裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上易字第25號民事判決
裁判日期：民國105年04月13日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上易字第25號上訴人(即原審原告) 張育慶 訴訟代理人 林伸全 律師
楊愛多 上訴人(即原審被告)青成建設股份有限公司法定代理人 陳填雄 上訴人(即原審被告) 吳文雄 上二人共同訴訟代理人 劉建成 律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國104年11月11日臺灣臺中地方法院第一審判決（103年度訴字第1628號）各自提起上訴，本院於105年3月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決關於命上訴人甲○○連帶給付上訴人乙○○部分暨該部分對上訴人甲○○為准假執行之宣告及命其連帶負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人乙○○、青成建設股份有限公司之上訴均駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人乙○○、青成建設股份有限公司各自負擔。
事實及理由
一、上訴人乙○○（即原審原告）主張：(一)伊於民國102年9月17日分別與對造上訴人甲○○、青成建設股份有限公司（下稱青成公司）簽定土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書，買受渠等所有台中市○○區○○段○○○號土地、其上之房屋，嗣伊已付清全數價款，並已搬入居住。惟，系爭房屋有伊與對造公司於103年1月6日簽立之協議書及本件起訴狀所附「房屋瑕疵情形附表」所載之瑕疵，是伊自得依民法第359條規定，請求減少價金，其數額依台中市建築師公會104年9月3日中市建師鑑字第0000號鑑定報告，為新台幣（下同）105,500元。又因系爭房屋有瑕疵，對造公司卻遲遲未能完成修繕，其乃與伊簽訂上開協議書，承諾賠償伊於修繕期間所受各項損害，經依該協議書所載條件計算，賠償金額總計為150,166元，而對造公司只給付61,158元，是伊自得請求再給付其餘之89,008元。另依系爭房屋合約書第13條第5款第4目之約定，對造公司「如未於領得使用執照後六個月內」通知伊進行交屋，每逾一日應「按已繳房屋總價款依萬分之二」單利計算延遲利息予伊，內政部於98年10月30日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中之「應記載事項」（下稱公告「應記載事項」）第15條㈠⒋就此逾期情形則規定賣方每逾一日應「按已繳房地價款依萬分之五」單利計算遲延利息予買方，而對造公司係於102年9月4日領得使用執照，本應於6個月內即103年3月4日前通知伊進行交屋，惟其遲於103年11月6日始移交系爭房屋公共設施部分予伊之社區管理委員會（下稱管委會），自103年3月5日至11月6日止，逾期交屋247日，是伊自得依公告「應記載事項」第15條㈠⒋，請求對造公司「按已繳房地價款」1050萬元「依萬分之五」單利計算遲延利息共1,296,750元予伊（計算式：1050萬×5/10000×247＝1,296,750）。再者，就伊上開三項請求合計1,491,258元，依系爭土地合約書第16條約定：「本合約……與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部份不履約時，視為全部違約」，伊得請求系爭土地出賣人即對造上訴人甲○○應連帶負責。(二)又就伊得依系爭協議書請求賠償部分，再說明如次：⒈總金額150,166元，包括：⑴系爭協議書第1、3條約定，支付住宿及洗衣補助費，合計58,050元。⑵系爭協議書第4條約定，支付貸款利息，合計16,416元。⑶系爭協議書第6條約定，負責施工損害牆壁彩繪之重新彩繪費用，計15,000元。⑷系爭協議書第9條約定應完成卻未完成之全室細部清潔，由伊自行打掃，比照清潔公司之計價標準，清潔費用4800元。⑸系爭協議書第10條約定，未如期於103年1月27日完成瑕疵修繕，全額給付住宿、洗衣費用，計至103年2月22日，共55,900元。⒉又「被證1」之102年12月12日「客戶驗屋缺失表」所載缺失，係兩造共同認為應修繕之處，並非僅伊單方面認為應修繕，而依系爭房屋合約書第13條第5款第2目約定，對造應於102年12月21日辦理驗收及點交時完成修繕。詎於102年12月21日辦理驗收及點交時，上開「客戶驗屋缺失表」所載缺失明細，絕大部分尚未修繕完成，且又增加多項缺失，然伊因舊屋已售出，且伊配偶身體有疾不適，迫於無奈始於「被證2」之交屋證明書等上簽名。詎於102年12月21日辦理驗收及點交完畢，伊搬入家具後，對造公司之人員始突然告知伊尚不能入住及使用系爭房屋。其後，對造公司之人員一再向伊表示可修繕瑕疵，然均未能如期完成修繕，伊一家人於102年12月27日至103年1月3日居住在系爭房屋期間，承受諸多困擾，造成極大之身心傷害，兩造乃於103年1月4日下午達成由對造給付伊住宿及洗衣費等之協議，然對造公司之人員卻堅持不簽署任何文件證明，至103年1月6日，伊及伊配偶以上開協議內容為本而擬具系爭協議書並分別要求對造公司之人員簽章，因對造公司之人員一再推拒，伊配偶惶恐之餘，向對造公司之人員表示務必請到系爭房屋現場向其說明一切，否則其會被逼得從系爭房屋之露台（2樓）往下跳，嗣對造公司始願與伊簽立系爭協議書。⒊又系爭協議書簽立後，對造公司數度修繕，仍未能將瑕疵修繕完畢，至103年1月28日再次驗收，因對造公司人員表示需要一段時間才能確定磚面是否仍有不平及色差、會再請人清除全室磚縫髒汙等，伊配偶乃於交屋證明書（被證3）上簽名，而對造公司人員雖同時交付乙紙61,158元之支票，並稱該支票即為給付系爭協議書之金額，然伊配偶當場表明金額不符依系爭協議書應給付金額，保留相關法律追溯權利。⒋又對造公司交付上開支票後，系爭房屋仍存在相同瑕疵問題（如：全室地磚矽利康仍然潮濕、連接地磚矽利康之牆壁下緣明顯發黃、浮起、剝落等），對造公司數度派員處理，仍未能完成該等瑕疵之修繕，其辯稱伊不同意其人員進入系爭房屋修繕云云，並非屬實。⒌此外，伊依系爭協議書請求之損害賠償，與所請求減少價金，兩者並無重複請求，蓋因遲延所生損害與瑕疵之修繕損害並非同一。(三)又就對造上訴人遲延交屋應給付之遲延利息，再說明如次：⒈消費者保護法第1條、第17條第1項、第2項、該法施行細則第15條第2項及內政部公告，應均為兩造契約條款之一部。另依內政部103年9月l日內授中辦地字第0000000000號函，「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約內容」、「違反定型化契約應記載及不得記載之事項時，消費者……亦可依定型化契約應記載及不得記載之事項向建商主張自身應有的權利」、「『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』……係屬於實質之法規命令，對於建商具有拘束力」。系爭房屋合約第13條第5款第4目約定按「已繳房屋總價款」、「依萬分之二」計算遲延利息，與上開公告「應記載事項」中所定「按已繳房地價款」、「依萬分之五」計算相較，明顯不利於消費者，且有失公平，是該等較不利之約定無效，本件應依上開公告「應記載事項」之內容視同為兩造約定之契約內容。⒉又依系爭房屋合約書第13條交屋約定，對造公司於依約完成合約所示之設施後，應通知伊進行驗屋、交屋，如未於領得使用執照後6個月內通知伊進行交屋，即應給付遲延利息予伊。而若認對造公司僅需通知伊進行交屋，毋待進行點交即毋須賠付系爭遲延利息，則對造公司通知後未進行點交亦無任何違約罰則，應非兩造真意，亦不符誠信原則，且「交屋」豈非遙遙無期？⒊再依系爭房屋合約書第14條「共有部分之點交」之約定、公寓大廈管理條例第57條規定，對造公司就系爭社區共用部分、約定共用部分與其附屬設施，應於檢測、確認其功能正常在誤後，移交管委會。另依公告「應記載事項」第13條「驗收」之規定，賣方應依約完成一切主建物、附屬建物之設備、接通水、電、瓦斯、契約及廣告所示設施後，通知買方進行驗收手續。⒋又伊購買系爭房屋，買賣標的本即包括主建物、附屬建物、共有部分、機械型式之車位，對造公司自須依系爭合約完成專有部分（即主建物及附屬建物）、共有部分及機械型式之車位之交付，始屬完成系爭合約之交屋，故伊請求對造逾期交屋之日期，自應計至對造交付系爭房屋共有部分止。如謂不論社區公共部分建造至何狀況，均可發生已交屋之效力，則上開公告「應記載事項」第13條、第15條之規定，將形同具文，故所謂交屋完成係指含公共設施在內，均已全部交付，方為已履行交屋義務。至系爭房屋合約第14條關於共有部分點交約定之履行，雖無如第13條有逾期應給付遲延利息之約定，然此係因共有部分之點交，已包含在第13條「交屋約定」之範疇，當無需另行約定。⒌對造公司雖於102年12月21日、27日、103年1月28日分別進行系爭房屋專有部分第一、二、三次交屋予伊，然係於103年11月6日始移交系爭房屋公共設施部分予伊之社區管委會，在此之前，對造公司亦未依系爭房屋合約之約定，完成贈送之迎賓門聽、會客室、垃圾儲放及資源回收室、交誼廳及會議室等設施，伊根本無從使用系爭大樓之公共設施。又對造公司係於103年5月3日成立系爭社區管委會，然卻未在103年5月10日完成公設點交及相關設施之移交，而係於103年6月26日才進行公設點交。另系爭管委會雖有改選，然無礙對造通知系爭管委會進行交屋及向系爭管委會提出符合契約本旨之公共設施部分之交付。⒍又系爭遲延利息屬懲罰性違約金，債務人若不履行，債權人不論有無實際損害均可請求，債務人如主張金額過高，應負舉證之責。況對造上訴人之遲延交屋，使伊無法使用公設，所有權圓滿使用收益之狀態已受損害。而本件經檢查，系爭社區大樓有280項缺失，有不堪使用之情形，影響伊居住品質及安全，益見確已造成伊損害等情，爰依系爭買賣契約、系爭協議書及民法第359條規定，提起本件訴訟，聲明求為命對造上訴人等應連帶給付伊1,491,258元，及自民事辯論要旨2狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5%加計法定遲延利息之判決（原審判決命上訴人青成公司、甲○○應連帶給付上訴人乙○○189,708元本息，上訴人乙○○就其敗訴部分中1,296,750元本息部分提起上訴，其餘部分【即依系爭協議書請求清潔費用4800元本息部分】則未據聲明不服，已告確定）。
二、上訴人青成建設股份有限公司、甲○○（即原審被告）則以：(一)上訴人甲○○僅出賣系爭房屋坐落基地持分予對造上訴人，並非系爭房屋之出賣人，亦未與其簽訂系爭協議書，且與其簽訂之系爭土地合約書並無交屋遲延須給付遲延利息之約定，是其請求上訴人甲○○給付系爭房屋瑕疵未修繕完畢之減少價金、系爭協議書所定之賠償、交屋遲延利息等，均難認有理。至系爭土地合約書第16條、系爭房屋合約書第24條，並非上訴人甲○○與上訴人青成公司對於對造上訴人負連帶債務之約定，而僅係因上訴人甲○○與上訴人青成公司約定合建，上訴人青成公司於上訴人甲○○之土地上興建本建案大樓並出售，該土地合約、房屋合約為具有履行上牽連關係之聯立契約。退步言之，縱若認上訴人甲○○應與上訴人青成公司連帶負責，上訴人甲○○援用下述上訴人青成公司所為抗辯。(二)就對造上訴人依系爭協議書請求伊公司給付部分：⒈對造上訴人於102年12月12日至系爭房屋現場檢視，將其認為應修繕部分載明於「客戶驗屋缺失表」（被證1），伊公司據以修繕後，於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交，對造參照單據確認所列應修繕項目已全部修繕完成，再於修繕清單、交屋證明書、房屋點交明細表、點交清冊（被證2）上簽名，是系爭房屋於102年12月21日已辦理驗收及點交完畢，且對造一家並已搬入居住使用。詎於103年1月6日，對造上訴人之配偶卻藉詞系爭房屋有其他應修繕事項，要求伊公司派員處理，並作勢要從樓上往下跳，伊公司不得已乃同意於對造繕打之系爭協議書上簽名。嗣系爭房屋於103年1月28日再行驗收伊公司修繕完畢之事項，對造上訴人並於當日簽立交屋證明書（被證3），伊公司並給付系爭協議書其中61,158元完畢；然其後，就剩餘些許工作項目，對造竟不同意伊公司進入修繕，是對造請求伊公司公司賠償，自有不合。⒉關於對造上訴人依系爭協議書請求賠償項目及金額，茲述如下：⑴第1、3條住宿費及洗衣補助費及第4條貸款利息，伊公司已於103年1月28日支付對造61,158元，其再為請求，並無理由。⑵第6條彩繪壁畫修繕費用，伊公司僅願意支付5000元，對造報價15,000元，實屬過高。
⑶第9條清潔費用4,800元，因伊公司已完成系爭房屋清潔並經對造驗收，是其本項請求並無理由。⑷第10條住宿費及洗衣補助費55,900元，並無理由，蓋：蓋系爭協議書約定事項，已於103年1月28日驗收，對造並簽立交屋證明書，且對造於上述驗收後係居住於系爭房屋內，並未支出住宿費及洗衣費。(三)就對造上訴人請求伊公司給付逾期交屋之遲延利息部分：⒈伊公司於102年9月4日取得使用執照後，已於102年12月間通知對造上訴人交屋，並於同年月21日完成交屋，是伊公司斯時即已完成系爭房屋一切主建物、附屬建物、接通水、電、瓦斯及完成合約所示之設施，本件並無所謂伊公司「未於領得使用執照後六個月內」通知對造進行交屋之事，對造請求伊公司給付遲延利息（違約金），並無理由。⒉又系爭房屋合約書第13條所定遲延利息之計算，係以系爭房屋交付之時為要件，與系爭房屋之公設何時點交無關，對造上訴人以公設移交予管委會遲延為由，主張伊公司應給付遲延利息，並無理由。況本件伊公司交屋後，對造上訴人已實際使用公設，於移交期間雖尚有部分公設缺失改善，並不影響已可供對造居住使用之基本功能。另對造上訴人於系爭社區
103年5月3日第一次區分所有權人會議選舉管理委員後，與其他區分所有權人又自行決定改選，致管委會成立延宕，而伊公司於新任管委會成立後，即於103年6月26、27日二日與新管委會移交公設（被證5），是伊公司就此並未有任何遲延。⒊對造上訴人固主張依消費者保護法等規定，伊公司應給付以已繳房地價款萬分之5計算之遲延利息云云，惟：⑴本件並無所謂伊公司「未於領得使用執照後六個月內」通知對造上訴人進行交屋之事，已如前述。⑵就取得使用執照後遲延通知交屋之遲延利息事項，系爭買賣契約第13條第5款第4目已有約定，本件並非消費者保護法施行細則第15條規定所稱「未經記載於定型化契約者」，是對造上訴人主張應適用上開公告「應記載事項」，以已繳房地總價款計算遲延利息，已有不合。⑶此外，使用執照之取得，僅與房屋之興建有關，與土地則無關聯，上開公告「「應記載事項」以已繳房地總價款計算遲延利息，將不相干之土地買賣價金列入遲延利息計算，自有不當。⒋縱若認本件伊公司該當系爭房屋合約第13條第5款第4目約定之逾期通知交屋，該所定「按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算」之違約金仍屬過高，伊公司請求依民法第251、252條規定，予以全部酌減，蓋：
對造上訴人於102年12月21日驗屋、交屋完成後，已遷入本房屋居住，且一併占有使用公設；且於對造主張瑕疵之修繕期間，伊公司已依系爭協議書補貼其租金等費用，縱伊公司通知交屋已逾系爭房屋合約第13條約定之期限，然其並未因此受有任何損失；且伊公司亦仍已幾乎完成契約約定之全部義務。(四)就對造上訴人依民法第359條規定請求減少價金部分：⒈伊公司否認系爭房屋有起訴狀「房屋瑕疵情形附表」所載之瑕疵；退步言之，縱有該等瑕疵，依民法第356條第1、2項規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物」，伊公司亦不負瑕疵擔保責任。⒉系爭協議書約定事項，已於103年1月28日進行驗收，對造上訴人並簽立「被證3」之交屋證明書，足見系爭協議所載之本房屋瑕疵已全部修繕完畢，並經對造驗收簽認，是對造猶以本房屋有系爭協議所載之瑕疵未修繕完畢為由，請求減少價金，並無理由。退步而言，若認有系爭協議書所載之瑕疵未修繕完畢，然對造上訴人於103年1月6日與伊公司簽立系爭協議書後，卻又拒絕伊公司進入系爭房屋修繕其所主張之瑕疵，核屬拒絕受領伊公司依系爭協議修繕之給付，自不得逕依民法第359條之規定請求減少價金。此外，就系爭協議書約定事項，對造上訴人已請求伊公司賠償，卻又請求減少價金，核係重複請求。⒊再退步而言，若仍認對造上訴人得依民法第359條之規定請求減少價金，上開鑑定報告所列之鑑定複價亦非可採：①房屋全室（主臥室處外）矽利康鑑定複價7,277元：伊公司認為合理費用應為1,455元。②房屋全室牆壁下緣周邊清潔及修復9,217元：伊公司認為合理費用應為650元。③房屋全室拋光石英磚填縫隙髒污清潔4,400元：該填縫隙髒汙係因對造上訴人及其家人居住後走動及地板未清潔所造成，與伊公司無關，此部分金額不得請求伊公司給付；若需維修，合理費用應為1,300元。④房屋部分拋光石英磚：裂痕、敲除、安裝等4,200元：此等裂痕係因地震或風力等自然現象所造成，與伊公司無關，此部分金額不得請求伊公司給付；若需維修，合理費用應為1,500元。⑤客廳浴室之沖澡牆面部分磁磚不平及填縫不一致，加以敲除並重新施作之費用合計2,500元：對造上訴人於於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為伊公司施工之瑕疵，此部分不得請求伊公司給付。⑥客廳浴室之沖澡間外面地磚填縫有明顯色差，加以敲除並重新施作之費用合計2,145元：對造上訴人於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為伊公司施工之瑕疵，此部分不得請求伊公司給付。⑦主臥室浴室之沖澡間，地磚、牆面及地坪、門檻之修補費用合計6,581元：對造上訴人於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為伊公司施工之瑕疵，此部分不得請求伊公司給付；若需維修，合理費用應為1,300元。⑧主臥室浴室之沖澡間，洩水坡改善1,000元：對造上訴人於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為伊公司施工之瑕疵，此部分不得請求伊公司給付。⑨建商提供之房屋平面圖有錯誤，補償房屋價值30,000元：伊公司係依正確之施工圖施作，並無錯誤，鑑定報告所附「原告提供建商所提供的圖面」，並非伊公司交付，鑑定人依該圖面認伊公司未依圖施作，顯有錯誤；若需維修，合理費用為650元。⑩大門門框左下方有水泥黏著，水泥清除250元：伊公司無意見。⑪廚房中島下方之踏板，矽利康修補1,
013元：該踏板未以矽利康固定，係為日後維修方便，並非瑕疵，此部分不得請求伊公司給付；若需維修，合理費用應為500元。⑫露台小計之洩水坡向室內傾斜，新增淺排水溝、敲除磁磚並重新施作、更新落水頭等之費用合計17,817元：伊公司係按圖施工，並無瑕疵可言；且鑑定建築師未實際測試，即稱露台易因暴雨或樹葉阻塞而產生排水往屋內流情形，似屬推測之詞；況暴雨或樹葉阻塞排水孔為自然現象，非設計或施工瑕疵問題，對造上訴人身為屋主本應自行排水孔之樹葉，非屬伊公司之責任，是對造此部分請求，並無理由。若需維修高腳落水頭，合理費用為約850元等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人乙○○得依系爭協議書及民法第359條規定請求上訴人青成公司給付之金額合計為189,708元，其逾此部份之請求，即屬無據。又依系爭土地合約書、房屋合約書之約定系爭土地與房屋合約當事人間就二項合約權利義務具連帶不可分之關係，應共同履行，則上訴人乙○○憑以請求上訴人甲○○就上訴人青成公司應給付之189,708元，應連帶負清償責任，自屬有據。從而，上訴人乙○○訴請上訴人青成公司、甲○○應連帶給付上訴人乙○○189,708元，及自104年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。而為上訴人乙○○一部勝訴、一部敗訴之判決。並因所命給付金額未逾50萬元，而依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；且依上訴人青成公司、甲○○之陳明酌定相當之擔保金額，為免予假執行之宣告。上訴人乙○○就其敗訴部分中1,296,750元本息部分、上訴人青成公司、甲○○就其等敗訴部分聲明不服，各自提起上訴，上訴人乙○○上訴聲明求為判決：(一)原判決關於駁回第二項請求之部分廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人青成公司、甲○○應再連帶給付上訴人乙○○1,296,750元，及自104年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人青成公司、甲○○負擔。上訴人青成公司、甲○○上訴聲明求為判決：(一)原判決不利於上訴人青成公司、甲○○部分廢棄。(二)前項廢棄部分，被上訴人乙○○於第一審之訴駁回。(三)訴訟費用由被上訴人乙○○負擔。答辯聲明均求為判決：(一)對造之上訴駁回。(二)訴訟費用由對造上訴人負擔。上訴人青成公司、甲○○另答辯聲明：如受不利益之判決，被上訴人青成公司、甲○○願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造於原審103年11月24日經承審法官協同試行整理並簡化爭點，確認兩造不爭執事項如下：
(一)上訴人乙○○於102年9月17日分別與上訴人青成公司簽立房屋預定買賣合約書及與上訴人甲○○簽立土地預定買賣合約書。
(二)系爭房屋合約書第13條「交屋約定」五、㈣約定：「乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息於甲方。」。
(三)上訴人青成公司於102年9月4日領得使用執照，依系爭房屋合約書第13條「交屋約定」五、㈣之6個月計算，約定交屋期限為103年3月4日。
(四)上訴人乙○○於102年12月12日檢視系爭房屋，並簽立「被證1」之客戶驗屋缺失表。
(五)上訴人乙○○於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交，上訴人乙○○先於該「被證1」修繕清單（按似為「客戶驗屋缺失表」之誤）客戶簽名欄簽名，再於「被證2」修繕清單、交屋證明書及點交清冊上簽名。
(六)上訴人乙○○於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交，上訴人乙○○有將全部傢俱搬入系爭房屋，但並未住進房屋使用。
(七)上訴人乙○○搬入系爭房屋使用後，於103年1月6日，上訴人乙○○與上訴人青成公司簽立起訴狀之證物編號2之系爭協議書。
(八)就系爭協議書約定事項，再於103年1月28日進行驗收，上訴人乙○○並於當日簽立「被證3」之交屋證明書，上訴人青成公司並給付系爭協議書約定之61,158元完畢。
(九)上訴人乙○○等區分所有權人於103年5月3日依據公寓大廈管理條例第28條第1項規定召開第一次區分所有權人會議（見被證4），上訴人乙○○等區分所有權人又自行決定改選，上訴人青成公司於新任管委會成立後，於103年6月26、27日二日與新管委會移交公設（見被證5）。
五、本院得心證之理由本件兩造所爭厥為：上訴人乙○○主張系爭房屋因有各該瑕疵，其得依民法第359條規定，向上訴人青成公司請求減少價金105,500元，是否有理由？上訴人乙○○主張依系爭協議書，上訴人青成公司應給付其150,166元，而上訴人青成公司僅給付61,158元，是其得請求上訴人青成公司給付其餘89,008元，是否有理由？上訴人乙○○主張上訴人青成公司點交系爭房屋予其，逾系爭房屋合約第13條第5款第4目所定「領得使用執照後六個月內」，其得請求上訴人青成公司給付交屋遲延利息1,296,750元，是否有理由？上訴人乙○○主張其就上訴人青成公司所為各項請求，上訴人甲○○應連帶負責，是否有理由？等端，茲分別審究判斷如下：
(一)就：上訴人乙○○主張系爭房屋因有各該瑕疵，其得依民法第359條規定，向上訴人青成公司請求減少價金105,500元，是否有理由？⒈查上訴人乙○○主張其於102年9月17日與上訴人青成公司簽
訂系爭房屋合約書，系爭房屋有系爭協議書及本件起訴狀所附「房屋瑕疵情形附表」所載之瑕疵等情，業據提出系爭合約書、系爭協議書、使用執照、調解不成立證明書、交屋通聯紀錄、房屋保固證明書、地板工作人員腳印照片、標的物現況說明書、交屋通聯紀錄、漂亮LaVie總檢報告書、公設未完成照片9張、103年5月23日系爭社區管委會便函、內政部103年9月1日內授中辦地字第0000000000號函、機電總檢缺失總計280項、台中市公寓大廈共同部份、約定共同部份與其附屬設施設備見證移交記錄、公寓大廈共同部份、約定共同部份與附屬設施點交表、原法院103年度中簡字第3413號判決、房屋貸款撥款通知單、彩繪壁畫修繕報價單、104年2月2日網路閱覽列印及青成漂亮LaViel03年5月3日第一次區分所有權人會訊紀錄等件附卷為憑，互核相符；而上訴人青成公司就兩造有於102年9月17日簽定系爭合約書，上訴人乙○○搬入系爭房屋使用後，於103年1月6日與其簽立系爭協議書，就系爭協議書約定事項，再於103年1月28日進行驗收，上訴人乙○○並於當日簽立被證3之交屋證明書，上訴人青成公司並給付系爭協議書約定之61,158元完畢等情事，亦均不爭執。
⒉上訴人青成公司固否認上訴人乙○○所為其得依民法第359
條規定請求減少價金105,500元之主張，並執前詞置辯，且提出客戶驗屋缺失表、修繕清單、點交明細表、交屋證明書及點交清冊、交屋證明書及交屋委託書及支票等件在卷為憑。惟，查原審法院依上訴人乙○○之聲請，就⑴鑑定該建物是否是否存有下列瑕疵？如有瑕疵，其瑕疵成因為何？⑵因上開瑕疵所造成系爭房屋價值之減少為何？等爭執事項函囑台中市建築師公會鑑定，其鑑定結果：(1)房屋全室（主臥房除外）的Silicon（建商已派人於2/8、2/9拆除）：①有瑕疵。②瑕疵成因：有瑕疵已拆除。(2)房屋全室的牆壁（主要在於牆壁的下沿，因為建商在拆除Silicon時，破壞了下沿的牆壁及部分不是下沿的牆壁）：①有瑕疵。②瑕疵成因：建商在拆除Silicon時所破壞。(3)房屋全室的拋光石英磚的填縫隙（髒污）：①無瑕疵，但應再次進行填縫隙髒污清潔。②瑕疵成因：係屬表面因人為走動及地板不清潔所造成。(4)房屋部分的拋光石英磚（建商在派人拆除Silicon時造成裂痕、刮傷）：①有瑕疵。②瑕疵成因：因牆角已無Silicon的緩衝功用，可能建築物受地震或風力搖晃而產生拋光石英磚的細微裂紋。(5)客廳的浴室的沖澡間裡面（部分磁磚不平及填縫不一致，及有不明物質在磁磚上無法清除掉）：①有瑕疵。②瑕疵成因：應為非同時施作磁磚所產生不平及填縫不一致現象；不明物質為水泥漿，應為建商於施作完成後未進行全面清潔。(6)客廳的浴室的沖澡間外面（位於馬桶前面的地磚填縫有明顯色差，乾濕分離的門檻的部分Silicon被刮除破壞到）：①有瑕疵。②瑕疵成因：應為非同時施作地磚所產生填縫有明顯色差；乾濕分離的門檻的部分Silicon被刮除，因現場已進行修補，無法判斷被刮除破壞情形及其原因。(7)主臥室的浴室的沖澡間（有2個空心的地磚、玻璃門與牆壁似乎有空隙，會造成水流出玻璃門外）：①有瑕疵。②瑕疵成因：應該屬於建商施作地磚未確實貼牢所致。(8)主臥室的浴室的沖澡間（洩水坡的功能不佳）：①有瑕疵。②瑕疵成因：應該屬於建商洩水坡度不足所致。(9)建商所提供的房屋平面圖有錯誤（沙發背牆並沒有冷氣的排水洞）：①有瑕疵。②瑕疵成因：應該屬於建商未依圖施作所致，由於增設排水洞有其困難，但未能依原告所期待的圖面完成，建議補償其房屋價值約3萬元。(10)大門門框的左下方有水泥黏著住：①有瑕疵。②瑕疵成因：應該屬於建商施作門檻時未進行整段水泥砂漿清除所致。(11)廚房的中島下方的踏板（沒有黏著住，會搖動且有空隙）：①有瑕疵。②瑕疵成因：應該屬於建商施作踏板時未全部施作Silicon所致。(12)露台的洩水坡是否向室內傾斜，導致排水向屋內倒排結果？①有瑕疵。②瑕疵成因：應該與落地窗門檻比一般為低、大露台、暴雨及樹葉阻塞有關，但基於建商負有住家需能正常使用的原則下，應該提供免費改善的服務，有上開鑑定報告可稽，是依上開該鑑定報告內容，足認系爭房屋迄仍存有上開瑕疵未修繕。
⒊按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人請求
減少其價金，民法第359條前段定有明文。查系爭房屋既仍有上開瑕疵未修繕，審諸前揭鑑定報告所載「本次計有12處瑕疵項目進行鑑定，主要內容皆為裝修建材受損或施作不良所產生，多數可進行修繕或修復，唯有第9點建商所提供的房屋平面圖與現場施作不符，可考慮進行原告使用不便而補償3萬元及第12點露台洩水坡向室內傾斜，雖現場符合圖說，但基於建商負有買方需能正常使用住家的原則下，應該提供免費改善的服務。經鑑定各瑕疵後進行相關的修繕或修復，鑑定標的建物即可得到完善正常的使用，尚無房屋價值的減少，修繕或修復概估費用詳分析，金額為105,500元」，上訴人乙○○請求減少價金105,500元，應屬適當。從而，上訴人乙○○就此請求上訴人青成公司給付其105,500元，即屬有據。
(二)就：上訴人乙○○主張依系爭協議書，上訴人青成公司應給付其150,166元，而上訴人青成公司僅給付61,158元，是其得請求上訴人青成公司給付其餘89,008元，是否有理由？⒈查兩造就上訴人乙○○搬入系爭房屋使用後，於103年1月6
日，上訴人乙○○與上訴人青成公司簽立系爭協議書乙節，均無爭執。
⒉準此：⑴依系爭協議書第1、3條約定，上訴人青成公司應支
付上訴人乙○○住宿及洗衣補助費，期間自102年12月21日至26日止及自103年1月6日至27日止，總共27天，每日以2,150元計算，上訴人青成公司應支付上訴人乙○○住宿及洗衣補助費合計58,050元（即2150元×27日＝58050元），上訴人乙○○此部份之請求自屬有據。⑵依系爭協議書第4條約定，上訴人青成公司應支付上訴人乙○○840萬元房貸之利息，期間自102年12月21日至103年1月27日止，共38天，依卷附房屋貸款撥款通知單所載，以每月利息13,412元計算，上訴人青成公司應支付上訴人乙○○840萬元房貸之利息合計16,416元（即13412元÷31日＝432元/每日，432元/日×38日＝16416元），上訴人乙○○此部份之請求亦屬有據。⑶依系爭協議書第6條約定，手工牆壁彩繪如有損壞，上訴人青成公司應支付上訴人乙○○重新彩繪之費用，上訴人乙○○主張上開手工牆壁彩繪有損壞，其彩繪修繕費計15,000元乙節，有其提出彩繪壁畫修繕報價單為憑，互核相符，堪信上訴人乙○○此部份之主張為真實，從而，上訴人乙○○此部份之請求洵屬有據。⑷又上訴人乙○○主張依系爭協議書第10條約定，如超過103年1月27日上訴人青成公司未完善其承諾之修繕，所超出日期所造成之住宿、洗衣費用，上訴人青成公司應全額給付上訴人乙○○。而審之卷附上開鑑定報告內容，顯示系爭房屋迄仍存有諸多瑕疵未修繕，足認上訴人青成公司迄未完善其承諾之修繕，則上訴人乙○○憑以請求上訴人青成公司應支付其自103年1月28日至2月22日止，共為26天之住宿、洗衣費用，合計55,900元（即2150元×26日＝55900元），自屬有據。⑸至上訴人乙○○於原審主張依系爭協議書第9條約定，上訴人青成公司應支付其清潔費用4,800元部分，經原審判決駁回上訴人乙○○此部分之訴，未據聲明不服，已告確定。
⒊依上，上訴人乙○○得依系爭協議書，請求上訴人青成公司
給付之金額合計為145,366元，而上訴人青成公司僅給付其中61,158元乙節，為兩造所不爭執，從而，上訴人乙○○依系爭協議書尚得請求上訴人青成公司給付之金額計為84,208元，其逾此部份之請求，即屬無據。
(三)就：上訴人乙○○主張上訴人青成公司點交系爭房屋予伊，逾系爭房屋合約第13條第5款第4目所定「領得使用執照後六個月內」，其得請求上訴人青成公司給付交屋遲延利息1,296,750元，是否有理由？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105年度台上字第224號、105年度台上字第134號判決意旨參照）。查系爭房屋合約書第13條「交屋約定」第1款係約定：「乙方（即上訴人青成公司，下同）依約完成本房屋一切主建物、附屬建物及領得使用執照；並接通自來水、電力、瓦斯等及完成合約所示之設施後，通知甲方（即上訴人乙○○，下同）進行驗屋、交屋」、第5款第4目則約定：「乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息於甲方」，該二約定之契約文字均明確記載為「通知甲方進行交屋」，自不能捨契約文字而將之曲解為「交屋（點交）完畢」。易言之，上開系爭房屋合約書第13條所約定之「通知進行交屋」與「交屋」係屬兩事，通知進行交屋，乃係出賣人依約完工後，通知進行交屋，並進行驗收；交屋，則係驗收後，雙方各自履行瑕疵修繕及給付應付價金後，交付、受領買賣房屋標的物行為，兩者不同。是上開第5款第4目，應係指上訴人青成公司未於領得使用執照6個月內，依約完工，並通知上訴人乙○○辦理交屋驗收手續，即應給付遲延利息，至兩造於完工後因房屋瑕疵修繕所生交屋爭執，應另依其他規定解決，尚非系爭房屋合約書第13條第5款第4目之涵攝適用範圍（最高法院103年度台上字第2024號判決意旨參照）。復按「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用」，建築法第73條第1項前段定有明文。是依此法文意旨，建築物倘已領得使用執照，於水、電等接通後，即已達可使用之狀態，此際進行交屋自已符合債務本旨，此應為當事人立約時之真意所在。稽上，上訴人青成公司只需按上開契約條文約定於「領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋」，即無上開契約約定中所稱之遲延可言。
⒉查上訴人青成公司抗辯稱其已於102年9月4日完成本大廈興
建工程並取得使用執照，繼於102年12月間通知上訴人乙○○於同年12月12日驗屋，再於修繕上訴人乙○○驗屋所列缺失後，通知上訴人乙○○於同年12月21日辦理交屋，上訴人乙○○並已於當日將全部傢俱搬入系爭房屋等情，有上訴人青成公司所提出前揭卷附上訴人乙○○或其受託人丙○○於辦理交屋當日所簽立之客戶驗屋缺失表、修繕清單、房地點交明細表、交屋證明書、點交清冊等件可資佐證，嗣更由上訴人乙○○之受託人丙○○於103年1月28日與上訴人青成公司書立「交屋證明書」，證明上訴人乙○○於103年1月28日業已辦妥系爭房屋所有交屋手續無誤，此亦有當日交屋證明書及交屋委託書存卷可稽，是自上訴人青成公司於102年9月4日完成本大廈興建工程並取得使用執照計算至103年1月28日止，尚無逾6個月之交屋期限，則本件交屋應符合上揭所約定之「領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋」情事甚明，上訴人青成公司即無給付遲延之可言，則上訴人乙○○猶執前詞主張上訴人青成公司點交系爭房屋予上訴人乙○○，已逾系爭房屋合約書第13條第5款第4目約定「領得使用執照後六個月內」之交屋期限，即非可採。
⒊至上訴人乙○○雖又主張上訴人青成公司「未於領得使用執
照後6個月內」將「公設」等點交管委會，該當系爭房屋合約書第13條第5款第4目所定應給付遲延利息之情形云云。惟，系爭房屋合約書第14條「共有部分之點交」第1、3款約定：「乙方應依（公寓大廈管理條例）之規定，於區分所有權人數達法定標準時召開第一次區分所有權人會議，並自完工之日起至第一次區分所有權人會議選出主任委員及相關委員為止，擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由甲方繳付管理費」、「乙方於成立管理委員會或推選管理負責人後七日內，會同管理委員會或推選之管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料移交之。…」，此係基於公寓大廈管理條例第57條第1、2項：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之」、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續」之法文規定所為之約定。由系爭房屋合約書第14條之契約條文，對照前述第13條之契約條文，可知上訴人青成公司與上訴人乙○○為上開房屋合約第14條1、3款之約定，目的在於使上訴人青成公司得依該約定與本大廈管委會辦理公設移交及設備管線檢測後之移交手續，以明本大廈管委會管理公共設施、設備之權責，該房屋合約第14條1、3款共有部分點交約定與前揭房屋合約第13條第1款之（本房屋）交屋約定無涉；又系爭房屋合約第14條共有部分點交約定之履行，並無如第13條之契約條文有逾期點交應給付遲延利息之約定，顯屬有意之區別。再者，系爭房屋合約第14條第1、3款共有部分點交約定之履行，牽涉第三人即系爭大廈管委會，並非上訴人青成公司可單獨掌握其進度之事項，而一般公寓大廈常發生無法選出（例如無人願意擔任）管理委員或管理委員當選後辭職復須改選而致管委會組織期間冗長之情形，且公設移交及設備管線檢測之完成牽涉諸多起造人無法掌握及不確定之因素，若以該公設移交及設備管線檢測完成日為起造人對於各買受人所買受房屋之交屋完成日，顯非公平合理。準此，則上訴人乙○○猶主張上訴人青成公司未依限將公設等點交管委會，欲憑此訴請上訴人青成公司給付交屋遲延利息，亦屬無據。
⒋此外，本件交屋既已符合上揭所約定之「領得使用執照後六
個月內通知甲方進行交屋」情事，上訴人青成公司並無給付遲延，則上訴人乙○○復主張系爭房屋公設尚未完成點交而依消費者保護法第1條、第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項等規定，請求上訴人青成公司應自103年3月5日起，每逾一日應按已繳房地價款萬分之5計算之遲延利息云云，亦屬無據。
⒌依上，上訴人乙○○請求上訴人青成公司給付交屋遲延利息1,296,750元云云，並無理由。
(四)就：上訴人乙○○主張其就上訴人青成公司所為各項請求，上訴人甲○○應連帶負責，是否有理由？⒈上訴人乙○○係以：依系爭土地合約書第16條、系爭房屋合
約書第24條之約定，系爭土地與房屋具連帶不可分之關係，應共同履行，故本件伊對上訴人青成公司之請求如有理由，上訴人甲○○自應與上訴人青成公司負連帶負清償責任云云。
⒉惟，按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責
任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立。查觀諸系爭土地合約書第16條係約定「本合約之附件視為合約之一部分並與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履行時視同全部違約。解除合約時視為全部解除」（參見原審卷第10頁背面），顯見系爭土地買賣契約雖與系爭房屋買賣契約存續具不可分性質，然上訴人乙○○與上訴人甲○○並未約定就上訴人青成公司因系爭房屋買賣契約之履行而衍生之對上訴人乙○○之各該義務，負連帶履行責任，甚為明悉。要之，上開契約條款之真意，在於避免因其中一契約之解除，而他契約當事人仍須履行契約，恐致系爭房地異其所有權人之情事發生，且未達上訴人乙○○購買系爭房地之契約目的。然就上訴人青成公司因系爭房屋買賣契約所衍生之對上訴人乙○○之義務，並未明示上訴人甲○○應與之應負連帶履行責任，至為灼然（最高法院88年度台上字第901號判決意旨參照）。另系爭土地合約書與系爭房屋合約書之賣方不同，且買方即上訴人乙○○繳費亦係分別對上訴人甲○○、上訴人青成公司繳納，故該二合約應認係獨立之二個合約，故上訴人乙○○與上訴人青成公司於系爭房屋合約書中所為之約定，僅在渠2人0生效，無從據以拘束上訴人甲○○；況系爭房屋合約書第24條約定「本合約之附件視為合約之一部分並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履行時視同全部違約。解除合約時視為全部解除」（參見原審卷第22頁），其理與上述相同，即上訴人乙○○與上訴人青成公司並未約定就上訴人甲○○因系爭土地買賣契約之履行所衍生之對上訴人乙○○之義務，負連帶履行責任，併予敘明。
⒊況按連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其
全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項定有明文。查本件固需上訴人甲○○、青成公司分別履行系爭土地、房屋之移轉義務，始達上訴人乙○○購買系爭房地之契約目的，惟，上訴人甲○○、青成公司仍僅就自己負擔部分之契約義務（各為土地、房屋），負履行之責，非得由上訴人甲○○、青成公司中之一人，單獨為全部（土地及房屋）之給付。職是，參諸上開規定，上訴人甲○○與上訴人青成公司間，無須負連帶責任，應屬明確。
⒋佐諸系爭土地合約書第7條第4款約定：「以未成年人名義買
賣登記者，……。如因此致乙方增加其他費用負擔或損害時，甲方應負一切損害賠償責任。且法定代理人與甲方對本合約一切義務負連帶責任」（參見原審卷第9頁）以察，系爭土地合約書對於有無連帶債務之適用，有明確之規範，然就系爭房屋買賣契約所衍生之義務如何履行，並無明確約定。乃上訴人乙○○僅以系爭土地合約書第16條關於「本合約……與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履行時視同全部違約」之約定，即認明示上訴人甲○○應就上訴人青成公司之債務負連帶責任，顯非可取。
⒌綜上，系爭土地合約既無關於上訴人甲○○應就上訴人青成
公司因系爭房屋買賣契約所衍生之對上訴人乙○○之義務，須負連帶責任之明示約定，且亦無法律規定上訴人甲○○與上訴人青成公司須負連帶責任，則上訴人乙○○主張其就上訴人青成公司所為各項請求，上訴人甲○○應連帶負責，依法自屬無據。
(五)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。本件上訴人乙○○對上訴人青成公司之債權，核屬無確定期限之給付，自應經上訴人乙○○之催告而未為給付，上訴人青成公司始負遲延責任。則上訴人乙○○請求上訴人青成公司應給付自民事辯論要旨2狀繕本送達翌日起即104年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，上訴人乙○○依系爭土地合約、房屋合約、協議書及民法第359條規定等，請求上訴人青成公司給付189,708元，及自104年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。上訴人乙○○之訴無理由部分，就對上訴人甲○○部分，原審亦命上訴人甲○○給付及假執行宣告，即有未洽，上訴人甲○○求予廢棄改判為有理由，應由本院將原判決關於此部分廢棄，改判駁回上訴人乙○○於原審此部分之訴及假執行之聲請；就對上訴人青成公司部分，原審判決駁回上訴人乙○○之訴，並無不合，上訴人乙○○上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人乙○○之訴有理由部分，原審為上訴人青成公司敗訴之判決並依法酌定擔保金額准免假執行之宣告，依法並無不合，上訴人青成公司上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無礙，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人甲○○之上訴為有理由，上訴人青成公司、乙○○之上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國105年4月13日
民事第一庭審判長法官陳滿賢
法官許秀芬法官朱樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官金珍華中華民國105年4月14日