裁判字號：臺灣彰化地方法院110年訴字第567號民事判決
裁判日期：民國111年06月06日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第567號原告 謝許雅惠 訴訟代理人 張崇哲 律師複代理人 許凱翔 律師
陳宥安 律師被告 陳柑桐 訴訟代理人 陳忠儀 律師
廖慧儒 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(下稱系爭土地)為原告所有，被告未經原告同意，興建如彰化縣北斗地政事務所民國110年10月15日北土測字第1501號複丈成果圖(下稱系爭附圖)所示編號B、C之磚造平房135平方公尺(下稱系爭建物)，侵害原告之所有權，爰依民法第767條第1項請求被告拆除建物返還土地與原告。又被告使用土地受有利益，使原告受有損害，依民法第179條請求被告返還起訴前5年相當於租金之不當得利新台幣(下同)36,000元，及自起訴後至交還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利600元。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如系爭附圖所示編號B部分面積74平方公尺、C部分面積61平方公尺之建物拆除，並將A、D部分土地交還原告。㈡被告應給付原告36,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自110年5月21日起至前項土地交還之日止，按月給付原告600元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠系爭建物及坐落基地最初均為訴外人 謝反 所有，謝反為原告
之夫 謝秋分 之父親，謝反於57年3月18日將系爭房地出售與訴外人 洪維松 (下稱系爭57年契約)，洪維松於63年6月5日轉讓與訴外人 甯愛民 （下稱系爭63年契約），再由甯愛民於68年5月17日轉讓與被告之父 陳清忠 （下稱系爭68年契約），謝反於系爭63、68年契約均已承諾移轉系爭建物坐落基地之所有權，謝反雖未履行基地出賣人義務，僅將建物事實上處分權讓與買受人，致使系爭房地產權不一，依民法第425條之1第1項，被告可主張有權占有。
㈡謝反及謝秋分從未向陳清忠或被告請求返還土地，謝反並於
系爭68年契約簽名用印，可認謝反有允許被告及後代子孫繼續使用系爭土地之意思，謝反與被告間就系爭建物坐落土地應有使用借貸關係，原告為謝秋分之繼承人，應繼承使用借貸法律關係。
㈢謝反依系爭57年契約，應將系爭建物坐落基地移轉與買受人
洪維松，再依系爭63、68年契約，謝反均承諾移轉建物坐落基地與買受人甯愛民、陳清忠，是陳清忠依系爭68年契約，自得對謝反主張有權占有，謝秋分為謝反之繼承人、原告為謝秋分之繼承人，自應繼承系爭契約之義務，被告為陳清忠之子，亦屬有權占有並無不當得利等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件經法院協助兩造整理爭執與不爭執事項如下：㈠不爭執事項：
1.謝反於65年7月1日因分割繼承登記為彰化縣○○鎮○○○段000地號土地應有部分11/90之所有人，上開土地重測後為北斗鎮裕後段55號土地，於83年間經臺灣高等法院臺中分院83年度上字第127號判決(下稱前案)共有物分割，謝秋分因判決分割取得系爭土地所有權。
2.原告於102年12月10日受謝秋分贈與為系爭土地之所有人，原告為謝秋分之配偶，謝秋分於104年間去世，謝秋分之父親為訴外人謝反，謝反已去世。
3.系爭土地坐落被告因分割繼承取得事實上處分權、如附圖編號B、C之磚造平房建物及D空地(面積共137平方公尺)。
4.系爭57年契約之出賣人為謝反、買受人為洪維松，買賣標的為北斗鎮北勢寮段611地號土地西側持份一部，出賣人欄位有謝反印文。系爭63年契約之出賣人為洪維松、買受人為甯愛民，買賣標的為謝反土地持份抽出36.675坪、稅籍編號3725房屋住家三間，63年契約見證人欄位為謝反，下有指印1枚。系爭68年契約之出賣人為甯愛民、買受人為陳清忠，買賣標的註明與63年契約及57年契約相同，68年契約之原賣渡人欄位有謝反印文。
5.系爭建物之舊有房屋稅籍為3725號，自57年1月起課房屋稅，首任納稅義務人為洪維松。
㈡爭執事項：
1.被告主張依買賣、占有連鎖、繼承法律關係，就系爭建物坐落基地為有權占有，有無理由？①被告提出之系爭57、63、68年契約是否為真正？②如上開契約為真正，謝反、洪維松、甯愛民與陳清忠間買賣
標的之土地是否為附圖所示B、C建物之坐落基地及D部分空地？③被告依系爭68年契約、占有連鎖及繼承法律關係，是否得對
原告主張有權占有？
2.被告主張兩造間，就系爭建物坐落基地有民法第425條之1第1項之法定租賃關係有無理由？
3.被告主張謝反與陳清忠就系爭建物坐落基地有使用借貸關係，有無理由？
4.如被告為無權占有，原告得請求相當於租金之不當得利數額為何？
四、本院判斷：㈠系爭土地之登記名義人為原告，被告具事實上處分權、如系
爭附圖所示編號B、C之一層樓磚造平房(面積74平方公尺、61平方公尺)及門口編號D之空地(面積2平方公尺)坐落於系爭土地等節，為兩造所不爭，並經本院囑託彰化縣北斗地政事務所人員測量明確，有土地謄本、現場照片、系爭附圖在卷為憑(見卷第19頁、第273至307頁)，堪信屬實。㈡被告依買賣關係、占有連鎖及繼承法律關係，得對原告主張占有使用系爭土地如附圖所示編號B、C、D之合法權源：
1.被告提出之系爭57、63、68年契約應為真正：①原告主張謝反不識字，系爭57、68年契約之謝反印章並非真
正，系爭63年契約謝反之指印亦非真正等節，應由被告就系爭3份契約之真正負舉證責任。按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條本文固定有明文，惟私文書如其內容記載連續不輟，外觀上又無可疑為臨訟製作者，仍應認有相當之證據力。私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院82年度台上字第69號、83年度台上字第2247號判決意旨參照）。
②查被告業提出系爭57、63、68年契約原本，經本院當庭勘驗
，契約原本紙質邊緣均有破損、紙質泛黃，系爭68年契約並附有北斗鎮公所68年監證費納通知單、契稅繳納通知書、彰化縣稅捐稽徵處北斗分處68年6月27日函文，卷內影本與原本相符等節（見卷126頁），堪認系爭57、63、68年契約確屬年代久遠之文書，並非臨訟杜撰而為。又訴外人謝反、洪維松、甯愛民、陳清忠均已死亡，被告並表示契約所載之中人 洪萬居 、 鄭毛帖 、 謝望 以及見證人 胡萬生 等均已過世，無從直接傳喚立約當事人及直接證人查明事實真偽。衡酌系爭63年、68年契約之當事人洪維松、甯愛民均有印文於其上，契約並蓋印「印花自行繳驗」戳章，系爭68年契約並附有繳納契稅之單據，堪信系爭63、68年契約應屬正式契約憑證並提出向稅捐機關繳納相關稅捐；再參諸舊房屋稅籍牌號3725號之稅籍登記原為洪維松，於63年6月15日因買賣轉由甯愛民為納稅義務人；再於68年6月23日因買賣轉由陳清忠為納稅義務人等情，有彰化縣房屋稅籍登記表在卷為憑(見卷第267頁)，足信甯愛民、陳清忠確以系爭63年、68年契約為據，向稅務機關申請變更房屋稅之納稅義務人，洪維松、甯愛民從未向陳清忠或陳清忠之繼承人主張擅自變更，堪信洪維松、甯愛民確有出售上開房屋之事，系爭63、68年契約應為真正。
③再系爭63年、68年契約之買賣標的均為土地與房屋，系爭63
年契約之土地部分，為出賣人洪維松依系爭57年契約向原土地所有權人「 謝海 之合法繼承人謝反」買受之土地，土地標示註明為北斗鎮北勢寮段611地號謝反持份中之36.675坪，並將系爭57年契約作為系爭63年契約之一部分，洪維松將契約原本交付與買受人甯愛民；系爭68年契約買賣標的之土地部分，則載明為系爭63年契約約定之土地，甯愛民並將系爭63年契約、系爭57年契約原本均作為系爭68年契約之附件，交付予買受人陳清忠等節，此據系爭63年契約、68年契約約款記載明確(見卷第241至249頁、第251至255頁)，是系爭63年、68年契約買賣標的之土地部分，均記載與系爭57年契約之買賣標的相同，且各次出賣人洪維松、甯愛民已提出系爭57年契約之原本證明渠等確已買受土地權利並交付後手買受人，被告並於本件訴訟提出上開契約原本，可信其確實持有系爭57年、63年契約原本。觀諸系爭57年契約有多枚謝反及中人 鄭老帖 、洪萬居之印文，出售之土地標示為「北斗鎮北勢寮第611號建物敷地壹分九厘余右持分一部出賣之事」；第13條以手寫記載「該土地未繼承亡謝海之名義，後日若要繼承時出賣人全部要負責要移轉登記清完之事」等語，有系爭57年契約在卷為憑（見卷第235、239頁）。而謝反於65年7月1日始因分割繼承登記為北斗鎮北勢寮第611號土地應有部分11/90之所有人，此有台灣省彰化縣土地登記簿可參(見卷第185頁)，可見系爭57年契約簽訂時，謝反確實並非上開土地之登記名義人，並約定於取得登記名義後移轉與買受人洪維松，是該契約約定之義務與當時之實際情形相符。又系爭57年契約第5條殘款支付日期記載「共有權一部西側要付與買受人先建築住家待日後要請測量師結果甲數計算代金要全部付清之事」(見卷第233頁)，比對系爭建物確由該契約之買受人洪維松為首任稅籍登記人，建造年月為57年一事，此有彰化縣房屋稅籍登記表及房屋平面圖在卷可參(見卷第2
67、268頁)，可信洪維松確有在系爭57年契約之買受土地上興建房屋，謝反並未有何反對之表示；衡情如系爭57年契約為偽造，即謝反從未出售分割、重測前北斗鎮北勢寮第611號土地因繼承取得之權利與洪維松之事，豈會於洪維松在土地上建屋時，以及系爭建物易手數次與甯愛民、陳清忠時，均未曾出面表示反對，要求洪維松等人拆除房屋返還土地或為其他基於土地所有權之請求，實與常情有違，原告雖以謝反不識字為由主張系爭57年契約應屬偽造，然縱使不識字亦非無口語表述能力及締約能力，尚難單以不識字一情，即認系爭57年契約屬偽造。
2.系爭57年、63年、68年契約之買賣標的土地部分，應為系爭
B、C建物坐落基地及D部分空地：①查系爭57年契約第2條約定買賣價金為一釐4000元，謝反於簽
約時收受土地價金3000元、第5條約定共有權一部西側要付與買受人先建築住家，待建屋完畢測量實際面積後再給付剩餘價款，契約最末記載買受人再給付2000元，共5000元等語(見卷第233、239頁)，則依洪維松所支付之價金計算，謝反出賣之土地應為北斗鎮北勢寮第611號土地西側之1.25釐即3
6.675坪(計算式：1.25×29.34=36.675)部分。系爭63年契約之土地標示欄位，則記載「土地標示北斗鎮北勢寮第611號建地一分九厘於右一筆土地所有權人亡謝海合法繼承人謝反取得持分抽出0.0壹貳伍甲(參陸.陸柒伍坪)(依前訂立之土地買賣契約書授受價金換算面積)賣渡之渡賣契字人之面額全部出賣。(自用)倘出賣地不足時，約定於如附略圖所示著藍色部分位置割讓之。倘經測量結果面積超過仍以房屋背面之空地(即著藍色之毗鄰地)割還之」，並有契約附圖在卷可參(見卷第245、247、249頁)。是系爭57年契約雖未標示謝反所出售土地之明確範圍，然謝反已交付土地供洪維松建屋，建屋完畢實際測量後，洪維松已支付剩餘價款，應認謝反所出售土地之範圍即為洪維松建屋之範圍。再洪維松於63年將房地出售與甯愛民時，系爭63年契約則已明確標示出售之土地面積為房屋坐落基地及空地共36.675坪，並標示其位置在北斗鎮北勢寮第611號土地之西南側，而系爭63年契約之土地標示係依照系爭57年契約之買賣標的而來，故謝反出售之土地位置應如系爭63年契約所示之土地範圍。
②被告具事實上處分權如附圖編號B、C建物之坐落基地面積為1
37平方公尺(加計編號D之空地2平方公尺)，約為41.4425坪，業據本院囑託彰化縣北斗地政事務所測量明確，與系爭63年契約約定之土地出售面積36.675坪差距約4.8坪；編號B、C建物坐落基地之位置與形狀與系爭63年契約附圖甚為類似，此有契約附圖及系爭附圖在卷可參(見卷第249、313頁)。
再系爭63年契約出售之房屋標的為稅籍編號3725號之房屋，形式為「磚造瓦葺平建住家參間在內」，建物內由北至南分為三個空間(見卷第247、249頁)；經現場履勘，系爭附圖編號B或C之建物上雖未訂有舊稅籍牌號，編號C建物屋頂並已坍塌，然仍可見其內部由北至南分為房間、客廳、廚房之3個空間，為磚造牆面外表抹水泥、鐵皮屋頂之建物，有現場照片為據(見卷第279、297至303頁)，與系爭63年契約出售標的之房屋大致相符，堪信系爭附圖編號C之建物應為系爭63年、68年契約所示之房屋。是謝反於57年間出售與洪維松之土地，應為編號C建物坐落基地及西側土地共36.675坪，即目前建物B、C及門口空地D之坐落基地範圍。至目前B、C建物及門口空地之坐落基地面積雖稍大於系爭57年、63年契約約定之土地出售面積，然北斗鎮北勢寮第611號於64年時登記之面積為2231平方公尺（見卷第181頁）；前案於83年判決分割時，重測後上開土地改編為裕後段55號，土地面積則為2295平方公尺，此有前案判決在卷為憑(見卷第161至168頁)，則該面積之誤差應為重測後土地面積有所更動之故，仍應認謝反出售之土地即為系爭附圖編號B、C建物及D部分之坐落基地。
③再觀諸系爭63年契約之附圖標示之買賣範圍，為北斗鎮北勢
寮第611號土地西南側，而原告之配偶謝秋分於83年間經裁判分割取得之系爭土地，亦位於分割前裕後段55地號土地之西南隅，分得之土地面積為446平方公尺等節，此有前案判決在卷可稽(見卷第161至168頁)。可信謝反所繼承分割前北斗鎮北勢寮第611號土地之使用範圍，確為土地之西南隅，謝反雖因繼承取得土地權利，惟未經登記前實不得處分其物權，其於57年簽訂之土地買賣契約應屬效力未定；然嗣後謝反於65年7月1日登記為土地之共有人，且謝反之繼承人謝秋分於83年間，確已分割取得謝反所出售位置、範圍土地之單獨所有權，依民法第118條第2項系爭57年契約應屬有效，附此敘明。
3.被告依占有連鎖及繼承法律關係，得對原告主張系爭BC建物坐落基地及D部分空地為有權占有：
①按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他
方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。
②查謝反於57年間出售系爭B、C建物坐落基地及D部分空地與洪
維松，並已交付與洪維松興建房屋，洪維松占有使用此部分基地自屬有權占有；嗣後洪維松於63年間將上開土地及其上建物均出售與甯愛民並交付占有，甯愛民再於68年間將土地與建物出售與陳清忠並交付占有，依上開占有連鎖之法理，陳清忠自得向謝反主張建物坐落基地為有權占有。況謝反於系爭63年契約、68年契約均以原賣渡人之名義承諾移轉土地權利與後手買受人即甯愛民、陳清忠一事，此有系爭63、68年契約在卷為憑(見卷第245頁、255頁)，則依據債之關係，陳清忠本得請求謝反移轉土地所有權，自屬有權占有系爭建物之坐落基地。原告雖否認系爭63年、68年原賣渡人謝反之指印、印文為真正，然謝反於57年間確有出售土地權利與洪維松，僅因謝反尚未登記為土地權利人而無法移轉土地所有權已如前述，則於洪維松、甯愛民再為出售土地(及其上建物)權利時，要求謝反履行其移轉土地所有權之承諾與後手買受人應與常情無違，被告主張謝反已承諾移轉土地權利與陳清忠應屬有據。況縱使謝反未承諾移轉土地所有權與陳清忠，依據占有連鎖法律關係，陳清忠就建物坐落基地仍屬有權占有，尚難以謝反未承諾移轉土地所有權與陳清忠，即謂陳清忠無占有使用建物坐落基地之法律權源。
③再被告為陳清忠之子，原告為謝反之子謝秋分之配偶，陳清
忠、謝反及謝秋分均已去世，原告應自謝秋分繼受謝反交付占有建物基地與後手買受人之義務，從而，被告得依繼承及占有連鎖之法律關係對原告主張系爭B、C、D部分土地為有權占有。
㈢至被告另主張依民法第425條之1及使用借貸之法律關係有權
占有系爭建物坐落基地云云。查被告並未證明系爭附圖編號
B、C建物為謝反興建，謝反所簽訂之系爭57年契約僅出售土地權利而非建物，甚至約定將土地交付與買受人洪維松興建建物，難認系爭土地及建物有何曾經同屬一人之情形，被告上開主張難認有據。又依系爭57年契約，謝反係出售土地與洪維松興建建物，並非出借土地與洪維松，更無證據證明謝反曾與陳清忠有何土地之使用借貸契約，被告主張依使用借貸為有權占有，難認有據。
㈣綜上所述，被告依買賣關係、占有連鎖及繼承法律關係，得
對原告主張如附圖所示編號B、C建物之坐落基地及編號D之空地為有權占有，原告依民法第767條第1項請求被告拆除建物返還土地及請求給付相當於租金之不當得利應無理由。至原告請求被告返還編號A部分之土地一事，查被告除占有使用系爭附圖編號B、C建物及建物前編號D所示之空地外，就系爭土地其他部分並無占有使用，業據本院偕同兩造至現場履勘明確，且系爭附圖編號C建物北側之磚造房屋並非被告使用，原告亦未曾請求被告拆除該部分房屋，難認被告就系爭土地如附圖編號A部分有何妨害原告所有權之行為，原告請求被告返還編號A土地及請求相當於租金之不當得利，均難認有據，亦應駁回。
五、綜上所述，被告依買賣關係、占有連鎖及繼承法律關係，對原告得主張有權占有如系爭附圖編號B、C建物之坐落基地及編號D部分空地，又被告並無占有使用系爭附圖編號A之土地，是原告依民法第767條第1項、第179條第1項，請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年6月6日
民事第二庭法官王姿婷以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年6月6日
書記官吳曉玟