裁判字號：臺灣士林地方法院107年訴字第510號民事判決
裁判日期：民國107年08月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決107年度訴字第510號原告即反訴被告 楊范美鳳 訴訟代理人 楊清池 被告即反訴原告 吳詠婕 訴訟代理人 林岳洋 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣壹拾參萬伍仟伍佰陸拾柒元，及自民國一○七年四月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年六月二十一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
被告應自民國一○六年六月二十一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以如附表一之應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以如附表一之應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
壹、原告起訴主張：
一、原告為門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋（即新北市○○區○○段○○○號）及所坐落土地（即同段86地號）之所有權人（下分稱系爭房屋、系爭土地），被告吳詠婕原與訴外人 劉家慧 於民國96年11月5日，與原告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間為自96年11日10日起至101年11日9日止，共5年，每月租金為新台幣（下同）7,000元，嗣訴外人劉家慧因故未為承租，其承租人之地位由被告承受，原告與被告合意將租賃契約延長至
104年11日9日。詎被告因無故積欠原告17個月餘之租金12萬3,800元，雙方於106年5月1日以書面協議（下稱系爭協議書），約定被告應於106年6月20日前搬離並清空房屋，是本件兩造已於106年6月20日合意終止租賃關係，惟被告迄今仍未搬離並清空房屋，原告爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又被告依系爭租賃契約書第3條約定，及民法第
233條第1項前段、第203條等規定，應給付原告於租賃契約終止前積欠之租金共13萬5,567元（自104年11月10日起至106年6月20日止，計19個月又11日之未付租金），及按法定年息5%計算之遲延利息。再被告應依民法第179條規定，自106年6月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋為止，按月給付7,000元相當於租金之不當得利金額予原告。另依系爭協議書所示，被告未依限搬離清空房屋及付清欠款時，應依每日500元計算懲罰性違約金，是被告自106年6月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋為止，亦應按日給付500元違約金予原告。為此，爰提起本件訴訟。
二、聲明：
㈠、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈡、被告應給付原告13萬5,567元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢、被告應自106年6月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元。
㈣、被告應自106年6月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告500元。
㈤、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則辯稱：
一、依系爭租賃契約書第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方負責修理。」，據此條款因長年房屋漏水、斑剝、毀損自然因素及物理特性結構性損壞未獲修護，依民法第
225條第I項規定因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，且依民法第429條、第430條、第
423條等規定，可知出租人負修繕及保持租賃物之義務，如出租人違反該義務，承租人可依民法第264條規定行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金。本件系爭房屋所在地因天然氣候加潮濕多變,甚至土石流失等因素，需要大量整理維護，所費頗鉅，而依系爭租賃契約書之附註記載「前三年租金抵房屋裝修費，由乙方自行修繕」、「乙方負責修繕房屋屋頂、外牆防水、水電修繕」等，皆證明系爭房屋老舊破落需修繕頗多，且經過多年從96年至今107年間亦有變化應修繕，但經被告多次口頭告知原告，原告不予理會，顯不符對待給付之方式，且原告前開行為乃故意不法侵害之不作為犯，構成民法第184條侵權行為、民法第179條不當得利，被告基於保護自己應有之法律權益，拒絕給付房租，於法有據。
二、系爭協議書之簽立，乃因當時原告之配偶大聲咆哮、強迫及主導，且不論被告之主張及房屋之堪用等因素，被告係於被脅迫下所簽下，按民法第92條規定，被告有權撤銷，該協議書應為無效，且本案月租金為7,000元，按系爭協議書約定之違約懲罰金每日為500元計算，一個月合計1萬5,000元，高過租金，就比例原則之公平性及法律規範之利息亦超出許多，有民法第74條規定重利跡象，原告自不得據以主張兩造於106年6月20日合意終止租約及被告須給付違約金。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告為系爭房屋之所有權人；原告於96年11月5日與被告及訴外人劉家慧簽訂系爭租賃契約書，依系爭租賃契約書記載原租賃期間自96年11日10日起至101年11日9日止，每月租金7,000元，嗣訴外人劉家慧因故未為承租，其承租人之地位由被告承受（見本院卷第23至26、27至30頁）。
二、兩造於106年5月1日簽立系爭協議書（見本院卷第31頁）。
三、被告迄今仍居住在系爭房屋。
肆、兩造之爭點：
一、兩造間就系爭房屋之租賃關係是否已終止？
二、原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付未付之租金、相當於租金之不當得利、違約金，是否有據？
伍、得心證之理由：
一、關於兩造間就系爭房屋之租賃關係是否已終止：
㈠、查系爭租賃契約書原約定租賃期間為自96年11日10日起至10
1年11日9日止，嗣經兩造合意延長至104年11日9日止，並於系爭租賃契約書第2條之租賃期限欄記載在案（見本院卷第27頁）；又依兩造於106年5月1日簽立之系爭協議書記載，被告截至104年4月30日止共積欠17個月又20天租金（欠租明細記載被告自104年12月10日應付租金日〈該期係給付104年11月10日至104年12月9日之租金〉起即未付，是積欠104年11月10日至106年4月30日共17個月又20天之租金），被告願於106年5月10日前付清積欠租金，及於10
6年6月20日前搬清等語（見本院卷第31頁），亦即兩造約定被告雖自104年11月10日起積欠租金，惟合意被告最遲於
106年6月20日搬清房屋即可，準此，足認兩造再以系爭協議書延長租賃期間至106年6月20日止，而本件被告自106年6月20日之後亦無任何支付租金並經原告收受等默示更新租約之行為，亦為被告所不爭執（見本院107年8月22日言詞辯論筆錄），是本件兩造就系爭房屋之租賃關係，業已於
106年6月20日終止，洵屬明確。
㈡、至被告辯稱：系爭協議書係其遭原告或原告之配偶脅迫所簽立云云，惟被告就此事實並未提出任何證據以實其說，自難採信，況依被告陳稱：當時原告說要請警察及當地里長到場，被告很害怕等情，亦難認原告有施加何非法手段或不法惡害之通知，是被告主張系爭協議書係其遭脅迫簽立而欲撤銷，洵屬無據，不影響前揭關於兩造間之租賃關係依系爭協議書之約定業於106年6月20日終止之認定。
二、關於原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金、相當於租金之不當得利、違約金，是否有據：
㈠、請求騰空遷讓返還系爭房屋部分：
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文；又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。
２、本件被告於系爭房屋之租賃關係於106年6月20日終止後，已無任何占有原告所有之系爭房屋之正當權源，惟被告迄今未返還房屋，是原告主張依民法上開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡、請求給付積欠之租金部分：
１、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按系爭租賃契約書第3條約定：租金每個月7,000元，乙方（即承租人）不得藉任何理由拖延或拒納等語（見本院卷第27頁）。本件系爭房屋之租賃關係已於106年6月20日終止，惟被告就租約終止前所積欠之租金，仍有給付義務，又被告如前述自104年11月10日起積欠原告租金，迄至
106年6月20日租約終止日止，共積欠19個月又11天之租金計為13萬5,567元【計算式：7,000元/月ｘ19月＋7,000元/月ｘ11/30月＝133,000元＋2,567元＝135,567元（小數點以下4捨5入，下同）】，是原告主張依上開規定，請求被告給付積欠之租金13萬5,567元，並依民法第233條、第203條規定，加計自起訴狀繕本送達被告之翌日即107年4月11日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息，洵屬有據。
２、至被告辯稱：原告違反出租人應負之修繕及保持租賃物義務，被告可依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金云云。經查：⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條、第429條第1項、第430條固有明文。又按承租人於租賃期間如認租賃物有應由出租人負擔之修繕必要，應定期限「催告」出租人履行修繕義務，而於出租人不履行時，依法承租人得選擇終止租約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之（民法第430條規定參照），或行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金、或以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年度台上字第1675號判決意旨參照）。⑵惟按兩造系爭租賃契約書之附註條款約定：「前三年租金抵房屋裝修費，由乙方（即承租人）自行修繕」、「乙方負責修繕房屋屋頂、外牆防水、水電修繕」，又第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方負責修理」等語（見本院卷第27至30頁），據此，應認本件兩造業於訂約時以特約約定系爭房屋依現況交付予承租人即被告，由承租人自行裝修至合於一般房屋得以居住使用之狀態，而得以前三年之租金抵該裝修費，至嗣後如再有因自然損害而有修繕之必要時，始由出租人即原告負修繕責任。而本件被告固主張系爭房屋有牆壁斑駁、漏水、坍塌等情形而有修繕之必要，然並未證明係被告於已履行系爭租賃契約書之附註條款約定將系爭房屋裝修至合於一般房屋得居住使用狀態之後，又再因自然之損害而有上開情形；且原告否認被告曾通知其進行何修繕，而被告亦未舉證證明確曾依法催告原告履行修繕義務；是本件尚難認原告有違反出租人之修繕及保持租賃物之義務，被告主張行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，自無可採。
㈢、請求給付相當於租金之不當得利部分：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條所明定。又按承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。
２、本件被告於系爭房屋之租賃關係於106年6月20日終止後，已無占有原告所有之系爭房屋之正當權源，惟被告迄今仍占有系爭房屋，是原告主張依民法上開規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即自106年6月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，洵屬有據。
㈣、請求違約金部分：
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。又按系爭協議書約定：被告未依限搬離清空房屋及付清積欠之租金時，應依每日500元計算懲罰性違約金等語（見本院卷第31頁）。查本件被告並未依系爭協議書約定於106年6月20日即租約終止之日前搬清系爭房屋，則原告主張依上開約定，請求被告自106年6月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋為止，計付違約金予原告，洵非無據；
２、惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查系爭協議書所約定之違約金係按日以500元計算，亦即每月約1萬5,000元，乃原約定租金之2倍多，應屬過高，本院審酌被告無權占有之期間、積欠之金額等情狀，爰酌減本件違約金為按日以250元計算，原告逾此部分之請求，即屬無據。
三、綜上，原告提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金、相當於租金之不當得利、違約金，於如主文第一至四項所示之範圍內，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之（即如附表一所示）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
乙、反訴部分
壹、反訴原告主張：
一、反訴被告違反出租人之修繕及保持租賃物之義務，構成債務不履行，應對反訴原告負損害賠償責任，且其向反訴原告收取租金，構成不當得利；又反訴被告係以脅迫方式要求反訴原告簽立系爭協議書，構成侵權行為。據此，爰依民法租賃契約債務不履行、不當得利、侵權行為之法律關係，提起反訴，請求反訴被告返還反訴原告於102年至105年間已付之租金26萬元，並應同其在本訴之主張，自106年6月21日起，按日返還反訴原告每日500元，並均加計自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定利息。
二、聲明：
㈠、反訴被告應給付反訴原告26萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、反訴被告應自106年6月21日起，按日給付反訴原告500元至清償日止，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、反訴被告則辯稱：
一、反訴原告從未提出要求反訴被告為修繕之主張，且無權占有之人亦無要求修繕的權利；系爭協議書之簽立，並無任何脅迫情事，其上金額都是反訴原告書立，也是其自行簽名的，反訴原告還說會搬去她媽媽那邊住，積欠金額會請親友協助，其會提起反訴是因為不想給付租金，才去捏造反訴理由。反訴被告於本訴中請求違約金是因為兩造間有系爭租賃契約書及系爭協議書，但反訴請求違約金部分，並無任何約定。
二、聲明：
㈠、反訴原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、查反訴原告固主張反訴被告違反出租人之修繕及保持租賃物之義務，及以脅迫方式要求反訴原告簽立系爭協議書云云，惟本件反訴原告所舉之證據未能證明上開情事，業經本訴前揭認定在案，反訴原告之主張洵無可採。準此，反訴原告主張依民法租賃契約債務不履行、不當得利、侵權行為之法律關係，請求反訴被告為如反訴聲明所示之給付，自屬無據。
二、綜上，反訴原告之訴為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
丙、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
丁、據上論結，本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年8月31日
民事第二庭法官孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月31日
書記官施盈宇附表一（本訴之應供擔保及反擔保金額）：
┌─────┬─────────┬──────────┐││原告應供擔保金額│被告應供反擔保金額│├─────┼─────────┼──────────┤│主文第一項│新台幣17萬1,000元│新台幣51萬1,067元││所命之給付│││├─────┼─────────┼──────────┤│主文第二項│新台幣4萬5,000元│新台幣13萬5,567元││所命之給付│││├─────┼─────────┼──────────┤│主文第三項│按月新台幣2,300元│按月新台幣7,000元││所命之給付│││├─────┼─────────┼──────────┤│主文第四項│按日新台幣83元│按日新台幣250元││所命之給付│││└─────┴─────────┴──────────┘