裁判字號：臺灣高雄地方法院96年訴字第1686號民事判決
裁判日期：民國97年02月27日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決96年度訴字第1686號原告辛○○原告壬○○共同法定代理人丑○○原告癸○○共同訴訟代理人 陳慧博 律師被告己○○被告戊○○被告寅○○被告庚○○被告子○○被告丁○○被告丙○○被告乙○○被告甲○○共同訴訟代理人 柯尊仁 律師上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國97年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造原均為坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，伊3人之應有部分各為1/44。詎被告於民國95年8月間擬依土地法第34條之1第1項規定處分系爭土地前，明知原告辛○○及壬○○為限制行為能力人， 伊等 法定代理人丑○○之戶籍地係在台北市○○路○段○○巷○弄○○號3樓，卻未將書面通知寄至該址，而故意寄往台北市○○路○巷○○弄○號3樓，致原告辛○○及壬○○未收到通知函，迨至被告已處分系爭土地欲分配價金予伊3人，而寄發第2次存證信函時，伊3人始知上情，而未及行使優先承購權，造成伊等之損害；又被告明知系爭土地之市價每坪達新台幣（下同）320,000元，卻以低於行情甚多之每坪83,000元，共35,878,617元出售予訴外人 洪謙博 ，致伊等受損。伊等之應有部分換算面積為32.477平方公尺，約9.
824坪，若以每坪166,000元粗估（實際價值以鑑定價格為準），伊等應可各獲取1,630,784元之價金，扣除被告先前已給付之各806,576元，每人所受之損害各為824,208元。
爰依侵權行為法律關係，提起本訴，並聲明：㈠被告應連帶給付原告各824,208元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等於出售系爭土地前，係依當時土地登記謄本所載原告辛○○及壬○○之住址予以通知，且無人告知原告辛○○及壬○○係居住在台北市○○路○段○○巷○弄○○號3樓，是伊等絕無致原告辛○○及壬○○無法行使優先承購權之故意，何況，另原告癸○○於收受第1次通知後，尚且函覆稱往後原告辛○○及壬○○之送達址應為上述南海路址，益見伊等並無明知原告辛○○及壬○○居住在秀明路址而不予通知之情；又系爭土地於出售時，尚有第三人無權占用，並有地上物，且伊等係經共有人及應有部分過半數之同意，始以每坪83,000元之價格賣出，並無過低情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭事實：㈠兩造原為系爭土地之共有人，原告3人之應有部分各為1/44。
㈡被告於95年8月23日將系爭土地以每坪83,000元，共35,8
78,617元出售予訴外人洪謙博，並於96年1月26日辦理所有權移轉登記完畢。
㈢系爭土地原登記謄本內所載原告辛○○及壬○○之住址係台北市○○路○巷○○弄○號3樓。
四、兩造爭點：㈠被告於處分系爭土地前，有無故意不通知原告辛○○及壬○
○行使優先承購權？㈡被告以每坪83,000元之價格出售系爭土地，有無過低情事？
五、得心證之理由：㈠被告於處分系爭土地前，有無故意不通知原告辛○○及壬○
○，致渠等無法行使優先承購權？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以違背善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項、第2項分別定有明文。是因侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利；或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人；或違反保護他人之法律，致生損害於他人為成立要件。所謂故意，係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生；或預見其發生，而其發生並不違背行為人之本意而言。準此，原告辛○○及壬○○主張被告明知渠等實際地址並非土地登記謄本上登記之地址，然渠等仍將上述寄發存證信函至上開地址之要件事實，依民事訴訟法第277條規定，應由主張權利存在之原告辛○○及壬○○負舉證責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件原告辛○○及壬○○主張被告上述行為構成侵權行為，依上說明，應由原告辛○○及壬○○就被告行為合於侵權行為之事實負舉證之責。
⒉原告辛○○及壬○○雖主張被告於95年8月間擬依土地法第
34條之1第1項規定處分系爭土地前，明知原告辛○○及壬○○均為限制行能力人，伊等法定代理人丑○○之戶籍地係在台北市○○路○段○○巷○弄○○號3樓，而故意將存證信函寄往台北市○○路○巷○○弄○號3樓，致使原告辛○○及壬○○未收到通知函，而未及行使優先承購權，造成伊等之損害云云。惟按民法第96規定：向無行為能力人或限制行為能力人為意思表示者，以其通知達到其法定代理人時，發生效力，該條文係規定向無行為能力人或限制行為能力人為意思表示之生效時期，係以該通知到達無行為能力人或限制行為能力人之法定代理人為準，亦即若他造未向無行為能力人或限制行為能力人之法定代理人為通知時，則該意思表示對無行為能力人或限制行為能力人不生效力自明，然此並不代表，若他造未對無行為能力人或限制行為能力人之法定代理人為通知，即推定他造主觀上有故意或過失侵害無行為能力人或限制行為能力人權利之情，先予敘明。
⒊被告於95年間，曾以存證信函寄送至原告辛○○及壬○○位
於台北市○○路○巷○○弄○號3樓住處，通知渠等系爭共有土地欲出售一事，為兩造所不爭執，復有存證信函可按（見本院卷第90-95頁），雖原告辛○○及壬○○主張被告明知渠等及渠等法定代理人之戶籍為台北市○○路○段○○巷○弄○○號3樓，卻故意不寄至上開地址云云，然此為被告所否認，且原告辛○○及壬○○迄今尚未舉證證明被告於當時確實知道原告辛○○、壬○○及其等法定代理人並未居住於台北市○○路○巷○○弄○號3樓，是此，原告上開主張是否可信，已有可疑。再者，戶籍資料屬保密資料，一般人本不可能恣意取得他人之戶籍相關資料，則被告辯稱不知原告辛○○、壬○○與其法定代理人之戶籍已遷至台北市○○路○段○○巷○弄○○號3樓等語，純屬可能。則被告僅得以共有人之身分向地政機關調閱系爭土地之土地登記謄本，而系爭土地之謄本確實記載原告壬○○及辛○○之住址為台北市○○路○巷○○弄○號3樓，此有系爭土地登記謄本可按（見本院卷第42-43頁），既然原告辛○○及壬○○並未向地政機關辦理地址變更，且無證據可證明被告明知原告壬○○及辛○○係居住在台北市○○路○段○○巷○弄○○號3樓乙節，則被告依上開土地登記謄本所載之地址上述寄發存證信函予原告辛○○及壬○○，實難認被告有何故意或過失不法侵害侵害原告辛○○及壬○○行使優先承購權之行為甚明。
⒋再者，原告壬○○、辛○○及癸○○於95年9月26日，以高
雄左營南站郵局存証信函函覆被告依法通知其等行使優購權利之第9530號存證函件時，尚且於上開存證信函內記載：原告壬○○及辛○○應受送達之地址為台北市○○路○巷○○弄○號3樓，此有該存証信函可証（見本院卷第45頁），雖原告辛○○及壬○○供稱：上開存證信函係原告癸○○寄發，不代表原告辛○○及壬○○有居住於台北市○○路○巷○○弄○號3樓云云（見本院卷第82頁）。惟觀之上開存證信函，原告辛○○及壬○○在記載寄件人姓名之處，尚有蓋印，倘上開存證信函僅係原告癸○○1人所寄發，原告辛○○及壬○○均不知情，為何存證信函內會蓋有渠等之私章？參以原告壬○○或辛○○並未主張上開印文並非真正，亦徵原告辛○○及壬○○或其等之法定代理人確有看閱上開存證信函之內容且同意始蓋印自明，既然原告辛○○及壬○○寄發予被告之存證信函，尚且載明通訊地址為台北市○○路○巷○○弄○號3樓，實難認被告確實知悉於原告辛○○及壬○○實際居住地址為台北市○○路○段○○巷○弄○○號3樓。準此。原告辛○○及壬○○主張被告故意未將存證信函寄發至渠等戶籍地，致侵害其優先承購權云云，顯無理由，不足採信。
㈡原告主張被告將系爭土地以每坪83,000元之顯不相當之價格
出售，故有侵害原告權利，被告等應連帶賠償原告所受之損害等語；但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件之爭點即在於：㈠被告是否侵害原告權利？㈡若是，原告所受之損害為多少？茲分述如下：
⒈按共有土地，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過
半數之同意行之」；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第
1項前段及同條第4項分別訂有明文。查：系爭土地於95年間之共同有人為14人，而系爭土地於95年8月，以每坪83,000元出售予第三人，係經由系爭土地之全體共有人過半數（即被告9人）之同意，且出賣人之應有部分合計亦過半數（應有部分達44分之32），始與第三人簽訂買賣契約。從而，被告將系爭共有土地出售予第三人，並未違反土地法34條之
1規定甚明。既然被告出售系爭土地係有權處分，即無侵害於原告所有權（共同權）可言。
⒉再者，原告雖主張被告明知系爭共同土地之市價達每坪32萬
元，卻以低於市場交易行情甚多之每坪83,000元售予訴外人洪謙博（甚至低於公告現值每坪約94,645元），顯損害原告之權利云云。
⑴惟依卷附之土地買賣合約書（見本院卷第46-51頁），系爭
土地出售日期為95年8月23日，依94年1月系爭土地公告現值，每平方公尺為27,630元，經換算每坪約為91,339元，並非原告主張每坪94,645元，此有系爭土地94年12月土地登記謄本可証（見本院卷第41頁），則原告主張被告以每坪低於公告現值達11,645元（94,645-83,000＝11,645）之價格售予第三人云云，尚有誤會。
⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張以每坪166,
000元作為系爭土地之市場價格，然被告既具狀表示否認，則依系爭土地於出賣予訴外人洪謙博時市場價格為何，自應由原告負舉證之責。另系爭土地於出售予訴外人洪謙博時之價格為何所生之爭議，經兩造於訴訟中同意由本院委由歐亞不動產估價師聯合事務所進行鑑定，該事務所並於96年11月
30日至現場勘察，以95年8月間正常條件下之市場價格具體表示鑑定意見，因該鑑定報告書已充分考量兩造就系爭土地所產生之爭議，並就95年8月間價格形成之主要因素及系爭土地之個別條件，分以市場比較法及土地開發法進行鑑定，經核該鑑定結果，並無任何明顯偏頗或疏漏，則上開鑑定報告書之鑑定意見，即堪採信，依約應生拘束兩造之效力。又土地每因其坐落之區段、地形、臨街寬度、區位之未來發展性、交通便利性、學校鄰近性等眾多因素而影響其交易價格，亦因建商之投資、競爭及市場之需求，致其價格有短期飛漲之可能，並無一定價格出售之標準存在。基此，原告主張鑑定人對於為何不採收益法鑑定系爭土地之價格一事未予說明，又鑑定人所採取之比較案例與系爭土地相距甚遠，評比條件並不相當，而認鑑定之單價過低云云；另被告亦主張鑑定人在鑑定時並未考慮系爭土地於94年間買方即與被告（除甲○○外）洽商購買事宜，當時共有人之一 陳春雄 之應有部分88分之3遭泛亞商業銀行假扣押，另原告辛○○及壬○○之姑丈於系爭土地上蓋有建物，致買方就該部分無法利用，且系爭土地上其他舊有建物復遭第三人無權占有等情，而僅就一般正常狀態，就市場性之條件下進行估價，而認鑑定之單價過高云云，而主張鑑定結果每坪為10萬7,000元偏高云云，均核屬無據，不足採信。
⑶惟系爭土地經鑑定結果，該土地於95年8月間之合理價格約
為每坪107,000元，而被告出賣予訴外人洪謙博時之價格為每坪83,000元，二者間確有一定程度之價差，惟前所述，被告既然已經踐行通知原告行使優先承購權之義務，然原告並未行使其優先承買權，且被告出售系爭共有土地並無違法之情事，實難認被告有何侵害原告權利之行為，縱認被告當時確實未以符合當時之市場價格予以出售系爭共有土地，致原告受有財產損害，惟既被告並無侵害原告權利之舉，則難認被告有須負擔侵權行為賠償責任之義務。準此，原告主張被告應連帶賠償各原告824,208元，均無理由，應予駁回。
六、從而，原告依土地法第34條之1第4項及民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及第185條之規定，請求被告連帶賠償各原告824,208元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、本件之事實及法律關係業臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年2月27日
民事第四庭法官張茹棻以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年2月27日
書記官黃美秀