臺灣士林地方法院111年度簡字第25號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院111年簡字第25號民事判決

裁判日期：民國111年11月28日

裁判案由：返還租賃物等

臺灣士林地方法院民事判決111年度簡字第25號原告即反訴被告 吳松融 訴訟代理人 吳聖平 律師被告即反訴原告 鄭景端 訴訟代理人 陳福寧 律師上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國111年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬伍仟貳佰元；及其中新臺幣壹拾貳萬貳仟玖佰參拾參元部分自民國一一一年三月二二日起、另新臺幣伍萬貳仟貳佰陸拾柒元部分自民國一一一年九月二八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾柒萬伍仟貳佰元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴之訴訟費用，由反訴原告負擔。
事實及理由
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：被告向其承租新北市○○區○○路00號9樓之3風厝，租期自民國100年3月15日至102年3月14日，租金每月新臺幣（下同）8,000元，應於每月15日以前支付；期滿後，被告雖依原有條件續租，惟自110年5
月15日起未繳租金，原告於111年1月15日發函催繳，被告仍未繳納，原告復發函終止租約，被告同年2月9日收受該函後，雖於111年8月26日將風厝交還，惟：⑴扣除押租金8,000元後，尚欠110年5月15日至111年2月9日之租金62,933元；⑵應給付111年2月10日至111年8月26日，每月按租金五倍即40,000元計算之違約金260,000元；⑶應賠償律師費100,000元（以上合計422,933元）；爰依租賃契約之法律關係，訴請判命被告為以上各該給付並加給法定利息。㈡被告則以：⑴租處自109年出現漏水、油漆剝落與壁癌，110年5月乃暫停付租，110年7月又發生樓板坍塌、水泥塊掉落，被告乃終止租約，原告雖承諾幫忙搬遷，惟卻遲未處理，被告之物纔繼續放置。⑵租處位於頂樓平台，應屬大樓公設，原告出租收租，對於同屬大樓住戶之被告，亦構成不當得利，應自租金扣除。⑶租金有2,892元超過土地法第97條規定上限，原告應無請求權。⑷租約既由被告先行終止，復無遲付租金與其他違約，原告不得請求違約金；縱可請求，亦屬過高。⑸一、二審之民事訴訟，未要求律師強制代理，並非訴訟必要支出，不應要求被告負擔；縱應負擔，亦屬過高；資為抗辯。故聲明駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、反訴部分：㈠被告主張：⑴租處樓板坍塌、水泥塊掉落，砸壞被告之貨物，造成139,200元之損害；⑵原告幫忙搬遷，因方法不當，造成商品外包裝受損，損失273,461元（以上合計412,661元），爰依不完全給付、侵權行為之法律關係，請求原告賠償並加給法定利息。㈡原告則以：⑴反訴不合要件，不得提起。⑵被告所稱砸毀物品，並未舉證。⑶被告所稱貨品外殼損壞，亦未舉證，且外包裝受損，未必造成內部貨品受損；資為抗辯。故聲明駁回反訴，如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本件雖為建築物不定期租賃所生之爭執，但原告已撤回遷讓房屋之起訴，並經被告同意；而原告請求租金、違約金及律師費之合計數額，暨被告反訴請求損害賠償之合計數額，均未逾500,000元，故本訴及反訴，均應適用簡易訴訟程序；又反訴之請求，與其抗辯不付租金之防禦方法相互牽連，自可提起，應先敘明。
四、本件原告主張兩造於租期屆滿後，仍依原有條件續租，被告已於111年8月26日交還租賃房屋之事實，業據提出房屋租賃契約書為證，被告對此並不爭執，堪信真實。茲原告主張被告欠租未繳，經限期催告，仍未繳交，原告乃終止租約，而為租金、違約金及律師費之請求，被告則以上揭情詞置辯，並反訴請求損害賠償。經查：
㈠承租人應依約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延者，
出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得終止契約；民法第
439條前段、第440條第1項、第2項前段規定甚明。⑴原告主張被告自110年5月即已欠租，因積欠之房租已達二個月以上，乃於111年1月25日發函催繳，被告未於函催所定期限繳納，原告乃又發函終止租約，並經被告111年2月9
日收受，有原告提出之存證信函及掛號郵件收件回執聯可佐，所為之租金催繳及租約終止，核與上揭規定相符。⑵被告雖抗辯係由其先於110年7月終止租約，惟遭原告否認，且被告究竟以何方式終止租約，並未提出證明，已有可疑。參酌被告所稱終止租約之事由，乃具有高度危險而隨時可能發生人身或財產之重大損害，被告倘有意終止，為何遲未搬遷，仍繼續使用至111年8月26日？雖其另稱原告同意幫忙搬遷卻未履行而延宕，亦遭原告否認，且屬違反常情，故不可信。況被告既稱受有重大損害，數額更高於租金數十倍，惟在原告發函催繳租金及終止租約時，為何未曾對其所稱之損害有所主張？以上均難認定有被告所稱終止租約之事由存在，故被告所辯租約由其先為終止，要無可採。⑶城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。計算基準係包括土地及建物，而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。原告於起訴時，計算其訴訟標的物之價額時，僅列租賃房屋而未併計土地，被告直接引為計算而抗辯租金8,000元超過法定上限，亦不可採。⑷被告抗辯原告占用頂樓平台建築房屋加以出租，係對該棟大樓之其他區分所有權人構成不當得利，惟未提出被告亦為該棟大樓之區分所有權人之證明，自不可採。⑸綜上，兩造間之房屋不定期租約，業因原告終止而於111年2月9日消滅，被告復無可消滅或妨礙原告租金請求之事由，故原告主張於扣除押租金8,000元後，請求被告給付開始積欠時即110年5月15起至租約終止日即111年2月9日所欠之租金62,933元（計算式：[8,000元×8月]+[8,000元÷30天×26天]-8,000元=62,933元），即屬有據，應予准許。
㈡民法第250條第2項所定之違約金，具有兩種目的，一以預
定債務不履行之損害賠償額為目的，一以強制債務之履行為目的。違約金之訂定，原應視為因債務不履行時而生損害之賠償總額之預定，亦即債權人於債務人不能履行債務時，祇能請求支付違約金，或請求履行債務兩者選擇其一，不得併為請求。但如當事人間特別約定，債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，則其約定違約金之作用，僅為履行時期或履行方法不適當，所應支付之賠償額，故債權人除違約金外，並得請求履行債務或不履行所生之損害賠償。兩造房屋租賃契約第6條：「如不即時遷讓交還房屋者，得每月請求租金五倍計算之違約金，至遷讓完了日止」，既明確約定承租人即被告不於適當時期履行債務時，須支付違約金，核其性質應屬懲罰性違約金。而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有規定，是否過高應依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準判斷。本院審究原告因被告遲延交還房屋無法出租他人而受相當於租金之損害，得認係屬不於適當時期履行債務所應支付之賠償額外，至於律師費（或其他費用），則屬請求不履行所生之損害賠償，既已依本件租約（或依其他法律關係）合併請求，故原告請求之違約金，以其所受相當於租金之損害為當，逾此範圍，則屬過高，應予核減。兩造間之房屋不定期租約，因原告終止而於111年
2月9日消滅，被告至111年8月26日交還，被告違約之期間，係111年2月10日至111年8月26日共6個月又16日，則應給付之違約金共計52,267元（計算式：[8,000元×6月]+[8,000元÷30天×16天，元以下四捨五入]=52,267元），原告依約請求被告給付，即屬有據，應予准許。
㈢兩造房屋租賃契約第12條：「承租人若有違約情事，如出租
人因涉訟所繳納之訴訟費用與律師費用，均應由承租人負責賠償」，如上論述，核其性質亦屬懲罰性違約金，過高者，法院得減至相當之數額。是否過高應依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準判斷。而律師之收費標準，各地標準雖有差異，本院參酌訴訟攻防必須之準備、撰狀、開庭等項，原告訴訟代理人對應而實際所為之各項情形，認以收費60,000元為適當，逾此範圍，則屬過高，應予核減。
㈣被告主張因水泥塊掉落致貨品受損139,200元，雖提出之照
片與錄影為證，惟遭原告否認，而該照片或錄影並無確定其時間，無法認定所稱損害是否確為當時所發生，被告更有如上述㈠、⑵違反常情之不合理。又被告主張原告搬運造成商品外包裝受損273,461元，同遭原告否認，被告復未舉證各該事實之存在及彼此間之關連性，故被告反訴對原告請求以上各項之損害賠償，均無理由。
五、綜上所述，原告就請求被告給付積欠之租金62,933元、違約金52,267元、律師費用60,000元（以上合計175,200元），並加給其中租金及律師律用122,933元部分自起訴狀繕本送達翌日即111年3月22日起、另違約金52,267元部分自辯論意旨狀送達翌日即111年9月28日起，均至清償日止之法定利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，則無理由，應予駁回。本件屬於民事訴訟法第427條第1項應適用簡易程序之訴訟，所為被告敗訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行；被告 陳明 願供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於被告反訴部分，並無理由，應併駁回其訴及假執行之聲請。據上結論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，被告反訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國111年11月28日
民事第二庭法官王伯文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年11月28日
書記官蘇婷