臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
111年度員簡字第383號
原告 陳昌欽
訴訟代理人 李淵源 律師
被告 高立新
上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院於民國112年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認原告就財政部國有財產署中區分署委託標售110年度第401批土地標號17、18、19所示坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號土地、面積97.29平方公尺、權利範圍依序為6分之1、6分之1、4分之1有優先購買權存在。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱901土地）上之門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○街000號房屋（下稱系爭房屋），為原告之父 陳峴 料於民國52年間經由臺灣臺中地方法院拍賣而取得。 嗣陳峴 料有給付租金予901土地之所有人 李樹木 、 李清全 、 李添福 （下稱李樹木等3人）、 李松枝 、 李塗龍 ，而與李樹木等3人、李松枝、李塗龍就901土地之全部面積97.29平方公尺成立不定期租賃契約。後 陳峴料 於104年8月26日將系爭房屋贈與給原告，且原告於陳峴料死亡後，並繼承上開不定期租賃契約。
（二）李樹木等3人於901土地分別具應有部分6分之1、6分之1、4分之1（下稱系爭應有部分），而李樹木等3人之繼承人因逾期未就系爭應有部分辦理繼承登記，乃由財政部國有財產署中區分署委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱台灣金服公司）以110年度第401批第17、18、19標號公開標售，並於110年5月27日分別由被告高立新、李柏毅、蔡峯億（下稱高立新等3人）標得，然原告既因繼承上開不定期租賃契約而成為901土地之合法使用人，則依修正前土地法第73之1第3項之規定，原告就系爭應有部分自存有優先購買權，故原告請求確認就系爭應有部分有優先購買權存在。
（三）並聲明：如主文第一項所示。
二、被告高立新等3人未於言詞辯論期日到場，而其等先前具狀抗辯：被告高立新等3人是於110年11月22日收受通知後，才得知原告有就系爭應有部分主張優先購買權，則依修正前土地法第73條之1第3項之規定，原告之優先購買權應已視為放棄；又系爭應有部分於列冊管理起至辦理公開標售止，已歷時多年，且系爭房屋早已破損傾倒，內部亦髒亂、多年無人使用，可見原告占有使用901土地之權利應已消滅，亦無使用901土地之事實，自不符合優先購買權要件等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）下列事實，有門牌證明書、臺灣臺中地方法院權利移轉證書、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍異動索引、台灣金服公司110年11月5日（110）台金中繼401字第1100401056號函、110年度第401批第17、18、19標號標售案卷宗在卷可稽（見本院卷第17、19、21、31、49、51、57、59、85至99頁；證物袋），應屬真實：
1、系爭房屋之門牌號碼原為彰化縣○○鄉○○村○○街00號，嗣於103年8月29日經改編為彰化縣○○鄉○○村○○街000號。
2、陳峴料經臺灣臺中地方法院之強制執行程序，拍定取得 謝江裕 所有、斯時門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○街00號之系爭房屋事實上處分權，並由臺灣臺中地方法院於52年11月5日核發系爭房屋之權利移轉證書予陳峴料。嗣陳峴料於104年4月20日就系爭房屋辦理所有權第一次登記，將系爭房屋登記為彰化縣○○鄉○○○段000○號建物，並於104年8月26日將系爭房屋之所有權贈與登記給其子即原告。
3、系爭房屋坐落在901土地、彰化縣○○鄉○○○段000地號土地上。
4、中庄59番地嗣登記為彰化縣○○段○○○段00地號土地，並經重測後，改登記為901土地，且901土地之部分所有權人李樹木等3人之應有部分各為6分之1、6分之1、4分之1。又因李樹木等3人之繼承人未就系爭應有部分辦理繼承登記，系爭應有部分乃分別於91年9月16日、93年8月1日、87年8月15日由彰化縣政府列冊管理，並於列冊管理期滿後移請財政部國有財產署公開標售；嗣財政部國有財產署中區分署即委託台灣金服公司以110年度第401批第17、18、19標號標售系爭應有部分，並於110年5月27日分別由被告高立新等3人標得。
（二）原告主張其為901土地之合法使用人，請求確認對系爭應有部分有優先購買權存在，有無理由？
1、按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記，逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理，但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除；前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售，繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利，土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限；依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，修正前土地法第73條之1第1項至第3項定有明文。而土地法第73條之1第3項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言（最高法院107年度台上字第333號判決意旨參照）。
2、按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。上開規定是於88年4月21日增訂，考其立法理由：「房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。」，及參以最高法院52年台上字第2047號判例意旨：「租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，固應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，但租賃權亦屬債權之一種，其讓與非經讓與人或受讓人通知出租人，對於出租人不生效力，此就民法第297條之規定推之而自明。」、最高法院48年台上字第227號判例意旨：「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。」、最高法院43年台上字第479號判例意旨：「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」（前揭判例依據91年10月15日最高法院91年度第13次民事庭會議決議、92年7月15日最高法院92年度第12次民事庭會議決議，雖已不再援用，惟此是因民法債編已增訂民法第426條之1之故），可知租用基地建築房屋，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，於民法426條之1增訂後，當事人間之基地租賃契約，對於房屋受讓人，固仍繼續存在；於民法第426條之1增訂前，實務上亦咸認為應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。又違章建築之買受人雖因未辦理登記而無從辦理移轉登記取得建物所有權，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之積極權能，除登記外，實屬無異，與前揭判例所欲避免有較高經濟價值之建物因易主而遭拆除之情形相同，解釋上應給予相同保護（最高法院85年度台上字第51號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第1號研討結果參照）。
3、李樹木等3人之系爭應有部分於110年5月27日分別由被告高立新等3人標得後，原告旋於110年6月1日向台灣金服公司申請優先購買系爭應有部分之情，有優先購買權申請書、優先承購人資格及所檢附文件檢核表、台灣金服公司110年11月5日（110）台金中繼401字第1100401056號函附卷可參（見本院卷第17、19頁；證物袋），可見原告已於系爭應有部分決標後10日內行使優先購買權，核與修正前土地法第73條之1第3項「但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄」之要件不符，則原告之優先購買權自未視為放棄，故被告高立新等3人辯稱：其等於110年11月22日才得知原告有就系爭應有部分行使優先購買權，所以依修正前土地法第73條之1第3項之規定，原告之優先購買權應已視為放棄等語（見本院卷第191、349、350頁），並非可採。
4、證人 李金枝 已證稱：李添福是其父親，其見過系爭房屋，且知道系爭房屋所坐落之901土地與李添福有關，約在國小2、3年級時，李添福有幾次帶其至系爭房屋向某老人收過租金，但其不知道該老人是誰等語（見本院卷第378、379頁；按：證人李金枝是於38年10月出生），可見該老人所有之系爭房屋於46、47年間與901土地存有基地租賃關係；又依臺灣臺中地方法院權利移轉證書所載（見本院卷第21頁），陳峴料是經臺灣臺中地方法院拍賣後，於52年11月5日自謝江裕受讓取得系爭房屋之事實上處分權，因52年間與46、47年間實相距不遠，故堪認謝江裕應即為證人李金枝所稱之老人。因此，謝江裕所有之系爭房屋於46、47年間既與901土地存有基地租賃關係，則揆諸前揭說明，自謝江裕受讓取得系爭房屋事實上處分權之陳峴料，亦隨系爭房屋事實上處分權之讓與而受讓謝江裕對901土地之基地租賃關係；此外，原告所提出之收據，既已經證人李金枝證稱：該收據上之李添福署名為其父親李添福之筆跡等語（見本院卷第378、379頁），而可證明該收據之形式上真正後，則由該收據所載：「茲收到地號中庄段58番建中庄段59番建（按：即901土地）房屋坐落於花壇鄉中庄村中橋街25號（按：即系爭房屋）租地租金自民國79年至民國83年度計5年共250台斤稻子，以此據為證。地主：李添福。中華民國83年3月20日」等語觀之（見本院卷第27頁），亦足見於79年至83年具系爭房屋事實上處分權之陳峴料確有依基地租賃關係繳納承租901土地之租金給901土地之所有權人。從而，原告主張：陳峴料就901土地存有租賃權等語（見本院卷第281、283頁），應屬可信。
5、具系爭房屋事實上處分權之陳峴料就901土地存有基地租賃權一節，業經本院認定如上，且經本院委由彰化縣彰化地政事務所測量後，系爭房屋占有使用之901土地面積為50.55平方公尺（即：6.86平方公尺＋43.69平方公尺＝50.55平方公尺），並是坐落在901土地之中間位置，且系爭房屋之西側901土地是供作道路使用，有本院勘驗筆錄、彰化縣彰化地政事務所111年10月6日彰土測字第2423號土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第299至331、337頁），可見系爭房屋占用之土地面積已達901土地登記面積97.29平方公尺之52%（即：50.55平方公尺÷97.29平方公尺＝52%，小數點第3位四捨五入），且由系爭房屋坐落在901土地之中間位置及西側901土地已供作道路使用等情觀之，堪認901土地之其餘面積已難以再供901土地所有權人充分利用，故原告主張：陳峴料是就901土地之全部面積具有租賃權等語（見本院卷第361頁），應屬可採。因此，堪認陳峴料是就系爭房屋所坐落之901土地之全部面積97.29平方公尺具基地租賃權。
6、陳峴料是就系爭房屋所坐落之901土地之全部面積97.29平方公尺具基地租賃權一節，業經本院說明如上；又依戶籍謄本、國民身分證所載（見本院卷第15、277頁），陳峴料已於106年9月17日死亡，則依民法第1138條第1款、第1148條第1項前段之規定，陳峴料就901土地全部面積97.29平方公尺之基地租賃權，自應由陳峴料之子即原告繼承，故堪認具系爭房屋所有權之原告於106年9月17日起即已成為901土地全部面積97.29平方公尺之承租人。因此，原告主張：其為901土地之合法承租人，依土地法第73條之1第3項前段之規定，得優先購買系爭應有部分等語（見本院卷第281、283頁），核屬有據，至被告高立新等3人辯稱：原告就系爭應有部分無優先購買權等語（見本院卷第349、350頁），則尚難採信。
7、被告高立新等3人雖另辯稱：系爭房屋早已破損傾倒，且已多年無人使用，可見原告並無使用901土地，自不符合優先購買權要件等語（見本院卷第191、350頁），然土地法第73條之1第3項所謂之合法使用人，是指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產而言，又依民法第940條之規定，占有土地僅占有人對於該土地有事實上管領力為已足，與有無積極利用土地是屬二事，則依前所述，原告既就901土地有基地租賃權存在，且有其所有之系爭房屋坐落在901土地上，則原告自為901土地之合法使用人，並無從因原告無積極利用901土地，即遽認原告無占有使用901土地之事實，故被告高立新等3人上開所辯，並非可採。
四、綜上所述，原告為901土地之合法使用人，則其依修正前土地法第73條之1第3項前段之規定，請求確認其就系爭應有部分有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
員林簡易庭法官許嘉仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
書記官陳火典