裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第534號民事判決
裁判日期：民國102年03月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新北地方法院民事判決101年度重訴字第534號原告祭祀公業法人臺北縣游光彩法定代理人 游明哲 訴訟代理人 張安琪 律師被告 劉美幸 訴訟代理人 張漢榮 律師複代理人 侯傑中 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國102年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○路○○○號三層樓及頂樓加蓋之建物（其1樓占用新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號如附圖所示Ｂ及B1部分面積共75.6平方公尺，其2至4樓各層占用如附圖所示Ｂ部分面積73.19平方公尺）拆除，將土地返還原告。
被告應給付原告新台幣伍萬伍仟伍佰參拾壹元及自民國102年1月1日起自清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國102年1月1日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告新台幣陸佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰肆拾柒萬柒仟元供擔保後，得為假執行。如被告以新台幣壹仟參佰肆拾參萬壹仟陸佰肆拾參元預供擔保，免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬捌仟元供擔保後，得為假執行。如被告以新台幣伍萬伍仟伍佰參拾壹元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：１按董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事
就任時為止，公司法第195條第2項前段定有明文。祭祀公業管理人之選任契約，係類似委任之無名契約，祭祀公業於管理人任期屆滿後如未選任新管理人，應由何人執行管理人職務，祭祀公業條例於此並無相關規定。如祭祀公業章程於此亦無因應之規定，審酌在新任管理人尚未改選產生前，就祭祀公業權益之維護與保持仍有其必要，基於管理人係祭祀公業之執行機關，其地位類似股份有限公司之董事，應類推適用公司法第195條第2項前段規定，以避免無人管理祭祀公業財產，致生祭祀公業法人及其派下員損害之情形。是管理人任期雖已屆滿，而未改選，原管理人自仍得繼續執行其職務，其管理權並不因任期屆滿而當然消滅。查原告法定代理人游明哲擔任原告主任管理人之任期已於民國101年2月29日屆滿，原告迄今尚未改選管理人等情，為兩造所不爭執，則依上列說明，游明哲之管理權並不因任期屆滿而當然消滅。新北市政府對於原告祭祀公業之管理，亦認為「管理人職務就屬該公業權益之維護或保持有必要之事務，得繼續以管理人身分為必要事務之管理」，此有新北市政府101年7月30日北府民宗字第0000000000號函可稽（見本院卷第116頁），被告雖辯稱：本件應類推適用公寓大廈管理條例第29條第4項規定，於任期屆滿視同解任等語，惟此見解會產生在未改選出新任管理人之前，將無人管理祭祀公業財產，致生祭祀公業法人及其派下員損害之情形，為本院所不採，先予敘明。２再按祭祀公業法人管理人、監察人之選任及解任，除章程另
有規定或經派下員大會議決通過者外，應經派下現員過半數之同意，祭祀公業條例第38條規定甚明；是以祭祀公業管理人之解任，原則上應依章程之規定或經派下員大會議決通過決之，苟章程未另有規定或經未有經派下員大會議決通過之情形，方得以派下現員過半數之同意決之。查原告關於管理人之解任，於其章程第11條後段規定：「另管理人或監察人死亡、一年以上無法聯繫或未參加管理委員會或違法失職經派下員大會派下現員過半數出席，出席人數過半數之議決罷免者即喪失資格解任」，此有原告章程可稽（參本院卷第78頁）；是以原告關於管理人之解任，應以派下員大會派下現員過半數出席，且出席人數過半數議決罷免之。被告辯稱：游明哲業經原告派下員超過500名連署罷免之等語，因與祭祀公業章程第11條所定之解任程序不符，自不生合法解除管理人職務之效力。被告復辯稱：100年8月13日曾召開臨時派下員大會，決議罷免游明哲管理人職務等語，惟被告此部分之抗辯，業經本院100年度訴字第2425號民事判決認定該次臨時派下員大會由訴外人 游炎川 自任主席，並非合法，且議決時未清點表決人數，無事證足認業經出席派下員過半數同意罷免，不生決議罷免游明哲管理人職務之效力，而被告於本件亦未舉證以實其說，是被告此部分之抗辯亦不足採。被告復辯稱：游明哲曾出具被證10之承諾書，承諾依權責管理至任期屆滿為止等語。惟查管理人之任期屆滿在尚未改選之前，管理權是否因任期屆滿而當然消滅，係屬法律層面之問題，並非依據管理人允諾管理權至任期屆滿或至改選新任管理人而消滅為斷。被告此部分之抗辯，亦無理由。綜上，游明哲得代理原告提起本件訴訟。
貳、實體方面：
一、原告主張：１原告為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號（下稱
系爭土地）之所有權人，被告與原告於民國99年8月2日訂有租約，租期自99年8月1日起至101年7月31日止，租金按所承租土地當年申報地價百分之九計算，租約記載承租面積：
785地號為23.599平方公尺、786地號為49.443平方公尺、787地號為0.572平方公尺，押租金為新台幣（下同）35504元。被告在系爭土地上擁有新北市○○區○○路○○○號三層樓及頂樓加蓋之建物（下稱系爭房屋）一棟。依據租約第八條規定：「甲乙雙方在本契約有效期間內終止契約，除第三條、第十條、第十一條外，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金」，故原告有提前終止租約之權利。嗣原告祭祀公業派下員大會於100年3月6日決議開發系爭土地，原告多次與被告協商終止租約，惟遭被告拒絕，原告迫於無奈，遂於100年6月13日以雙掛號發函被告，通知被告系爭租約於100年7月31日提前終止。被告於100年6月15日收到通知函後，亦未再支付租金。兩造間之租約業經終止，被告於租約終止後無權占用系爭土地，原告依民法第767條第1項前段，請求被告拆屋還地。
２系爭租約既經終止，被告自100年8月起使用系爭土地即屬不
當得利，算至101年12月31日止，被告不當得利之金額為308226元。計算式如下：系爭房屋占用系爭785地號面積
32.55平方公尺乘以申報地價每平方公尺32216元，加上占用系爭786地號面積40.31平方公尺乘以申報地價每平方公尺32216元，加上占用系爭787地號2.74平方公尺乘以申報地價每平方公尺24080元，總數再乘以年息百分之九，每年不當得利為217191元。每日不當得利金額為595元（000000/365=595）。自101年8月1日起至101年12月31日止共153天，不當得利金額91035元（595x153=91035）。217197元加91035元等於308226元。
３102年度1月，系爭785地號土地申報地價調整為每平方公尺
33301元，系爭786地號土地申報地價為每平方公尺33273元，系爭787地號申報地價為每平方公尺24870.4元。系爭房屋占用系爭785地號面積32.55平方公尺乘以申報地價每平方公尺33301元，加上占用系爭786地號面積40.31平方公尺乘以申報地價每平方公尺33273元，加上占用系爭787地號2.74平方公尺乘以申報地價每平方公尺24870.4元，總數再乘以年息百分之九，102年度不當得利為224399元。每日不當得利金額為615元（000000/365=615）。被告應自102年1月1日起至返還土地之日止按日給付原告615元。
４被告應給付原告之不當得利金額308226元（算至101年12月
31日止），扣除原告提前終止租約應給付被告一個月違約金17752元（依兩造租約所載承租面積乘以申報地價再乘以年息百分之九得到年租金213021元再除以12），再扣掉押租金35504元，是被告應支付原告不當得利金額254970元。
５並聲明：
⑴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號如附
圖所示Ｂ及B1部分面積共75.6平方公尺之新北市○○區○○路○○○號1樓及如附圖所示Ｂ部分面積共73.19平方公尺之2至
4樓拆除，將系爭土地返還原告。⑵被告應給付原告254970元及自102年1月1日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
⑶被告應自102年1月1日起至返還土地之日止，按日給付原告615元。
⑷願就訴之聲明第一項以及第二項提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：１原告法定代理人游明哲擔任原告祭祀公業管理人之任期已於
101年2月29日屆滿，依據最高法院89年度台上字第2348號判決意旨及法務部99年10月15日法律字第0000000000號函釋可知，游明哲於任期屆至後，管理權當然消滅，自不得代理原告提起本件訴訟。游明哲因違反原告章程之規定，擅自與訴外人華拓建設股份有限公司就系爭土地簽訂合建契約，經原告派下員發起連署罷免，關於游明哲管理人職權存否之爭議，刻經訴外人游炎川（原告監察人）提起確認游明哲管理人職權不存在訴訟，現由臺灣高院法院審理中。而游炎川於該訴訟審理期間，具狀聲請定暫時狀態之假處分，經臺灣高等法院101年度抗字第168號裁定禁止游明哲行使管理權，最高法院以101年度臺抗字第632號駁回游明哲所提之再抗告而確定，游明哲於任期屆滿及法院裁定禁止行使管理權之後，提起本件訴訟，動機可議。且原告曾於100年8月13日召開臨時派下員大會，決議罷免游明哲管理人職務，派下員並有超過500名連署罷免游明哲，游明哲曾出具被證10之承諾書，承諾依權責管理至任期屆滿為止。本件應類推適用公寓大廈管理條例第29條第4項規定，公寓大廈管理人任期屆滿視同解任，祭祀公業管理人與公寓大廈管理人職責相似，均為管理（祭祀公業或公寓大廈）等公共事物、財務而成立之組織，游明哲已於101年2月29日任期屆滿，自無權於101年8月23日代理原告提起本件訴訟。
２被告係於97年9月30日向訴外人 李宗誠 購買系爭房屋，李宗
誠將其與原告所訂系爭土地之租賃權讓與被告，被告方與原告訂立系爭租約。然系爭房屋坐落已數十年，系爭房屋之前手與原告早已成立不定期租賃，並與原告約定在房屋堪用年限內不得終止租約，系爭租約簽訂之用意，為每三年重新約定調整租金，如97年間所簽訂之租賃契約租金係約定依當年度公告地價百分之十計算，而99年度之租約第三條係約定按申報地價百分之九。是其性質並非定期租賃契約，而係調整租金之期限約定，被告之前手向原告承租有五、六十年之久，原告亦知被告之前手承租系爭土地係為建屋使用，探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。被告之建物目前尚堪使用，原告自不得任意終止契約。
３原告起訴狀稱其提前終止租約係因公業派下員大會決議開發
系爭土地，然查，原告派下員大會未依公業章程第19條規定合法作成決議，已遭新北市中和地政事務所駁回原告所為土地信託登記之申請，原告之監察人亦聯名向主管機關陳情游明哲違法失職之具體情事，新北市政府101年8月27日函覆說明第四點亦指出游明哲未依章程規定提請派下員大會決議通過，是原告以其土地開發案作為要拆除被告建物之理由，顯有不實，即便系爭房屋拆除，亦無法補正游明哲未依章程規定處分原告財產之事實，現時收回土地，對原告並無實益，拆除系爭房屋亦造成被告之損害，當初支付購屋價金78萬元及百萬元之裝潢費用，化為屋有，原告顯有權利濫用之情事。又系爭土地並非緊臨捷運站，距離中和國小及中和區公所亦有近百公尺遠，原告以系爭土地申報地價年息百分之九計算不當得利，顯有過高等語置辯。
４並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實１原告為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號之所有
權人，被告與原告祭祀公業於99年8月2日訂有租約，被告在系爭土地上擁有新北市○○區○○街○○號三樓及頂樓加蓋之建物一棟。
２新北市中和地政事務所測量新北市○○區○○路○○○號三層
樓及頂樓加蓋之建物，其1樓占用新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號如附圖所示Ｂ及B1部分面積共75.6平方公尺，其2至4樓各層占用如附圖所示Ｂ部分面積共73.19平方公尺。
四、本件之爭點：系爭租約有無經原告提前合法終止？原告請求拆屋還地及不當得利是否有理由？經查：
１系爭租約第二條約定「租賃期間：民國99年8月1日起至101
年7月31日止」，其第三條第五項約定「於租期屆滿前，雙方得協商是否續租，惟雙方如無法於租期屆滿前就租約條款達成合意並簽署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止」，可知系爭租約係定期租賃。被告雖辯稱：被告之前手向原告承租有五、六十年之久，原告亦知被告之前手承租系爭土地係為建屋使用，探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，本件為不定期租賃等語，惟查兩造契約明示租賃期間三年，且租賃期滿即租約終止，被告之抗辯顯與兩造約定內容不符，自不可採。
２依系爭租約第八條約定：「甲（原告）、乙（被告）雙方在
本契約有效期間內終止契約，除第三條、第十條、第十一條外，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可終止契約」，足見原告得於系爭租約之租期屆滿前，提前於一個月前通知被告，同時給付被告一個月租金作為違約金，而終止契約。經查，原告雖於100年6月14日通知被告於100年7月31日提前終止系爭租約，被告於同年月15日由其夫收受該通知函，有郵件收件回執可稽（見卷第35頁），然原告未同時給付一個月租金作為違約金給被告，是原告之提前終止租約，與兩造約定不符，應不生效力。系爭租約應至101年7月31日因租賃期滿而消滅。
３按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
」，民法第767條第1項前段定有明文。查被告自101年7月31日租約期滿後，已喪失使用系爭土地之權限，卻仍繼續占用系爭土地，即屬無權占有，原告依據民法第767條前段，請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許。被告應將坐落新北市○○區○○路○○○號三層樓及頂樓加蓋之建物（其1樓占用新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號如附圖所示Ｂ及B1部分面積共75.6平方公尺，其2至4樓各層占用如附圖所示Ｂ部分面積73.19平方公尺）拆除，將系爭土地返還原告。被告雖辯稱：原告有權利濫用之情事等語，然查，原告因租期屆滿而收回出租土地，請求拆屋還地，係屬權利之正當行使，至於原告於收回系爭土地後，有無要與他人合建，該合建案有無經派下員大會合法作成決議，亦與原告因租期屆滿收回系爭土地無關，自不能謂原告權利濫用。
４按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告自101年7月31日租期屆滿之後，已無使用系爭土地之正當權源，其獲得占有使用之利益，並致原告受有損害，自構成不當得利，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自101年8月1日起至返還系爭土地之日止，相當於上開土地租金之利益，自屬有據。至於被告於100年8月起至101年7月31日占用系爭土地之對價，係屬在租賃期間內之租金，非不當得利，原告並未主張本於租約請求給付租金，本院自不得訴外裁判，是本院僅判命被告給付自101年8月1日起算之不當得利。
５城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息
百分之十為限，為土地法第第97條第1項所明定。此條文於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有規定。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。本件原告主張依據先前其與被告約定之租金為計算不當得利之標準，即按申報地價年息百分之九計算，斟酌系爭房屋位於新北市○○區○○路上，市區繁榮、交通便利，及被告將系爭房屋出租作為按摩館營利使用等情狀（見卷附照片），認依申報地價年息百分之九計算不當得利，應屬合理。查系爭785地號99年度申報地價為每平方公尺32216元，786地號99年度申報地價為每平方公尺32216元，787地號99年度申報地價為每平方公尺24080元，102年度1月，系爭785地號土地申報地價調整為每平方公尺33301元，系爭786地號土地申報地價為每平方公尺33273元，系爭787地號申報地價為每平方公尺24870.4元，均有土地謄本可稽。系爭房屋占用系爭785地號面積32.55平方公尺，占用系爭786地號面積40.31平方公尺，占用系爭787地號2.74平方公尺，以占用系爭785地號面積32.55平方公尺乘以申報地價每平方公尺32216元，加上占用系爭786地號面積40.31平方公尺乘以申報地價每平方公尺32216元，加上占用系爭787地號2.74平方公尺乘以申報地價每平方公尺24080元，總數再乘以年息百分之九，一年不當得利為217191元。一日不當得利金額為595元（000000/365=595）。自101年8月1日起至101年12月31日止共153天，不當得利金額91035元（595x153=91035）。自102年1月1日起之不當得利計算如下：系爭房屋占用系爭785地號面積32.55平方公尺乘以申報地價每平方公尺33301元，加上占用系爭786地號面積40.31平方公尺乘以申報地價每平方公尺33273元，加上占用系爭787地號2.74平方公尺乘以申報地價每平方公尺24870.4元，總數再乘以年息百分之九，102年度不當得利為224399元。每日不當得利金額為615元（000000/365=615）。被告應自102年1月1日起至返還土地之日止按日給付原告615元。就上開不當得利之金額，原告同意以押租金35504元扣抵，經扣抵後，被告應給付原告55531元不當得利。是原告本於不當得利之規定，請求被告給付55531元及自102年1月1日起自清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自
102年1月1日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告615元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分（如主文第一、二項），兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年3月28日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月28日
書記官林勁丞