月22日24時即同年月23日0時終止，被告並未交還系爭不動產，已如前述，故原告依系爭契約第6條第2款約定，訴請被告自111年11月27日起至騰空返還系爭不動產之日止，按月給付房租2倍之違約金6萬6000元（計算式：3萬3000元×2＝6萬6000元），亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭契約約定及民法第455條、第767條第1項、第439條之規定，請求被告應將系爭不動產騰空返還原告，給付原告6萬8200元及自111年11月5日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自111年11月27日起至騰空返還系爭不動產之日止，按月給付原告6萬6000元違約金，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保聲請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國111年12月21日
民事第一庭法官蔡孟君正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月21日
書記官鄭雅雲