裁判字號：臺灣高等法院臺中分院110年上易字第283號民事判決
裁判日期：民國111年01月19日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第283號上訴人 林源豐 訴訟代理人 施依彤 律師( 法扶 律師)上訴人 林進成
林家鴻 林志皇 兼上四人共同訴訟代理人 林進興 被上訴人 謝朝 為
程光儀 律師即 陳干 (即 陳于 )之遺產管理人共同訴訟代理人 李淵源 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年2月23日臺灣彰化地方法院109年度訴字第751號第一審判決提起上訴，本院於111年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回（原判決主文第三項更正為「訴訟費用由被告林進興、林家鴻負擔百分之八十九，餘由其餘被告負擔」）。
第二審訴訟費用由上訴人林進興、林家鴻負擔百分之八十九，餘由其餘上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被上訴人陳干即陳于（下稱陳干）業經原法院以109年度亡字第3號裁定宣告於民國44年12月25日下午12時死亡，程光儀律師並經原法院110年度司繼字第199號裁定（本院卷193至197頁）解除陳干財產管理人之職務後，選任其為遺產管理人。是其依民事訴訟法第170條、第175條、第176條等規定聲明承受訴訟，應予准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○段○00000地號土地（下稱000-0地號土地）屬被上訴人 謝朝為 所有，同段000-00地號土地（下稱000-00地號土地）則為陳干所有（2筆土地合稱系爭土地），原均由同段000地號土地（重測前為口庄段口庄小段00地號土地，下稱00地號土地）經原法院以106年度訴字第1019號判決（下稱前案判決）分割而來，詎為上訴人林源豐、林進成、林志皇3人（下稱林源豐3人），及上訴人林進興、林家鴻2人（下稱林進興2人），分別以建物占用如彰化縣彰化地政事務所110年10月1日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分土地，其雖以其先祖乃於大正13年間向當時00地號土地共有人 陳容 承租建屋，但未見該地有分管約定或有經全體共有人同意之情，該租約除對其他共有人不生其效外，於共有人分割土地時，亦有終止分管之意，租約當隨之終止；且所稱原法院65年度訴字第2001號、本院66年度上字第322號、最高法院67年度台上字第1909號判決（下稱另案判決），並無法證明與伊等應有部分之由來相關；再系爭建物年代已無可考，早逾耐用年數，當係經一再刻意整修始得以留存，並已改建成鐵皮屋頂，且有於另案判決後增建之情形，原建物顯已不堪使用，是系爭租地建屋契約應認已屆期。爰分別訴請其等拆屋還地如原判決主文所示等語。
貳、上訴人則以：伊等先祖 林生 宰乃於大正即民國13年10月2日，向00地號土地原共有人陳容承租其系爭土地分管部分，約定使用範圍為「東至路，西至溝，南至巷路，北至路為界」，使用面積為「1分8厘4毛2絲」，折合坪數約550餘坪，約後原由各共有人輪流前來收租，自65年後，始因共有人拒絕收租而由伊等與先祖將租金提存至今。嗣於65年間，前共有人 陳來好 等人以上開另案向原法院訴請 林忠義 （即林進興2人之父）及 林福來 （即林源豐3人之父）拆除坐落000地號土地上建物，經另案判決駁回陳來好等人之請求確定，對造應受該判決效力所拘；又參另案判決及附圖，對照所提空照圖，建物坐落位置並無甚差異，確在租賃範圍；且對造未曾提出所稱系爭建物已達不堪用程度之證據，現今亦不乏有古老仍完好之建物存世，伊等已將終身心血付諸系爭土地上，無強求伊等於建物房屋狀態完好下遷離之理等詞，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認 林生宰 於大正13年間租地建屋所興建之建物已屬不堪使用，則系爭契約之期限，自應認期限已屆滿而消滅，上訴人等屬無權占有，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，為有理由，而為被上訴人勝訴之判決。上訴人上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實：
（一）系爭土地原為000地號（重測前為00地號）土地之一部，經原法院前案判決分割而來，而00地號土地於大正13年間之共有人為 陳海 即、 陳錦 、 陳木生 、 陳灶 、陳容、 陳順義 、 陳添 、 葉榮 等8人（原審卷113至129頁）。
（二）謝朝為係於75年間向000地號土地當時共有人 白國欽 、 白國志 購買土地持分650∕9000；而白國欽、白國志係於73年間向該土地共有人 劉忠志 、 劉中賢 購買持分7∕90及6∕90。
另劉忠志係於69年間向該地號土地之前共有人 陳水源 、陳順義、 陳敏輝 、 陳樹發 買受取得該土地之持分7∕90；而 劉忠賢 則於69年間向該土地之共有人 陳通洲 、 許通明 、 陳水潭 、 陳川富 買受取得該土地之持分6∕90（本院卷223至245頁）。
（三）陳來好、陳水源、 陳世德 、陳川富訴請林福來（即林源豐3人之父）、林忠義（即林進興2人之父）拆屋還地事件，業經原法院65年度訴字第2001號、本院66年度上字第322號、最高法院67年度台上字第1909號判決駁回確定（原審卷49至73頁、本院卷168頁）。
（四）000地號土地經原法院以106年度訴字第1019號判決分割確定，系爭土地均自該地號土地分割而出。
（五）000-0地號土地分割為謝朝為所有，其上如附圖所示編號A、面積5.6平方公尺土地部分，現為林源豐等3人之一層樓磚造建物所占用；同段000-00地號土地則分歸陳干所有，其上如附圖所示編號B、面積43.50平方公尺土地部分，現為林進興等2人之一層樓磚造建物所占用（本院卷281頁）。
（六）陳干經原法院以109年度亡字第3號裁定宣告於44年12月25日死亡（本院卷179至181頁、原審卷25至27頁）。
二、被上訴人指上訴人分別無權占用上開A、B部分土地，且其等建物並已不堪使用，爰訴請拆屋還地等語。上訴人則以伊等先祖乃自大正13年間向系爭土地原共有人陳容租地建屋至今，該建物並仍完好使用中等詞置辯。是本件同一人造之所爭，在於被上訴人是否受上訴人先祖林生宰與 陳容間 所締租約效力之拘束？如是，則被上訴人指系爭租約之建物已不堪使用，租約應認已到期，有無理由？
三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；是原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在先負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。次按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意（同法院109年度台上字第347號判決意旨參照）；且按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（同法院109年度台上字第263號判決意旨參照）。
四、查上訴人就所稱其建物占用系爭土地乃基於其先祖林生宰向陳容承租土地興建而來，主要固有所提另案確定判決為據。而查該判決固以林生宰於大正13年10月2日，向原00地
號土地共有人之一陳容承租其分管部分建屋，雙方締有租約字為由，駁回陳來好等人拆屋還地之請求，然將上訴人所
提該件附圖所示被告林忠義、林福來所主張其等當時之編號Ａ至Ｅ建物所在，與原判決附圖所示上訴人現有建物之坐落位置，併送請地政機關進行套繪結果，僅有附圖所示編號α、面積5.6平方公尺部分重疊，附圖其餘所示編號Ａ、Ｂ部分之建物，則未在其內，有附圖即彰化縣彰化地政事務所複丈日期110年10月1日土地複丈成果圖可參，難認上訴人就其等建物占用附圖所示編號Ａ、Ｂ部分土地之依據，已為證明；雖另案判決言及系爭租約字所載租賃土地使用範圍乃「東至路，西至溝，南至巷路，北至路」等語，惟自締約之大正13年至今已近百年之久，其間之人、地、物未免已物換星移，除無從確認當時所稱地貌之所在，更無以確保其間租約未有因人、事、物之轉變而有所變動，是有另案判決中所載00地號土地其他部分另有出租於 劉恩錦 等人、於日據時期曾歷分割而面積減少、有部分土地由當時之其他共有人陳灶借與第三人使用等情之記載（原審卷55、67頁），並於前案分割到場勘查現況時，發現分割前之000地號上除有上訴人之建物外，另為第三人之建物所占用，有前案判決附圖在卷可考（同卷145頁），此均非可由上訴人所提66年及83年間之航照圖即得以確認；況依上訴人之父林忠義、 林來福 在另案所自陳，林生宰向陳容所承租者僅為其所分管之部分（同卷61頁），尚非00地號土地全部，而於65年間另案訴訟時，既經另案判決確認林忠義2人當時之建物僅如該件判決附圖所示之編號Ａ至Ｅ建物部分，自難率認系爭租約所稱租地建屋之範圍有擴及於此之外，可見本件附圖所示編號Ａ、Ｂ部分當係於該件判決後始另行擴建而來，而上訴人就此並未能證明其擴建係徵得共有人之同意或可未經共有人同意即得自行擴建之依據，反自陳共有人自65年間起即拒絕收租，其父子乃改以提存方式給付租金（本院卷133、141至155頁），足見該地共有人對雙方間租賃關係之存在並不認同。是關於其所稱乃基於系爭租約字占用本件附圖所示編號Ａ、Ｂ土地部分，即屬無憑。
五、次關於附圖所示編號α部分，雖經套繪與另案判決附圖所示建物重疊，堪認與另案判決附圖所示建物坐落所在相同。然查該部分建物所占用土地業屬已經宣告於44年間死亡之陳干繼承 陳海即 後，於前案分割判決受分配取得，而陳海即早已歿於大正7年間（原審卷137頁），兩人均非另案判決之當事人，亦無從參與該件之程序，自不受該件判決效力所拘；又以陳容乃於大正13年6月19日始繼承取得00地號土地應有部分（同卷65頁）而言，當時已歿之該地號土地登記共有人陳海即也無參與另案所稱分管協議作成之可能，現更未見有該租約字及協議之實際存在，僅能由另案判決之記載間接得知，而另案判決又係以陳容之子 陳阿財 另與林忠義於65年10月12日在花壇鄉調解委員會調解時，因陳阿財之代理人 陳敏雄 未爭執陳容與林生宰所締租約字之真正，經該件證人 黃才隆 2人在一審法院結證在卷為主要依據，憑以推認該租約字為真正，並得拘束其他共有人（同卷53、55、65頁）等情，然縱確有該租約字之存在，亦係陳阿財之父陳容與林生宰所締，故陳阿財之代理人未否認其真正，亦在情理之內，惟該件原告陳來好等人則自始抗辯其不實（同卷51、61頁），且查另一原告陳水源於64年間向林福來2人所收者，名義上係載為「地價稅」（同卷61頁、本院卷139頁），並未如上訴人所另提之提存書上之原因及事實乃載明為租金（本院卷141至155頁），於此情況下，能否逕認陳干應為另案判決及所認租約字、分管協議效力之所拘，已非無疑。
六、又查上訴人系爭建物門牌即彰化縣○○鄉○○村○○0號、5號歷來之房屋稅籍證明書及平面圖（本院卷97至111頁）所示，納稅義務人均非上訴人父子，足見系爭建物應早在政府課徵房屋稅之前即已存在；而另案原告在該件訴訟中，即已直指林福來、林忠義有於64、65年間各再越界建築另案附圖所示編號Ｅ、Ａ位置之房屋，而林福來就此亦坦認房屋確有改建之情（原審卷63頁），足見上訴人父子最遲至當時已有改造系爭建物之事實存在，但卻未能證明其改造有經共有人之同意或無需經共有人同意之依據。則考量另案所稱租約字縱屬非虛，然其迄今亦已逾97年之久，雖上訴人建物至今仍存在其上，惟以97年之時間而言，物理上早逾一般建材所能承受之耐用年限，其結構安全與否堪虞，是其現有建物之存在，應係經其父子一再改造始然，自非當初承租興建時之原貌，但其等並未能證明改造有徵得共有人之同意，已如前述，依前揭說明，自不能以該建物現況作為堪用與否之判斷基礎，原則上仍應以承租當時所建房屋之通常使用為評估，然因上訴人現有建物已難認為最初承租興建時之原貌，顯已無法由建物外觀為公平之衡量，惟以該租約字業歷97年之長、並已提供上訴人三代人使用而言，依社會一般人對占有使用一特定空間達三代之久的認知，對應於法之感受而論，顯難認當初租約所欲供承租者在租賃關係所能及之極限內，進行不能超出所有權限之占有使用經濟活動下之原租賃目的，未已在上訴人與父、祖三代人相續利用中獲得充分達致；且由承租者之立場而言，其主觀上對其給付租金乃係向出租者承租、而非買受租賃標的，自無法僅因長期租金之給付而終局的取得租賃標的之所有權，兩者間之法律效果顯然有間，則其對本件租期終有到來之一日，不能謂毫無所感知，亦未可稱非其所能預期。自此以觀，系爭租約字既可認已達原訂約目的之年限，依前揭說明，其租賃即堪謂業已到期，庶符該租地建屋契約立約時當事人之真意，並免因所有權與使用權長期處於分離之狀態，將所有權能嚴重壓縮，以求維護承租人既有權益觀念之假像，卻在權利外觀上形成租賃之使用權竟可凌駕於所有權之上的實像，以致混淆買賣與租賃之界限，造成所有權人因其所有權能之核心遭到掏空而無法充分運用其所有權，承租人亦因其並未真正取得所有權，只能暗中一再修復其既有建物只求得以繼續占用其地，不惜犧牲數代人之生活品質，全家族人之能力也因此無法得以完全發揮，是在承租多年後，仍未能走出居住自主之生活，以致在時空背景轉化下，猶常見有陳舊、更新之路卻遙遙無期之建物林立之現象，未免有害於社會整體經濟之發展與社會安全之維護。則被上訴人就此主張縱認有該租約字之存在，亦應認已屆期，而請求上訴人拆除原判決附圖所示建物、返還所占用土地，即非無由。
七、綜上所述，上訴人並未能證明其建物尚有何占用系爭土地之正當權源存在，則被上訴人依民法第767條第1項等規定，請求其等分別拆除如原判決附圖所示建物後，返還所占用之土地，即屬正當，應予准許。從而，原審判命上訴人如數給付，理由與本院雖非全然相同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴；然因林源豐3人與林進興2人應拆除、返還之範圍並非相同，原審就此將訴訟費用逕諭由其等負擔，未予區分，尚有未洽，爰按其等分別拆除、返還面積之比例，更正如
主文第一項所示，併予說明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國111年1月19日
民事第三庭審判長法官黃玉清
法官涂秀玲法官葛永輝正本係照原本作成。不得上訴。
書記官黃湘玲中華民國111年1月19日