裁判字號：最高法院105年台上字第1819號民事判決
裁判日期：民國105年10月20日
裁判案由：請求確認優先購買權存在
最高法院民事判決一○五年度台上字第一八一九號上訴人祭祀公業法人台北市 王五祥 法定代理人 王竣民 上訴人 吳麗英 共同訴訟代理人 王振志 律師被上訴人 尹湘菁 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國一○四年五月二十日台灣高等法院第二審更審判決（一○三年度上更㈠字第一一九號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊爲上訴人祭祀公業法人台北市王五祥（下稱王五祥公業）所有坐落台北市○○區○○段○○段0000000000地號土地應有部分各千分之二十五（下稱系爭三筆土地）之地上權人，及其上門牌爲台北市○○街○巷○○○○號二樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。該公業於民國九十一年三月二十九日，將系爭三筆土地與同小段三二、三三地號土地（下稱系爭二筆土地，與系爭三筆土地合稱系爭土地）以總價新台幣（下同）一百九十四萬六千五百零六元（系爭三筆土地價格爲一百八十四萬二千九百零三元）出售予上訴人吳麗英，並訂有土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。詎吳麗英與訴外人即伊之同居人 關得基 共同竊取伊之印鑑、印鑑證明，擅於九十一年五月十七日將系爭地上權、房屋所有權移轉登記至吳麗英名下。王五祥公業則於同年七月五日辦理系爭土地所有權移轉登記予吳麗英。惟原法院九十七年度上更㈠字第一四○號（下稱前案）民事判決已判命吳麗英應塗銷上開地上權、系爭房屋所有權移轉登記確定。伊爲系爭土地之地上權人，依土地法第一百零四條規定有優先購買權，王五祥公業未通知伊行使優先購買權，系爭土地所有權移轉登記對伊不生效力，爰求爲㈠確認伊就系爭三筆土地有優先購買權。㈡吳麗英應塗銷系爭三筆土地所有權移轉登記。㈢王五祥公業就系爭三筆土地應按價金一百八十四萬二千九百零三元及系爭買賣契約同樣條件與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付該價金同時，將系爭三筆土地所有權移轉登記予伊之判決。嗣於原審追加主張系爭二筆土地爲系爭房屋之出入道路，伊與王五祥公業訂有不定期租賃契約，依土地法第一百零四條規定，有優先購買權，求爲㈠確認伊就系爭二筆土地有優先購買權。㈡吳麗英應塗銷系爭二筆土地之所有權移轉登記。㈢王五祥公業就系爭二筆土地應按價金十萬三千六百零三元及系爭買賣契約同樣條件與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付該價金同時，將系爭二筆土地所有權移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：伊不同意追加。王五祥公業於九十一年售地時，計有六十九戶地上權人承買，顯已廣爲通知公告，且被上訴人對王五祥公業所留聯絡方式爲其同居人關得基電話號碼，可見被上訴人係以關得基爲其傳達人，王五祥公業業依此方式通知被上訴人，已生通知效力。被上訴人未依限承買，其優先購買權應已消滅。再者，王五祥公業辦理系爭土地所有權移轉登記時，吳麗英已取得系爭房屋所有權及地上權，而有優先購買權，該公業信賴土地登記，將系爭土地出售並移轉所有權登記予吳麗英，依土地法第四十三條規定，自屬合法。被上訴人於九十五年間提起前案時即知悉前開出售條件，迄至一○○年始主張優先購買，期間土地飆漲，被上訴人主張有違誠信原則，並應有情事變更原則之適用等語，資爲抗辯。
原審以：王五祥公業於七十年七月三十一日將系爭三筆土地設定地上權予被上訴人，復以系爭土地供建築房屋之用爲目的，於七十一年七月一日與被上訴人簽訂未定期限之土地租賃契約書，爲兩造所不爭執，且由上訴人所提使用執照存根所示基地地號包含系爭土地即可明瞭。參以系爭三筆土地建有系爭房屋，系爭二筆土地供作道路使用，可知系爭土地確爲供建築使用之基地。王五祥公業於九十一年三月二十九日與吳麗英簽訂系爭買賣契約，將系爭土地以總價一百九十四萬六千五百零六元售予吳麗英。斯時被上訴人爲系爭三筆土地地上權人及系爭土地之承租人，依土地法第一百零四條規定，即有優先購買權。系爭買賣契約第二條第四項固約定「本契約甲方（即吳麗英）係以購得本契約標示之土地所有權應有部分俾混同消滅與乙方（即王五祥公業）現有之租賃權、地上權法律關係爲目的」，惟該條首段已載明本條係關於付款期間及點交土地方法之約定，其第一項約定吳麗英於契約簽訂時即應給付訂金四十七萬二千七百二十三元，其第四項後段復明訂「於甲方付訖本契約之總價金併清償一切代墊規費等而取得土地所有權狀同時，視爲乙方已依土地現狀點交予甲方使用，不另點交。」，全然未提及該契約效力係自買受人取得土地地上權時生效，顯見系爭買賣契約於雙方簽約時即生效，並無上訴人所稱系爭買賣契約因吳麗英取得地上權之停止條件未成就而不生效之情事。至系爭地上權及系爭房屋所有權固曾分別於九十一年五月十七日、同年月二十日移轉登記予吳麗英，惟吳麗英係因其公公關得基擅取被上訴人印鑑及印證證明書所爲無權處分行為而取得系爭房屋所有權及系爭地上權，此經前案確定判決認定在案，並經前案確定判決判命吳麗英應將前開移轉登記塗銷確定，吳麗英於本案自不得爲相異之主張。被上訴人業依前案確定判決於九十九年十二月一日向古亭地政辦理塗銷及回復登記完畢，自難認吳麗英於系爭土地移轉前已合法取得系爭房屋所有權及系爭地上權，而謂被上訴人非優先購買權人。吳麗英既無從依信賴登記而取得系爭房屋所有權及系爭地上權，且王五祥公業在九十一年七月五日將系爭土地移轉登記予吳麗英所有，並未因信賴吳麗英上開登記而取得任何不動產權利，自無主張受土地法第四十三條信賴利益保障之餘地。又王五祥公業就通知被上訴人之傳達人關得基乙節，全未舉證以實其說，況其自認因吳麗英告知已和被上訴人談妥由其承受地上權、租賃權及建物所有權來買受系爭土地，故未再通知被上訴人，顯見王五祥公業並未合法通知被上訴人行使優先購買權。縱被上訴人於九十五年間提起前案訴訟時，知悉系爭土地出賣之事實，惟上訴人既未證明被上訴人已明瞭系爭買賣契約內容，自難認被上訴人有知悉買賣條件經相當時期不行使優先購買權之情事。被上訴人就系爭土地行使優先購買權，僅係依同樣條件與王五祥公業另訂買賣契約，對王五祥公業並無何顯失公平。且被上訴人於前案判決確定後，旋於九十九年十二月一日辦理系爭房屋所有權、系爭地上權回復登記完畢，並於一○○年五月三十一日提起本件訴訟，核無長期不行使優先購買權情事，上訴人抗辯其違反誠信原則，尚無可採。按土地法第一百零四條所定之優先購買權，具有相對之物權效力，且爲形成權之一種，優先購買權人一旦行使該優先權，得請求出賣人按其與第三人所定同樣條件與己補訂書面契約，因出賣人與第三人以買賣爲原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及命塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。查被上訴人係以本件起訴狀繕本送達王五祥公業方式，就系爭土地合法行使優先購買權，其後雖曾減縮買受標的爲系爭三筆土地，惟嗣亦再追加回復爲系爭土地，自不影響其已合法行使優先購買權之認定。又系爭買賣契約總價金一百九十四萬六千五百零六元，係按系爭土地九十年七月公告土地現值七折計算，爲兩造所不爭，依此計算，系爭三筆土地之價金爲一百八十四萬二千九百零三元，系爭二筆土地價金爲十萬三千六百零三元。從而，被上訴人依土地法第一百零四條規定，請求㈠確認其就系爭三筆土地有優先購買權；㈡吳麗英應塗銷系爭三筆土地所有權移轉登記；㈢王五祥公業就系爭三筆土地應按價金一百八十四萬二千九百零三元及系爭買賣契約同樣條件與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付該價金同，將系爭三筆土地所有權移轉登記予被上訴人；暨追加請求㈠確認被上訴人就系爭二筆土地有優先購買權；㈡吳麗英應塗銷系爭二筆土地之所有權移轉登記；㈢王五祥公業就系爭二筆土地應按價金十萬三千六百零三元及系爭買賣契約同樣條件與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付該價金同時，將系爭二筆土地所有權移轉登記予被上訴人；洵屬有據，應予准許，因而維持第一審所爲上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並就被上訴人追加之訴部分爲其勝訴之判決，經核於法並無違誤。
按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。觀諸系爭買賣契約第二條第四項所載「本契約甲方係以購得本契約標示之土地所有權應有部分俾混同消滅與乙方現有之租賃權、地上權法律關係爲目的」（見一審卷一第四五頁），旨在說明本件土地買賣之目的，此一目的性之說明，非屬將來客觀不確定之事實，原審因認該條項約定非屬停止條件，自無違誤。又系爭買賣契約係於九十一年三月二十九日簽訂，斯時被上訴人仍登記爲地上權人，而王五祥公業乃因履行系爭買賣契約而將系爭土地所有權移轉登記予吳麗英，爲原審確定之事實，則原審認上訴人均無土地法第四十三條之適用，難謂有何違背法令。末按法院因民事訴訟法第二百五十五條第一項但書規定，而許訴之變更或追加，或以訴為非變更或無追加之裁判，不得聲明不服。同法第二百五十八條第一項定有明文。上訴人自不得再就原審准許被上訴人訴之追加爲爭執。上訴意旨執以指摘違背法令，復就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○五年十月二十日
最高法院民事第一庭
審判長法官劉福來
法官梁玉芬法官周玫芳法官周舒雁法官盧彥如本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○五年十月三十一日
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