裁判字號：臺灣臺東地方法院104年訴字第202號民事判決
裁判日期：民國105年07月06日
裁判案由：返還土地
臺灣臺東地方法院民事判決104年度訴字第202號原告 張慧宜 訴訟代理人 林長振 律師被告 林東山 訴訟代理人 王舒慧 律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國105年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定被告所有門牌號碼臺東縣臺東市○○路○○○○○號房屋，占用原告所有坐落臺東縣臺東市○○段○○○○○○○號土地（面積八十六平方公尺），其每年租金為新臺幣壹萬肆仟捌佰陸拾壹元。
被告應自民國一百零三年八月四日起至前項房屋不堪使用之日止，按年給付原告新臺幣壹萬肆仟捌佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第二項於原告就已到期部分按年以新臺幣伍仟元供擔保後，得假執行。但被告就已到期部分如按年以新臺幣壹萬肆仟捌佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告起訴時之聲明為：「被告應將坐落臺東縣臺東市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上搭蓋之鐵皮建物拆除，並將土地返還原告」，嗣於民國105年5月19日之言詞辯論期日當庭變更上開聲明並追加備位聲明如後所述，核屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地為伊所有，詎被告未經伊之同意，復無合法權源，竟在系爭土地上搭蓋門牌號碼臺東縣臺東市○○路○○○○○號之鐵皮屋（下稱系爭房屋）而無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項所有人物上請求權之法律關係，請求被告拆除占用系爭土地之系爭房屋後，將土地返還原告等語。並先位聲明：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖紅色線條所示區塊（面積86平方公尺）之地上物拆除，將土地返還原告。2.願供擔保，請准宣告假執行。
（二）退萬步言，縱認兩造間依民法第425條之1第1項之規定，有法定租賃權存在，被告亦非當然可無償使用系爭土地。而系爭土地位處臺東市中心之繁榮商圈地段，臺東縣0000000地段000○0地號土地，乃以每平方公尺新臺幣（下同）2,667元之標準辦理標租，爰依民法第425條之1第2項之規定，就兩造間之法定租賃關係，請求按上開標租金之計算標準，核定年租金為229,362元【計算式：
2,667元/平方公尺×86平方公尺＝229,362元】，並請求被告自伊取得系爭土地之日即103年8月4日起按年給付伊租金229,362元等語。並備位聲明：1.被告應自103年8月4日起至系爭房屋不堪使用之日止，按年給付原告229,362元。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋為未辦保存登記之建物，與門牌號碼臺東縣臺東市○○路○○○○○號、318之1號、318之2號等相鄰房屋均為系爭土地原所有權人 張正彥 於50年間所興建。而張正彥於51年1月建屋完成後，即將系爭土地及系爭房屋一併出售、交付予伊之母親 林金枝 ，並由林金枝逕行辦理房屋稅籍登記，惟因林金枝不諳法律，張正彥遂故意未將系爭土地之所有權移轉登記予林金枝，且系爭土地於53年3月31日復遭張正彥之債權人合作金庫商業銀行辦理查封登記致無法辦理所有權移轉登記，遲至66年12月8日始塗銷查封登記，林金枝對於張正彥之土地所有權移轉登記請求權，因而罹於時效而消滅，張正彥乃於93年間將系爭土地贈與 許雲嬌 ，許雲嬌再於103年間贈與原告。而系爭房屋之事實上處分權，則輾轉先經林金枝讓與伊之兄長 林地利 ，後再由伊受讓取得。據上，系爭房屋及系爭土地原既同屬張正彥所有，嗣因其未依約將系爭土地移轉登記予林金枝，致生先後將系爭房屋之事實上處分權及系爭土地之所有權分別讓與相異之人之情形，則伊受讓取得系爭房屋之事實上處分權，依民法第425條之1之規定及最高法院99年度台上字第2344號、99年度台上字第1723號判決之意旨，應推定兩造就系爭房屋所坐落之系爭土地，於系爭房屋得使用之期限內，有租賃關係存在，從而伊非無權占用系爭土地，原告請求伊拆屋還地，顯無理由。
（二）系爭土地105年度之公告地價為每平方公尺2,400元，是依平均地權條例第16條第1項之規定，申報地價按公告地價之百分之80計算之金額為每平方公尺1,920元，則依土地法第105條準用同法第97條之規定，原告得向伊請求之年租金應以16,512元為上限【計算式：1,920元/平方公尺×86平方公尺×10％＝16,512元】，是被告備位聲明請求之租金顯已違反上開規定等語置辯。並答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）兩造間就系爭房屋所坐落之系爭土地，應依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係存在：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就未辦保存登記致無法移轉所有權之建物而為「事實上處分權讓與」之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事裁判要旨可資參照）。又前述推定租賃關係成立後，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用；而上開推定租賃關係之立法意旨，乃在於房屋性質上不能與土地分離而存在，是應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地（最高法院63年台上字第766號民事判例要旨同可資參照），則對於再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，自同應推斷土地受讓人有默許其繼續承租之意思。故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人，或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院89年度台簡抗字第2號民事裁判、最高法院73年度第5次民事庭會議決議亦可參照）。準此，未辦保存登記之房屋及所坐落土地同屬一人所有，而先後將土地之所有權及房屋之事實上處分權讓與相異之人，並輾轉再由他人受讓取得時，該土地所有權之受讓人與該房屋事實上處分權之受讓人間，均應推定其原來之租賃關係繼續存在。
2.經查，系爭房屋坐落系爭土地上如附圖紅色線條所示區塊（面積86平方公尺）等情，業據本院會同臺東地政事務所至現場勘測屬實，有勘驗筆錄、現場相片及複丈成果圖等證附卷可考（本院卷第53至64、110頁）。次查，系爭房屋及所坐落系爭土地，係由原告之父張正彥於51年間一併出售、交付予被告之母林金枝等情，為兩造所不爭執（本院卷第36頁反面、第131頁），是已足認被告所辯：系爭房屋及所坐落系爭土地原同屬於張正彥一人所有乙節，應為真實。再查，系爭土地之所有權嗣於93年間經張正彥贈與原告之母許雲嬌，再於103年間由原告受贈取得；系爭房屋則為未辦保存登記之建物，於51年1月間以被告之母林金枝為納稅義務人而設立房屋稅籍，嗣於84年11月間變更納稅義務人為原告之兄林東山，再於103年2月間變更為原告，是原告現為系爭房屋之事實上處分權人等情，復有臺東縣稅務局104年12月2日之函文暨所附稅籍證明書、系爭土地之登記謄本、異動索引、兩造之個人戶籍資料等件在卷可稽（本院卷第19至22、25、50頁），亦堪認定為真實。準此，系爭房屋及所坐落系爭土地原既同屬於張正彥一人所有，嗣經張正彥先後將系爭房屋之事實上處分權讓與林金枝、將系爭將土地之所有權讓與許雲嬌，則依民法第425條之1第1項之規定，系爭土地之受讓人許雲嬌與系爭房屋事實上處分權之受讓人林金枝間，本應推定在系爭房屋得使用之期限內，就系爭房屋所坐落系爭土地有租賃關係存在，且揆諸上開說明，該租賃關係於嗣後輾轉取得系爭房屋事實上處分權之被告及系爭土地所有權之原告間，亦應推定繼續存在。從而，被告以系爭房屋占用系爭土地，自屬有法律上之原因而非無權占有，是故原告先位之訴請求被告拆屋還地，核非有據。
3.至原告雖另以：林金枝所購買之系爭房屋，因年代久遠、不堪使用而經被告將原有屋頂拆除，改建為鐵皮屋頂，外牆亦因漏水難擋風雨而鋪設鐵皮等情為由，主張：系爭房屋經被告改建後，已非原有房屋，應無民法第425條之1第1項推定租賃關係之適用等語（本院卷第118頁、第131頁反面）。但查：
（1）上開推定租賃關係乃基於兼顧房屋受讓人及社會經濟利益之目的，而賦予房屋受讓人在「房屋得使用期限」之限度內，得繼續使用土地之權利，從而固不容許房屋受讓人藉由不斷改建之方式，而無限延長房屋之使用期限，否則恐有過度限制土地所有權人對於土地之權利而生價值失衡之情形，然就房屋為修繕本為房屋所有權人或事實上處分權人之固有權利，且若完全限制房屋所有人或事實上處分權人修繕其房屋，而僅能任令其房屋頹圮，則亦有致使該房屋難以居住、使用，因而難以充分發揮其經濟價值之虞，而有悖於前開推定租賃關係所為達促進社會經濟利益之立法目的，是故自應容許房屋受讓人基於居住、使用之需要，在未改變房屋原有型態、基礎之限度內，就其房屋為合理修繕修繕、補強，不因其合理修繕、補強而影響其本於民法第425條之1第1項規定對房屋坐落之基地所取得之租賃權。
（2）再查，系爭房屋之現狀固為鐵皮屋頂，外牆亦有鋪設鐵皮之情形，惟房屋內部構造則為土木結構，上開外牆鐵皮僅係直接鋪設於原有土木結構之外牆上等情，均經本院至現場履堪屬實，有前揭勘驗筆錄暨現場照片在卷可稽，且上開房屋結構核與前揭稅籍證明書所載51年間設立稅籍時之「木石構造」相符，足見系爭房屋之主體結構迄仍維持原有之結構型態，從而上開鐵皮屋頂、鐵皮圍牆之修繕、補強，堪認係在原有房屋之基礎上，為避免房屋滲漏水以達居住、使用之需要，所為之合理修繕。據此，自難以系爭房屋曾經上開修繕，即遽認其已非原有房屋，且揆諸上開說明，亦不得以系爭房屋曾經上開修繕，而謂其就所坐落基地已無民法第425條之1之推定租賃關係存在。從而原告此節所辯，難認可採。
（二）兩造間之就系爭房屋所坐落系爭土地之租賃關係，租金核定為每年14,861元：
1.按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1第2項定有明文。查：兩造間就系爭房屋所坐落系爭土地既應依民法第425條之1第1項之規定推定有租賃關係存在，已如前述，且兩造就系爭土地之租金數額復未能達成協議，從而原告依前揭規定提起備位之訴，請求本院核定本件租賃關係之租金，並請求被告自原告取得系爭土地所有權之日即103年8月4日起至系爭房屋不堪使用之日止，按年給付原告租金，即屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。土地法第97條第1項定有明文，前開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。而土地法第97條第1項所謂之「土地價額」，依同法施行法第25條之規定，係指「法定地價」而言。又土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第148條亦有明文，故土地法第97條第1項所謂之「土地價額」，即指該土地之「申報地價」，從而城市地方建築基地租金亦應以土地「申報地價」年息百分之10為上限。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10之最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照）。準此，本院審酌系爭土地位於臺東市鬧區之商圈地帶外緣，交通便利、附近商業活動盛行，且鄰近影城等娛樂設施，距離臺東縣政府、臺東市公所等行政中心亦非遙遠，並參酌臺東縣○○○○○○地○○○○地段000○0地號土地，乃係以每平方公尺約2,667元之租金辦理土地之標租，有原告所提臺東縣縣有房地租金收入繳款書附卷可參（本院卷第120頁），兼衡被告以系爭房屋占用系爭土地之目的，乃係作為居住使用等情狀後，認本件租金應以系爭土地申報地價按年息百分之9計算為適當。
3.又查，被告所辯系爭土地105年度之申報地價為每平方公尺1,920元乙節，有系爭土地之公告地價查詢資料在卷可稽（本院卷第125頁），且原告就此亦未為爭執，堪可採認。而被告既同意以此申報地價作為本件租金之計算標準（本院卷第124頁），綜前所述，爰據此核定本件租金為14,861元【計算式：1,920元/平方公尺×86平方公尺×9％＝14,861，小數點以下4捨5入】，從而原告備位之訴請求被告自其取得系爭土地所有權之日即103年8月4日起至系爭房屋不堪使用之日止，按年給付原告租金14,861元，核屬有據，逾此範圍之請求則無理由。
四、綜上所述，兩造間就系爭房屋所坐落之系爭土地既應依民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係存在，是原告主張被告無權占用系爭土地，而依民法第767條第1項之規定提起先位之訴，請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。原告依民法第425條之1第2項規定提起備位之訴，請求本院就上開租賃關係核定租金，並依據該租賃關係，請求被告給付租金，在自103年8月4日起至系爭房屋不堪使用之日止，按年給付14,861元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年7月6日
民事第一庭法官趙彥強以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月6日
書記官陳憶萱