裁判字號：臺灣新北地方法院109年訴字第2373號民事判決
裁判日期：民國110年04月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第2373號原告 李祥榮 被告洪翊婷訴訟代理人 周志吉 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣壹拾玖萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。經查，本件原由訴外人 李紫彤 提起訴訟，訴之聲明則為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓交付原告；並自民國108年10月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）487,500元。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院109年度重簡字第1303號卷【下稱重簡卷】第15頁）。嗣李紫彤後於110年2月25日當庭將訴之聲明變更為：
㈠被告應給付原告1440,000元。㈡願供擔保，請准宣假執行（見本院卷第118頁）。復於110年4月15日，經李紫彤當庭追加原告 李榮祥 ，原告亦同意此部分追加，李紫彤另撤回其起訴部分，有本院110年4月15日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第195至196頁），經核原告所為上揭訴之變更，均係基於系爭房屋租賃關係所生遷讓房屋及給付違約金等請求，堪認請求之基礎事實同一，是原告所為訴之變更、追加，經核與前開規定相符，應予准許。至被告空言辯稱不同意原告前開訴之變更、追加，難認有據，尚無足採。
貳、實體方面：
一、原告主張：於106年12月30日，兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自106年12月30日起至108年1月5日止，每月租金18,000元（下稱系爭租賃契約）。詎於108年9月29日，經原告至系爭房屋頂樓，發現被告飼養鴿子、放置鴿籠且環境髒亂，原告遂立刻勸說被告搬離鴿籠，然被告迄未履行，並經原告以LINE通訊軟體勸導被告無用，原告遂僅得請被告搬離系爭房屋，被告亦置之不理，則兩造於系爭租賃契約已載明禁止飼養寵物，並經原告以三重二重埔郵局存證號碼48號存證信函（下稱系爭存證信函）終止系爭租賃契約，至遲於108年9月30日以前，亦經原告以LINE通訊軟體向被告終止系爭租賃契約，是系爭租賃契約既經合法終止，被告迄至110年2月5日始搬離系爭房屋，則自108年10月1日起至110年1月31日止之期間，合計16個月，被告應依系爭租賃契約第6條之約定以房屋5倍即90,000元給付違約金，故被告應給付原告1,440,00
0元（計算式：90,000元×16個月＝1,440,000元）。爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹所載變更後之聲明。
二、被告則以：系爭租賃契約雖已屆期，然因被告繼續給付租金予原告，而視為不定期租賃契約，被告亦已於110年2月5日將系爭房屋騰空遷讓返還原告，而李紫彤雖曾以系爭存證信函催告，然李紫彤非系爭租賃契約之當事人，故系爭存證信函對被告不生任何效力。又依系爭租賃契約出租使用範圍為系爭房屋即5樓，然原告主張係在頂樓看到鴿子，而頂樓尚非本件租賃契約之使用範圍內，縱使兩造依租賃契約禁止養寵物，亦不及於非租賃契約之使用範圍，另被告是在搬遷前始將鴿子移至5樓陽台。再者，原告主張之違約金金額過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，於106年12月29日，兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自107年1月5日起至108年1月5日止，每月租金18,000元，自106年12月30日起至107年1月4日則無償由被告使用系爭房屋，另押租金為36,000元；又前開租期屆滿後，被告繼續使用收益系爭房屋，而原告未反對並繼續收取租金等節，有房屋租賃契約書、玉山銀行存款回條、中國信託銀行交易明細、臺幣轉帳手機擷取圖片各1份為證（見重簡卷第17至23頁，本院卷第47至75頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。
四、原告主張被告遲付租金總額已達2個月，且被告違反系爭租賃契約中禁止養寵物之約定，故經原告合法終止系爭租賃契約，被告未即時遷讓交還房屋，原告得請求被告按租金5倍給付違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。茲本院應審酌者厥為：㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？㈡原告依系爭租賃契約第6條之約定請求被告給付違約金，有無理由？若有，金額為若干？茲分敘如下：
㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又租賃契約，依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），並未隨同變更；民法第451條所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容容並未有所變更而仍繼續有效，此觀於：「視為以不定期限繼續契約」之文義自明（最高法院81年度台上字第1973號、69年度台上字第492號判決意旨可資參照）。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約；租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第438條、450條第2項、第3項分別定有明文。又出租人非因承租人違反租賃契約時，不得收回房屋，土地法第100條第5款亦有明定。再基地租賃，如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依土地法第103條第5款並參照民法第438條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地（最高法院85年度台上字第693號判決意旨可資參照）。
2.經查，兩造間原係約定定期租賃契約，租賃期間自107年1月5日起至108年1月5日止，之後被告繼續使用收益系爭房屋，原告未即表示反對意思等事，為兩造所不爭執，已如前述，則依前開規定說明，自堪認兩造自108年1月6日起，以原契約條件成立不定期租賃契約甚明。又兩造於系爭租賃契約以手寫條款約定：「禁止養寵物」等語，有系爭租賃契約1份在卷可參（見重簡卷第23頁），足見兩造就系爭房屋已約定不得飼養寵物之使用收益方法乙事。再被告同住家人即其父親於系爭房屋之頂樓飼養鴿子之事實，有原告提出之現場照片1份為憑（見重簡卷第25至29頁），復參諸原告所提出兩造LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1份（見本院卷第203至235頁），其中可見於108年10月18日、108年10月21日、109年1月11日、109年1月17日，原告或其家人均有至系爭房屋頂樓拍攝被告父親飼養鴿子之相關照片，且此事為被告所不爭執，足徵被告就系爭房屋之使用收益方法，顯已違反前開系爭租賃契約之約定使用方法，屬違反租賃契約，原告依民法第438條第2項所定，自得向被告終止系爭租賃契約。至被告雖辯稱其父僅在系爭房屋頂樓飼養鴿子，後於110年2月5日搬遷前，始在系爭房屋之5樓飼養鴿子云云。惟查，系爭房屋為5層樓建物一節，有系爭房屋之建物登記第一類謄本在卷可參（見重簡卷第75頁），則系爭房屋之頂樓即屬該建物各住戶均可得使用之共有部分，同屬系爭租賃契約出租標的之一部，則若非因兩造簽訂系爭租賃契約，被告自無可能得以使用系爭房屋之頂樓甚明，是兩造既於系爭租賃契約明文約定禁止飼養寵物，被告就系爭房屋之頂樓即應依前開約定方法使用收益，被告同住家人卻在系爭房屋頂樓飼養鴿子，被告亦未勸阻其父飼養鴿子，顯已違反前開約定使用收益方法甚明，被告所辯尚難為有利於其之認定。況依前開兩造間LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1份（見本院卷第203至235頁），兩造曾有如下對話：
108年10月18日……原告：看來伯父也不聽妳說，還是沒什麼整理，只能請你們
搬走了，最晚就10月31日，如有提前，會扣除掉天數歸還租金，壓金到時會扣完清潔和消毒，和交屋時狀況，再退還給妳被告：我傳給我爸看了
我正在忙看什麼狀況跟結果我在回報你……剩4隻了明天應該可以撤完108年10月20日原告：有用好了嗎？被告：我出門了我回家的時候會上去看被告：好的
（傳送照片）今天有去看，已經沒看到鴿子，謝謝剩下鴿子相關用品，再請伯父麻煩取走……（傳送照片）這是5樓大門口的籃子，有放一隻，這也讓妳知道……109年1月11日原告：（傳送照片）
有空回電吧，唉……鴿子照片，是我爸媽去三重投票，順便去看一下頂樓，拍到到……109年1月17日原告：（傳送照片）
剛剛去看的結果（傳送照片）這事還是需妳好好處理如果伯父能了解房屋租賃合約上的約定，就不會是目前這狀況……109年2月7日原告：洪小姐
付租已有收到，謝謝租約在108年1月5日已到期，我們雙方並無簽立新約，加上伯父養鴿違反契約，多次勸導無用，過年已過，我們今日已經寄送存證信函，需請妳盡快找其他住處，3/10前搬走，租金多退少補，並將養鴿所造成的環境衛生整理好，務必消毒，點交時將房屋恢復原狀，交還我們……109年6月8日原告：未收到6月房租。
妳父親養鴿養到5樓陽台。
……109年6月13日被告：了解……是依兩造間前開對話內容，顯見原告多次告知被告稱被告之父親在系爭房屋頂樓飼養鴿子，且於108年10月間被告父親即已在系爭房屋5樓大門口亦飼養鴿子，迄至109年6月甚而在系爭房屋5樓陽台飼養鴿子等語，被告均未否認，並有相關照片可佐， 益徵 被告臨訟始卸詞辯稱其及其家人並未在系爭房屋5樓飼養鴿子云云，洵無足採。
3.其次，依兩造前開LINE通訊軟體對話內容，可知前於108年10月18日，經原告以LINE通訊軟體對話要求被告依前開系爭租賃契約之約定使用方法，將被告家人所飼養鴿子遷離系爭房屋，亦即阻止被告繼續飼養鴿子，被告雖一度將鴿子遷離，然嗣於109年1月間，被告及其家人竟繼續在系爭房屋飼養鴿子，且經原告多次要求處理，被告均置之不理，遂於10
9年2月7日，經原告以被告違反系爭租賃契約之約定使用方法終止系爭租賃契約，並要求被告於109年3月10日前搬走等節，有LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1份為憑（見本院卷第203至235頁），揆諸前揭說明，本件被告違反系爭租賃契約約定之使用收益方法，且經原告阻止仍繼續為之，原告並於109年2月7日向被告合法終止系爭租賃契約，則系爭租賃契約既經合法終止，兩造間租賃關係業已消滅甚明。至原告雖主張其於108年10月18日即已合法終止系爭租賃契約，且於109年2月7日以系爭存證信函向被告終止系爭租賃契約云云。惟查，於108年10月18日，原告雖有要求被告將其父所飼養鴿子遷離，並要求於108年10月31日前搬走，然因被告確有將鴿子遷離，並未繼續飼養寵物，自難認該時原告可得合法終止系爭租賃契約；又於109年2月7日，被告之胞姐李紫彤雖有寄發系爭存證信函予被告，並稱係依系爭租賃契約前開約定終止系爭租賃契約，被告應於109年
3月10日前搬遷云云，然李紫彤並非系爭租賃契約之當事人，亦即李紫彤與被告間並無任何租賃之法律關係，李紫彤既非出租人，自無依系爭租賃契約約定及民法第438條規定向被告終止系爭租賃契約之餘地，原告此部分主張，容有誤會，顯非可採。另被告雖辯稱其並未收受系爭存證信函，然原告既已以LINE通訊軟體明確告知被告，因被告違反系爭租賃契約之約定使用收益方法，故將終止系爭租賃契約，請被告於109年3月10日自系爭房屋搬離等語，且經被告讀取，有LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1紙為證（見本院卷第211頁），應認原告終止系爭租賃契約之意思表示已到達被告，仍生合法終止系爭租賃契約之效力，被告前開所辯亦無從為有利於其之認定。
4.另原告雖主張於109年6月間，因被告積欠租金已逾2月，故其得依民法第440條之規定終止系爭租賃契約云云，為被告所否認，並辯稱其均有按月支付房租等語。然查，本件前經原告於109年2月7日以被告違反系爭租賃約之約定使用收益方法，而依民法第438條第2項之規定合法終止系爭租賃契約，則系爭租賃契約既經原告合法終止，亦即系爭租賃契約法律關係向後消滅，原告自無從以被告積欠租金已逾2月為由再次終止系爭租賃契約，是原告此部分主張，難認有據，併此敘明。
㈡原告依系爭租賃契約第6條之約定請求被告給付違約金，有
無理由？若有，金額為若干？按系爭租賃契約第6條約定：「乙方（按即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（按即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，有兩造間簽訂之房屋租賃契約書1份可參（見重簡卷第21頁）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨可資參照）。再約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年度台上字第19號判決意旨可資參照）。
經查，本件原告已於109年2月7日合法終止系爭租賃契約，並要求被告應於109年3月10日前搬離系爭房屋等節，均如前述，自應認系爭租賃契約迄至109年3月10日時租期屆滿，然被告卻未於該時將系爭房屋騰空遷讓返還原告，迄至
110年2月5日始搬離一節，同為兩造所不爭執，是原告請求被告自109年3月11日起至110年2月5日止，每月給付租金1倍之違約金即每月18,000元，應屬有據，是被告應給付原告違約金195,000元〔計算式：18,000元×（10＋25/3
0）≒195,000元，元以下四捨五入〕，為有理由，應予准許。至系爭租賃契約之違約金條款雖約定原告可請求租金5倍之違約金，然參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情，5倍租金違約金容有過高之情形，爰酌減相當數額至如前所述，則原告逾越前開範圍之請求，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約法律關係，請求被告給付195,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第
389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年4月27日
民事第五庭法官黃乃瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月29日
書記官李振臺