裁判字號：臺灣臺北地方法院103年消字第17號民事判決
裁判日期：民國107年12月28日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決103年度消字第17號原告 邱良岡
邱 陳碧月 黃麗珠 林運宏 趙蓬軒 陳麗雪 林根宏 林秋卿 陳素惠 陳慧珠 吳啟男 黃慧芬 姚慧貞 陳貴仁 育旭 實業有限公司上一人法定代理人 陳明仁 上十五人共同訴訟代理人 柯政延 律師
吳麒 律師上一人複代理人 田琳琳 律師被告大馨建設股份有限公司法定代理人 林雅萍 訴訟代理人 莊志成 律師複代理人 林樹旺 律師
趙文銘 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告各如附表二「被告應給付金額」欄位所示金額，及「被告應給付利息」欄位所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項所命給付部分，附表二編號一、二、五、六、八、
九、十、十二、十三部分得假執行；附表二編號三、四、七、十一部分，於各該編號原告分別以如附表二「原告假執行供擔保金額」欄位所示金額供擔保後得假執行；但被告如以如附表二「被告免假執行供擔保金額」欄位所示金額為各原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第30條及土地預定買賣契約書第15條約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明第1項為：被告應連帶給付原告黃麗珠、林運宏、趙蓬軒、陳麗雪、林根宏、林秋卿、 陳素慧 、陳慧珠、吳啟男、黃慧芬、育旭實業有限公司，每人各新臺幣（下同）51萬元；給付原告邱良岡、 邱陳碧月 、姚慧貞、陳貴仁，每人各25.5萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息等語，並以民法第28條、第227條、第226條第1項為請求權基礎。嗣於具狀變更上開訴之聲明如後所述（詳實體方面之原告主張部分），及當庭陳明本件僅以民法第226條第1項、第227條第1項為請求依據，並捨棄其他請求權基礎（見本院卷㈠第241頁）。核上開訴之變更，屬減縮、擴張應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬同一，參諸前揭規定，尚無不合，均予准許。至原告具狀追加坪數短少之訴部分，則認與上開規定不符，經本院另行裁定駁回，附此敘明。
三、被告之法定代理人原為 鍾筱娟 ，嗣於訴訟繫屬中變更為林雅萍，經新任代表人具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈥第196至
198頁），核與民事訴訟法第170條、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠被告於新北市○○區○○○路○○○○○○○號所興建之國家世
紀館建案（下稱系爭建案），係以預售屋型式進行銷售，因尚未有實際成屋，故銷售人員均以廣告文宣向購買者推薦系爭建案，而依廣告圖片顯示，房屋1樓大廳為僅供住戶開放共同使用，尚不及於一般民眾，住戶可享有完全私密之安全空間，原告邱良岡、邱陳碧月、黃麗珠、林運宏、趙蓬軒、陳麗雪、林根宏、林秋卿、陳素惠、陳慧珠、吳啟男、黃慧芬、姚慧貞、陳貴仁、育旭實業有限公司等人（下稱原告邱良岡等15人）乃陸續向被告購買系爭建案之房屋（詳細地址均如附表一所示，下合稱系爭房屋），並簽訂系爭房屋之房屋預訂買賣契約書（下稱系爭契約，各該原告之簽約日期、購買標的等節均詳如附表一所示）。而依消費者保護法（下稱消保法）第22條規定，被告應負有確保廣告內容真實之義務；又系爭契約第3條第1項第3款亦約定，1樓頂蓋型開放空間屬全部區分所有建物共同使用部分，本應為區分所有權人使用之相對性開放空間。詎交屋後，原告始知悉被告為申請容積獎勵以增加其銷售獲利，竟向系爭建案住戶隱匿實情，逕將該處大部分規劃為完全得予公眾使用之開放空間，復於該空間放內建置室內溫水游泳池、SPA按摩池及水療養身區等社區公共設施，並於該處空間建造大門及落地窗。惟前開社區公共設施、大門及落地窗均經認定為違建而遭新北市政府拆除，且因1樓頂蓋型開放空間無法排除非社區住戶之人使用，更有他人肆意進出、鬧事等情事，使系爭房屋居住安全及隱密性大幅降低，與被告銷售房屋時所允諾之封閉式空間全然不符，致原告邱良岡等15人所購買系爭房屋之價值因而減損，因此受有如附表一「原告主張之系爭房屋因拆除頂蓋空間所減損金額」欄位所示頂蓋型開放空間之損害。是被告未依債之本旨給付封閉式頂蓋型空間，具可歸責事由，屬不完全給付，應依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，負損害賠償責任；如認被告已屬給付不能，則依民法第226條第1項規定亦應負損害賠償責任。為此，爰依上開規定擇一請求被告給付原告邱良岡等15人如附表一「原告一部請求金額」欄位所示之金額等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告黃麗珠51萬元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被告應給付原告林運宏60萬元，及其中51萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其中9萬元自擴張聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒊被告應給付原告趙蓬軒51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒋被告應給付原告陳麗雪51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒌被告應給付原告林根宏51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒍被告應給付原告林秋卿51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒎被告應給付原告陳素慧51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒏被告應給付原告陳慧珠51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒐被告應給付原告吳啟男51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒑被告應給付原告黃慧芬51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒒被告應給付原告育旭實業有限公司51萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒓被告應給付原告邱良岡、邱陳碧月每人各51萬元，及其中51萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其中51萬元自擴張聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒔被告應給付原告姚慧貞、陳貴仁每人各25.5萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒕原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：其於銷售建案時所提供之廣告文宣為要約之引誘，非為買賣契約之一部份，其上亦未記載原告所稱之相對開放空間或具有安全性、私密性公共空間等相關字樣，且系爭契約第3條第1項第3款明文約定1樓係「開放空間」，此乃建築法令專有名詞，即指系爭建案非四周屏蔽之封閉式空間，另為免買賣雙方認知差異，系爭契約第23條第5項並約定房屋有關事項應以系爭契約條款為據，顯已排除廣告文宣等銷售說明資料為契約之一部分，故被告本無給付封閉式空間之義務。又被告係於取得系爭建案之建造執照後，始進行預售屋銷售簽約，故系爭建案均係依建造執照核准之規劃設計圖說施工，如非原核准之內容則屬第二次施工範疇，即由原告等人於簽約同時就社區挑空區域及加設頂蓋範圍等必要工程施作簽署委託書，同意由民峰工程有限公司（下稱民峰公司）施作工程，足見原告自始知悉該1樓頂蓋型開放空間所設立之公共設施、大門及落地窗等均係二次施工之違章工作物，而非系爭契約所定之內容，依民法第355條規定，此對雙方而言即非瑕疵；退言之，原告既為系爭建案住戶，就上開違章於102年6月20日遭拆除之事應無不知之理，竟怠於通知被告，遲滯1年以上始向被告起訴，依民法第356條第3項規定，亦不得再為瑕疵之主張。況且，上開工程雖經拆除，然系爭建案1樓公共空間並未因此而有何結構體或功能之改變，原告請求被告負債務不履行之責任，實非有據。縱認被告就此應負債務不履行之責任，惟系爭建案於出入口處設有3道門禁安全管理措施，住戶之私密性及安全性已受到嚴密保護，尚未因其1樓非相對性開放空間而有任何減損，且系爭建案之交易價格亦於拆除違建後逐年上漲，顯見系爭建案1樓為封閉式或開放式空間，並非重要成交因素，原告自未因此受有損害。再者，如依原告主張被告應依約提供1樓為封閉式空間之社區，惟該空間並非建造執照核准內容，則於簽約時自始即為給付客觀不能，依法該約定應屬無效，原告得請求損害賠償之範圍，亦僅限於信賴利益之損失等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈥第40頁背面）：㈠原告等人分別向被告及地主買受坐落新北市○○區○○路與
漢生 東路口「國家世紀館」建案（即系爭建案）之系爭房屋（地址均詳如附表一所示），並均簽訂房屋、土地預定買賣契約書，各該房屋均已交屋予原告等人。
㈡原證1、原證2之銷售廣告、原證3之建物登記簿謄本及買
賣契約書、原證4及原證5之報紙、原證8之建造執照、原證11之1樓平面圖、原證12之公司資料查詢（見本院卷㈠29至第117頁、本院卷㈡第56至57頁）；被證1之系爭建案位置圖及相關照片、被證2之委託書及被證5之切結書、委託書（見本院卷㈠第262至285頁；本院卷㈥第87頁至99頁背面）等證據之形式均為真正。
㈢系爭建案1樓頂蓋型空間經核定為獎勵容積樓地板面積，應
開放供公眾通行或休憩，因以古典銅質藝術門框鑲嵌強化安全玻璃大門及落地窗等加以封閉，經新北市政府違章建築拆除大隊認定與原核准使用方式不符，違反建築法第73條第2項規定，現已拆除。
四、本院之判斷：原告等人主張被告違反系爭契約關於系爭建案應為封閉式空間之約定，致其等所有之系爭房屋受有價值減損之損害，其得請求被告負債務不履行損害賠償等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本院應審究者為：㈠被告有無給付封閉式1樓頂蓋空間予原告之義務？㈡如是，原告主張依民法第
226條第1項及第227條第1項規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？㈢如有理由，原告得請求被告賠償之金額為若干？㈠被告依約有無給付封閉式1樓頂蓋空間予原告之義務部分：⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號判決意旨參照）。
⒉經查，被告於銷售系爭建案時提供消費者之廣告文宣中宣稱
：系爭房屋1樓係「圓頂大廳超越國際，挑高21米氣派面寬禮賓大廳，兩座全花崗石迴旋手扶梯，宮廷式雕花欄杆精工雕琢，歐式水晶大吊燈，新古典美學金碧輝煌」、「圓頂世紀館／第1座歌劇院式圓頂建築，以穹頂的圓滿圓融向天地表達至高崇敬」、「 巴洛克 三進式門廳，空間禮遇肅然起敬」、「第一進是巴洛克圓頂主廳，接著還有綿延數十公尺藝術迴廊，其次再依左右分別是國家廳、世紀廳兩大廳，兩大廳在空間上以挑高藝術天花，搭配水晶大吊燈，並特別設計藝術流泉在大廳內，門廳迴廊總計超過五百坪，深庭重院，排場不凡，既讓主人倍感舒適，更讓客人肅然起敬」、「搭配新古典金花雕飾大門，宛如宮廷般的規格尺度」、「挑高近7米，百坪禮賓大廳／7米高古典花飾銅雕大門雍容迎賓，一進大廳空間尺度豁然開朗，拱形櫻桃紅大理石門框搭配弧形門楣，上飾金箔，金碧輝煌，優雅尊貴。26根巨大石柱形成柱廊弧拱門廳，每根石柱5米高，全柱以義大利新舊米黃石材搭配石雕，底座以蛇紋石異材加工，柱身線形凹槽異形加工，柱頭花為石材立體雕刻，面貼金箔，富麗堂皇，震撼人心」、「挑高21米輝煌大廳，烘托不朽的巴洛克蒼芎圓頂／1樓近200坪禮賓大廳氣派寬度近40米，大廳兩側特別設計兩座全花崗石迴旋手扶梯，富麗豪華，貴氣懾人，地坪牆面處處石材」等語，有上開廣告文宣在卷可證（見本院卷㈠第32、35、38、44、49頁），且觀諸該文宣附圖，亦顯示
1樓大廳四週均裝設門窗，為對外隔離之特定空間無誤。則依前揭廣告文句及圖片，可見被告銷售系爭建案時一再強調系爭1樓建物屬有門扇阻隔外界之封閉性空間，並訴求因該等封閉式門廳所帶給社區宛如宮廷般受到嚴密管理之私密性，並藉此吸引消費者購買。是原告邱良岡等15人既因信賴該等廣告內容進而與被告締結系爭契約，依首揭說明，被告所負之契約責任即及於廣告內容，該廣告內容應視為契約之一部分。
⒊又查，系爭契約第11條第2項約定：「主要建材、設備及其
廠牌、規格等級如附件八『建材設備表』」，而依該附件八建材設備表記載：「社區迎賓廳門廳：特聘名設計師精心設計，地坪鋪設天然石材或進口高級拋光石英磚……出入口採古典銅質藝術門框鑲崁強化安全玻璃大門。門禁管制採智慧型感應式及指紋或虹膜辨識系統」、「安全管理系統：社區迎賓門廳裝設虹膜或指紋辨識系統及感應式讀卡門禁系統，嚴格把關」、「家庭安全系統：各戶均裝設掛壁式電視對講機，訪客經由1樓迎賓門廳出入口、玄關門外之室外對講機可與住戶通話」等語（見本院卷㈠第88至89頁、本院卷㈣第
173、175、177頁），足見系爭建案1樓大廳空間係採取具有門禁管制之封閉式結構設計。況查，系爭建案完工時，被告確有裝設如上開建材設備表所示之拋光石英磚地板及金屬玻璃大門於系爭房屋1樓，藉以區隔內外，惟該出入口處大門嗣經新北市政府認定為違章建築後，已於102年6月20日遭拆除等情，有新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書暨所附照片在卷可佐（見本院卷㈡第7至9頁），則上開門扇等設備如非系爭契約或廣告內容所應提供者，被告殆無自行興建前開設施之理。要之，被告既已於拆除前實際設置前開設備於系爭房屋1樓大廳，堪認依系爭契約約定及前述廣告內容，被告確應提供封閉式頂蓋型空間予買方即原告邱良岡等15人甚明。
⒋被告雖辯稱：系爭契約第23條第5項已明文排除廣告文宣等
銷售說明資料為契約之一部分云云。惟查，系爭契約第23條第5項係約定：「本約房屋係於興建後始有具體之實物，目前銷售時須藉助廣告圖說、近似模型及類似建材等輔助工具表達，因受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異，僅能表達其概略情狀，為免認知誤差產生紛爭，雙方約定本約房屋有關事項均以本約條款為依據」（見本院卷㈠第100頁），依其文義，自應以廣告內容與本約條款間存有「因受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異」時，始有該約款適用之餘地。而所謂「應開放予公眾使用之頂蓋型空間」與「僅供住戶使用之封閉式頂蓋型空間」之差異，尚難認屬於上開受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異情形，被告復未於系爭契約明文約定該1樓頂蓋型空間應開放予公眾不特定人使用，當無從依系爭契約第23條第5項將前開廣告有關給付1樓封閉式頂蓋型空間之內容予以排除。是被告抗辯上開廣告內容不構成契約內容云云，殊無可採。
⒌被告又辯稱：上開廣告文宣及系爭契約中均無1樓大廳為「
私密空間」、「封閉式空間」之說明或約定，且系爭契約第
3條第1項第3款亦明示系爭建案1樓建物為頂蓋型「開放空間」，此乃建築法令專有名詞，可見其並無提供封閉式頂蓋型空間之義務云云。查，系爭契約第3條第1項第3款約定：「全部區分所有建物共同使用部分（大公）：……㈢一層頂蓋型開放空間、社區遊憩設施，門廳（不含二層商場專用貨梯）、防災中心、公共大廳、汽車車道，一層夾層社區遊憩中心」等語（見本院卷㈠第82頁）；而所謂「開放空間」依建築技術規則建築施工編第283條規定，固係指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間。惟通觀系爭契約，上開契約條款中之「頂蓋型開放空間」，係置於「全部區分所有建物共同使用部分」項下，與僅供買受系爭房屋之區分所有權人共同使用之社區遊憩設施、門廳、防災中心、汽車車道併列，但未就「頂蓋型開放空間」乙詞為任何定義或說明，亦未註明究係對區分所有權人開放或對公眾開放，故難逕由前開「開放空間」字詞即認系爭契約所約定1樓頂蓋型開放空間部分係指須開放供公眾使用之空間。且按，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第11條第2項定有明文。而系爭契約第3條第1項第3款係被告為與原告等不特定之消費者訂立所提出預先擬定之定型化契約條款，其約定「開放空間」乙詞內容既有疑義，自應有上開規定之適用。準此，對比系爭契約第4條第7款約定：「依台北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計……」等語（見本院卷㈠第84頁），即明示社區大樓2樓部分空間係「供公眾使用」之非封閉式空間，則被告就系爭契約第3條所定之1樓頂蓋型空間本得為相同明文約定以杜爭議，卻捨此而不為，猶於廣告多次強調1樓大廳係屬嚴密管理之住戶專用空間，致原告邱良岡等15人信賴該內容而與之訂約，因認系爭契約第3條第1項第3款所稱「開放空間」乙詞自應為有利於原告等消費者之解釋，即1樓頂蓋型空間屬僅得供社區大樓區分所有權人共同使用之封閉式空間無疑。被告執前詞辯稱其無給付封閉式頂蓋型空間之義務云云，洵無足取。
⒍基上，被告於其銷售系爭建案之廣告文宣中，一再強調系爭
房屋1樓頂蓋型空間係具隱密性之封閉性空間，原告邱良岡等15人並因信賴該等廣告內容而為締結系爭契約，依消費者保護法第22條之規定，該等廣告內容即應構成系爭契約之一部分，且於系爭契約復無相反之約定，則原告主張被告依約負有給付封閉式1樓頂蓋型空間之義務，洵屬有據。
㈡被告應否負損害賠償責任部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條、第227條第1項分別定有明文。而不能之給付，指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂；而不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。亦即前者之給付為不能，後者則已為給付，僅不合債之本旨而已（最高法院86年度台上字第924號判決意旨參照）。
⒉經查，被告依約應提供屬封閉式1樓頂蓋型空間予原告邱良
岡等15人，業經認定如前，然該建物實因被告申請容積獎勵致屬依法應提供予一般公眾使用之開放空間，而經新北市政府認定與原核准使用方式不符，違反建築法第73條第2項規定，於102年6月20日遭拆除，現屬對外之開放性空間等情，此乃兩造所不爭執之事實。而被告既為系爭房屋之興建者，理應知悉該1樓建物實際上係規劃為供一般公眾使用之開放空間，卻未就此向原告等買方說明，致該等空間遭新北市政府拆除而未能保持被告依約所應給付之封閉式狀態，被告就此自有可歸責事由。又被告提出之買賣標的物不符系爭契約所約定封閉式空間之債之本旨而屬不完全給付，然其既已提出給付，自非屬給付不能。是以，被告就系爭房屋共有部分所為之給付，顯有未按債之本旨而為給付之瑕疵存在，且該等瑕疵已屬不能補正。是原告主張被告應依上開不完全給付之債務不履行規定負損害賠償責任，洵屬有據。
⒊被告雖辯稱：系爭房屋1樓建物依法既應為開放空間，則依
原告所述兩造約定被告應給付封閉空間，則系爭契約顯係以不能之標的為給付內容，即屬自始客觀不能，故原告僅得請求信賴利益之賠償，無從依民法第227條之規定請求被告賠償其履行利益之損失云云。惟按，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建築法第25條前段定有明文。而被告於應屬開放空間之土地上興建前開1樓封閉式空間，固違反上開規定，然該規定應僅屬禁遏當事人興建違章建築行為之取締規定，而非否認兩造間就該等違章建築所為買賣私法效力之效力規定。亦即，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，依民法第71條但書規定，仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護。準此，兩造間之系爭契約縱係以違章建築為買賣標的，仍為有效，尚非自始客觀不能範疇，故被告上開辯稱，無從採認。
⒋被告另辯稱：原告邱良岡等15人於簽立系爭契約時，均已同
時簽署關於系爭房屋專有部分及1樓頂蓋空間二次施工之委託書及切結書，自明知該頂蓋式空間之大門有遭主管機關拆除之可能而仍願簽約，當不能認被告有何未依債之本旨給付之情事，對兩造而言依民法第355條規定亦難認屬瑕疵，其自無庸負瑕疵擔保責任云云，並提出前述委託書、切結書為證（見本院卷㈠第273至285頁、本院卷㈢第55至80頁、本院卷㈥第87至99頁），然此經原告否認有何簽約且知悉前情之事。經比對上開委託書、切結書及系爭契約（除原告趙蓬軒外，兩造均未提出其之系爭契約文件，其餘原告參見本院卷㈠第81至115頁、本院卷㈢第29至54頁、本院卷㈣第143至
458頁），可見上開文件均為同日簽署，且觀諸原告等人（除趙蓬軒外）之字跡或印文之外觀形式均屬一致；而原告趙蓬軒部分雖未有系爭契約可供比對，然其與被告係於95年2月28日簽約購買系爭房屋一情，為兩造不爭執之事實，業如前述，此與前述委託書及切結書之簽訂日期相符（見本院卷㈢第59至60頁、本院卷㈥第90頁），且參之原告趙蓬軒委任本件訴訟代理人所出具之委任狀（見本院卷㈠第19-1頁），其上之簽名亦與該等委託書及切結書上之字跡極為相似，而原告雖否認簽署該等委託書或切結書，但就此並未提出其他證據以供審酌，經斟酌上開各節，原告應有簽署上開委託書、切結書之情，固堪認定。而觀諸原告就系爭房屋專有部分施作工程事宜所簽立之委託書係載明：「本人承購『國家世紀館』社區編號……房地壹戶，現因本人生活需求特此委託民峰工程有限公司（即民峰公司）施作以下室內工程變更：⒈主臥室或臥室之落地窗拆除。⒉拆除落地窗之陽台地磚打除，鋪設與主臥室或臥室相同之地坪。⒊陽台加裝鋁窗。⒋室內機房隔牆變更。上述工程款本人同意自行負擔，且於簽約前已付清工程款，恐口無憑，特例此書證明」，就此至多僅能證明原告有另行同意委託民峰公司施作系爭房屋專有部分之相關變更工程，尚難逕認與1樓頂蓋空間有何關聯，更無從據以推論原告有何同意1樓空間違章工程之施作。再細繹原告所簽署之另紙委託書內容：「本人承購『國家世紀館』社區編號……房地壹戶，本人認知本社區挑空區域及加設頂蓋範圍為美化環境、遮風避雨及安全管理，本人同意委由民峰工程有限公司（即民峰公司）施作其必要之工程」，實難逕從字面上理解何謂「美化環境、遮風避雨及安全管理之必要工程」之具體內容，況被告依系爭契約本應給付包含強化安全玻璃大門等設備之封閉性空間，已如前述，要難想像原告邱良岡等15人在締約及簽訂上開委託書時，即可得預見並理解系爭房屋1樓建物門窗之裝設屬二次施工之範圍，尚須其等另外立據同意始得為之。再者，除原告否認被告於締約時有就二次施工事項加以說明外，衡情被告如確欲就二次施工事宜尋求各買方意見，自可於委託書上具體載明施工標的、範圍等節，而非使用前述隱諱曖昧之文字徒增說明或舉證之困難度，是亦不能推論被告有何已向原告就該1樓頂蓋空間之二次施工標的、範圍向原告說明之情事存在。至被告所提出由原告所簽立之切結書，核其內容則屬原告就與其專有部分相連共用部分之使用所為之切結，要與該屋1樓頂蓋空間之性質無涉。據此，被告執該等委託書及切結書，抗辯原告邱良岡等15人於簽訂系爭契約時已明知且同意就1樓頂蓋空間進行二次施工，而否認其有何未依債之本旨給付或應負瑕疵擔保責任之情，俱屬無稽。
⒌被告再辯稱：原告知悉上開違章門扇遭拆除後，怠於通知被
告，依民法第356條第3項規定，自不得再對被告為瑕疵之主張云云。然按，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條固有明定。惟查，本件尚無從認定原告邱良岡等15人於締約時即明知該等門扇設備為二次施工之違章建物等情，已詳前述，則上開1樓頂蓋空間之門扇於102年6月20日遭拆除後，原告始確知前情，並迭生兩造間糾紛，顯與原告知悉瑕疵後仍消極不予反應之情形有別，自難認原告有何知悉瑕疵而不即通知被告補正之事，況被告為興建系爭房屋之人，就上情亦顯無不知之理，故被告主張依前開規定原告已視為承認受領之物云云，亦屬無據。
㈢被告應付損害賠償數額之認定部分：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。又按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，即應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故債務人因債務不履行，對於債權人負損害賠償責任，債權人請求金錢賠償，自應以起訴時之市價為準，起訴前已請求者，以請求時之市價為準（最高法院92年度台上字第1351號判決意旨可參）。基此，原告請求被告賠償系爭房屋因1樓頂蓋空間門扇拆除之價值減損所受損害，即屬有據，且應以本件起訴時（即103年8月28日）之市價為計算基準。
⒉經查，本件委由臺北市不動產估價師公會就系爭房屋1樓頂
蓋型開放空間門扇、圍牆等因違規使用遭拆除後，於原告起訴時即103年8月28日對系爭房屋、土地價值是否有減損及減損比例若干等節為鑑定，並作成不動產估價報告書（下稱系爭估價報告，另置卷外）。而系爭估價報告所採鑑定方式係以原告邱良岡等15人之系爭房屋登記面積為據，並進行一般因素（政策、經濟方面）、區域因素、個別因素等分析後，審酌系爭房屋狀況良好，具買賣及出租效益之收益，故採用比較法、收益法之直接資本化法為估價方法進行評估。亦即，以比較法於系爭房屋中擇定1比準單元，並以同社區之
3戶為比較標的，衡量其等之座落位置、區域發展程度、交通條件、標的屬性條件及使用現況，再按資料可信度、總調整率及個別因素差異百分率絕對值、距離比等，分別賦予各比較標的不同之權重，而推定上開比準單元之比較價格為每坪756,000元；另以收益法之直接資本化法，推算有效總收入、總費用、淨收益及決定收益資本化率各節後，得出比準單元之收益價格為每坪745,000元，復考量上開2估價方法所試算價格求取過程中應蒐集資料之可信度、完整度及勘估標的性質、估價方法性質等條件差異，分別賦予比較法與收益法各50％之權重，最終評定比準單元於103年8月28日之單價為每坪750,000元，再根據勘估標的各戶之個別因素（包含樓層別效用、面積、座向、樓層高度）調整，以推定勘估標的之各戶價值。又就系爭房屋頂蓋型開放空間拆除之價格減損方面，則以比較法為估價方法，即比較系爭建案同社區標的於「拆除前」與「拆除後」之價格差異，並比較新板特區內比鄰系爭建案之無違規事項社區之價值變動情形後，推估勘估標的於系爭頂蓋空間拆除前後價值減損為每坪8,550元，價值減損比例為1.13％，而分別鑑定原告邱良岡等15人所有之系爭房屋減損價值如附表一「系爭房屋經鑑定之價值減損金額」欄位所示。
⒊被告雖辯稱：系爭房屋之歷年交易價值並未因上開頂蓋空間
門扇遭拆除而下跌，足見系爭估價報告所為系爭房屋價值減損之鑑估，顯與事實不符云云。惟查，系爭估價報告係以「正常價格」為評估基準（見系爭估價報告第20頁），而所謂正常價格，依不動產估價技術規則第2條規定，係指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值而言。又市場交易成交價格則受買賣雙方買賣目的（投資或自住）及對未來市場景氣看法等諸多因素而變動，故鑑估價格與各戶實際交易價格存在落差實屬合理，此有台北市不動產估價師公會107年10月8日（107）台北估價師字第123號函存卷可參（見本院卷㈥第100頁）。是系爭估價報告所評估之「正常價格」既係排除價格變動因素之影響，並經運用估價方法標準化各項變數後，調整所得之價格，自較各年度交易市值更能準確體現出系爭房屋之實際價值，應屬可採。被告又抗辯：縱認系爭估價報告可採，亦僅能就房屋價值貶損部分為計算，而應將土地部分予以排除云云。然審酌系爭房屋之基地既供系爭房屋使用，則系爭房屋所謂正常價格之減損，自應包含供系爭房屋坐落使用之土地減損價值在內，且依國內房屋交易習慣及交易環境，亦難見房屋與土地分離處分之情形，堪認系爭房屋之價值減損應以房地一體共同評估為宜，系爭估價報告亦同此認定（見系爭估價報告第38頁）。因認被告上開辯解，均不足採。
⒋至兩造雖均主張他案之估價結果與本件尚有落差，認系爭估
價報告欠缺可信性云云，但皆未具體指明系爭估價報告有何鑑定缺失致鑑價結果錯誤之情，自難採認。從而，本院審酌系爭估價報告已詳予敘明其估價之前提條件、依據、比較基準及估價方法、估算過程等節，核無違反不動產估價技術規則之情事，是上開鑑價結論自得採為本件認定系爭房屋價值減損之依據。又原告趙蓬軒、林秋卿、黃慧芬之一部請求金額尚低於前開鑑定之估價結果，故此部分僅以其等之聲明金額範圍為准許。基此，原告邱良岡等15人因系爭房屋1樓頂蓋空間門窗遭拆除所生之損害數額分別經本院認定如附表一「本院認定原告得請求系爭房屋之價值減損金額」欄位所示，被告就此應負損害賠償責任；逾此範圍者，原告請求即屬無據。
㈣遲延利息之認定
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。查，原告邱良岡等15人請求被告返還之款項，屬給付無確定期限，應於被告受催告而未履行時，始發生遲延責任。是依前揭說明，原告主張以起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，及原告邱良岡、邱陳碧月、林運宏擴張聲明請求部分，自107年8月14日民事擴張聲明狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。因此，本件起訴狀繕本係於103年9月4日送達被告（見本院卷㈠第149頁送達證書）；而前揭民事擴張聲明狀部分，原告雖表明已自行將繕本寄送被告，但未提出相關送達證明供本院參酌，惟於107年8月17日言詞辯論期日時，原告亦當庭陳述擴張請求之聲明及事實如上開書狀所載，被告並表示沒有意見等語（見本院卷㈤第194頁），足見被告至遲於該次庭期已收受且知悉該書狀內容，因認應以107年8月17日為送達日。從而，本件原告邱良岡等15人請求利息之起算日即為103年9月5日，其中原告邱良岡、邱陳碧月、林運宏擴張聲明請求部分，則自107年8月20日（因107年8月18、19日均為假日，故以次日即20日為末日代之）起算，並詳列於附表二之「被告應給付利息」欄位。
五、綜上所述，原告依民法第227條第1項、同法第226條第1項不完全給付債務不履行規定，請求被告給付如附表二「被告應給付金額」及「被告應給付利息」欄位所示之金額及利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告均陳明願供擔保聲請宣告假執行，而就附表二編號一、二、五、六、八、九、十、十二、十三部分，因本判決所命給付各原告之金額均未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行，其等聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；就附表二編號三、四、七、十一部分，則與法律規定相符，爰酌定如附表二「原告假執行供擔保金額」欄位所示擔保金額予以准許；本院並按同法第392條第
2項規定，依被告之聲請，酌定如附表二「被告免假執行供擔保金額」欄位所示擔保金額，宣告被告得預供擔保後，亦得免為假執行。至原告敗訴部分，其等假執行之聲請則均失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年12月28日
民事第七庭法官劉娟呈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月28日
書記官周慈怡附表一：
┌──┬─────┬──────┬────────┬────────┬──────┬─────┬─────┐│編號│原告│締約日期│購買標的│原告主張之系爭房│原告一部請求│系爭房屋經│本院認定原││││││屋因拆除頂蓋空間│金額│鑑定之價值│告得請求系││││││所減損金額（以不│（新臺幣）│減損金額│爭房屋之價││││││動產總價值之6％││（新臺幣）│值減損金額││││││為計算基準）│││（新臺幣）││││││（新臺幣）││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│一│邱良岡│95年12月24日│新北市板橋區漢生│2,501,859元│51萬元（其中│943,182元│943,182元│││││東路268號29樓││25.5萬元為擴│││││││（持分各2分之1）││張請求）││││├─────┤│├────────┼──────┤││││邱陳碧月│││2,501,859元│51萬元（其中│││││││││25.5萬元為擴│││││││││張請求）│││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│二│黃麗珠│95年7月5日│新北市板橋區漢生│2,075,701元│51萬元│391,262元│391,262元│││││東路270之3號21│││││││││樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│三│林運宏│95年6月13日│新北市板橋區漢生│3,076,786元│60萬元（其中│579,963元│579,963元│││││東路268之2號24樓││9萬元為擴張│││││││││請求）│││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│四│趙蓬軒│95年2月28日│新北市板橋區漢生│2,504,662元│51萬元│472,119元│51萬元│││││東路272號27樓││││││││├────────┼────────┤├─────┤│││││新北市板橋區漢生│2,766,841元││521,539元││││││東路272之1號27│││││││││樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│五│陳麗雪│94年12月5日│新北市板橋區漢生│2,644,947元│51萬元│498,563元│498,563元│││││東路272之1號18│││││││││樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│六│林根宏│95年6月27日│新北市板橋區漢生│2,000,862元│51萬元│377,155元│377,155元│││││東路272之3號18│││││││││樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│七│林秋卿│95年7月9日│新北市板橋區漢生│2,706,235元│51萬元│510,115元│51萬元│││││東路270之2號11│││││││││樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│八│陳素慧│95年3月14日│新北市板橋區漢生│2,261,001元│51萬元│426,190元│426,190元│││││東路270號8樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│九│陳慧珠│95年5月28日│新北市板橋區漢生│2,273,356元│51萬元│428,519元│428,519元│││││東路270號9樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│十│吳啟男│95年6月7日│新北市板橋區漢生│2,471,039元│51萬元│465,782元│465,782元│││││東路270號25樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│十一│黃慧芬│95年9月12日│新北市板橋區漢生│2,914,406元│51萬元│549,355元│51萬元│││││東路270之2號25│││││││││樓│││││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤││姚慧貞││新北市板橋區漢生│962,174元│25.5萬元│362,732元│362,732元││十二├─────┤94年12月10日│東路270之3號7樓├────────┼──────┤││││陳貴仁││（持分各2分之1）│962,174元│25.5萬元│││├──┼─────┼──────┼────────┼────────┼──────┼─────┼─────┤│十三│育旭實業有│95年8月27日│新北市板橋區漢生│2545,724元│51萬元│479,859元│479,859元│││限公司││東路272之2號15樓│││││└──┴─────┴──────┴────────┴────────┴──────┴─────┴─────┘附表二：
┌──┬─────┬────────┬──────────┬───────┬───────┐│編號│原告│被告應給付金額│被告應給付利息│原告假執行供擔│被告免假執行供││││（新臺幣）│（新臺幣）│保金額│擔保金額│││││（民國）│（新臺幣）│（新臺幣）│├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│一│邱良岡│471,591元│其中255,000元自103年│本院依民事訴訟│471,591元││││（943,182÷2＝│9月5日起至清償日止│法第389條第1項│││││471,591元）│，及其中216,591元自│第5款規定，依││││││107年8月20日起至清│職權宣告假執行││││││償日止，均按年息百分│││││││之5計算之利息││││├─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤││邱陳碧月│471,591元│其中255,000元自103年│本院依民事訴訟│471,591元││││（943,182÷2＝│9月5日起至清償日止│法第389條第1項│││││471,591元）│，及其中216,591元自│第5款規定，依││││││107年8月20日起至清│職權宣告假執行││││││償日止，均按年息百分│││││││之5計算之利息│││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│二│黃麗珠│391,262元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│391,262元│││││清償日止，按年息百分│法第389條第1項││││││之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│三│林運宏│579,963元│其中510,000元自103年│193,321元│579,963元│││││9月5日起至清償日止│││││││，及其中69,963元自10│││││││7年8月20日起至清償│││││││日止，均按年息百分之│││││││5計算之利息│││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│四│趙蓬軒│510,000元│自103年9月5日起至│170,000元│510,000元│││││清償日止，按年息百分│││││││之5計算之利息│││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│五│陳麗雪│498,563元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│498,563元│││││清償日止，按年息百分│法第389條第1項││││││之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│六│林根宏│377,155元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│377,155元│││││清償日止，按年息百分│法第389條第1項││││││之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│七│林秋卿│510,000元│自103年9月5日起至│170,000元│510,000元│││││清償日止，按年息百分│││││││之5計算之利息│││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│八│陳素慧│426,190元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│426,190元│││││清償日止，按年息百分│法第389條第1項││││││之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│九│陳慧珠│428,519元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│428,519元│││││清償日止，按年息百分│法第389條第1項││││││之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│十│吳啟男│465,782元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│465,782元│││││清償日止，按年息百分│法第389條第1項││││││之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│十一│黃慧芬│510,000元│自103年9月5日起至│170,000元│510,000元│││││清償日止，按年息百分│││││││之5計算之利息│││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│十二│姚慧貞│181,366元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│181,366元││││（362,732÷2＝│清償日止，按年息百分│法第389條第1項│││││181,366元）│之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行│││├─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤││陳貴仁│181,366元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│181,366元││││（362,732÷2＝│清償日止，按年息百分│法第389條第1項│││││181,366元）│之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┼─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│十三│育旭實業有│479,859元│自103年9月5日起至│本院依民事訴訟│479,859元│││限公司││清償日止，按年息百分│法第389條第1項││││││之5計算之利息│第5款規定，依│││││││職權宣告假執行││├──┴─────┼────────┼──────────┼───────┼───────┤│合計│6,483,207元││││└────────┴────────┴──────────┴───────┴───────┘